土地整治规划规程

⑴ 河北省人民政府关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知

河北省人民政府
关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点
切实做好农村土地整治工作的通知

冀政〔2011〕39号2011年3月25日

各设区市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门：
为贯彻落实《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）精神，确保我省增减挂钩试点和农村土地整治工作规范、健康、有序推进，现就有关问题通知如下：
一、统一思想认识，把握工作方向
近年来，我省按照国家有关安排部署，积极推进城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治工作，有力地推动了耕地保护和节约集约用地，对破解用地难题、推进农村新民居建设和统筹城乡发展发挥了积极作用。各地各有关部门一定要站在政治和全局的高度，充分认识做好增减挂钩试点和农村土地整治工作的重要性，切实把思想统一到国务院《通知》精神上来,以促进农业现代化和城乡统筹发展为导向，以增加高产稳产基本农田和改善农村生产生活条件为目标，以切实维护农民权益为出发点和落脚点，严格规范增减挂钩试点，切实做好农村土地整治工作。
开展增减挂钩试点和农村土地整治工作，必须准确把握工作方向。要坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，增加耕地数量，提高耕地质量，优化城乡用地结构，促进城乡统筹发展。要按照有利生产、方便生活、改善环境的原则，以农田整治为重点，立足提高高产稳产基本农田比重，加快改善农村生产生活条件，促进农民增收、农业增效、农村发展。要始终把维护农民权益放在首位，充分尊重农民意愿，坚持群众自愿、因地制宜、量力而行、依法推动，坚决避免片面追求增加城镇建设用地指标的倾向，制止以各种名义擅自开展土地置换等行为，严禁突破挂钩周转指标，严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼。
二、严格规范增减挂钩试点，切实做好农村土地整治工作
（一）坚持规划先行、有序推进。各地要按照土地利用总体规划和农业生产、新民居建设、城镇建设、农田水利建设、林业保护利用和生态建设及环境影响评价等有关要求，科学编制农村土地整治规划，将增减挂钩试点列为土地整治规划的重要内容，合理安排增减挂钩规模、布局和时序。试点须符合土地利用总体规划和土地整治规划，纳入土地利用年度计划。省国土资源厅要抓紧研究制定城乡建设用地增减挂钩试点管理办法，确保试点工作规范有序推进。
（二）新民居建设用地和废弃建设用地复垦置换要纳入增减挂钩试点。抓紧对已出台的涉及农村建设用地整治和城乡建设用地调整使用的相关文件进行清理，凡与国务院《通知》精神不一致的，一律予以废止。今后，新民居建设用地和废弃建设用地复垦置换，要统一纳入城乡建设用地增减挂钩试点。要坚持局部试点、封闭运行、规范管理、结果可控的原则，规范开展增减挂钩试点工作，严格按照建新拆旧项目区进行整体审批和管理，挂钩周转指标要严格控制在国家下达的年度计划内。挂钩周转指标的下达、使用和归还要实行全程监管，严格考核，确保项目区内建设用地总量有减少、布局更合理，耕地面积有增加、质量有提高。
（三）科学设置增减挂钩试点项目区。设置项目区要优先考虑省级新民居示范工程、城乡结合部、“空心村”，以及散乱、废弃、闲置、低效利用的农村建设用地。建新拆旧项目区要严格限定在同一县级行政区域内。合理安排项目区内农民新居、城镇发展用地的布局和规模，优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地，并为当地农村集体经济发展预留空间。建新地块必须按照国家供地政策和节约集约用地要求供地、用地，确需征收集体土地的，依法办理土地征收手续。
（四）积极稳妥推进农村土地整治。按照因地制宜、改善条件、提高质量的要求，以提高高产稳产基本农田比重为目标，大力开展土地平整、田间道路建设、农田防护建设和农田水利建设。依照耕地分等定级技术规范和标准，严格土地整治新增耕地质量评定和验收，有针对性地采取培肥地力等措施，稳步提升新增耕地产能，经整治的耕地要划定为基本农田，实行永久保护。规范推进农村建设用地整治，整治腾出的土地首先要复垦为耕地，规划继续作为建设用地的，可作为农民旧房改造、新民居建设、农村基础设施和公共服务配套设施建设以及农村非农产业发展用地。涉及将整治节约的建设用地指标调剂给城镇使用的，须纳入增减挂钩试点。
（五）切实维护农民权益。开展增减挂钩试点，编制和制定项目区规划以及住宅设计、拆迁补偿、复垦整治方案等，必须举行听证、论证，充分听取当地农村基层组织和农民的意见，依法保障农民的知情权、参与权和受益权。涉及土地所有权、使用权和承包经营权等权属调整的，未征得农村集体组织和农民同意，不得开展增减挂钩试点。要加强土地权属管理，保障农民土地权益，项目实施前要对农村集体土地利用现状和权属状况进行调查，做到地类正确、面积准确、权属无争议；项目实施后，依法及时办理土地确权、变更登记手续，做到产权明晰。增减挂钩所得土地增值收益要及时全部返还农村，用于农村基础设施、农民新居建设和农业生产发展。
三、完善保障措施，加强监督管理
（一）加强组织领导。各地各有关部门要高度重视增减挂钩试点和农村土地整治工作，切实加强组织领导，及时协调解决重大问题。增加民政、监察、审计部门主要负责同志为省农村土地整治工作领导小组成员；各地要相应调整充实领导机构，形成政府主导、部门协调联动的工作机制。各级各有关部门要按照国务院《通知》要求，立即组织开展本行政区域增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作，确保各项规定落实到位。
（二）强化资金整合和使用管理。各级财政部门要整合现有土地及各类涉农资金，保持渠道和用途不变，实行专账管理，统筹集中使用，切实提高各项资金综合使用效益。严格资金使用和监管，新增建设用地土地有偿使用费主要用于基本农田建设和保护、耕地开发和土地整理。土地出让收益要优先用于农业土地开发和农村基础设施建设。从土地出让收益中提取10%用于农田水利建设。鼓励和支持社会资金投入增减挂钩试点和土地整治工程，依照法律、法规和有关政策规定，明确投资人的权益、责任和义务，协调处理好国家、农民集体组织和个人、投资人的多方利益关系。
（三）严格监督管理。各级各有关部门要采取有力措施，加强对增减挂钩试点和土地整治项目的全程监管。建立健全各项制度，严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、合同制、听证制、公告制、村民监督制，确保工程质量、合同履约、资金安全和农民权益。纳入增减挂钩试点的新民居示范村，须做到建一批、搬一批、拆一批、复垦一批，并严格按有关规定进行验收。整治项目的编制、呈报和审批要建立规范化业务流程，确保公开、公正。
（四）严肃查处违法违规行为。各级政府及国土资源、监察部门要加强土地执法监察，严肃查处未批即用、批少用多、违反项目区规划用地以及在农村集体土地上建“小产权房”等违法行为。对以增减挂钩和农村土地整治为名违法违规占用耕地和擅自扩大城乡建设用地规模的，要严肃追究有关人员的责任。省政府办公厅文件《河北省人民政府公报》2011年第3号《河北省人民政府公报》2011年第3号省政府办公厅文件

