共有房产处分

⑴ 共有房产一方死亡，如何处分

不会因为死者没有遗嘱及法定继承人而由另一共有人获得相应的遗产份额。结合死者的个人情况确定遗产受益人。介绍不足以让律师作出结论性分析。

⑵ 一处房屋多人共有在法律上如何解释

共有分二种形式：按份共有；共同共有。房屋按份共有与共同共有又有什么联系与区别？

《物权法》第九十三条对此作出了明确规定“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

一、房屋的共同共有

是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的，不分份额的享有权利和承担义务。《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”

共同共有的产生基于一定的共同关系，这种共同关系，或是由法律直接规定，如夫妻关系、家庭关系、合伙合同关系。在共同共有中，各个共有人对共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和处分的权利，同时共同承担相应的义务。每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用权利。

二、房屋的按份共有

是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有的份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。《物权法》第94条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”

就是说，各个共有人对共有房屋按照各自的份额享有所有权，这种份额并不是指把共有房屋分为若干份，各共有人各自享有所有权，而是共有人对共有的房屋整体按各自的份额享有权利和承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额，但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上，而是基于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四间房屋，双方各占二分之一，这并不是指甲乙二人分别各占有两间房屋，甲占东面两间，乙占西面两间，而是指两个人对这四间房屋都享有权利和义务，该权利和义务的份额由共有人所占的份额进行分配。

三、共同共有与按份共有的联系与区别

按份共有与共同共有的相同点：两者都是由两个或两个以上的人对一项财产享有所有权和共同承担相应的义务，共有人的权利都基于共有物的全部。

但两者又有很大的区别，主要表现在：

1、产生的依据不同。

房屋的共同共有根据共同关系产生，以某种共同关系的存在作为发生的必要条例。例如，以夫妻关系存在为必要条件，以家庭关系存在为必要条件，以合伙关系存在为必要条件。而按份共有则不需要这个前提条件，只需要共有人的共同意志而发生。

2、享有权利的范围不同。

在共同共有中，共有的房屋是不分份额的，共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务，只要有共同关系存在，就不能划分各共有人的房产份额。只有在共同共有关系终止时，才可以对共有房产进行分额，确定自己的份额。例如，夫妻关系存续期间共同购买的一套四房两厅商品房，就不能划分哪间房是丈夫的，哪间房是妻子的。假如夫妻离婚，即可依法进行分割。而按份共有，是按照各自的份额享有权利并承担义务的。

3、对共有房屋的处分方式不同。

（1）在按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中属于自己的份额，而无需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等条件下享有优先购买权。

《民法通则》第七十八条的规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

（2）共同共有的房屋，共有人要对共有房产进行处分时，必须取得全体共有人的同意或者占份额三分之二以上的人同意，否则，部分共有人擅自处分的共有房产，一般情况下都认定为无效。

《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

因此，对共有财产的处分，如转让、赠与、设定抵押等，都必须取得经占份额三分之二以上的共有人或者全体共同共有人同意。但是，如果某个或某几个共有人处分共有财产，其他共有人明知而不提出异议，则视为同意。共有人同意处分共有财产的意思有书面同意的、口头同意或默示的方式。如果共有人就共有物的处分达不成一致的协议，可以按照多数共有人或拥有半数以上份额的共有人的意见处理。但是多数人在处分共有财产时，不得损害少数人的利益，否则，受害的共有人可通过司法途径解决。

综上所述，无论是共同共有或者按份共有的房屋，房屋的权利人在向房地产登记机关申请权属登记时，应根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请，共有的房屋，由共有人共同申请。”登记行为的前提条件必须是当事人的申请。因此，当事人为维护自己的合法权益，在办理房屋权属登记时，切勿放弃自己对其房屋享有的权利，必须提出申请并亲自到房地产登记机关办理房地产权属登记手续。

