整治存量商改住

『壹』 商住房整顿，对存量商住房是利好还是利空

利好。
整顿商住房，会造成市场供应趋紧，利好房市。

『贰』 存量住房什么意思

存量房一般来说就是“库存待售”的房产，指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，暂时不太可能拿出去交易的房子，一般是未居住过的二手房。属房屋二级市场。二手存量住房顾名思义就是二手的暂时不能拿出去交易的房子。
存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。
存量房是相对于增量房而言的，存量房一般是二手房，与一般商品房转让基本相同。存量房市场也叫做一级半市场，
存量房征税也是近期来开始提出和实行的。不同地方对于存量房征税的规定和执行进度不同。存量房征税主要是征收存量房的房产税。

『叁』 国务院发文《商用房可以改居住用房》，落地一年，有何变化

去年6月份《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下简称《意见》）对外发布，针对如何支持住房租赁消费和增加租赁住房用地供应，提出了一些原则性的方案。其中，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”较为引人关注。
【重点1】 允许商业用房 改建为租赁住房 允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。同时，还允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，只是改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。 解读 最大的亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新。既是去库存的需要，同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。但是，牵涉到一系列配套政策的出台。
【重点2】 推进公租房货币化。新政 转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。具体来看，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

『肆』 买房时，申请商改住须满足哪些要求

商改住后房产证性质不改变
《意见》进一步明确了“商改住”的实施条件和工作流程。《意见》明确,其适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。
《意见》提出要“整体确权,性质不变”:改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。换言之,“商改住”后,房产证性质不改变。
此外,还要统一监管,强化统筹。改建租赁住房的运营、管理应遵照广州市对新增租赁住房有关管理工作的规定。市住建部门依托平台建立项目库统一监管。
按建面6%集中配套公服设施房
要申请“商改住”,须具备哪些条件?《意见》列出了七项要求。
首先要权属清晰:申请项目应为已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的合法建筑。房屋不存在查封登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的,还应取得他项权益人对改造和转化的书面同意意见。
其次是保障结构、消防安全。申请项目房屋结构应安全牢固。项目建设单位及设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,应确保房屋结构安全。申请项目设计和施工的技术标准应不低于宿舍建筑设计规划的标准与要求,日常消防管理应符合本市相关要求。
此外,还在环保卫生、物业规范方面提出要求。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件,符合环保、卫生部门的专业要求;应当具备良好物业管理能力,符合物业管理的相关规定。
《意见》还提出要完善配套,即申请项目应按照改造建筑面积6%集中设置配套的公共服务设施用房,位置宜在首层。同时要求,申请项目其他设计、建设和管理要求、最小居住面积应符合国家相关规范。
《意见》明确,将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的,或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的,须限期改正,并依法承担相应的法律责任。

『伍』 武汉新规：允许商业、办公等存量房改造为租赁住房

近期，武汉拟出台新规，允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房，以进一步增加房源供给，加快发展武汉住房租赁市场。
武汉起草的《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的指导意见》在11月27日至12月6日期间，向社会公开征求意见。
当中提到，江岸、江汉等中心城区，以及东西湖区金银湖、黄陂区盘龙城、江夏区纸坊等划定区域内，已建成闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房屋，可以改造为租赁住房。而城市重点功能区、重要景观节点和主干道沿线的商业和办公用房，不得改造为租赁住房。
原则上，用于改造的商业、办公、厂房等房源，要进行整体确权，房屋性质不能改变，并将纳入全市住房租赁平台进行统一监管。
在改造过程中，要符合房屋结构、消防、环保、技术标准等安全要求，并且应按照改造建筑面积6%的规模，集中设置配套的公共服务设施用房，位置宜在首层等内容。
据了解，2016年5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台后，其他城市随后出台相应规定，其中在2017年深圳推出《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，当中规定商业用房可按规定改建为租赁住房。

『陆』 中国未来人民住房的发展方向。

为进一步加强房地产市场引导和调控，调整住房结构，控制住房价格过快上涨，促进房地产业健康发展，国务院近期颁发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号，简称《通知》）。《通知》出台以后，社会各界反响强烈，全国已有很多城市按照《通知》精神，陆续出台了地方实施细则。在认真学习和落实《通知》有关措施的同时，房地产业界也在认真地思考《通知》所蕴含的深刻意义，进一步反思我国的住房制度建设，进一步探索适合国情的住房发展模式和发展方向。本人认为，这将对我国今后住房制度的进一步完善，对房地产市场持续健康发展，具有深远的意义。

