企划专员的岗位职责

❶ 企划部的人员职责

一、在总经理的直接领导下，负责公司部署的企业管理规划工作的全面掌控。包括政策、制度的组织学习、宣传发动和参与企业规划方案的制定及人、财、物、产、供、销等各工区、车间、部室经营计划的编制，贯彻实施和考核。
二、参与公司发展目标战略研究，中层领导目标化管理定位，承担企业中长远的形象规划和实施。不断提高干部管理素质。
三、负责制定和完善公司的各项规章制度和全面质量管理策划的具体实施方案，建立和发展公司的企业文化、产品文化、市场文化和管理文化。
四、负责公司总经理聘任的中层以上干部的月度、季度、年度考核工作并对日常执行情况、落实情况、计划完成情况进行流动管理检查、监督，并及时做好周期性的管理信息反馈工作。
五、负责组织中层以上干部定期的业务学习和企业管理培训学习，促使每个干部都能严格履行职责，不断提升自己的管理素质，并对中层干部的任免、提拔、晋级等向公司提出考核意见。
六、参与公司成立的各考核、检查、监理、验收小组，协调好各小组长的管理工作，并对各小组的运作及管理情况提出建设性建议。
七、负责总经理随时指令安排的各项经济损失、责任事故、违章违纪影响生产、设备损坏及各种费用支出的监督、核查、追究处理等的工作汇报，当好总经理的参谋。
八、积极带领本部室人员，遵守公司的各项规章制度，认真做好各项统计、核算工作。团结一心，为公司企业管理献计献策，多培养出年轻的优秀管理人才。
九、对所履行的职责因管理不力，制度执行监督不力，考核汇报不及时，违章违纪等造成的经济损失、企业受损、安全事故负主要责任，承担追究。 一、 服从部长工作安排和领导，积极搞好企划部内外全面综合管理工作。
二、 负责内部原材料核算、承包工资核算、炸药库盘点、选矿估产核算、工程验收核算等，并严格按照公司规定标准，执行好统计核算管理规定工作。
三、 按时保质保量的完成内部报表和各种指标台帐的填制，搞好企业生产经营的信息反馈。参与公司成立的各领导小组，及时配合部长按照要求编制切实可行的生产经营计划，汇同有关部门起草各种承包方案。
四、 负责日常生产日报表和各单位原材料领取使用过程中现场流动管理的跟踪考核，并对其不标准、不规范、不真实的现象给予落实、整改、调整。杜绝各种违规行为造成的经济损失。
五、 配合部长协助小组搞好月度生产经营计划的起草、编制和有关生产指标的经济运行分析，并对全面质量管理工作提出建设性建议。
六、 严格控制人员、物质出门证和出差证的日常标准化管理。配合全科人员搞好范围内的室内外卫生和劳动纪律。力争本部室人人职责工作突出，全面质量化管理考核达标。
七、 认真做好公司各项管理制度的贯彻，执行监督，对全面质量考核工作做好部长的内应，为公司领导生产经营决策提供可靠的依据。
八、 抓好部室内业管理，搞好休班轮休制，在部长休班、事假等不再工作岗位时，行使部长的权利，搞好全面管理工作。
九、 对所履行的职责因制度执行管理不力，核算监督考核不力和违章违纪造成的经济损失、安全事故等负主要责任，承担追究。

❷ 建立一个企划部门需要准备哪些请大家帮帮我！跪求！！

你是要问准备工作和准备程序呢,还是要问准备的资料?

准备工作及程序：
1、拟定部回门职责，明确该部门的工作答范围；需要文件：部门职责
2、拟定部门管理级别及人员结构；需要文件：公司结构图、部门结构图、各岗位配置及岗位职责、工作范围、各岗位人员应具备的条件
3、配合公司当前业务需求，拟定本部门的近期工作目标及任务；需要文件：部门季（年）度工作目标
4、确认部门员工
（1）从其他部门抽调的，收集相关人员简历；
（2）需对外招聘的：
A、将岗位空缺明细及该岗位的入职要求（专业等要求）、需要到岗时间作出说明书，转人力资料部
B、协助人力资完成面试和招聘程序
5、拟定部门培训方案
6、对本部门入职员工进行培训
7、根据拟出的近期工作目标，分派各岗位工作任务

