处分物权法

⑴ 物权法：甲是某一共有物的共有人，他想处分这一物，物权法规定必须经过2/3以上份额的共有人同意。问题

1、抄2/3的份额包括甲
2、共袭有分为两种：共同共有和按份共有。共同共有在分割前是没有份额和比例的，每一个人的权利及于共有物的全部，在表决时只能是按照人头来数，也就是一人一票，没有份额比例，只能按照人数比例表决决定

⑵ 出租是属于物权法96条的管理行为还是97条的处分行为

出租属于物权法97条处分行为，即将物品的使用权转让给租赁方并且收取使用费。
《物权法》第九十七条
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

⑶ 违反物权法71条处罚

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。 从物权法的立法本意看，本条是尊重业主对住宅改为商业用房(即俗称的“住改商”)的自主选择权，是尊重民法的自由、平等之理念。但是该条同时规定须经利害关系业主同意，这样在《物权法》实施后，在实际操作过程中出现以下几个问题：一是业主在“住改商”时，为了不违反法律、法规以及管理规约，必须先向工商行政管理部门申请办理营业执照，才能合法经营。但是有的地方工商行政管理部门以是否经有利害关系的业主同意，作为审批条件之一；二是业主“住改商”时并没有妨碍相邻业主，相邻业主却以此规定滥用其权利时，也侵害了“住改商”业主对房屋的使用权，也就是说，该条应明确界定何为“利害关系人”。为此，笔者从以下几个方面来理解《物权法》第七十七条规定，并提出一点建议。
一、该条实施是保护其他业主正常生活秩序
目前，有的业主“住改商”后经营歌厅、餐厅等，给居住小区带来诸多弊端，危害性大。首先是此类经营时间不固定，直接影响到小区居民的生活休息；其次，由于出入的人员多且复杂，将直接影响到小区的治安环境；三是经营场所产生的垃圾、油烟等影响了小区的卫生环境；四是住宅楼内从事商业活动造成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵、超负荷用电等，扰乱了楼内居民的正常生活秩序，降低了住宅硬件配套设施的使用寿命。此外，一些行业管理部门也反映，除了对卫生环境和公共秩序等方面的影响，许多“住改商”店铺普遍存在经营证照不全、货品服务质量参差不齐等问题。由于店铺一般位于住宅小区内，给执法部门的监管带来了困难。由“住改商”引发的社会问题也越来越多，许多业主怨声载道，对此业主们也无可奈何。《物权法》第七十七条规定业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这样就对业主的“住改商”行为进行了必要的限制，维护其他业主的正常生活秩序。
二、该条在保护其他业主正常生活秩序的同时，也尊重业主“住改商”的自主选择权。
《物权法》第七十七条是尊重业主“住改商”的自主选择权，体现以人为本，有利于社会发展。
首先，“住改商”丰富了服务市场经济，“住改商”的商业活动多是为本区的居民提供生活便利服务，比如理发、裁剪衣服、小画班、律师咨询、小商品店、副食店等，真正得实惠的是当地居民。以上的商用经营行为大多是为本地区的居民服务的小本生意，受到了居民的欢迎。居民购买他们的商品和接受他们的服务，就是对这些商户的最大肯定和支持，否则这些商户不会呈现出如此繁盛。
其次，从社会权利角度上看，“劳动生存权”是第一位的权利，多数这类从业人员是社会劳动创业者，他们不仅向社会提供了服务，而且自力更生解决了就业问题，我们应该给予鼓励，为之营造更好的工作和服务条件，这才是以人为本，服务社会的现代文明社会的科学管理理念。禁止或限制“住改商”是剥夺公民的劳动生存权利。保障劳动者在家劳动谋生的权利，是对劳动者最基本的公平与正义，是最朴素的社会道义与良知。另外“住改商”还缓解了紧张的交通资源，节约了能源，是利国利民，绿色环保的工作方式。
三、该条没有真正体现出，保护业主“住改商”的合法权益