一、我国住房发展方向的背景分析

1998年国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），这是近年来我国住房体制改革和住房发展的纲领性文件。文件提出的我国住房制度改革的指导思想是：“稳步推进住房商品化、社会化；逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇日益增长的住房需求”。文件提出的深化住房制度改革的目标是：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。

国发〔1998〕23号文出台几年后的实践证明，该文件对我国住房建设和房地产市场发展起到了非常重要的作用。目前，国内各城市已全面停止了住房实物分配，逐步实行了住房货币化的目标；住房金融业也得到了长足的发展，住房交易市场不断规范，基本上建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度；房地产业也因此得到了高速发展，已经成为了我国经济发展的支柱性产业。

但是，应该看到，我国是一个人口众多、人均资源紧张的发展中国家，在人均经济规模和人均收入水平等方面与发达国家存在着相当大的差距。因此，住房的发展也应该与我国国情相符合，不断探索和完善适合社会主义市场经济发展并符合现时社会发展状况的住房制度，而不应盲目求快、超前发展，否则极有可能产生住房畸形发展，并对国民经济发展和社会稳定带来负面影响。

从房地产业与房地产市场的发展看，改革开放以来我国房地产业取得了长足的进步并已成为我国经济发展的支柱产业；房地产市场的发展，使得城市居民的人均住房水平得到了巨大的提升，并直接提升了人民群众的生活质量，使人民生活水平由温饱型进入到全面小康水平。然而，在目前人均收入水平较低，人均GDP尚与发达国家有10倍以上差距的情况下，完全建立以市场商品房为主体的住房供应体系，并不适合现时国情，不能满足各个收入层次居民的住房需求，且容易带来房价高涨、普通老百姓住不起房等现实问题。

因此，国发〔1998〕23号文中指出的“建立和完善经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系”，是针对我国城镇广大中低收入群体的实际住房能力而制定的符合国情的基本住房政策，对我国今后相当长一段时间的住房发展，依然具有重要的意义和指导作用。稳步推进住房商品化，建立既符合国情又适应市场经济发展的合理住房体制，是我国今后住房发展的基本指导思想和原则。

二、住房建设与发展中存在的问题

在国发〔1998〕23号文中，国务院提出：“对不同收入家庭实行不同住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。同时，“调整住房投资结构，重点发展经济适用住房”，按照“保本微利”原则，确定经济适用住房的7项费用构成和3％以下的利润控制原则，以促使“经济适用房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购房”。

从国发〔1998〕23号文出台后近8年的住房发展实际看，23号文出提出的以经济适用房为主体的住房供应体系未能完全形成；与商品房市场的快速发展相比，大多数城市的经济适用房发展较为缓慢，经济适用房在住房整体供应总量中的比例远远未达到“主体”应有的规模，并与建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系目标相去甚远。究其原因，在于此项政策的实施未能与近年来我国市场经济的快速发展有效结合，一定程度脱离了“效率与公平相结合”的住房发展基本目标。特别是经济适用住房所采取的土地划拨、3％以下利润控制的方式，虽然有利于降低开发成本，便于中低收入者购房，但是却使得经济适用房的发展脱离了社会主义初级阶段市场经济发展的实际，脱离了“人口多、底子薄”的基本现实，未能充分发挥各种经济资源（包括房地产开发）在现阶段住房建设与发展中的积极作用，从而导致商品房发展迅速、经济适用房发展缓慢的局面，使23号文“对不同收入家庭实行不同住房供应政策”的目标未能完全实现。

在经济适用房等政策性保障住房发展缓慢的同时，商品房的高速发展，形成了目前国内多数城市建立了以商品房为主体的住房供应体系，住房供应问题基本上依靠市场解决。这样，各地住房实际发展从另一方面脱离了“效率与公平相结合”原则，并使得23号文“稳步推进住房商品化”、“逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房新制度”的基本原则未能落到实处。特别是在近两年商品房价格快速上涨时，各地未能通过住房政策的“区别对待”功能，来发挥经济适用房等低价、具有保障性质的住房在抑制房价快速上涨和保证中低收入群体住房的积极作用；同时，也使得房地产市场发展政策屡屡在“促进发展”与“严格控制”之间摇摆，未能发挥保证市场“稳定”和“持续”发展的作用。

综上所述，国发〔1998〕23号文中提出的“对不同收入家庭实行不同住房供应政策”，是符合我国国情的一项重要住房发展原则，它在今后相当长的时期内，都将对我国住房发展具有重要指导意义。但是，23号文中提出的“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”的具体目标，应当结合近年来住房发展的实践进行调整，特别是不能忽视在社会主义市场经济发展的初级阶段，住房发展的经济属性及其市场动力；并应当有效的将解决城镇不同收入家庭的住房政策与住房市场发展有机结合，兼顾效率与公平，在现时社会经济发展的基础上，制定满足不同收入家庭住房需求并切合实际的新的住房政策。

