房产处分

1. 房屋处分权 包括哪些权利

1、 房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能，可以分为房地产出售权、房地产租赁权、房地产继承权、房地产赠与权、房地产抵押权等5种。
2、房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。

2. 擅自处分共有房产，有效吗

买方3年前签订的房屋买卖协议，结清了全部房款和有关费用，但3年后卖方的妻子却反悔了，不予协助办理房屋过户手续。买方为此诉至法院，要求法院判令卖方协助办理房屋过户手续，却没有得到法院的支持。某中级人民法院近日作出终审判决，认为买方的买卖行为只征得卖方丈夫同意，并没有妻子认可，买房行为无效。
买方与卖方夫妇为同事，2003年，单位进行集资建房，卖方夫妇出资购得住房一套。买方听说卖方想把这套新分的房子出售，而他恰好想再买一套，于是买方与卖方商议购房事宜。
当年双方口头约定，卖方将集资房以市场价格出售给买方。买方付款后，卖方即将该房屋钥匙及水电交费卡交给买方。因当时尚未领取房产证，双方口头约定待房产证下发后立即办理过户手续。三年后，卖方取得了写有卖方夫妻二人名字的房屋产权证。
当买方要求卖方夫妇二人协助办理房屋产权过户手续时，卖方妻子后悔了，表示不同意办理过户手续。
双方多次协商无果，买方将卖方夫妇诉至法院，要求确认双方的房屋买卖协议有效，并判令卖方夫妇办理房屋过户手续。
庭审中，卖方妻子向法庭提交了证据，证明房产证记载着两人的名字，房产是两个人共同房产，她作为共有人从来没有同意卖房。
买方则向法庭提供了买房时与卖方夫妇协商的录音资料，证明买房时卖方夫妇是都同意的。
法院经审理后认为，买方提交的录音整理资料并非原始证据，且该录音整理资料中既未完整地反映当时的客观状况，也无卖方妻子同意出卖讼争房屋的意思表示。法院判决驳回了买方的诉讼请求。
宣判后，买方不服一审判决，向中级人民法院提起上诉，请求撤销原判。中级人民法院经审理认为，房产证记载两个人的名字。夫妇双方是房产共有人，在此情况下，买房人应主动征询财产共有人的意见，取得全体共有人的同意。但买方在办理过户手续前，一直仅与其中一人商谈买房事宜，买方的购房行为明显不妥，一审法院的判决是符合法律规定的。
【 律师点评】
出卖夫妻共有的房屋，一定要由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。即使按民间习惯由夫妻一人出面签订的合同，另一方应该知道买卖的事实并不表示异议，合同才能成立。
本案卖方一人将夫妻共同所有的房屋出售，达成口头买卖协议前并未与妻子协商，在口头协议达成后，也未及时告知妻子，应确认其擅自处分了夫妻共同财产，这是导致该房屋买卖合同无效的主要原因。在房产证或购房合同记载夫妻双方名字的情况下，买房人必须征得财产共有人的明示同意。如果买房人与卖方夫妇共同商议并签署房屋买卖协议，就不会出现3年多前买的房屋却被卖方合法反悔的尴尬局面。因此，人们在买卖二手房时，对夫妻共有房屋或其他共有房屋购买人要获得房产共同人同意出售房产的书面证明。

3. 房产证上写的处分所得是什么意思

承诺 房屋由买卖,但看房产证后面是由安置所得 ,具结书指对自己的 行为愿意承担法律责任的表示。 具结与写保证书具有相同的作用。 办理房产证过户后签具结书意思就是过户的手续已经完成，具体房产证过户手续如下： (1)房地产转移登记申请表; (2)申请人身份证明; (3)房地产权利证书;

4. 房屋共有人的处分权指什么

房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的内义务。共有房屋容一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。
房屋共有人处分权包括：
1、要求分出自己份额权
按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。
2、处分自己份额权
按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可
按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。
3、对其他共有人出售的份额享有优先购买权
优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。
按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示
买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求法院告该买卖行为无效。

5. 出卖人无权处分所售房产时如何处理

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三
条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由
主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使
标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并
主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
实践中，比较典型的无权处分行为表现为夫妻一方处分共有房屋的情形。
夫妻共有房屋的买卖以产权登记是否明示为共有房屋分两种不同的情况予以
考虑。一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名
字，出卖人在签订合同时已经向买受人出示房产证，即买受人已经明知是夫妻
共同财产的，应当由买受人举证证明该出售行为系夫妻双方共同意思表示（有

权代理，签订合同的一方有另一方的授权委托书），或者其有足够理由相信该行
为系夫妻共同意思表示（表见代理，签订合同的一方没有另一方的授权委托书， 但买受人有证据表明其有正当理由相信签订合同系双方共同意思表示，如另一 方知晓房屋买卖行为表示同意或者未明确表示反对的），这种情况下房屋买卖
合同合法有效，并且可实际履行。除此之外的情形，合同有效但因未取得另一 方的同意而无法实际履行，出卖人对此承担违约责任，买卖双方恶意串通，损害 夫妻一方权益的除外。
另一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的仅是夫妻一方的
名字,出卖人未向买受人披露共有状态的，不影响房屋买卖合同效力，如买受人 善意且已完成房屋过户手续的，买受人构成善意取得，买受人取得房屋所有权。
夫妻一方共有权益被损害的可向另一方主张房屋价款或赔偿损失。
对于其他无权处分情形，在房屋买卖过程中，出卖人将登记在其个人名下
的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同 意，房屋买卖合同仍应认定有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规 定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人无权要求追回
房屋。如因出卖人的原因导致所有权未能转移的，买受人可以要求解除合同， 并要求出卖人承担违约责任、赔偿损失。