差不多是这些吧。

❸ 运营推广专员是哪个部门，是企划部吗工作内容和职责有哪些，有什么职业要求

运营推广就相当于企划部门！
全面负责公司企划纲要及企划工作计划的制定和实施;
1、全面管理公司标识系统的统一制定、设计和实施规划;
2、执行总公司营运方针并按需要组织策划公司统一实施的大型企划方案，检查和监督方案的落实;
3、制定公司规划提案，为公司领导提供公司发展战略、公司专项个案、公司整合方向、公司赢利开发等专案，提出基本数据理论依据，当好公司参谋;
4、定期到各地区公司按照企划纲要及工作计划进行目标检查和考核;
5、负责全公司企划的业务培训及工作指导;
6、制定企划的组织架构、下属岗位职责、部门发展计划;
7、负责企划人员的选拔、考核、培养、推荐;
8、执行总公司规定任务并按要求下发地区公司负责实施方案的落实、检查、监督、总结，上报总经理执行方案结果和执行总结。
9、 对全国市场情况进行调研、汇总、分析。
10、负责营运本部企划的日常工作管理及企划部与其他部门的协调;

❹ 您好！看到您对“企划专员岗位职责”的描述，很是佩服。您对这方面一定有经验。我想请教一下您。

1、理解并认同企业的目标、文化和战略
2、要有全局观念
3、熟悉公司主要业务
4、善用他山之石（终身学习意识）
5、加强流程和制度建设
6、善于沟通，利用外部力量
7、自我培训
8、多多整合资源，利用资源一起谋划更多的活动……

企划工作需要企业支持，需要适合做企划的人才来参与。对于一个完全相同的课题，经历不同、背景不同的未经过磨合的企划人会得出不同的结论。企划的差异和企划人的才华、知识、对行业的了解成正比。企划能够充分反映人的个性、人的价值观、世界观和市场观。比如，近年来企划行业分成“南派”和“北派”。“北派”企划以北京为中心，偏重于企业战略、企业文化等比较厚重的企划；而“南派”企划以深圳为中心，偏重于企业战术、广告策略、执行方式等比较轻灵的企划。两种派别的企划充分表明了地域特性、经济发展和企业文化的差异。也就是说，任何作品，都是创作者性格的表现。企划作品也是如此。
在中国，企划人的性格差异是企划作品最根本的差异，如叶茂中的飞扬、朱玉童的灵气。在中国，既然性格差异是企划作品最根本的差异，那么优秀的企划人需要怎样的性格呢？
首先，企划人必须具备丰富的想像力。企划工作是一个认识性非常强的思想活动，要求企划人在掌握认识规律的同时，充分发挥主观能动性大胆思考，广泛征求想法、主意、见解。因此，勤于思考善于思考、内心世界丰富多彩是企划必须具备的基本条件。他们对任何事情都有强烈的好奇心，遇到新事物、新问题就立刻张开想象的翅膀，进入梦幻世界；他们一边思考可能发生的情形，一边思考解决问题的办法。
第二，鲜明的个性不是单纯的个性张扬，而是能够清晰、冷静、客观地判断事件。清晰、冷静、客观地判断事件和丰富的想像力没有矛盾，它是企划过程的不同阶段的表现。也就是说，企划人必须善于把感性的思维上升到理性的思维高度，形成理性认识。假如企划人不会整理思路，不会判断分析，那么班驳的思维只是点子，只是主意。体现在企划上就变成某一思维片段的炒作，某种噱头的营造。
鲜明的个性和丰富的想象是企划人的基本功力，想象时不拘泥于营销理论的条条框框、传统观念的点点滴滴，敢于提出各种各样的假说与思路；而判断时企划人必须冷静地评价经过思考的假说，运用各种评估的工具和方法来论证企划的框架、充实企划的细节。只有这样，企划才能兼备感性与理性，稳妥与飞扬。
勤劳和刻苦是企划人的第三个性格特征。优秀的企划，不仅善于用脑，更善于用脚。他们精力充沛，热衷于涉足社会的各个领域、各个层次，愿意和各种各样的人打交道；他们“长袖善舞”，能够巧妙地周旋于社会、政治或者娱乐舞台，尽情地施展他们的外交手腕。因为，企划人的勤劳刻苦和他们所获取的信息资源成正比。他们接触的人、事、物越多，他们的信息资源也就越丰富，因而解决问题的手段也就更加多元化。企划人的勤劳不仅仅表现在日常工作上，而是灌输在企划人生活的方方面面。
卓越的沟通能力是企划人性格特征中的重要方面。企划人必须深入了解沟通的内容、过程、方式与沟通的环境，并正确地运用到企划中来。沟通是实施企划的重要环节，是企划执行的保证。没有良好的沟通，企划只是纸上谈兵。因此，不具备沟通能力的企划人是无法想象的。企划人在企划的初期，就必须充分了解企划方案本身的沟通问题，然后在企划过程中融进沟通的因子。就是说，企划该沟通什么，和谁沟通，如何灌输，采用怎样的沟通手段都必须经过精心的设计和执行，才能达到有效沟通的目的。企划人既是地产领域的专家，又必须是该领域的“传教士”。