三、关于未来住房发展方向的探讨

通过前述分析，本人认为今后我国住房发展的方向应是：进一步加强城镇住房制度改革，不断完善城镇住房供应体系；建立以中低价位、中小套型商品房为主体，以城镇经济适用住房、廉租住房为辅助的新建住房供应模式；促进二手住房市场、房屋租赁市场的发展，充分发挥城市存量住房解决居民住房问题的积极作用，建立多层次的城市住房供应结构；不断满足城镇不同收入水平居民家庭的住房需求。

（一）关于中低价位、中小套型商品房的主体地位问题

考虑到我国“人口多、底子薄、资源紧张”的实际情况，住房问题既不能脱离经济发展现实而单纯依靠公共资源的无偿投入，更不能把住房问题完全交由市场解决；今后的住房发展，应当充分发挥我国社会主义市场经济快速发展的优势，结合不同收入家庭住房需要的现实，主要通过有条件的市场方式解决城镇居民住房问题。近期国务院37号文中提出的“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房”，正是通过 “限价”、“限户型”的方式有条件解决城镇中低收入家庭住房问题的重要措施。该措施在分担了住房的部分政策性保障功能的同时，可以充分调动各类经济资源，发挥房地产开发的积极作用，满足中低收入阶层的住房需求。而其所占商品房比达到70%以上，也正是体现了国发〔1998〕23号文“建立和完善经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的基本精髓。

（二）关于住房保障问题

在国发〔1998〕23号文中，指出“最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租住房”、“中低收入家庭购买经济适用住房”的住房保障原则。考虑到前述中低价位、中小套型商品房在解决中低收入家庭中已有的作用，现时住房保障问题主要应当立足于解决城镇低收入家庭的住房困难。为此，最近国务院37号文中，明确提出“加快城镇廉租住房制度建设”、“规范发展经济适用住房”等措施。同时，从与国内城市住房实际相近的香港等地对低收入家庭的住房保障经验看，重点发展面向广大低收入群体的政府公共租赁住房（类似于廉租住房），适量发展“居屋”（即可购买公房，类似于现时的经济适用住房），是政府加强住房保障、解决低收入家庭住房问题的有效手段。目前，深圳市政府已在有关文件中明确提出了住房保障“以租为主”并“将全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房（含廉租住房）建设”的具体措施。建议可在内地有条件城市推广此做法，保证城市低收入人群的基本的住房需要，并充分发挥政策性住房在平抑房价、稳定市场中的积极作用。

（三）关于存量住房的发展

随着我国住房制度改革的深化及房地产市场的快速发展，目前国内诸多城市的住房存量已达到相当规模，部分大城市每年存量住房买卖已经接近或超过新房交易；同时，房屋租赁市场快速发展，而租赁市场不存在一次性支出，住房成本较低，有利于解决对低收入群体住房问题。为此，新出台的国务院37号文提出了：“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”，以多渠道增加住房供应，解决中低收入者住房问题。

因此，在我们进一步深化住房制度改革、完善住房供应体系的过程中，应当充分重视城市存量住宅的作用，将其作为城镇住房供应体系的一个重要环节，通过加强城镇存量住宅的综合整治与环境改善，进一步加强城镇低价住房的供应，并建立包括新建普通商品住房、经济适用房、政府公共租赁住房（含廉租住房），以及各类城镇存量住房在内的多层次城镇住房供应体系。

『柒』 存量房,房改房是指什么样的房子

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是二手房。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后的30日内，向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。

“存量房”即为“库存待售”的房产。

实际上存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和我们所经营运作的范围来说，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。

『捌』 南京出台商办新政：擅自“商改住”，将无偿收回土地使用权

绝版挑高、一层变两层、“双钥匙”房型、一套变两套……对于市场上存在的“商改住”乱象，2月5日，南京市规划和自然资源局、住房保障和房产局等四部门发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》（以下简称《意见》），重点监管商办类项目拆改销售等违规行为，并围绕项目开发全过程进行了各类政策的制定。
《意见》规定，针对商办项目应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市规划局等多部门就联合发布文件，严禁“商办改住宅”，同时要求开发商在销售时要明示房屋的规划用途，但仍有不少开发商在去库存和回笼资金压力之下，擦边球屡禁不止。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，“政策对于房企拿地和项目开发具有很强的约束性，同时灵活度比较高，充分考虑了房企、企业用户和个人用户的相关需求，也是比较务实的政策。”