⑵ 土地开发整理的土地开发整理项目规划设计规范

TD/T1012─2000 《土地开发整理项目规划设计规范》

⑶ 高标准基本农田建设的全国土地整治规划

国务来院批准颁布《全国自土地整治规划》，明确“十二五”土地整治目标任务，部署4亿亩高标准基本农田建设。
《规划》明确了未来五年土地整治的指导原则和目标任务，到2015年，新建4亿亩旱涝保收高标准基本农田，经整治后耕地质量平均提高1个等级，粮食亩产增加100公斤以上。
《规划》提出了“十二五”期间土地整治的主要目标：高标准基本农田建设成效显著，补充耕地任务全面落实，农村建设用地整治规范有序推进，城镇工矿建设用地整治取得重要进展，土地复垦明显加快，土地整治保障体系更加完善。规划期内建设旱涝保收高标准基本农田4亿亩，经整治的基本农田质量平均提高1个等级，补充耕地2400万亩，确保全国耕地保有量保持在18.18亿亩，粮食亩产能力增加100公斤以上，整治农村建设用地450万亩。

⑷ 为什么土地整理报备系统读出地块未输入坐标住处

3.0.6 城市建成区
城市建成区在单核心城市和一城多镇有不同的反映。在单核心城市，建成区是一个实际开发建设起来的集中连片的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区，以及分散的若干个已经成片开发建设起来，市政公用设施和公共设施基本具备的地区。对一城多镇来说，建成区就由几个连片开发建设起来的，市政公用设施和公共设施基本具备的地区所组成。如连云港市和淄博市。

节选自：中华人民共和国国家标准

城市规划基本术语标准GB/T 50280 98条文说明

前言

根据国家计委计综合[1992]490号文的要求，《城市规划基本术语标准》由建设部中国城市规划设计研究院负责主编，建设部体改法规司参加编制。经建设部1998年8月13日以建标[1998]1号文批准发布。
为便于广大城市规划的设计、管理、教学、科研等有关单位人员在使用本标准时能正确理解和执行本标准，《城市规划基本术语标准》编制组根据国家计委关于编制标准、规范条文说明的统一要求，按《城市规划基本术语标准》的章、节、条的顺序，编制了条文说明，供国内有关部门和单位参考。在使用中如发现有不够完善之处，请将意见函寄我部中国城市规划设计研究院城市规划标准技术归口办公室，以供今后修改时参考。
通信地址：北京三里河路9号，邮政编码：100037
本条文说明仅供有关部门和单位执行本标准时使用，不得翻印。

中华人民建设部
1998年8月

2 城市和城市化

2.0.1 居民点
我国的居民点分为城市和乡村两大类，城市又分为市和建制镇，县城均设建制镇；乡村分为集镇和村庄，集镇是乡人民政府所在地。
2.0.2 城市（城镇）
城市是一定地区的经济、政治和文化中心。城市的行政概念，在我国是指按国家行政建制设立的直辖市、市和建制镇。国家要求县人民政府所在地的县城均设建制镇。
2.0.3 市
在我国的行政区划中，市是经国家批准建制的行政地域，是中央直辖市、省直辖市和地辖市的统称。市按人口规模又分为大城市、中等城市和小城市。
2.0.4 镇
在我国的行政区划中，镇是建制镇的简称。我国的镇是包括县人民政府所在地的建制镇和县以下的建制镇。
2.0.5 市域
在我国现行行政区划中，实行市领导县（又称市带县）的市，其市域所包含所领导县的全部行政管辖范围。实行县改市的市，其市含原县的全部行政管辖范围。
2.0.6 卫星城镇
卫星城镇是城市发展过程中的一种城市类型。兴建卫星城镇的目的在于防止大城市市区人口规模的过度膨胀，旨在吸引大城市市区人口前往居住，并吸引从外地准备进入大城市市区的人口。

3 城市规划概述

3.0.1 城镇体系规划
根据建设部颁布的《城市规划编制办法》，在城市总体规划纲要阶段，即应原则确定市（县）域城镇体系的结构和布局。市域和县域城镇体系规划的内容包括：分析区域发展条件和制约因素，提出区域城镇发展战略，确定资源开发、产业配置和保护生态环境、历史文化遗产的综合目标；预测区域城镇化水平，调整现有城镇体系的规模结构、职能分工和空间布局，确定重点发展的城镇；原则确定区域交通、通信、能源、供水、排水、防洪等设施的布局；提出实施规划的措施和有关技术经济政策的建议。
3.0.2 城市规划
从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、经济学、工程学、环境科学、美学等多种学科。从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责和重要工作。
在50年代，称城市规划是时期内城市发展的继续和具体化。到了80年代初，称城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署。随着改改革的深入发展，大家普遍认为，城市规划不应该只是编制物质环境规划，而应该包括城市的经济和社会发展的设想、土地利用、空间布局及工程建设的综合性规划。
编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。
从制定到贯彻，城市规划应经过编制、审批和实施管理的步骤。当发现城市规划与城市经济和社会发展需要有较大的不适应时，可经法定手续，对城市总体规划进行局部调整

⑸ 土地整治重大工程应具备哪些条件如何规范

土地整治是对低效利用、不合理利用、未利用的土地进行治理，对生产建设活动破坏和自然灾害损毁的土地进行恢复利用，提高土地利用率的活动，包括农用地整理、土地开发、土地复垦、建设用地整治等内容。农村土地整治重大工程是中央决策支持、省级人民政府立项的土地整治项目。
土地整治重大工程应具备以下条件：一是土地整治重大工程要符合国家支持省级人民政府实施的《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》、《全国新增1000亿斤粮食生产能力规划（2009-2020年）》的要求。二是土地整治重大工程要以灌区水利工程为依托，具备水、土、环境等项目实施的基础前提条件；实施重大工程应能够大量增加高质量耕地，增加高产稳产农田比重，提高粮食综合生产能力；提高土地利用率和产出率，改善生态环境，增加农民收入，促进新农村建设。三是土地整治重大工程建设区域应相对集中连片，也可按流域或区域布局，以更好地落实重点区域内大规模土地整治、大面积节水增地、大幅度提高基本农田产能。
当前，规范土地整治重大工程建设的主要措施如下：
科学论证土地整治重大工程的建设条件。土地整治重大工程规模大、投资多、周期长、风险高、区域影响强，科学合理地开展重大工程可行性研究、水资源保障程度、生态环境承载力等实施前的评估论证，科学进行决策分析，是实现土地整治重大工程目标的基础和先决条件。
以中央支持资金为引导、带动地方相关涉农资金集中投入。充分发挥中央支持的重大工程示范资金的引导作用，整合中央按因素法分配给地方的新增费、地方留成新增费、用于农业开发的土地出让收入、耕地开垦费、土地复垦费以及相关部门的其他涉农资金，按照“渠道不变、用途不变、统筹安排、各计其效”的原则，专账管理，集中投向土地整治重大工程建设，切实提高各项资金综合使用效益。
严格管理，保证工程取得实效。建立和完善项目法人、公告、招投标、合同、监理、审计等制度，完善技术标准，并严格执行；做好建设任务分解落实，统筹安排年度建设任务和资金，提高年度计划执行力；加强竣工验收管理，及时报国土资源部备案，以备国土资源部会同财政部进行抽查。
加强实施监管。按照“集中统一、全程全面”的监管要求，应用遥感、信息等技术手段和国土资源综合信息监管平台，结合变更调查、卫片执法检查等，采取多种形式，对重大工程实施情况进行动态监测。结合新增费稽查、检查工作，加强资金监管，保障配套资金足额到位，实行专户管理，专账核算，严禁挤占挪用。
切实维护农民权益。始终把群众利益放在首位，充分尊重民意，坚持群众自愿、因地制宜、量力而行、依法推动。维护农民和农村集体经济组织的主体地位，依法保障农民的知情权、参与权和受益权。
《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》确定的规划期间组织实施的重大工程主要有粮食主产区基本农田整理工程、重点煤炭基地土地复垦工程、三峡库区移民安置土地开发整理工程、西部生态建设地区农田整治工程、新疆伊犁河谷地土地开发工程、“五纵七横”公路和京沪高速铁路沿线土地整理复垦工程、南水北调水利工程沿线土地整理工程等。