6. 夫妻共有房产单方处分具有法律效力吗

夫妻一方已不知情或不同意为由主张合同无效，涉及无权处分、表见代理、夫妻共同财产处分、物权公示原则等诸多法律问题，不足一概而论，首先从房屋登记的权利外观来看，至少分为三种：一是房屋登记在夫妻一人名下，登记人将房屋出卖，非登记人主张不知情的;二是房屋登记在夫妻一人名下，非登记人将房屋出卖，登记人主张不知情的;三是房屋登记在夫妻二人名下，由夫妻一人单方处分的，另一方要求解除合同的，三种不同的情况适用的法律规定和举证责任均有不同。
第一种情况下，登记房主和出卖房屋者为同一人，比如张三将房屋卖给李四，二人不认识，李四是通过张贴小广告得知张三要卖房的，李四看到房照登记的所有人是张三，那么根据物权法的公示、公信原则，房屋管理部门发的房屋所有权证记载的房主和卖房者相同，房屋买受人就有理由相信房屋出卖人是房屋的唯一合法所有权人，李四没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实张三的婚姻状况及夫妻关系。所以，此时可以推定买方李四是善意的，房屋买卖合同是合法有效的。这时张三的妻子王五仅以自己不知情、不同意为由要求确认合同无效，显然不能成立。换一个角度说，如果案情是张三和李四是好朋友，李四明明知道张三的妻子是王五，这房子是其夫妻共同财产，那么此时，李四的行为就不构成法律意义上的善意了。从举证责任的角度说，由于登记房主和房屋出卖人系同一人，即可推定买受人为善意，而推翻这种认定的举证责任应当由主张李四不是善意买受人的王五来承担。
第二种情况下，房屋登记在夫妻一人名下，非登记人将房屋出卖，比如张三和王五是夫妻，房子登记在王五名下，而张三与李四签订房屋买卖合同，将房子卖给了李四，此时，李四做为房屋买受人在看到该房登记的房主不是房屋出卖人李四时，其应当尽到相应审查的义务，因为卖房人和登记人不是同一人，必然涉及房屋处分权的问题，卖房人不是登记的房主，那么他卖房的依据是什么，这是李四应当了解和考虑的问题，否则他就会因为自己的疏忽承担代价。如果张三说，登记的房主王五是她的妻子，那么李四应该确认房主王五本人是否同意出卖房屋，如果无法得到房主本人的确认，那么张三的行为属于无权处分，李四与张三签订的房屋买卖合同在未经房主王五同意的情况下是无效的，李四也无法取得房屋。
第三种情况，房屋登记在夫妻二人名下，由夫妻一人单方处分的。比如房屋登记的所有权人为张三和王五两人，张三自己和李四签订房屋买卖合同，将房屋卖给李四。这里涉及共有人处分共有财产的问题，根据法律规定，共有人处分共有财产必须经过其他共有人的同意，此时张三做为共有人之一，对外具有处分共有财产的权利，但对内需经共有人同意。而作为李四来说，他通过查看房屋所有权证可以看到，房屋是登记在张三和王五两人名下的，卖房者张三是房屋共有人之一，所以李四应当要求张三出具相关证明，比如二人的夫妻登记证明以及王五授权张三出卖房屋的授权委托书，以证明张三具有处分房产的权利。审查了上述材料以后，李四作为买受人已经尽到了足够的审查义务，此时如果张三确实得到了王五的授权，当然最好，如果张三伪造了妻子王五的授权委托书，实际上王五并不知情，那么则适用表见代理的法律规定，即由于张三和王五之间存在特殊关系(夫妻)，使得李四有理由(理由为王五的授权委托)相信张三具有代理权，而与之进行房屋买卖，由此产生的后果由被代理人本人承担，此时王五主张合同无效就不能成立。

7. 关于房产的处分问题！请专业人员解答！

当初买房子,虽然你爸爸出了钱,但是从房产证,以及你爷爷的工龄这些事实来看,房子的产权应该是你爷爷的.

你爸爸拥有的只是债权.

不过要是这个公证遗嘱没有被撤销或更改,则公证遗嘱的效力是很高的,你爷爷事后作的更改,也要以公证的形式作出,其他形式作出的不生更改公证遗嘱的效力.
因此只要你爷爷还没有再以公证形式更改,则爷爷去世后房子就是你爸爸的.

但遗嘱人在生前以实际行动处分遗产与遗嘱不同的,又视为对遗嘱的默示改变,遗嘱就无效了.

总的说来,房子所有权应该是你爷爷的,他以实际行为改变以前的遗嘱也应该有效.他现在这样分,如果是将当初的钱款加利息都还了,也是合法的.对于他自己的财产,他有权力处分.

8. 房产被人擅自处分，共有权人欲起诉应如何确

夫妻一方卖房签订的合同，是完全有效的。因为夫妻双方对共有财产，有平等的处置权。
《婚姻法》第十七条第二款规定： 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 第十七条规定： 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

9. 夫妻共有房屋处分权的情形有哪些

夫妻共有房屋处分权的情形有哪些?房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书登记的权利人，夫妻、夫或妻一人，未办理或已办理房屋所有权变更登记，能否取得房屋所有权。
日常生活中的几种情形
情形一：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同。
情形二：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权变更登记。
情形三：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，并且已办理房屋所有权变更登记。
情形四：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。
情形五：该房屋为夫妻共同财产，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的。

10. 房屋共有人的处分权包括什么

房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应内承担的义务。共有房屋容一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。
房屋共有人处分权包括：
1、要求分出自己份额权
按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。
2、处分自己份额权
按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可
按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。
3、对其他共有人出售的份额享有优先购买权
优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。
按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示
买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求法院告该买卖行为无效。