开盘物业职责

A. 新房开盘物业公司应该做些什么

他们的事很多也很复杂的。开盘时要配合施工方验房，收交物业的管理费。小区的整治。维修公共设施。。。。

B. 开盘是什么意思要具备开盘需要些什么条件呢

开盘是指项目对外集中公开发售，特别是首次大卖。通过有效整合公司内外资源，对目标客户进内行针容对性的有效价值信息传递，实现客户积累，并根据积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售。

开盘条件：

楼房开盘必须五证俱全。即依法取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

(2)开盘物业职责扩展阅读：

楼盘是否开盘与商品房建设进度关系不大。为了尽快回笼资金，大部分正规商品房项目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必须的五证，其中的商品房预售许可证是最后一个，也是开盘必须要有的。

拿到商品房预售许可证，他们已经具备开盘条件，具体开盘日期由开发商决定。开发商要想卖楼，必须在相关部门发放销售证之后才能卖。

所以，开盘，肯定是拿到销售证之后的事儿。当然，这里面涉及到一些穿空中的手段，比如发放VIP卡，其实就是在开盘之前小订了等等；也有个别基于销售策略销售节奏的考虑，推迟开盘日期的。

C. 新项目开盘前,物业管理公司应做哪些工作

我做的流程，供你参考
新建项目交房（入伙）流程
1.目的
合理的安排入伙工作，确保入伙工作顺利有序地进行。
2. 适用范围
是用于集团住宅项目的入伙组织工作。
3. 术语和定义
入伙：指按照买卖合同的约定，将物业移交业主，在一定时间范围内集中办理入伙的过程。
4. 职责
地产公司销售经营部统筹安排入伙前的准备及现场布置和组织安排。
物业公司（小区管理处）负责入住手续的办理。
地产项目公司工程组负责入伙验房及入伙后工程返修事务的处理。
集团企管部跟进各部门对客户入伙时反馈信息的处理情况。
5. 前期工作
入伙前30天，由销售经营部牵头成立入伙前期准备工作小组，制定《入伙工作计划安排表》，明确相关部门的工作内容及完成时间。
5.1销售经营部确定具备入伙名单，并安排入伙时间，发放《入伙通知书》。
5.2销售经营部在入伙开始前10天，组织安排模拟验房工作。
5.3销售经营部在入伙开始前20天组织编写《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和印制及入伙现场的包装、标识的制作。
5.4销售经营部在入伙开始前一天或当天，在媒体发布交房（入伙）信息。
5.5物业管理处在入伙开始前10天，准备下列文件资料：
5.5.1物业公司《营业执照》、《资质证》、《收费许可证》；
5.5.2《前期物业服务合同》、《业户手册》；
5.5.3《入住登记表》、《钥匙领用登记表》、 装修管理规定、公共安全、消防安全责任书；
5.5.4确定验房人员、熟悉验房程序；
5.55安排入伙期间的安保秩序、确定应急预案、安排卫生保洁。
5.6地产项目公司工程组确定入户验房人员、配置相关工具、掌握验收流程、印制《验房表格》、房屋维修统一说辞。
6.入伙程序
6.1地产公司销售经营部
6.1.1入口处布置、路牌引导、办理入伙须知“温馨提示”；
6.1.2发出《入伙通知》、附随告知入伙提交资料
6.1.3入伙提交资料：《购房合同》原件或复印件、《业主临时规约》、业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，单位购房的尚须带齐营业执照副本及复印件各一份； 委托他人办理的，须带业主委托书。
6.1.4入伙缴纳费用：煤气开户费、暖气开口费、有线电视初装费、装修保证金、装修垃圾清运费、物业管理服务费；
6.1.5负责将客户带至下一服务处，办理登记、缴费。
6.2物业公司小区管理处
6.2.1凭《入伙通知》审查业主资料，办理《入住登记表》；
6.2.2缴纳相关费用；
6.2.3签署《业主临时规约》、《消防安全责任书》、《装修协议》，发放《业户手册》、两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；
6.2.4登记领取钥匙、领取《验房表格》；
6.2.5由物业服务人员引领到验房接待服务处。
6.2.6应急处理：物业公司对现场秩序、公共安全制定应急预案，对于个别需要查看交房资料（五证一书）者，由应急处理组负责。
6.3地产项目公司工程组
6.3.1凭《验房表格》和房门钥匙，带业主到楼栋验房；
6.3.2按照项目公司统一说辞，向业主介绍房屋使用说明和质量保修，耐心听取和解释业主验房中提出的疑问；
6.3.3业主提出的房屋瑕疵，如实登记在《验房表格》内，并答复维修时间。
7.集团企管部在项目交房结束后，听取地产项目公司、销售经营部、物业公司三方回报，并针对交房做出评价。