⑹ 求《土地整治项目规划设计规范》（DB42/T681-2011）和《土地整治工程建设规范》（DB42/T682-2011）电子版

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⑺ 土地开发整理项目标准

1 范围
1．1 本标准规定了土地开发整理项目规划的总则、内容、程序、方法及成果的基本要求和项目设计的原则、内容及技术要求。
1．2 本标准适用于土地开发整理项目规划的编制和土地开发整理项目的设计，并作为与设计有关的概预算、审批等方面的依据。
2 引用标准
下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
GBJ 7—1989 建筑地基基础设计规范
GB 3838—1988 地面水环境质量标准 GB 5084—1992 农田灌溉水质标准
GB T5791一1993 1：5000 1：10000地形图图式 GB／T7929一1995 1：500 1：1000，1：2000地形图图式 GB 8978—1996 污水综合排放标准
GB/T 15772—1995 水土保持综合治理 规划通则
GB/T16453.1—1996 水土保持综合治理 技术规范 坡耕地治理技术 GB/16453.3—1996 水土保持综合治理 技术规范 沟壑治理技术
GB/T 16453.4—1996 水土保持综合治理 技术规范 小型蓄排水工程 GB 50162—1992 道路工程制图标准 GB 50188—1993 村镇规划标准 GB/T 50265—1997 泵站设计规范
GB 50286—1998 堤防工程设计规范
GB 50288—1999 灌溉与排水工程设计规范
SDJ 217—1987 水利水电枢纽工程等级划分及设计标准（平原、滨海部分） SL 18—1991 渠道防渗工程技术规范 SL 721994 水利建设项目经济评价规范
3 土地开发整理项目规划设计规范规划
3.1 总则
3.1.1 本标准所称土地开发整理包括土地开发、土地整理、土地复垦。 3.1.2 规划的基本原则
a） 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。 b） 社会效益、经济效益、生态效益相统一。
c） 土地资源的可持续利用。 d） 因地制宜。
3.1.3 规划的内容
a） 确定项目规划的目标和任务。 b） 评价土地资源的适宜性。
c） 调整土地利用结构和布局。
d） 配置工程设施和提出保护生态环境的生物措施和工程措施。 e） 项目规划的可行性论证。
f） 项目规划方案的实施计划和措施。
3.1.4 规划的依据
根据规划任务书的要求，依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，编制土地开发整理项目规划。
3.1.5 项目规划用地分类以全国土地利用现状调查分类为基础。
3.1.6 项目规划除执行本标准外，还应符合国家现行有关标准的要求。 3.2 规划编制程序 3.2.1 规划准备
规划准备是指在项目规划前期所要进行的工作。包括制订工作计划、成立领导小组、成立规划工作小组、搜集整理资料等。
3.2.1.1 制订工作计划
根据规划任务书制订项目规划工作计划。包括指导思想、工作内容、工作步骤与方法、日程安排、人员组成与分工及经费预算等。
3.2.1.2 成立领导小组
领导小组确定工作计划，协调部门关系，研究解决规划工作中的重大问题，审查确定规划方案，并以领导小组的名义上报规划。 3.2.1.3 成立规划工作小组
规划工作小组由有资质的专业人员组成，负责土地开发整理项目规划的编制工作。 3.2.1.4 搜集整理资料
资料要求具备真实性、完整性、时效性和具有法律效力。
a） 项目规划应搜集以下资料：
1）项目区基本概况。行政辖区、地理位置、四至、总面积、覆盖范围、区内人口
等。
2）自然条件。包括项目区地形、地貌。土壤、水文、气候、地质。植被、自然灾害等情况。
3）自然资源。包括土地资源、水资源、生物资源、光热资源、矿产资源等。
土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。一是土地利用范围的扩大，一是土地利用深度的开发。由此定义土地开发是通过各种手段挖掘土地的固有潜力提高土地的利用率扩大土地利用空间与利用深度，充分发挥土地在生产和生活中的作用的过程。

⑻ 土地整理项目中标单位是不是就是拍下这块地来的开发商

引用自
中国土地招拍挂制度

摘要：土地出让的“招标”“拍卖”“挂牌”交易方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中存在的不足，提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。

关键词 土地市场 招拍挂制度 市场机制 政府管理

一 ．引言：中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景

建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日， 七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。

首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。

其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。

为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限.

经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究有必要深入进行.

二．中国土地市场招拍挂制度的具体含义及特点。

土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。

（一） 土地招标

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。

（二） 土地拍卖

拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。

（三）土地挂牌

挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。

竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。

三 实施土地招排挂制度的优点

(一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。

土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。

政府通过招拍挂的方式推出地块，以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。

(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力

土地是全社会宝贵的公共资源，要达到最优利用必须通过市场手段进行配置，而且配置过程必须受到全社会监督。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，只有这样才能建立真正的土地市场，才能真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。

土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高。

首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。

其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力，就必须对拟出让土地进行详细的分析规划，确定最佳的土地利用方式，针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。

最后，要体现土地的使用价值，政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的评标办法，公正地评出中标单位。

通过以上行为政府对城市土地的综合运用管理能必将大大加强。

(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。

土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，不但有利于市场的竞争性，消除行业的垄断性，而且还使那些没有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。同时，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。

招标拍卖挂牌出让取消的只是过去少数开发商通过不正当手段获得的“超额利润”，而由于市场的的规范，开发商的合理利润可以得到更好的保证。新制度提高了市场准入门槛，房地产业将进入资本实力和品牌竞争的时代。没有实力的、靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进行整合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会，这必将促使全国房地产市场的规范化。