❺ 电子商务专业的就业方向

你好，大学读的是电子商务专业，毕业后可以就业的方向还是很多的，绝对是好找工作的，不过刚毕业工资待遇不会太高，估计本科入行月薪在五千左右。大学电子商务专业可以说是热门专业吧，随着电子互联网的发展，大学开设电子商务专业给社会提供专业性的人才是值得肯定的。这几年电子商务专业毕业的学生越来越多，有点供过于求，所以刚毕业的学生就业压力还是有的，但是只要抓着机遇，跟上社会创新的步伐未来还是一片光明的。

我有很多同学是电子商务专业毕业的，他们毕业后也有选择出国工作的，比如去海外的中国企业上班，很多人也做到了商务经理的职务，年薪可以达到几十万。总之就业方向可以根据爱好，工资待遇和工作环境来选择的，选择了就一定要坚持，不要每个行业都想去尝试，最终一个都做不好，我的经验就是不要随便跳槽，选对了再努力，相信你的就业前景一片光明。

❻ 企划专员岗位职责、企划经理岗位职责

经营企划专员岗位职责

在公司领导和部长指导下,根据企业内外环境条件和发展战略,提出企业经营思路和策略的多个方案,供领导比较优选。

主持和参与市场调研、情报收集、分析与预测,不断主动提出经营发展的建议和设想,指出发展方向。

密切关注法律和体制环境的重大变化,以前瞻性的眼光提出相应对策。

重点参与公司重大经营决策和投资项目的论证、总体规划、方案策划、协调实施过程。

收集国内外主要竞争对手的商业资讯,解剖其案例,分析其优渐势,并与公司横向比较后提出竞争建议。

汇总公司咨询专家的建议和员工的合理化意见,对其进行筛选和评估,组装成系统化的经营改进方案和专题报告。

深入公司内部调研诊断,找出经营中存在的问题和弊病,提出改进方案,并追踪其效果。

协助其他部门制定或审查营销、广告、宣传、公关、企业文化、购并、招聘、危机处置、诉讼等方面的策划。

完成计划发展部部长临时交办的其他任务。

以下是经理岗位职责，或许和企划方面大同小意，因为我这真没有企划经理方面的具体信息。

岗位职责（60分）

1、每月对部长、主任及员工做两次营销管理及市场营销等相关知识培训。（4分）

2、每月参加企划培训一次，努力提高自身企划水平，重视个人学习以适应市场发展需求。（2分）

3、每日以电话形式与省外分公司沟通一次，及时传达推广部会议精神，帮他们找出问题，并拿出解决方案。（5分）

4、从客观实际出发，制定分配各分公司的每月销售任务。（5分）

5、监督、督促各分公司营销计划及各项工作落实情况，并随时加以鼓励，指正。（7分）

6、做好各部门及总经理之间的沟通，将公司最新营销技巧及重要指示传达于各分公司。（5分）

7、每月15日及下月1日向总经理递交工作总结及工作计划。（5分）

8、每周日3：00以前将本周工作总结汇报于总经理。（3分）

9、每月28日向总经理以书面形式递交三点问题、三点经验。（3分）

10、每次战役修订营销工作计划，并以书面形式上报总经理。（3分）

11、配合各分公司做好人事管理。（1分）

12、配合企划部，帮助分公司制定企划活动，如有必要亲临现场指导。 （4分）

13、设立龙虎榜，倒计时牌等，积极贯彻落实分公司百分考核制。（3分）

14、每月参加促销活动并写出书面报告。（10分）

第三部分：销售任务（20分）

1、每月完成任务100% （20分）

2、每月完成任务80%—100% （20×（80-100%）分）

3、每月完成任务60%—80% （20×（60—80%）分）

5、每月完成任务60%以下，不记分。

❼ 招商策划

商业招商概括
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。
第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：
1、 招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、 大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、 区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。
4、 商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：
1、 项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、 沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。
3、 招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。
4、 招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。
从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。
招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。
在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。
对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、 有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。
2、 有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、 有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。
4、 有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。
5、 有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。
与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。
招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。

招商策略
大型商业物业招商策略
第一部：招商原则和准备过程
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：
(一)项目自身的市场定位；
(二)项目所在地的消费状况；
(三)投资商和发展商的自身资金情况；
(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。
招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点
1、 谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2、 谈判条件的原则性与灵活性
项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3、 谈判口径的一致性
在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。

(二) 招商谈判的原则
根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：
1、 坚持平等互利的原则
2、 平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
3、 坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。
4、 坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。
招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：
（一） 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：
1、 通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。
2、 通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。
3、 招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
4、 第一 承租户的选择确保租金的来源。
5、 第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性。
6、 第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
（二）准备谈判的依据
1、 明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；
2、 规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；
3、 选定谈判方式；
4、 确定谈判期限。
（三）组成谈判小组
1、 挑选谈判小组的成员；