合法的私有权益是法律规定的神圣不可侵犯的民权，属于私域。而“私域”不能以没有利害关系的其他人意见作为其前置条件。合法私有权益的行使过程中，如有被认为侵害了他人权益的情况，利害关系人应该依据相关法律，通过司法等途径来调整各方利益，这才是法治社会对合法私有权益的态度。凭借垄断的话语权，利害关系人滥用其权利，否定法律赋予公民的合法权益，是剥夺没收私人的财产权利。
《物权法》第七十七条既保护其他业主正常生活秩序，同时也是尊重业主“住改商”的自主选择权。但是该条没有真正体现出保护业主“住改商”的合法权益，而是在业主“住改商”时规定了两个前置条件：一是必须遵守法律、法规以及管理规约的规定；二是同时必须征得有利害关系业主的同意，这两个条件必须同时具备才能将住宅改为经营性用房。前者容易理解掌握和操作，后者是从立法上设定前置条件使“住改商”与《物权法》中的有关规定相违背。
首先，房屋是业主的私有财产，拥有对其的合法处置权、使用权、收益权等，别人无权干涉，不能以有无相关利害的其他人意见作为前置条件。《物权法》第二条第二款规定：“本法所称的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”同时《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”既然《物权法》赋予公民的财产所有权，就不能剥夺他人的合法私有权益。
其次，城市居民的住房如同农民的土地一样，是他们唯一的可以利用的基本生产资料。剥夺城市居民利用住宅为经营场所从事劳动的权利，就等于剥夺农民在自己的土地上耕种，以维持生活的权利一样。剥夺他们自主使用房屋获取生活经济来源，就是剥夺贫困弱势居民分享市场经济带来的好处，是对基本民权的严重侵犯。
第三，房屋的所有人有权依法根据需要使用自己的房屋，从事经营活动，并享受从中获取的经济收益的行为，依法受到法律保护。如果“住改商”业主户侵害了邻居的某项具体权益，可以依据相关的法律，要求其排除妨碍。如民法通则及物权法均规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
四、工商行政管理部门不能以此条，来限制“住改商”业主的登记
某业主在“住改商”申请中只要符合法律、法规以及管理规约，同时具备相关办理登记手续，工商行政管理部应该给予及时办理，而不能以利害关系人是否同意作为条件之一，来限制“住改商”业主的正当经营活动。工商行政管理部门如果以“住改商”业主需经利害关系人是否同意作为条件，而拒工商局登记注册门外，就侵害了从事劳动经营谋生“住改商”业主合法权利。例如：某业主老张下岗在家，为了再就业，将自家底层一套三居室房屋的客厅作为便利店。老张的开店计划得到了邻居们的普遍支持，一方面处于对老张下岗的同情，另一方面是以后买油盐酱醋可以少跑点路，但是住在六楼的业主老王坚决反对，理由是：“如果店里的灯光24小时开着无法睡觉。”老张认为我房间的灯光连二楼都不影响，是不会妨碍六楼的老王睡觉，而向当地工商部门办理登记手续。可是老王到工商行政管理部门拿着物权法，说自己是利害关系人，未经我同意不能给老张办理营业执照，导致老张便利店主至今未能实现。工商行政管理部门以物权法中的，关于利害关系是否同意作为条件之一，来限制业主的活动。同样也是损害 “住改商”业主的合法权益。老王滥用“利害关系”，打着“扰民”的借口，剥夺“住改商”的业主在家劳动经营维生的天赋人权。如果“住改商”业主在经营活动中侵犯了相对利害关系人的合法权益，笔者认为，利害关系人可以相邻关系纠纷为由向法院提起诉讼，要求“住改商”业主停止侵害、消除危险、恢复原状或索取相应的损失赔偿。
综上，笔者认为：《物权法》第七十七条在保护其他业主正常生活秩序的同时，也尊重业主对住宅改为商业用房的自主选择权，但是本条没有真正体现保护业主“住改商”的合法权益。对以上存在的问题，建议最高人民法院应尽快对该条中的“利害关系的业主” 和“将住宅改变为经营性用房”给予正确合理的法律界定和解释。防止和警惕别有用心之人滥用《物权法》第七十七条，剥夺公民合法利用私宅从事家庭合法劳动经营谋生活动的权利，或设置种种无理障碍使得公民无法实现在家劳动经营谋生的权利。