(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。

目前的土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。

(五) 实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。

我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是我国城市土地使用制度进步的一种表现，也是大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这也是世界贸易组织(wT0)原则的要求。WT0的非歧视

原则、公平原则和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。加入WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平，而且能够安全运行，进

而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，提高了效率，同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快，这对北京、上海等大城市发展城市经济，加快基础设施建设，成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。

四．目前中国土地市场招拍挂制度存在的问题及解决建议

（一）目前中国土地市场招拍挂出让中存在的问题。

根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项执法检查的结果显示，经营性土地使用权出让还有五个深层次的问题尚待解决。

1．经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套；

2．少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址，定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价

3．有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分；

4．有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题；5. 极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。

以上五大类问题涉及招拍挂制度建设过程中政府职能、观念的转变，配套规范的制定等问题，针对以上五大类问题，提出完善招拍挂市场的几点建议如下。

（二）对完善招拍挂市场的建议。

1．转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性

在上述五大类问题中，由于政府行政干预所导致的招拍挂制度的不完善问题是最严重的。一方面，由于中国长期实行以政府为主导的土地协议出让制度，各级地方政府习惯于通过行政指令的方式对土地资源进行配置，在新的土地出让制度下旧有的思维观念难以转变，在追求地方经济短期利益的目标下，通过行政手段盲目干预土地市场的情况时有发生；另一方面，少数政府官员通过手中的权力寻租腐败，少数不法房地产商通过行贿公关等不正当手段低价获得土地、牟取超额利润，少数政府官员和不法房地产商的勾结，导致土地招拍挂出让中假招标、假挂牌、打招呼、批条子的现象时有发生。

为了克服以上两种情况，作为游戏规则的制定者和游戏的组织者的政府必须加强自身的监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制尤为重要。从宗地价格的评估到开发商资质的审查以及后期的评标开标均应设立监察机制 对于每宗地的评选结

果应给予公布与新闻发布，绝不能让私下协议的土地通过公开招标与挂牌的形式达到成交的目的，从而引发新的钱权交易现象发生。中央，国土资源部已经三令五申下要求在土地交易招拍挂过程中打击非法暗箱操作，确保公平与公开。

2．制定合理的标底价格，防止地价上涨过快

经营性土地交易全部以招拍挂的形式进行出让是否会引发土地价格的上涨，从而导致房地产价格上涨的话题一直是新政策出台后业内开发商与政府官员争论的焦点，因此在土地招拍挂交易的实施中注重控制对地价的大幅度波动是十分必要的。是在土地的拍卖交易中，政府一方面在取得较好的地价收益的同时，也需考虑对当地的土地价格市场的稳定作用。

上海近期在土地的拍卖中进行最高限价并提出完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对中国其他城市也有重要的借鉴意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。

在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。应该由政府土地管理部门根据土地评估结果和政府产业政策综合确定，科学地制定出让的底价。 因此在确保国家利益的前提下，合理地评估宗地的标底价格是保证土地市场活跃及稳定土地市场价格、防止土地价格的非理性上涨的重要的前期工作。

3．选择性地使用拍卖的交易方式

土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，要考虑规划、后期开发方案、及开发方案的实施等。与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式，在发展较为成熟的区域以及宗地面积较小的地块，拍卖可以促进宗地的成交，但对于在新区特别是宗地面积较大的地块，建议综合考虑政府对于地区的发展计划以及当地居民的承受能力，更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活到了改善。

4．制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息

在新的土地出让机制下，政府应加紧前期土地储备与整理的力度，定期向市场公开未来的土地供应计划。投资者充分了解市场的信息后，对投资的计划和力度进行调整，从而避免出现盲目高价竞争，防止出现在取得宗地开发权后无力实施或脱延开发计划的被动局面，防止“烂尾楼”的出现。

政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。

五．总结

经营性土地的招拍挂出让方式的建立对于规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面有重要意义，但是由于中国土地市场土地供应长期以来采用行政划拨、协议出让等方式，旧有管理理念在短时间内转变存在一定困难，以及目前招拍挂制度自身存在的种种不完善，真正建立以市场机制运行的城市土地市场还任重道远。本文通过回顾城市经营性土地出让招拍挂制度的发展历程，具体分析目前招拍挂出让实际运作中存在的问题，并针对问题对招拍挂出让方式的完善提出了几点看法，以期对未来土地市场有所帮助。招拍挂出让制度的完善是一个长期的动态的过程，必须根据土地市场的发展变化进行调整。相信在土地市场的各方共同努力下，招牌挂制度必将越来越规范完善，土地市场必将更加公平透明，进而保证整个宏观经济的健康稳步发展。

⑼ 建设用地与核心控制区的规范,整治土地流转工作建议

国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知

国发〔2010〕47号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

近年来，各地开展农村土地整治，有效促进了耕地保护；同时，一些地方在农村土地整治过程中，进行了将通过整治节约的少部分农村建设用地以指标调剂的方式按规划调整到城镇使用的政策探索，开展城乡建设用地增减挂钩试点（以下简称增减挂钩试点），对统筹城乡发展发挥了积极作用，但也出现了少数地方片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、突破周转指标、违背农民意愿强拆强建等一些亟需规范的问题，侵害了农民权益，影响了土地管理秩序，必须采取有力措施，坚决予以纠正。为严格规范增减挂钩试点，切实做好农村土地整治工作，现就有关问题通知如下：

一、总体要求

（一）以促进农业现代化和城乡统筹发展为导向。要坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，促进农业农村发展和农业现代化，促进新农村建设和城镇化发展；要增加耕地数量、提高耕地质量，促进农业产业结构调整，提高农业集约化水平；要优化城乡用地结构，加强农村基础设施和公共服务设施建设，提高节约集约用地水平，促进城乡统筹发展。

（二）以增加高产稳产基本农田和改善农村生产生活条件为目标。要按照有利生产、方便生活、改善环境的原则，以农田整治为重点，立足提高高产稳产基本农田比重，加快改善农村生产生活条件，促进农民增收、农业增效、农村发展。有条件的地区，通过农村土地整治示范建设，与散乱、废弃、闲置、低效利用的农村建设用地整治相结合，实施田水路林村综合整治，充分发挥其经济、社会、生态综合效益。

（三）以切实维护农民权益为出发点和落脚点。要始终把维护农民权益放在首位，充分尊重农民意愿，坚持群众自愿、因地制宜、量力而行、依法推动。要依法维护农民和农村集体经济组织的主体地位，依法保障农民的知情权、参与权和受益权。整治腾出的农村建设用地，首先要复垦为耕地，在优先满足农村各种发展建设用地后，经批准将节约的指标少量调剂给城镇使用的，其土地增值收益必须及时全部返还农村，切实做到农民自愿、农民参与、农民满意。

