处分共有不动产

『壹』 共有财产处分的法律规定

根据《物权法》第九十七条规定，处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

1、共有总是基于某种共同关系而产生。其可以是根据法律的直接规定，如夫妻共有财产，法律规定凡是婚姻关系存续期间获得的财产，只要夫妻之间没有明确的约定，法律就推定为共同共有。

2、共同共有是不确定份额的共有。只要共同共有关系存在，共有人就不能划分出自己的份额。只有在共同共有关系结束的时候，在对共有物进行分割的时候，才能确定各个共有人应当得到的份额。

3、共同共有的权利的行使不分份额、完全平等，即所有共有人对整个共有财产享有占有、使用、收益、处分的权利。对共有物的处分特别是重大处分，必须经全体共有人的同意。

4、共同共有人对外要承担连带责任。

(1)处分共有不动产扩展阅读

第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

参考资料来源：中国政府法制信息网—《中华人民共和国物权法》

『贰』 夫妻共同财产的处分是怎么规定的

您好：
夫妻共同财产的处分是怎么规定的
1、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

2、《婚姻法解释(一)》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
4、《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
5、《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
夫妻共有财产的特点：
1、夫妻共同财产的主体，是具有婚姻关系的夫妻，未形成婚姻关系的男女两性，如未婚同居、婚外同居等，以及无效或被撤销婚姻的男女双方，不能成为夫妻共同财产的主体。
2、夫妻共同财产，是在婚姻关系存续期间取得的财产，婚前财产不属于夫妻共同财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。
3、夫妻共同财产的来源，为夫妻双方或一方所得的财产，既包括夫妻通过劳动所得的财产，也包括其他非劳动所得的合法财产，当然，法律直接规定为个人特有财产的和夫妻约定为个人财产的除外。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有，如果一方在婚前获得某项财产如稿费，但并未实际取得，而是在婚后出版社才支付稿费，此时这笔稿费不属于夫妻共同财产。同理，如果在婚后出版社答应支付一笔稿费，但直到婚姻关系终止前也没有得到这笔稿费，那么这笔稿费也属于夫妻共同财产。
4、夫妻对共同财产享有平等的所有权，双方享有同等的权利，承担同等的义务。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是夫妻一方对共同财产的处分，除另有约定外，应当取得对方的同意。
5、不能证明属于夫妻一方的财产，推定为夫妻共同财产。最高人民法院1993年11月的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(以下简称《意见》)中规定：“对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。”此规定即是这一原则在法律上的体现。国外也有类似的规定，瑞士民法典第226条规定：“凡无证据证明属于夫妻一方个人财产的财物均视为夫妻共同财产。”
6、分割夫妻共同财产，原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况，由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
7、夫妻一方死亡，如果分割遗产，应当先将夫妻共同财产的一半分归另一方所有，其余的财产为死者遗产，按照继承法处理。

