处分不动产

① 处分未成年人不动产，办理登记应注意哪些事项

未成年人的房产证进行过户或者加名他人都不可以。办理未成年人名字房产证，如果在房产证添加其他人名字，被添加人就是住房共有人，这样未成年人名下房产份额就势必减少，对未成年人权益形成损害。这样是不会被允许的。
《房屋登记办法》：
第十四条
未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
《民法通则》：
第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

② 不动产的无权处分情况

可以，不动产的所有权登记转移，股东作为出资人以不动产对公司出资，那么他不仅要转移不动产的占有，还需转让其所有权，而目前来讲该的有权尚未转移，公司不能以善意来取得不动产，此事产权人有权要求其退还不动产，对公司来讲可追究股东虚假出资的责任。

③ 欠缴税款数额在10万元以上的纳税人在处分其不动产或者大额资产之前,应当向税务机报告

这题目错在金额上，正确的说法为：按照《税收征收管理法》有关规定，欠缴税款数额较大的纳税人在处分其不动产或大额资产前，应当向税务机关报告。其中欠缴税款数额较大是指欠缴税款在 5万元以上。
即：欠缴税款数额在5万元以上的纳税人在处分其不动产或者大额资产之前,应当向税务机报告.

④ 继承 不动产物权 未登记 不得处分 可以做什么

可以自来己住
所有权包括占有、自使用、收益、处分。处分是出租、转让等改变不动产使用权、所有权的行为。不能处分还可以占有、使用
《物权法》

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

⑤ 法律文书规定的不动产的变更,未经登记,可以处分、收益吗

法院将房子判给甲后，甲只是法理上获得房子所有权，但未办理过户，所有权手续并不完整。
办理过户后，手续才算完成。
未完成手续，产权中心备案未更改是无法出售或出租的。

⑥ 依法有权处分该不动产的证明材料具体指哪些

产权证，身份证，没有抵押和查封等限制

⑦ 什么叫不动产处分的全项委托公证

不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

⑧ 未经预告登记的权利人同意，处分不动产是否有效

《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

⑨ 不动产异议登记后权利人还有权处分吗

异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的内行为，是在更正登记不能容获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。

异议登记的最基本法律效果是阻断登记公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益。异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记通过打破登记的公信力。避免存在产权争议的房屋为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认收取更多的证据，提供一种临时的保障。