二、严格规范增减挂钩试点

（四）坚决扭转片面追求增加城镇建设用地指标的倾向。要依据土地利用总体规划，统筹安排农民新居、城镇发展等土地整治活动，合理设置建新、拆旧项目区，确保项目区内建设用地总量有减少、布局更合理，耕地面积有增加、质量有提高，实现以城带乡、以工补农，城乡统筹发展的目标。要坚决扭转在增减挂钩试点中重建新、轻拆旧、重城镇、轻农村单一解决城镇建设用地供需矛盾的倾向，坚决纠正少数地方突破土地利用年度计划控制、片面追求增加城镇建设用地指标等偏差，坚决制止实施过程中脱离发展实际、侵害群众利益等各类违法违规行为。

（五）坚决制止以各种名义擅自开展土地置换等行为。在推进农村新居建设和危房改造及小康示范村建设等工作中，凡涉及城乡建设用地调整使用的，必须纳入增减挂钩试点。必须坚持局部试点、封闭运行、规范管理、结果可控，未经批准不得擅自开展试点或扩大试点范围。严禁在试点之外，以各种名义开展城乡建设用地调整使用。严禁擅自开展建设用地置换、复垦土地周转等“搭车”行为，防止违规扩大城镇建设用地规模。

（六）严禁突破挂钩周转指标。各地要依据土地利用总体规划和农业生产、城乡建设、农田水利建设、林业保护利用和生态建设等有关要求，科学编制农村土地整治规划，合理安排增减挂钩试点的规模、布局和时序。试点必须符合土地利用总体规划和土地整治规划，纳入土地利用年度计划。所在省（区、市）要严格按照国家下达的挂钩周转指标，组织审批和实施试点项目，严禁突破挂钩周转指标设立挂钩项目区，严禁项目区跨县级行政区域设置，严禁循环使用周转指标。各试点地区要对挂钩周转指标的下达、使用和归还实行全程监管，严格考核，确保增减挂钩试点严格控制在周转指标内。

（七）严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼。要与地方经济社会发展水平和农业产业发展相适应，与城镇化进程和农村人口转移相协调，遵循城镇发展规律，区分城镇规划区内、城乡结合部、空心村和闲置宅基地等不同情况，因地制宜，量力而行，循序渐进。涉及农村拆迁安置的新居建设，要为农民提供多种建房选择，保持农村特色和风貌，保护具有历史文化和景观价值的传统建筑。要尊重农民意愿并考虑农民实际承受能力，防止不顾条件盲目推进、大拆大建。严禁在农村地区盲目建高楼、强迫农民住高楼。

（八）严禁侵害农民权益。开展增减挂钩试点，必须举行听证、论证，充分听取当地农村基层组织和农民的意见。涉及土地调整互换使用的，未征得农村集体组织和农民同意，不得强行开展增减挂钩试点。必须按照明晰产权、维护权益的原则，合理分配土地调整使用中的增值收益。要明确受益主体，规范收益用途，确保所获土地增值收益及时全部返还农村，用于支持农业农村发展和改善农民生产生活条件，防止农村和农民利益受到侵害。

三、切实做好农村土地整治工作

（九）大力推进以高产稳产基本农田建设为重点的农田整治。要按照因地制宜、改善条件、提高质量的要求，以提高高产稳产基本农田比重为目标，大力开展土地平整、田间道路建设、农田防护建设和农田水利建设。要依照耕地分等定级技术规范和标准，严格土地整治新增耕地质量评定和验收，有针对性地采取培肥地力等措施，稳步提升新增耕地产能，经整治的耕地要划定为基本农田，实行永久保护。要切实防止投入散、项目小、新增耕地质量偏低，以及重建设轻管护等问题。

（十）规范推进农村土地整治示范建设。要按照统筹规划、整合资源、整体推进的原则，以耕地面积增加、建设用地总量减少、农村生产生活条件和生态环境明显改善为目标，规范推进以田水路林村综合整治为内容的农村土地整治示范建设。未批准开展增减挂钩试点的地区，不得将农村土地整治节约的建设用地指标调剂给城镇使用。整治腾出的农村建设用地，首先要复垦为耕地，规划继续作为建设用地的可作为农民旧房改造、新居建设、农村基础设施和公共服务配套设施建设以及农村非农产业发展用地。严禁以整治为名，擅自突破土地利用总体规划和年度计划，扩大城镇建设用地规模。严禁在农村土地整治中，违法调整、收回和强迫流转农民承包地。

（十一）积极组织实施农村土地整治重大工程。要按照科学论证、集中投入、分步实施的要求，以提高粮食综合生产能力为目标，在保护生态环境的前提下，积极组织实施《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》、《全国新增1000亿斤粮食生产能力规划（2009-2020年）》确定的农村土地整治重大工程，促进国家粮食核心产区和战略后备产区建设，为确保国家粮食安全提供基础性保障。要切实加强配套工程建设，落实配套资金，强化工程监管，防止和纠正配套工程不到位、配套资金不落实等问题。

四、保障措施

（十二）加强组织领导。地方各级人民政府要高度重视，以统筹城乡发展、全面建设小康社会为目标，切实加强组织领导，形成地方政府主导、国土资源部门搭建平台、相关部门各司其职协调联动的工作机制。国土资源部要会同相关部门根据职能分工，落实责任，通力合作，准确把握工作要求，加强全程指导和有效监管，严格规范增减挂钩试点并切实做好农村土地整治工作。

（十三）强化资金整合和使用管理。各地要以新增建设用地土地有偿使用费、用于农业土地开发的土地出让收入、耕地开垦费和土地复垦费等资金为主体，引导和聚合相关涉农资金，保持渠道和用途不变，实行专账管理，统筹集中使用，切实提高各项资金综合使用效益。严格执行土地出让收益要优先用于农业土地开发和农村基础设施建设的规定，严格执行新增建设用地土地有偿使用费主要用于基本农田建设和保护、耕地开发和土地整理的规定，中央分成部分要重点支持农村土地整治重大工程和示范工程建设。要引导和规范民间资本参与增减挂钩试点和农村土地整治行为。

（十四）做好农村集体土地权属管理。各地区开展增减挂钩试点和农村土地整治，要按照确权在先的要求，对土地利用现状和权属状况进行调查、核实，做到地类和面积准确，界址和权属清楚。增减挂钩试点和农村土地整治涉及的土地，原则上应维持原有土地权属不变；对土地互换的，要引导相关权利人本着互利互惠的原则，平等协商解决，有争议的要依法做好调处工作。对权属有争议又调处不成的，不得开展增减挂钩试点和农村土地整治。增减挂钩试点和农村土地整治实施后，要依法及时办理土地确权、变更登记手续，发放土地权利证书及农村土地承包经营权证等，依法保障农民的土地权益。

（十五）严格监督管理。各级国土资源主管部门要结合国土资源综合监管平台建设，加强增减挂钩试点和农村土地整治项目管理信息化建设，实行全程监管；要完善增减挂钩试点和农村土地整治项目在线备案制度，对项目的批准和实施情况，实行网络直报备案，及时向社会公示，自觉接受社会公众监督；要做好增减挂钩试点和农村土地整治项目的可行性论证和立项工作，加强对项目实施的检查指导、评估考核以及项目实施后的验收等工作；要充分发挥国家土地督察和土地执法监察的作用，完善问题发现和查处机制，强化监督检查，及时纠正发现的问题。