开发商自持比例至少50%

《意见》指出，各类违规的商办项目用地来源广泛，包括商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商业及办公建筑。
但此次在商办项目的业态配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求规划资源部门应对商办项目总量进行评估，根据区域位置和存量情况，科学规划商办用地规模，提高商办用地的功能混合性，适度增加商办用地中酒店式公寓的配比，鼓励自持经营，确保规划供给与市场需求有机结合。
其中，地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%；政府设立的各类园区内的商办项目，自持比例可在出让合同中另行设定。
“这一规定客观上使商办用地的业态配比更为灵活，能够督促开发商积极做好物业经营。对于不同体量的商办用地，政策给予了更为灵活的指导。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“其中地上建筑面积5000平方米以上的商办项目，允许出售不超过20%的物业给中小企业、30%允许以酒店式公寓分割出售，这样也是为了防范此类商务集中区‘空心化’的风险。”
对于商办项目可分割销售部分，《意见》进行了全方位规定，严防投机行为。对于可分割销售的最小单元，建筑面积不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米；除停车位外的地下空间、规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。
“以往确实出现很多违规拆改，以小户型的方式进行转让的做法，投资客也比较认可此类小户型。而现在限定了此类户型，自然减少了投资投机的需求。而且政策也明确，对于卫生间等设施，应该集中设置，也不允许随意预留上下水管位，这都是为了防范部分物业销售后违规改造成类住宅的风险。”严跃进表示。
规范商办项目销售宣传行为
由于以往在销售环节的“靓丽包装”和不规范宣传用语，购房者往往会被误导，进而导致后续房屋交付后纠纷不断，而此次《意见》对销售环节进行了明确规定，封死了前端销售浑水摸鱼的漏洞。
《意见》明确要求，开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定，提醒买受人本项目为商办项目，而非住宅性质。
同时要求市场监管部门要规范商办项目的销售宣传行为，加大对开发企业和销售代理公司发布的销售广告、开展的宣传、展示的样板房等行为的检查力度，对开发企业和中介机构发布违法广告或虚假宣传行为依法予以查处。
严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“明确物业指标公示制度，是为了防范物业纠纷，有助于购房者清晰物业属性，相关违规销售行为自然也会被抵触。而违规项目也难以通过规划核实，自然在不动产登记方面也会面临压力。”
此外，《意见》还明确，商办项目相关企业也将统一纳入诚信管理体系，对开发企业、销售代理公司、设计单位违反本实施意见的，相关部门要及时约谈、通报，并依照有关规定予以查处，及时推送给市场监管平台、公共信用信息归集和服务平台。同时，对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求，在符合上位法律、法规的情况下，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的，限制或禁止参与土地市场交易。

『玖』 合肥：非住宅闲置存量房屋可改建为租赁住房

为加快培育和发展住房租赁市场，合肥市近日发布新规明确，商业(办公)、工业(厂房、仓储)、科研教育等非居住类型的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。
记者从合肥市住房保障和房产管理局获悉，作为全国首批住房租赁试点城市之一，合肥市住房保障和房产管理局近日会同市城乡建设局、市自然资源和规划局联合出台《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》(简称《通知》)，明确了非住宅改建对象与主体，细化了改建规范，制定了改建流程，落实了相关安全保障和配套政策。在市区范围内，不动产权证或其他合法权属材料用途为商业(办公)、工业(厂房、仓储)、科研教育等非居住类型，且2年内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。《通知》自今年9月1日起实施，有效期2年。
根据《通知》要求，申请非住宅改建为租赁住房的改建主体应具备企业法人主体资格，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉。非住宅改建项目应具备良好的卫生、通风和采光等条件，其他设计、建设和管理要求应符合国家相关规范和合肥市住房租赁管理要求。在改建规模方面，非住宅改建项目应当以整栋、整单元、整层为基本改建单位，并具备物业管理条件。改建规模原则上不少于50套(间)，且建筑面积应在3000平方米以上。改建项目验收通过后，应统一纳入合肥市住房租赁交易服务平台监管。
据合肥市住房保障和房产管理局副局长谢华友介绍，在公共设施配套完善的老城区，居住需求很大，非住宅闲置房屋改建租赁住房可以提供大量租赁房源，满足市场需求。另外，当前商业地产市场低迷，部分商业地产项目租金低、闲置率高，该举措可以有效化解部分商业地产闲置问题，提高资源利用率。

『拾』 存量商品房去化月数怎样理解

你好，就是每月商品房去化的数量。望采纳