D. 物业具体负责什么

第一, 市调先行

首先我们的对作战地点进行充分的了解和分析，认真排查区域内在建楼盘、在售楼盘、交楼楼盘,我们依据时间先后顺序、楼盘规模情况、楼盘业主特点整理分类并制定出详细的时间排期表,将这些楼盘进行就近原则的区域分片,并确定每一个区域的直接责任人。明确了调查的内容之后，我们需要通过以下方法开展市调工作。

调查的途径：投资单位、直接业主、售楼部或物业管理部、装修公司、业内人士（其他建材商人）等。

调查的方式：直接进入小区调查，从与他人的交谈中了解；从传媒及相关的资料中了解。

调查的内容：小区的类型、业主容量、交楼时间或者是装修时间、小区市场条件、客户情况、其他建材供应商情况等。

调查完毕整理一份详细的小区推广基础档案, 再根据户主数量等因素将楼盘分为A、B、C三类，先开发A类，其次开发B 类，有时间再开发C类。如珠海某建材经销商在每个楼盘开盘之前就会与开发商进行沟通，通过开发商得到客户档案，在节假日的时候为客户送去祝福短信的同时也送去本公司的促销信息。更是在楼盘的销售过程中与开发商联合搞促销，等到装修的时候该经销商已经在业主的面前混了一个脸熟，俗话说“三生不抵一熟”，因该经销商在每一个大型楼盘的业主开始装修之前已经做足了功夫，使其在消费者心目中具有较高的美誉度和知名度，销售好也是水到渠成的事。

第二,跟上楼盘销售节奏

什么时间开盘?什么时间收楼?什么时间样板房装修?什么时间样板房开放?什么时间举行业主座谈会?业主的论坛在哪里?交楼后多少业主需要装修？根据这些节奏设定宣传及销售计划，制定与之匹配的时间推进表。

第三,提前打好内部关系

做好小区推广, 开发商售楼部/物业管理处都是需要提前打好关系的,他们中的关键人物也许会决定小区推广能否实施的关键。我们以情感之、以理服之、以利诱之。在平常的沟通中注意细节，比如记住别人的名字，记下对方的联系电话遇上节假日给予短信问候或在需要的时候避免找不到电话，随时给对方以被尊敬和重视的感觉。必要时，可送一些小礼品外加宣传资料。在沟通中必须要突出合作对于双方来说是一个双赢的结果，在他们这个小区做推广，给楼盘的消费者以受厂家重视的印象，从而间接促进了消费者购房的决心。通过沟通还能让楼盘得到不花钱的广告效应和场租费用等好处。通过不断的沟通了解整个楼盘的管理结构，认识关键人物，搞好与小区推广各层级直接相关的人的关系，甚至在适当的情况下可考虑给予关键人物一定的好处从而得到小区推广的外延服务，实现资源的效率最大化。当然打好内部关系还有一个关键环节,就是直接影响准业主中的领袖人物,这些人物一般潜藏在哪里呢?我们可以从业主论坛上找到答案,他们一般会是斑竹或者比较活跃的人物,如今大型商业住宅都会有社区论坛,提前与关键人物结识成为好朋友,这叫打入敌人内部.如果搞好所在楼盘中的关键人物,那也是非常成功的.