（十六）严肃查处违法违规行为。地方各级人民政府近期要对增减挂钩试点和农村土地整治开展情况进行全面自查、清理。国土资源部要会同有关部门组织全面检查，对不符合政策规定的一律叫停，进行整顿、规范和限期整改，对违法违规行为要坚决查处。对未经批准擅自开展增减挂钩试点、超出试点范围开展增减挂钩和建设用地置换或擅自扩大挂钩周转指标规模的，要严肃追究有关地方人民政府负责人及相关人员的责任，并相应扣减土地利用年度计划指标。

各地区、各有关部门要牢固树立科学发展观和正确的政绩观，立足于维护好广大人民群众的根本利益，认真总结经验，及时研究解决工作中出现的新情况、新问题，确保增减挂钩试点和农村土地整治工作规范、健康、有序开展。

国务院

二○一○年十二月二十七日

⑽ 土地整理监理大纲

一、监理工程师的职责
◆总监理工程师应履行以下职责
1.确定项目监理机构人员的分工和岗位职责；
2.主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，并负责管理项目监理机构的日常工作；
3.审查分包单位的资质，并提出审查意见；
4.检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况可进行监理人员调配，对不称职的监理人员应调换其工作；
5.主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令；
6.审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；
7.审核签署承包单位的申请、支付证书和竣工结算；
8.审查和处理工程变更；
9.主持或参与工程质量事故的调查；
10.调解建设单位与承包单位的合同争议、处理索赔、审批工程延期；
11.组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结；
12.审核签认分部工程和单位工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收；
13.主持整理工程项目的监理资料。
◆总监理工程师代表应履行以下职责
1.负责总监理工程师指定或交办的监理工作；
2.按总监理工程师的授权，行使总监理工程师的部份职责和权力。
◆总监理工程师不得将下列工作委托总监理工程师代表：
1.主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则；
2.签发工程开工/复工报审表、工程暂停令、工程款支付证书、工程竣工报验单；工程开工/复工报审表应符合附录A1表的格式；工程暂停令应符合附录B3表的格式；工程款支付证书应符合附录B4表的格式；工程竣工报验单应符合附录A15表的格式。
3.审核签认竣工结算；
4.调解建设单位与承包单位的合同争议、处理索赔、审批工程延期；
5.根据工程项目的进展情况进行监理人员的调配，调换不称职的监理人员。
◆专业监理工程师应履行以下职责
1.负责编制本专业的监理实施细则；
2.负责本专业监理工作的具体实施；
3.组织、指导、检查和监督本专业监理员的工作，当人员需要调整时，向总监理工程师提出建议；
4.审查承包单位提交的涉及本专业的计划、方案、申请、变更，并向总监理工程师提出报告；
5.负责本专业分项工程验收及隐蔽工程验收；
6.定期向总监理工程师提交本专业监理工作实施情况报告，对重大问题及时向总监理工程师汇报和请示；
7根据本专业监理工作实施情况做好监理日记；
8.负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，参与编写监理月报；
9.核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，根据实际情况认为有必要时对进场材料、设备、构配件进行平行检验，合格时予以签认；
10.负责本专业的工程计量工作，审核工程计量的数据和原始凭证。
◆监理员应履行以下职责
1.在专业监理工程师的指导下开展现场监理工作；
2.检查承包单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及其使用、运行状况，并做好检查记录；
3.复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证；
4.按设计图及有关标准，对承包单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录；
5.担任旁站工作，发现问题及时指出并向专业监理工程师报告；
6.做好监理日记和有关的监理记录。
二、监理目标和各阶段监理任务
（一).监理目标
监理的目标是对国家投资土地开发整理项目建设工程实施质量控制、进度控制、投资控制、实行项目的合同管理和信息管理，协调有关各方的关系，简称为“三控制、二管理、一协调”，为实现项目的总体目标服务。
目前，国家投资土地开发整理项目工程的监理还未实行全过程监理，重点是施工过程的监理，工作范围从施工准备、施工阶段，到阶段验收和运行阶段。
（二）、各阶段的主要监理任务
1、施工准备阶段
通常在确定施工单位之前或同时，建设单位应通过招标方式选择国家投资土地开发整理项目工程的监理单位，并与之签订监理合同，监理单位及时介入工程建设中，从项目施工准备时就开始进入项目的监理工作。监理工程师提前进驻施工现场，对施工准备工作进行监理，督促建设单位按建设合同提供各种施工条件，督促施工单位及时作好各项开工准备工作，准备发布开工令。
监理工程师的具体工作主要是：
（1）对确定进行招标的项目，协助编制审查招标、评标文件，审查投标单位资格；
（2）协助评审标书，提出决标评估建议；
（3）协助起草工程承包合同，参与合同谈判；
（4）协助制定施工方案、施工工艺、工程材料和设备选择、选购、对初步设计进行现场检查，审定其是否符合总体规划，工程的总体布局是否合理，单项工程的设计是否符合适用、坚固、增产、省工的原则；
（5）参加规划设计单位向施工方的技术交底，检查规划文件是否符合设计规范、规程及有关技术标准的规定，协助做好规划优化和完善规划设计工作；
（6）审查施工方提交的施工组织设计，重点是施工方案、劳动力、施工设备等保证工程质量、工期和控制费用等方面的措施及管理程序，对建设单位提交的施工技术措施、施工规程等进行审定，检查施工测量控制点、施工放样数量、位置等，保证能正常施工。向建设单位提出监理意见，监督检查施工质量保证及技术措施，完善质量管理程序与制度。
2、施工阶段
按监理合同，监理单位的监理机构、监理人员都要进驻施工工地，对施工过程进行质量进度、投资控制、建立建全监理工作信息管理系统，协调建设的各方关系，确保按合同规定达到项目的目标。
监理工程师的主要工作有：
（1）审查施工方各项施工准备工作，协助建设单位下达开工通知书；
（2）督促施工方对施工管理制度、质量、安全、文明施工保证体系的建立、建全与实施；