2、 制定谈判计划；
3、 确定谈判小组的领导人员。

第二部：确定招商方式与渠道
商业物业项目招商的方式
1、 项目洽谈会。
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、 项目发布会
项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
3、 经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。
4、 投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
5、 登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。

第三部：制订谈判策略
明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级：
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。

本案场分析（飞洲国际广场）
一、徐家汇商圈背景介绍
徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。
徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50％。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。
徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64％，2003年度销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7％。东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。
营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心（Shopping Mall）。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。
徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。
餐饮娱乐业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86％。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。
徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96％。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。

二、背景分析
优势
经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。
交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。
商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其发展前景也非常可观。
物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。
发展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。
3．2米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中央空调系统。
弱势
处于次星级地理位置。
徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。
招商价格无明显优势。
机遇
足够的广告预算支持广告及公关活动。
市政府政策的有利倾斜。
由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。
周边高档的固定消费群体
强大的地铁消费群
写字楼固定的消费群体
本案招商策划方案
一、招商原则
巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。
二、招商策略
● 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。
● 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。
● 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。
● 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。
● 与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。
三、品牌形象定位
鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播飞洲国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
四、实施方案（分割出租）
定位的基本依据
①地段决定原则
前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。
② 互补原则
由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。
③ 业态演变原则
传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。
④ 商圈扩大原则
同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。
五、商场布局
飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；2、国际连锁集团。
1、主营项目
地下一层：高档超市休闲系列。
一 层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。
二 层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。
三 层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。
四 层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。
五 层：餐饮。
六 层：娱乐休闲。
2、 配套项目
A、 家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。
B、 肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。
C 、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。
六、人员配备计划：
组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下：
招商经理（1人）
招商主管（4人）
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）
企划主管（1人）
筹备期商品部人员总编制8人
七、招商人员岗位职责
副总经理/兼招商部经理
▲主要职责：
☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。
☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。
☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。
☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。
招商主管（4人）
▲主要职责：
☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。
☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）
▲主要职责：
☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。
☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。
负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。
企划主管（1人）
▲主要职责：
☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。
☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。
八、商场租金预测
周边租金调查
商铺租金比较表（人民币/平方米/天）