第四, 独木难成林,提前捆绑关联伙伴

陶瓷产品是一个重复购买率极低，购买决策周期较长，低关注度的行业，所以消费者在购买的过程中更愿意相信“第三者的推荐”,在小区推广临时战场上,捆绑关联伙伴,成为其利益关联体。如开展小区推广较多的油漆厂家/热水器/空调厂家/橱柜等,可采用选择互补性较强的产品进行捆绑销售的联合促销方式，也可通过设立产品推荐奖，同个小区内其他产品的促销人员如果给顾客推荐本企业产品将给予推荐奖以兹奖励，也可让消费者之间相互推荐，借鉴楼盘销售时老业主介绍新业主送物业管理费的办法。

业务练兵，成就专业

葛优说“21世纪最贵的是什么？人才！”，要做好小区推广当然离不开专业的人才。在小区推广中我们需要选配形象好，善于沟通，具有较强亲和力，积极主动并具有一定导购经验。

第一，招聘方法

⑴ “一分钟”介绍法：让应聘人员在一分钟时间内介绍自己，要求语言简洁、重点突出、口齿清晰，目的——清晰判断出应聘者的语言表达和语言组织能力。

⑵ “现场推销秀”法：给应聘者某种道具（如一支钢笔、一本书），要求其进行现场推销。目的——从中发现应聘者是否具有推销潜质。

⑶ 现场实践法：对初步面试有意向的应聘者可以将其安排在售场进行实践。目的—观察其的责任心，洞察力，顾客心理把握能力和沟通能力等。

人员配置到位之后需统一服饰、佩戴工牌。

第二，专业培训

首先需编制一套实用的以小区推广情景为主的培训教材，然后在招聘人员到位之后先对其进行基础知识的培训，对于基础知识必须要求受训人员能背诵，并在培训结束的时候进行闭卷考试，对于考试不合格的进行淘汰。在基础知识培训环节合格的人员进入到售场进行一周的实习，实习结束后培训《小区推广实战手册》的内容，在培训结束后进行“人人过关”考核，由专业人员组成考核小组，让每一个参训人员进行小区推广的现场模拟演绎，合格的才能正式上岗。这样一来确保了人才的专业性，也可将这样的人才培养成专业的促销活动别动队，专业用于促销活动的开展。

第三，日常管理

每天填写好工作日报表，汇报昨天工作情况今日的工作计划，上级随时随地对填报的内容进行审核；每周开例会相互沟通小区推广心得，探讨小区市场的前景等；小区业务员必须遵守小区的制度，不得违法乱纪.在公司有直属部门是小区推广部或家装部。小区人员对该小区的公司物质、宣传资料等要有保管及维护的责任，如有损坏和流失的现象，视情节的轻重予以赔偿。

第四，客户管理

客户资料每日整理后集中到公司归档；遇到家装公司客户小区业务员应及时把信息传递给家装公司公关部相应的业务员，便于工作的开展。

第五，绩效考核

小区推广是一个过程和结果并重的工作，所以在考核的过程中就必须考虑到过程考核和结果考核的有效结合。在过程考核中我们必须考核，当日接待的客户量（以有明确客户联系方式的记录为准）、主动上门发放了多少有效资料（到客户手中的）、展示区的清洁和物料管理、为多少个客户进行了家装知识的解答等。结果考核是以实际销售的量为主，凭贵宾卡的购买量算相应小区推广业务员的业绩；没有在公司建档的家装公司又属于该小区业务的销售算相应小区业务员的业绩；由已经在公司建档的家装公司推荐过来的又属于该小区业主的销售量，相应小区业务员和家装业务员各占一半的业绩；由已在公司建档的家装公司包工包料的销售不能算小区业务员的业绩，但仍需要服务。