（3）审查施工方提交的施工组织设计，包括施工技术方案和施工进度计划，并督促其实施；
（4）协助编制用款计划，复核已完成的工程量，签署付款凭证；
（5）检查确认工程使用的材料、设备等的质量和价格，检查材料进场合格证是否合格、齐全、必要时进行抽查和复验，对不符合质量要求的禁止进入工地和使用；
（6）监督施工方严格按照规范、规程、标准的规划、设计图纸要求进行施工，控制工程质量；
（7）抽查工程施工质量，对重要工程部位和主要工序进行旁站监理，参与工程质量事故的分析用处理；
（8）检查工程进度存在的问题；
（9）分阶段协调施工进度计划，适时提出调整意见，控制工程总进度；
（10）协调处理合同纠纷和索赔事宜，协调业主代表和施工单位之间的争议；
（11）督促施工方检查安全生产，文明施工，督促施工方规范施工技术档案资料，包括竣工图；
（12）检查施工单位的工程自检工作，数据是否齐全，填写是否正确，对施工单位质量评定自检工作做出综合评价；
（13）监督施工单位认真处理施工中发生的一般质量事故，做好监理记录，对重大事故以及其它紧急情况应及时报告总监理工程师，并通知主管单位；（14）组织施工方对工程进行分部、分项目验收及竣工初验，对存在的问题督促整改，对工程质量提出评估意见，协助建设单位组织竣工验收。
3、竣工验收阶段
监理工程师的具体工作有：
（1）督促、检查施工方及时整理竣工文件的验收资料，受理单项工程竣工验收报告，提出监理意见；
（2）根据施工方的竣工报告，提出工程质量检验报告；
（3）负责工程初验，并参加主管单位组织的竣工交接验收工作，审查工程初验报告，提出监理意见。
4、工程运行的维护阶段
监理单位要留一定的现场监理人员，对工程的修补、完善、收尾等工作进行监理，审查设计单位和施工单位编制的竣工图纸和相关资料，协助建设单位按国家规定对工程进行竣工验收和工程移交，编制监理工作报告，向建设单位移交工程档案，资料等。具体工作主要是协助建立工程管理机构、管理制度和管理措施。对工程运行期间出现的工程质量问题，参与调查研究，确定发生的质量问题的责任。共同研究补救、督促实施。
（三）、监理的“三控制”工作
1、工程质量控制
国家投资土地开发整理项目工程涉及的项目类型主要是土地平整、农田水利、田间道路及其它工程（植树、生态环境保护）等，在质量控制方面应从事前、事中、事后进行全程控制，抓住其控制要点，采取相应的手段加以控制。主要工作内容有：
（1）工序交接检查。按规程、规范、前后工序不能颠倒，各工序的流程间应有检查验收，否则不得进入下一环节或工序。
（2）工程质量事故处理。对各建设环节的质量事故按规定进行处理，不给下一环节留下隐患。
（3）进行质量监督，对不合理的工程下达停工指令。
（4）对单项工程的开工报告进行严格管理和审批。
（5）对工程质量、技术进行签证。各专业质量监理工程师和现场监理员对质量、技术的把关在原始凭证上签字，凡质量、技术方面有法律效力的签证由项目总监理工程师签字。
（6）行使质量否决权。在工程质量单上签署合格与否的意见，既控制质量，也控制了投资。
（7）建立质量监理日志。
（8）组织现场质量协调会议，解决施工过程中的质量问题。
（9）定期向业主报告有关工程质量方面的情况。
（10）单项工程完成后，及时进行检查验收。
2、工程进度控制
为有效实施工程进度的控制，应完善各项制度和措施。在技术措施方面：建立施工作业计划体系，增加作业的施工面，采取高效的施工技术和方法，缩短工艺过程间和工序间的技术间歇时间。在经济措施方面：对因承包方的原因而拖延工期的要进行必要的经济处罚，对工期提前的给予奖励。在合同措施方面：按合同要求及时协调有关各方的进度，以确保项目形象进度的要求。编制项目实施总进度计划，审核施工方提交的施工进度计划，审核施工方提交的施工方案，监督施工方严格按照合同规定的计划进度组织实施，监理部按月以月报的形式向建设单位报告各项工程实际进度与计划进度的对比和形象进度情况。具体工作有：
（1）审核施工方提交的土地平整、农田水利、田间道路及其它工程的工程方案。主要审核施工图及施工方案、施工进度计划是否相互协调和合理。
（2）制定由相关部门提供设备及主要材料的用量及时间，编制有关材料、设备的采购计划。
（3）建立反映工程进度的监理记录。如实记载形象部位及完成的实物工程量。对重点工程做好监理日志的同时，如实记载影响工程进度的内、外、人为等各种因素及气候、地貌、土壤等自然因素。
（4）工程进度检查。审核施工方每旬或每月提交的工程进度报告，审核的要点是计划进度与实际进度的差异、形象进度、实物工程量与工作量指标完成情况的一致性。
（5）按合同要求，及时进行工程计量验收。
（6）签发有关进度、计量方面的签证。它是支付工程款、延长工期的重要依据。
（7）对工程进度进行动态管理。
（8）为工程进度款的支付签属进度、计量方面的认证意见。
（9）组织现场协调。
（10）定期向业主、监理单位报告有关工程进度情况，现场监理工作月报。建立工程进度台帐，核对工程进度，按月向主管单位报告施工计划执行情况、工程进度及存在的问题。当实际进度与计划进度出现差异时，在分析原因的基础上，采取保证总工期不突破的对策措施及相应的技术、组织、经济等措施。
3、工程投资控制
工程投资的控制包括对预付资金、进度拨款、验收决算等阶段的投资控制，并进行合同管理和信息管理。采取的措施主要有：组织措施方面包括建立监理组织，完善职责分工及有关制度，落实投资控制的责任；技术措施方面审核施工组织设计和施工方案，合理开支施工措施费，按合理工期组织施工，避免不必要的赶工费；经济措施方面及时进行计划费用与实际开支费用的比较分析；合同措施方面按合同条款支付工程款，防止过早、过量的现金支付，防止资金挪用，全面履约，减少对方提出索赔的条件和机会，正确处理索赔等。具体工作有：
（1）检查、监督施工单位执行合同情况，使其全面履约。严格经费签证，按合同规定及时对已完工工程进行阶段验收，审核施工单位提交的工程结算书。
（2）定期、不定期地进行工程费用超支分析，并提出控制工程费用突破的方案和措施，定期向项目总监、业主报告工程投资动态情况。
（3）审核施工方申报的季度、年度完工报告，核对工程数量，做到不超验、不验漏，严格按现行规定办理完工计价签证。保证完工签证的各项质量合格、数量准确。签证上报主管单位后据以拨款。对不符合质量标准的工程，未经返工处理，达标前不予验收。
（4）做好合同管理及相关约束文件的管理。参加合同制定的谈判，掌握第一手资料。做好各类信息的收集、管理。对来自各方面的信息进行分析、判断，充分掌握和利用可用信息。
三、监理单位备查资料
序 号 名 称 与 内 容 备 注
1 监理规划（工程复杂的要有监理实施细则）
2 工程开/复工报审表
3 施工组织设计（方案）报审表
4 工程竣工验收报审表
5 施工测量放线报验表
6 材料/构配件/设备报验表
7 （分项、分部、单位工程）工程报验审核表
8 （隐蔽、中间验收）工程报验审核表
9 （功能检验、设备运转调试）工程报验审核表
10 工程暂停令
