独栋别墅审批
A. 开发商把审批后别墅改排屋重新审批合法吗
这种官司打不赢，规抄划局既然批准了，开发商的行为即为合法。你只能先和规划局打行政复议官司，而你这个官司没有一年二年根本不会结案。在你打官司的期间，开发商完全有充足的时间完成工程了。到时候，给你来个既成事实，你还能让开发商拆房子？最多他退你房款和利息而已，顶破天再赔你双倍定金，仅此而已。而你陪他打2年官司，耽误的时间，浪费的精力，还有你经济上的损失，和你最终得到的结果根本不成正比。
俗话说，民不与官斗，劝你算了吧，或者拿这个理由要开发商给你一点赔偿，见好就收。
B. 国家什么时候开始规定不让建别墅了
2006年5月31日，国土资源部发布通知，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理（指独栋别墅）。同时明确，联排、双拼以及TownHouse等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
(2)独栋别墅审批扩展阅读
日前，国土资源部与住房和城乡建设部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。
从强化住房用地和住房建设年度计划管理、加快住房用地供应和建设项目审批、严格住房建设用地出让管理、加强监管、严格查处违法违规行为等五方面着手，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
《通知》要求，强化住房用地和住房建设的年度计划管理。地方各级住房和城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求。
共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。
省级市和市县国土资源主管部门应及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
《通知》提出，加快推进住房用地供应和建设项目的审批。一是加强保障性住房用地监管。省级国土资源主管部门要督促市、县依据项目确定情况和资金落实情况，及时办理供地手续。对已供应的保障性住房建设用地，市、县住房城乡建设等部门要督促建设单位按期开工建设。
对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。对改变上述内容的保障性住房建设项目，有关主管部门不得办理相关手续，已作为商品住房销售的，要依法没收违法所得并处以罚款。二是加快住房建设项目的行政审批。
市、县国土资源、住房城乡建设（房地产、规划）主管部门要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道。
《通知》规定，严格住房建设用地出让管理。拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。住宅用地的容积率指标必须大于1。
土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。
对发现并核实竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地使用权等违法行为、因企业原因造成土地闲置一年以上、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地四类违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
《通知》还要求，加强对住房用地供地和建设的监管。一是加强房地产用地供应监管。各省（区、市）国土资源主管部门要加强对住房用地出让公告和合同约定内容的适时监管。
对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。市、县国土资源主管部门要定期对已供房地产用地的开竣工、开发建设条件执行等情况进行实地巡查。
二是加强住房建设项目开发过程的动态监管。房地产开发项目竣工验收时，住房城乡建设主管部门要会同国土资源主管部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查。
《通知》强调，加大违法违规行为清理查处力度。一是严格查处囤地炒地闲置土地行为。对企业因自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处。对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。
二是严格查处擅自调整容积率行为。严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。三是严格查处商品住房建设和销售的违法违规行为。四是加大违法违规房地产用地信息公开。
省（区、市）国土资源主管部门要按季度将发现和查处违法违规房地产用地的情况向社会公布，同时将有违法违规行为的房地产企业名单，及时抄送住房城乡建设、国有资产、工商、金融及监管、证券等部门。
参考资料：国土资源部-国土资源部住房和城乡建设部联合发出通知
C. 购买的别墅可以自己拆了重建需要办理什么手续
一、获得规划部门审批
1、如果业主土地证、房产证齐全，要将老房拍照，写出申请，然后持土地证、房产证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。
2、没有房产证的，如土地证上四邻清楚，将老房拍照，写出申请，持土地证、身份证、老房照片到行政审批大厅规划局窗口报建。
3、没有房产证，且土地证四邻不清的(四邻均为本主外墙根)，需土地部门对土地证认定后，写出申请，持土地证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。
二、征得邻居的同意
因为别墅改造加建或多或少都会影响邻居的权利，如房隔距、景观视线、采光...等权利。因此，为了避免不必要的纠纷，建议在去规划部门审批前，征得邻居意见。
报建成功后，相关人员经现场勘查，用地性质符合城市总体规划的，可进入办理程序，并提供以下资料：现状图、布置图、施工图纸、立面效果图。若用地性质与城市总体规划不相符合的，则不允许翻建、改建、扩建。
(3)独栋别墅审批扩展阅读
别墅重建应注意以下几点：
1、业委会同意，职能部门通过；
2、必须具备四证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
3、地址不变、建筑面积不变、高度不变、使用性质不变。
根据《物权法》的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应由业主共同决定。因此，除了需取得规划审批、施工许可审批，业主要重建别墅还要取得小区业主们的同意。如果没办妥这些手续就擅自建设，属违法建设，城管部门有权制止并进行处罚。
D. 独栋别墅 想做一些改造 涉及几平方的扩建 如何办理合法手续
这些需要报建，一般先找当地的村委或者街道办，或者是城管部门了解需要什么手续才可以施工。相关手续办好后才可以施工
E. 别墅用地停止审批,这么美的别墅以后还会有吗
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国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。
F. 改造别墅需要办理什么手续
一、获得规划部门审批
通常分一下三种情况处理：
1、如果业主土地回证、房产证齐全，要将答老房拍照，写出申请，然后持土地证、房产证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。
2、没有房产证的，如土地证上四邻清楚，将老房拍照，写出申请，持土地证、身份证、老房照片到行政审批大厅规划局窗口报建。
3、没有房产证，且土地证四邻不清的(四邻均为本主外墙根)，需土地部门对土地证认定后，写出申请，持土地证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。
二、征得邻居的同意
因为别墅改造加建或多或少都会影响邻居的权利，如房隔距、景观视线、采光...等权利。因此，为了避免不必要的纠纷，建议在去规划部门审批前，征得邻居意见。
报建成功后，相关人员经现场勘查，用地性质符合城市总体规划的，可进入办理程序，并提供以下资料：现状图、布置图、施工图纸、立面效果图。若用地性质与城市总体规划不相符合的，则不允许翻建、改建、扩建。
G. 独栋别墅的年限是多少年
一般情况下，住宅用地的独栋别墅产权和商品房一样，为70年，如果是商业用地，独栋别墅产权则为40——50年不等。
H. 别墅扩建地下室向哪个部门申请
别墅地下室扩建归规划部门和住建局管辖，业主如想扩建地下室，首先需要提出建设规划提交至规划部门审批，审批通过后再向住建局提交施工图纸及施工计划，由住建局组织专家进行技术审核，住建部门出具安全评估报告之后方允许动工。
擅自在原房屋用地范围内开挖地下室的，由规划、土地部门依法予以处罚。对不影响城市规划和不改变用地性质的，地下室建筑面积部分按照经评估的住宅用地楼面地价的50%补缴土地价款，经有资质的鉴定机构进行建筑质量安全鉴定合格，经公示且房屋四邻住户没有异议的，可暂时保留使用，但不予确认权属。
I. 类独栋别墅贷款几成，跟普通房产一样吗
正规银行办理的流程是：首先，借款人需向银行提交除身份证以外的一系列材料，版包括
（1）贷款申请审批表；权（贷款人在贷款机构直接填写）
（2）居住地址证明；（居委会开具的证明或缴纳的水电气缴费发票）
（3）工作和收入证明；
（4）银行规定的其他资料。
其次，银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同。
最后，银行以转账方式向借款人发放贷款。