下放用地审批

1. 下放宅基地审批权，使用存量建设用地的由乡镇审批是什么意思

土地法明文规定了是县政府批准，国家不可能有个那样的规定，不过乡镇是个中间环节，离不了他们审批再上报县政府

2. 下放农村申被权,指的是什么权

本质上，这是统筹城乡土地市场共同发展的体现。

农用地转为建设用地的审批权，由国务院下放到省级决策层面。

3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（下称《决定》），明确了省级政府更大的用地自主权。《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

这一内容，已经体现在2019年8月26日最新修订的《土地管理法》。

按照土地管理法第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照土地管理法第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

《决定》还，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

对土地管理法第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，此类政策规定对于深化“放管服”改革，以及改革各地方的用地政策等有积极的作用。客观上使得土地转性的审批工作压缩，有助于促进部分农用地的用地性质转变，对于相关建设用地的增加也是有积极作用。

在实际过程中，耕地要转变为农用地面临很多障碍。从审批本身来说，也有很长的手续，造成了一些城市耕地转性的困难。尤其是在一些城乡建设用地增减挂钩的地方，耕地转为建设用地是有制度保障的，但是审批程序比较慢，这使得部分土地难以按时转性，最终也影响了用地工作。

此外，部分城市要在特定地段获得建设用地，往往需要依赖城乡建设用地增减挂钩机制，即农村对宅基地等进行复垦以形成新的耕地、城市郊区占用耕地。此类工作因为涉及耕地占用，审批程序比较复杂。

严跃进表示，现在此类政策放松，使得各级省政府可以通盘进行考虑，这也有助于根据实际情况来进行建设用地市场的管理，其本质上也是城乡土地市场共同发展的体现。

农业农村部农村经济研究中心副研究员刘俊杰对第一财经记者表示，国家层面上很难及时准确得进行微观管理，权力下放就是进一步推进放管服，推进审批领域改革，下放审批权限，打造服务型政府的需要。在土地领域审批权力的下放，是当前土地管理改革的方向之一，增强了地方统筹利用土地资源的能力，必然会带来地方政府优化土地资源配置发展经济的积极性。

刘俊杰还表示，要用好管好下放的审批权，避免个别地方重蹈土地财政的覆辙。

之所以将四大直辖市和江浙皖粤八地作为试点，刘俊杰认为，试点地方位于长三角、珠三角和京津等中国经济最发达地区，一些地方可能存在新增建设用地指标接近枯竭的状况，先期让这些地区试点探索，一方面有利于缓解建设用地紧张状况，另一方面也为未来土地制度改革探索一些可借鉴的经验。

《决定》还提出，国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。

3. 土地审批权下放、存量盘活等助力深圳高质量发展

今年是深圳经济特区成立40周年，也是党中央决定建设中国特色社会主义先行示范区一周年之际。

新华社北京10月11日电，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），涉及土地制度、金融、教育领域等共27条，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

“审批权下放使土地效能最大化”

方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，土地审批权下放并不是一个新政策，今年年中国家就发布文件将基本农田以外的农民地转建设用地审批权下放到各省，探索二三产业混合用地出让、弹性年限等对深圳都是利好的。对于地方来讲，它知道土地要素该怎么配置才能效益最大化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，类似规定使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大权限。此类做法实际上对于一些城市建设用地紧缺的城市是有启发意义的，能够减少土地征收征用的时限，促进相关土地市场的改革，最终增加土地供给规模和提高效率。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，这一方案授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

“多形式丰富土地供应”

在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高质量可持续发展的重要因素。

来自深圳市规划和自然资源局的调查显示，经初步梳理，截至2017年底，深圳市已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地共564宗，总用地面积为11.94平方公里。

为提高国土空间集约高效利用率，方案指出，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

许小乐认为，大量小产权房、厂房宿舍等不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应，这一历史问题在现行的制度框架下长期得不到解决。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，有助于盘活存量工业用地，按照产业结构转换的实际需求，使土地空间得到更加高效利用。一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。

李宇嘉认为，对于深圳来讲，盘活存量用地需求更迫切。随着40年的发展，深圳已由工业用地为主转向现代服务业、高科技高端制造和生活用地为主，用地的空间结构是必须调整的。

“通过此类用地市场的改革，有助于加快土地盘活，丰富土地供应，减少各类纠纷。”严跃进称，存量用地改革和增量用地改革一起，能够真正丰富深圳的土地供应，有助于先行示范区的真正改革。