先申请异议登记，再在受理异议登记之日起十五日内提起民事诉讼，由人民法院来确认买卖合同效力，并判决或裁定该房的权利归属。

异议登记不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

⑩ 夫妻一方擅自处分共有不动产的法律效力 属于哪一类问题

夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同，将夫妻共有房产出卖给第三人，另一方依照《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，以夫妻一方、买房的第三人为共同被告提起诉讼，诉请确认该房屋买卖合同无效。
而买房的第三人答辩称，夫妻一方虽未经另一方同意即处分夫妻共有房产，房屋买卖合同无效，但其系善意购买人，支付了合理对价并办理了产权过户登记手续，依照《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，已善意取得该房屋所有权，请求判决驳回夫妻另一方的诉请。
在审判实务中，法官对此类案件的裁判理由或方法至少有四种：
一是认定夫妻一方擅自处分夫妻共有房产，构成无权处分，确认房屋买卖合同无效，但购房的第三人属于善意取得，判决驳回夫妻另一方的诉请。
二是认定夫妻一方擅自处分夫妻共有财产，构成无权处分，确认房屋买卖合同无效，依照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，判决购房的第三人返还房屋给夫妻双方。
三是认定夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的行为部分有效。
四是认定夫妻一方虽未经另一方同意出卖夫妻共有房产，但依照《买卖合同解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，应认定房屋买卖合同有效，买房的第三人因夫妻另一方不协助办理房产过户手续导致房屋产权无法过户，有权请求卖房的夫妻一方承担违约责任或要求解除房屋买卖合同并主张赔偿损失。
作为《合同法》、《物权法》的起草人之一，梁慧星教授在其新作《民事解答录》(人民法院出版社2015年1月第1版)一书中对此类案件的裁判思路作了精辟的解答。现作如下归纳：
其一，夫妻一方处分夫妻共有房产所签合同的效力判断，不应适用《合同法》第五十一条的上述规定。从该条规定的内容不难看出，“无处分权的人处分他人财产”，亦即该条适用范围系无处分权人因恶意或误认处分他人的财产。其中所谓“财产”仅指有形财产(动产和不动产)，不包括无形财产(债权、知识产权、股权)。所谓“处分”，仅指有偿转让(出卖)及无偿转让(赠与)，不包括设立担保权、使用权。夫妻一方出卖夫妻共有房产，处分的是自己的共有财产，并非处分他人财产，因此没有《合同法》第五十一条规定的适用余地。
其二，夫妻一方处分夫妻共有房产行为的处理，不应适用《物权法》第一百零六条的规定。依照该条规定，财产占有人无权处分其占有的财产，如果其将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。可见，《物权法》第一百零六条规定的适用范围是无权处分他人财产合同。夫妻一方处分夫妻共有房产是处分自己的财产，不是处分他人的财产，也就不在《物权法》第一百零六条所规定善意取得制度的适用范围。
其三，夫妻一方处分夫妻共有房产所签合同的效力认定，不适用《买卖合同解释》第三条的规定。依照《买卖合同解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，其适用范围是处分权暂时受限制的所有权人处分自己财产的类型，包括国家机关和事业单位没有得到批准就处分其支配的动产和不动产;抵押人没有告诉抵押权人就转让抵押财产;融资租赁承租人在付清全部租金之前转卖租赁设备;保留所有权买卖的买受人在付清价款之前转卖标的物;将来财产买卖合同。此类买卖合同当事人以买卖合同订立时出卖人没有所有权或处分权为由，要求认定买卖合同无效的，法院不予支持，也就是说，应认定买卖合同有效。夫妻一方未经另一方的同意即出卖夫妻共有房产，属于共有人处分共有物未征得其他共有人同意的案件，不归入《买卖合同解释》第三条第一款规定的适用范围。
必须指出的是，现行法律关于无权处分合同无效法律后果的规定，有《合同法》第五十八条关于相互返还和损失赔偿的规定，以及《物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定。《物权法》第一百零六条的规定属于特别法，而《合同法》第五十八条的规定属于一般法，按照特别法优先适用原则，法官处理无权处分合同无效的法律后果，应当优先适用《物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，仅在不构成善意取得的情形，才适用《合同法》第五十八条关于相互返还和损失赔偿的规定。当然，善意取得制度的适用必须以买受的第三人主张为前提条件。
其四，夫妻一方处分夫妻共有房产所签合同的效力确认，以认定有效为原则，认定无效为例外。依照《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”的规定，对夫妻共有财产，丈夫有权处分，妻子也有权处分，夫妻双方的处分权是平等的。《婚姻法》之所以不规定夫妻双方共同行使处分权，是因为如此规定违背社会生活经验。中华民族的传统是，要么丈夫当家，要么妻子当家。无论是谁处分财产，通常都是一人出面，其实事前夫妻双方已经商量过，即使事前未商量也属于一方随机决定，也是为了夫妻双方的利益。据调查统计，夫妻双方协商处理家庭财产的家庭占97%。要求处分夫妻共有财产必须夫妻双方共同实施，或出示另一方的授权书，一是不合人情事理，二是不利于市场交易。据此认为，法官不能仅仅因为夫妻一方未经另一方的同意出卖夫妻共有房产，就判定所签房屋买卖合同无效。毕竟，夫妻一方有权处分，且是否征得另一方的同意难于证明。同时，即使未征得另一方同意也未必不符合夫妻双方共同利益。
当然，并不是夫妻一方处分夫妻共有财产的合同绝对不能认定无效。法官经审理查明，夫妻一方处分夫妻共有财产，主观上具有损害另一方的恶意，比如为了离婚时独占或侵占夫妻共有财产，受让的第三人对此是明知的，则应当支持夫妻另一方的请求，适用《合同法》第五十二条第(二)项“双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”的规定，认定买卖合同无效。
如果受让的第三人对夫妻一方损害另一方利益的恶意并不知情或难以认定其是否知情，则应依照《合同法》第五十二条第(四)项“损害社会公共利益”的规定，认定夫妻一方意图损害另一方利益的行为构成对属于社会公共利益性质的婚姻家庭关系的破坏或侵害，据此认定买卖合同无效。
不过，夫妻一方未经另一方同意处分夫妻共有房产，法官经审理查明买房的第三人属于善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，即使另一方诉请确定房屋买卖合同无效，主张追回该房屋的，依照《婚姻法解释(三)》第十一条 “一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，应认定夫妻一方与买房的第三人所签房屋买卖合同有效，进而判决驳回夫妻另一方的诉请，但是，法官应向其释明可以另行诉请夫妻一方擅自处分夫妻共有房产所带来的财产损失。