11 工程质量事故处理有关资料
12 监理通知书
13 监理日记
14 监理月报
15 监理总结报告
16 有关影像资料
17 工程质量检查评估报告
18 有关会议纪要
19
20
（一）、 监理规划
1. 监理规划的编制应针对项目的实际情况，明确项目监理机构的工作目标，确定具体的监理工作制度、程序、方法和措施，并应具有可操作性。
2. 监理规划编制的程序与依据应符合下列规定：
1） 监理规划应在签订委托监理合同及收到设计文件后开始编制，完成后必须经监理单位技术负责人审核批准，并应在召开第一次工地会议前报送项目承担单位；
2） 监理规划应由总监理工程师主持、专业监理工程师参加编制；
3） 编制监理规划应依据：a.建设工程的相关法律、法规及项目审批文件； b.与建设工程项目有关的标准、设计文件、技术资料； c.监理大纲、委托监理合同文件以及与建设工程项目相关的合同文件。
3、监理规划应包括以下主要内容：
1） 工程项目概况；
2） 监理工作范围；
3） 监理工作内容；
4） 监理工作目标
5） 监理工作依据；
6） 项目监理机构的组织形式；
7） 项目监理机构的人员配备计划；
8） 项目监理机构的人员岗位职责；
9） 监理工作程序；
10） 监理工作方法及措施；
11） 监理工作制度；
12） 监理设施。
（二）、监理月报
施工阶段的监理月报应包括以下内容：
1 本月工程概况；
2 本月工程形象进度；
3 工程进度：
1）本月实际完成情况与计划进度比较；
2）对进度完成情况及采取措施效果的分析。
4 工程质量：
1）本月工程质量情况分析；
2）本月采取的工程质量措施及效果。
5 工程计量与工程款支付：
1）工程量审核情况；
2）工程款审批情况及月支付情况；
3）工程款支付情况分析；
4）本月采取的措施及效果。
6 合同其它事项的处理情况：
1）工程变更；
2）工程延期；
3）费用索赔。
7 本月监理工作小结：
1）对本月进度、质量、工程款支付等方面情况的综合评价；
2）本月监理工作情况；
3）有关本工程的意见和建议；
4）下月监理工作的重点。
监理月报应由总监理工程师组织编制，签认后报项目承担单位。
（三）、 监理工作总结
监理工作总结应包括以下内容：
1 工程概况
2 监理组织机构、监理人员和投入的监理设施；
3 监理合同履行情况；
4 监理工作成效；
5 施工过程中出现的问题及其处理情况和建议；
6 工程照片（有必要时）。
施工阶段监理工作结束时，监理单位应向建设单位提交监理工作总结
（四）、监理日志（监理日记）
监理日志（日记）是监理记录中最细致的工作，从监理人员进驻工地开始到工程竣工结束（有施工活动）应做好记录（单独成册），内容要详细、记事要真实（详见表式 监C3）。
（五）、监理资料
施工阶段的监理资料应包括下列内容：
1 监理规划；
2 监理实施细则；
3分包单位资格报审表；
4 设计交底与图纸会审会议纪要；
5 施工组织设计（方案）报审表；
6 工程开工/复工报审表及工程暂停令；
7 测量核验资料；
8 工程进度计划；
9 工程材料、构配件、设备的质量证明文件；
10 检查试验资料；
11 工程变更资料；
12 隐蔽工程验收资料；
13 工程计量单和工程款支付证书；
14 监理工程师通知单；
15 监理工作联系单；
16 报验申请表；
17 会议纪要；
18 来往函件；
19 监理日记；
20 监理月报；
21 质量缺陷与事故的处理文件；
22 分部工程、单位工程等验收资料；
23 竣工结算审核意见书；
24 工程项目施工阶段质量评估报告等专题报告；
25 监理工作总结。
四、监理单位编写的《工程质量评估报告》（供参考）
1.监理单位简介：写明监理单位名称、专业资质等级、资质证书编号及监理合同编号，监理合同备案编号。
2.工程概况：
1)工程名称、地址及项目承担单位、规划设计单位、施工(含分包)单位名称，注明工程实际开工时间，预验收合格时间等。
2）工程特征及主要工程量：工程性质（土地开发、整理、复垦）、工程的主要工程量，如：建设规模、平整土地（土方量）、农田水利（沟、渠、涵、桥、机井及附属设施等）、田间道路（田间路、生产路及结构材料）、其它工程（树种、树龄、种植过程等）等。
3.工程建设基本情况：
1）执行法规情况：叙述参建各方执行法律法规、执行《工程建设标准强制性条文》和国家工程施工质量验收规范情况、规划设计及相关行业标准执行情况。
2）监理情况：说明监理依据。本工程的监理机构设置情况，分别注明参与本工程的注册监理工程师(总监理工程师、专业监理工程师)、驻工地监理人员的姓名，资格证书及编号、注册证号。本公司执行《建设工程监理规程》情况，主要监理手段及工作小结。主要写明项目监理部是否按规定进行了隐蔽验收；是否按规定对施工试验进行了有见证取样与送检；是否按规定进行了检验批、分项工程、分部工程报验；对哪些主要部位实施了旁站监理；对涉及结构安全和主要使用功能的试验和检验的结果如何。
3）施工单位基本情况和评价：分别说明工程总包（分包、劳务分包）单位资质和在本工程的主要人员资格是否符合规定要求。对总包和分包单位质量管理体系的核查情况，说明项目经理部管理人员是否到位，施工一线专业人员岗位证书是否齐全，是否符合要求。
4） 主要建筑材料使用情况：用于工程结构建筑材料、设备等产品是否符合相关规定。建筑材料、构配件设备是否按规定进行了报验，是否按规定进行了复试、有见证取样与送检，是否有合格证明文件，是否符合国家及相关行业的地方标准。
5）主要施工方法：（农田水利方面）混凝土的制作及浇筑方法，砌体结构的砌筑方法，模板制作方法，钢筋接头方法，采用了哪些新技术、新工艺和特殊工序。
6） 工程隐蔽部位的质量情况：分别说明工程地基基础和主体结构施工过程质量控制情况，验收的时间、参加验收的单位和人员及验收检查情况，验收结论。
7）其它分部工程质量情况：按照《建筑工程施工质量验收统一标准》中分部工程的划分，分别简要说明分部工程质量情况(土地平整、农田水利、田间道路及其它工程等)。对未进行验收的分部工程给予说明并提出处理意见。
8）施工中发生的质量问题，质量、安全事故处理情况：是否发生过质量问题，质量和安全事故。如发生，说明原因和处理结果，写明什么时间、什么部位发生什么样的质量问题，质量和安全事故。扼要说明其主要原因及监理所采取的措施，处理结果应有项目承担单位单位、规划设计单位或检测单位认可的结论性意见。如未发生质量问题，质量和安全事故应写明施工中未发生。
4.对工程质量的综合评价：
1）工程项目的建设是否符合国家有关的法律、法规，是否符合相关（土地开发整理项目）程序。
2）工程建设是否完成了合同约定的各项内容。
3）工程质量是否符合设计文件及施工合同的要求，工程质量是否合格。
4）工程质量是否符合国家《施工质量验收规范》及《土地开发整理项目验收规程》TD/T1013─2000的要求。
5）是否同意工程竣工验收。
5.单位负责人签字，项目负责人签字，法人级单位公章。
6.报告时间:应在单位工程预验收之后，竣工验收之前。