E. 物业项目经理的权力与职责

管理处来主任、经理职责：
1、接自受公司的统一领导，确保公司方针政策统一实施。
2、自觉接受公司的监控、检查、考核。
3、保证公司各项制度的贯彻执行。
4、积极配合公司及目标责任完成其它专项工作。
5、每星期一前向总经理提交部门周工作总结
6、每周向公司提交管理处月度报告,每月1日前向总经理做工作汇报。
7、每月1日前组织目标评估、进度、质量考核和管理处员工绩效考评。
8、管理处如有重大问题及其处理措施应及时向总经理汇报。
9、保证员工的整体操作技能和工作质量符合相关规范。
10、保证员工正常的生活和工作秩序。
11、保证管理处操作不违背国家法律、法规。
12、保守公司的技术秘密、商业秘密、人事秘密。
13、重大活动安排、重要公务活动和重大公关接待安排事前应请示、事后应汇报。
14、重大事件和重大事故应主动向总经理汇报并采取措施进行抢险、抢救、防止事态扩大，且事后作处理分析结果报告。
15、管理处责任人非公司外派、离开岗位一天以上需经总经理同意，并安排好工作的代行其职权的管理者。
16、据确定的目标按规定制订目标实施工作计划及实施措施，并报送总经理。
17、确保责任目标的逐步实现。

F. 房产开盘流程是什么房产开盘流程要注意什么

买房的基本流程就是买房前期的准备工作——选房看房——认购签约——办理贷款——收房验房——装修入住——产权证的办理。
第一步：买房前的准备工作
中国人重家，买房能够给人一个安全温暖的家，在购买新房前要思索的问题就是我为什么要买房，为什么会选择新房呢?购买新房的好处有哪些呢?新房的好处：a、 房地产开发商一般对新房的外观都颇为讲究、新颖，具有现代感;在户型设计上注重通透、私密性，布局合理，同时房型可选择的余地较大。b、 新房贷款较方便。新房一般户型面积较大，小户型产品较为稀缺，由此也造成总价自然不菲。c、 新房在前期可能存在物业管理不到位等问题，但多数新房物业服务、配套设施较成熟，绿化、保安等方面较完善，但管理费用也相对较高。
买房要做好哪些心理准备？
1、对楼盘价格及买房区域作好心理准备。
在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是能承受的房屋总价是多少，根据该总价，你可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。根据房价及交通需求也可以大概规划好自己的选房区域。
(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。
(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为：如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。
2、经济能力的测算
买新房是一件高兴的事情，也是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。
第二步：选房看房
挑选房源最好不要固定在一个地段，要变换各种思路选择置业地点。在选择房源的过程中，应当在能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资。
到现场去看看房子
1、 首先要考察开发商销售的项目是否五证具全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。
到底是哪五证，又是哪两书呢?详情请参考：商品房销售应具备哪“五证”?
2、 考察项目的周遍大环境，包括人文环境如何：生活、商业配套设施是否齐全：交通状况如何：有没有娱乐、体育休闲场所：有没有医院、学校、幼儿园等公共设施：附近有无工厂等。
3、 如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何：看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房，则应对代理的实力情况进行了解)。
4、 如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。
第三步：认购签约
在签合同之前，需要仔细查验发展商的资格。一切检查完毕后，还需要交纳一定数额的定金。如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理。

G. 物业管理 开盘

物业管理的开盘,一般是指业主购买房屋集中入住时,物业公司开始进行物业管理,内容包括:办理入伙手续,装修管理,日常清洁等.
物业管理的开荒,一般是指开发商建设竣工进行移交后,在业主入住之前,物业公司对公共区域的卫生进行彻底清洁.
它们的主要区别是:内容不同.

H. 开盘时物业公司的工作流程是什么

维护现场秩序，看好客户的车辆。

I. 楼盘开盘物业方面应做哪些准备工作

开盘销售的话，物业主要协助销售现场的安保维护，来往车辆的指引，停放车辆的秩序及安全。。

如果是交房，那就多的很了。。可参考一楼

J. 请问楼盘开盘就要与物业公司交谈好了吗

没有强制性的规定，即使是前期签订了合作协议，后期因为种种原因也可以改变，此外，物业的服务期限对于业主是从交房那一天开始的