⑷ 为什么说《物权法》第九十七条所规定的“处分”仅包括物权行为，而不包括债权行为。

根据物权法的总则的阐述，我们知道这个法律主要针对的物的归属及专相关权利，属不涉及债权行为，所以说《物权法》第九十七条所规定的“处分”仅包括物权行为。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

⑸ 物权行为什么是处分行为

• 处分行为是直接发生财产权移转或消灭效果的行为。

• 处分行为的结果是权利的移转（交付物之行为）、权利内容的缩小或改变（设定地役权）、权利上设定负担（抵押）以及权利消灭（免除债务、抛弃）等。

• 处分行为的特点是其权利变动之效力的实现无须义务人协助，处分行为一成立，效力即发生。处分行为的行为人，应是对物或权利有处分权的人，无处分权人的处分行为原则上不发生效力。

⑹ 关于物权法中无权处分人的物品，受让人可取得其物品所有权的情况

物权法第一百零六条，符合善意取得的三个条件，1.受让时为善意，2.支付合理的价格，3.动产交付或者不动产要登记。

⑺ 物权法第九十七条规定，处分共有物要经占份额三分之二以上的按份共有人或全部同意，而第一百零一条的条文

前者是处分共有物 后者是转让共有份额

⑻ 物权法中对抗善意第三人是什么意思

所谓善意第三人是指不知情的第三人，也就是说第三人在不知道物品所有权已经发生转移的情况下，从而与该不动产所有人就该不动产进行交易，那么该不动产所有人或者先于该第三人交易的人，均无权否定该第三人与该不动产所有人发生交易的行为合法性、效力。例子如下：

1．2006年7月，王女士与丈夫协议离婚。双方协议约定，登记在丈夫名下的一套房屋归王女士所有。由于各种原因，在双方离婚后的一年多时间里，始终没有办理该房产的产权变更手续。2007年12月，她偶然得知，该房屋已被前夫卖给不知情的第三人并办理了登记手续。这种情况下，王女士不能要求第三人返还房屋，但仍可以追究丈夫的损害赔偿责任。

2．在一块农村土地承包经营权流转行为中，甲将土地承包经营权转让给了乙，交易完成后，乙由于种种原因，没有办理土地承包经营权的变更登记。过了一段时间，甲又将同一块土地的承包经营权再一次转让给丙，而丙并不知道甲已经将该土地承包经营权转让给了乙，丙支付了转让费，并办理了土地承包经营权变更登记。那么，

丙就是“善意第三人”，并在此次交易行为中获得了甲转让的土地承包经营权。乙则不能取得甲承包土地的承包经营权，但乙可以向法院起诉甲，请求相应的补偿。

如果丙明知道甲已经将此土地承包经营权转让给了乙，或者丙应当知道这个情况（比如，丙听邻居说过）。那么，丙就不是善意第三人，不能取得土地承包经营权，乙取得土地承包经营权。当然，丙可以依法采取相应的补救措施，请求甲返还丙支付的价款。

3．甲欠乙10万元，以自己所有的一辆汽车为乙设立抵押，但没有办理登记。抵押期间，甲未经乙的同意，以9万元的价格擅自将汽车卖于不知该汽车已设有抵押权事实的丙，并货款两讫，乙几天后知晓此事诉至法院，称自己不同意甲出卖该汽车，主张甲与丙的买卖无效。

法院对于乙的请求不予支持，因为乙的抵押权由于没有办理登记，所以不得对抗不知情的善意第三人丙。

此案中，丙就是第三人，并且是善意第三人。如果丙在买甲的汽车时知道该汽车设有抵押权并购买，那么他主观上就属于恶意，而此时法院就会支持乙的请求，保护乙的抵押权。

4．甲采取欺诈的手段与乙签订了一份买卖合同，以100元的价格从乙处购买了价值一万元的翡翠。甲购买翡翠后以一万一的价格出售给了不知情的丙。后被乙发现，乙申请法院予以撤销该买卖合同。应该合同是甲采用欺诈的手段从乙处购买的，属可撤销的合同，该合同自始不生效，甲具有返还翡翠的义务，乙具有返还100元钱的义务。

因甲从乙处购买翡翠后，以合理的价格出售给了善意的丙（因为丙不知情），因此此时丙申善意的，乙不能申请法院从丙处强制执行丙持有的翡翠，只能要求甲予以赔偿。

5．甲房子在乙工厂后面，甲为了能够欣赏到远处的风景，就和乙工厂约定：甲一次性付给乙工厂5万元，则乙工厂不可以在其厂房上建筑超过20米高度的厂房。甲乙之间的地役权没有到相关部门进行登记。现在乙将自己的厂房卖给丙（丙不知道甲乙两者贰间关于地役权的约定）后，丙将该厂房加建到了25米的高度。此时如果甲以与乙之间的地役权来主张丙行为违约时，甲的主张无效。就是说甲乙之间的地役权因为没有登记的缘故，不能对抗善意的第三者丙（丙因不知情而为善意第三人）。

(8)处分物权法扩展阅读：

善意第三人

产生原因

从事商品交易的当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有所有权，也很难进行查证。

况且在商机万变的信息时代，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证，不太现实。如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效使其善意第三人退还所得的财产，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不安全，法律为了避免这些不安全因素的干扰规定了善意取得制度。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”