⑶ 三分之二以上的按份共有人是否有权独立处分共有房产

可以处置。《物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

⑷ 夫妻共有房产单方处分具有法律效力吗

夫妻一方已不知情或不同意为由主张合同无效，涉及无权处分、表见代理、夫妻共同财产处分、物权公示原则等诸多法律问题，不足一概而论，首先从房屋登记的权利外观来看，至少分为三种：一是房屋登记在夫妻一人名下，登记人将房屋出卖，非登记人主张不知情的;二是房屋登记在夫妻一人名下，非登记人将房屋出卖，登记人主张不知情的;三是房屋登记在夫妻二人名下，由夫妻一人单方处分的，另一方要求解除合同的，三种不同的情况适用的法律规定和举证责任均有不同。
第一种情况下，登记房主和出卖房屋者为同一人，比如张三将房屋卖给李四，二人不认识，李四是通过张贴小广告得知张三要卖房的，李四看到房照登记的所有人是张三，那么根据物权法的公示、公信原则，房屋管理部门发的房屋所有权证记载的房主和卖房者相同，房屋买受人就有理由相信房屋出卖人是房屋的唯一合法所有权人，李四没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实张三的婚姻状况及夫妻关系。所以，此时可以推定买方李四是善意的，房屋买卖合同是合法有效的。这时张三的妻子王五仅以自己不知情、不同意为由要求确认合同无效，显然不能成立。换一个角度说，如果案情是张三和李四是好朋友，李四明明知道张三的妻子是王五，这房子是其夫妻共同财产，那么此时，李四的行为就不构成法律意义上的善意了。从举证责任的角度说，由于登记房主和房屋出卖人系同一人，即可推定买受人为善意，而推翻这种认定的举证责任应当由主张李四不是善意买受人的王五来承担。
第二种情况下，房屋登记在夫妻一人名下，非登记人将房屋出卖，比如张三和王五是夫妻，房子登记在王五名下，而张三与李四签订房屋买卖合同，将房子卖给了李四，此时，李四做为房屋买受人在看到该房登记的房主不是房屋出卖人李四时，其应当尽到相应审查的义务，因为卖房人和登记人不是同一人，必然涉及房屋处分权的问题，卖房人不是登记的房主，那么他卖房的依据是什么，这是李四应当了解和考虑的问题，否则他就会因为自己的疏忽承担代价。如果张三说，登记的房主王五是她的妻子，那么李四应该确认房主王五本人是否同意出卖房屋，如果无法得到房主本人的确认，那么张三的行为属于无权处分，李四与张三签订的房屋买卖合同在未经房主王五同意的情况下是无效的，李四也无法取得房屋。
第三种情况，房屋登记在夫妻二人名下，由夫妻一人单方处分的。比如房屋登记的所有权人为张三和王五两人，张三自己和李四签订房屋买卖合同，将房屋卖给李四。这里涉及共有人处分共有财产的问题，根据法律规定，共有人处分共有财产必须经过其他共有人的同意，此时张三做为共有人之一，对外具有处分共有财产的权利，但对内需经共有人同意。而作为李四来说，他通过查看房屋所有权证可以看到，房屋是登记在张三和王五两人名下的，卖房者张三是房屋共有人之一，所以李四应当要求张三出具相关证明，比如二人的夫妻登记证明以及王五授权张三出卖房屋的授权委托书，以证明张三具有处分房产的权利。审查了上述材料以后，李四作为买受人已经尽到了足够的审查义务，此时如果张三确实得到了王五的授权，当然最好，如果张三伪造了妻子王五的授权委托书，实际上王五并不知情，那么则适用表见代理的法律规定，即由于张三和王五之间存在特殊关系(夫妻)，使得李四有理由(理由为王五的授权委托)相信张三具有代理权，而与之进行房屋买卖，由此产生的后果由被代理人本人承担，此时王五主张合同无效就不能成立。

⑸ 共有人可以单独处分共有房产吗

共有人是不可以单独处分共有房产，需共有人双方共同沟通协商一致才能处分。

⑹ 房屋共有人的处分权指什么

房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的内义务。共有房屋容一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。
房屋共有人处分权包括：
1、要求分出自己份额权
按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。
2、处分自己份额权
按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可
按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。
3、对其他共有人出售的份额享有优先购买权
优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。
按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示
买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求法院告该买卖行为无效。

⑺ 共有房产未经共有人同意擅自处分时是否有效

共同共有有未经另一共有人同意处分共同房屋的行为无效，但善意第三人已支付合理对价且办理房屋变更过户手续的除外，共有人权益受损的可以向侵权人追偿。

⑻ 房产被人擅自处分，共有权人欲起诉应如何确

夫妻一方卖房签订的合同，是完全有效的。因为夫妻双方对共有财产，有平等的处置权。
《婚姻法》第十七条第二款规定： 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 第十七条规定： 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

⑼ 继承人擅自处分共有房产引发纠纷应当如何处理

《民来法通则意见》第自89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。