『叁』 共同共有财产在进行处分时需要具备什么条件

易法通解答：抄
根据《物权法》的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

『肆』 夫妻一方擅自处分共有不动产的法律效力 属于哪一类问题

夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同，将夫妻共有房产出卖给第三人，另一方依照《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，以夫妻一方、买房的第三人为共同被告提起诉讼，诉请确认该房屋买卖合同无效。
而买房的第三人答辩称，夫妻一方虽未经另一方同意即处分夫妻共有房产，房屋买卖合同无效，但其系善意购买人，支付了合理对价并办理了产权过户登记手续，依照《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，已善意取得该房屋所有权，请求判决驳回夫妻另一方的诉请。
在审判实务中，法官对此类案件的裁判理由或方法至少有四种：
一是认定夫妻一方擅自处分夫妻共有房产，构成无权处分，确认房屋买卖合同无效，但购房的第三人属于善意取得，判决驳回夫妻另一方的诉请。
二是认定夫妻一方擅自处分夫妻共有财产，构成无权处分，确认房屋买卖合同无效，依照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，判决购房的第三人返还房屋给夫妻双方。
三是认定夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的行为部分有效。
四是认定夫妻一方虽未经另一方同意出卖夫妻共有房产，但依照《买卖合同解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，应认定房屋买卖合同有效，买房的第三人因夫妻另一方不协助办理房产过户手续导致房屋产权无法过户，有权请求卖房的夫妻一方承担违约责任或要求解除房屋买卖合同并主张赔偿损失。
作为《合同法》、《物权法》的起草人之一，梁慧星教授在其新作《民事解答录》(人民法院出版社2015年1月第1版)一书中对此类案件的裁判思路作了精辟的解答。现作如下归纳：
其一，夫妻一方处分夫妻共有房产所签合同的效力判断，不应适用《合同法》第五十一条的上述规定。从该条规定的内容不难看出，“无处分权的人处分他人财产”，亦即该条适用范围系无处分权人因恶意或误认处分他人的财产。其中所谓“财产”仅指有形财产(动产和不动产)，不包括无形财产(债权、知识产权、股权)。所谓“处分”，仅指有偿转让(出卖)及无偿转让(赠与)，不包括设立担保权、使用权。夫妻一方出卖夫妻共有房产，处分的是自己的共有财产，并非处分他人财产，因此没有《合同法》第五十一条规定的适用余地。
其二，夫妻一方处分夫妻共有房产行为的处理，不应适用《物权法》第一百零六条的规定。依照该条规定，财产占有人无权处分其占有的财产，如果其将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。可见，《物权法》第一百零六条规定的适用范围是无权处分他人财产合同。夫妻一方处分夫妻共有房产是处分自己的财产，不是处分他人的财产，也就不在《物权法》第一百零六条所规定善意取得制度的适用范围。
其三，夫妻一方处分夫妻共有房产所签合同的效力认定，不适用《买卖合同解释》第三条的规定。依照《买卖合同解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，其适用范围是处分权暂时受限制的所有权人处分自己财产的类型，包括国家机关和事业单位没有得到批准就处分其支配的动产和不动产;抵押人没有告诉抵押权人就转让抵押财产;融资租赁承租人在付清全部租金之前转卖租赁设备;保留所有权买卖的买受人在付清价款之前转卖标的物;将来财产买卖合同。此类买卖合同当事人以买卖合同订立时出卖人没有所有权或处分权为由，要求认定买卖合同无效的，法院不予支持，也就是说，应认定买卖合同有效。夫妻一方未经另一方的同意即出卖夫妻共有房产，属于共有人处分共有物未征得其他共有人同意的案件，不归入《买卖合同解释》第三条第一款规定的适用范围。
必须指出的是，现行法律关于无权处分合同无效法律后果的规定，有《合同法》第五十八条关于相互返还和损失赔偿的规定，以及《物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定。《物权法》第一百零六条的规定属于特别法，而《合同法》第五十八条的规定属于一般法，按照特别法优先适用原则，法官处理无权处分合同无效的法律后果，应当优先适用《物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，仅在不构成善意取得的情形，才适用《合同法》第五十八条关于相互返还和损失赔偿的规定。当然，善意取得制度的适用必须以买受的第三人主张为前提条件。
其四，夫妻一方处分夫妻共有房产所签合同的效力确认，以认定有效为原则，认定无效为例外。依照《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”的规定，对夫妻共有财产，丈夫有权处分，妻子也有权处分，夫妻双方的处分权是平等的。《婚姻法》之所以不规定夫妻双方共同行使处分权，是因为如此规定违背社会生活经验。中华民族的传统是，要么丈夫当家，要么妻子当家。无论是谁处分财产，通常都是一人出面，其实事前夫妻双方已经商量过，即使事前未商量也属于一方随机决定，也是为了夫妻双方的利益。据调查统计，夫妻双方协商处理家庭财产的家庭占97%。要求处分夫妻共有财产必须夫妻双方共同实施，或出示另一方的授权书，一是不合人情事理，二是不利于市场交易。据此认为，法官不能仅仅因为夫妻一方未经另一方的同意出卖夫妻共有房产，就判定所签房屋买卖合同无效。毕竟，夫妻一方有权处分，且是否征得另一方的同意难于证明。同时，即使未征得另一方同意也未必不符合夫妻双方共同利益。
当然，并不是夫妻一方处分夫妻共有财产的合同绝对不能认定无效。法官经审理查明，夫妻一方处分夫妻共有财产，主观上具有损害另一方的恶意，比如为了离婚时独占或侵占夫妻共有财产，受让的第三人对此是明知的，则应当支持夫妻另一方的请求，适用《合同法》第五十二条第(二)项“双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”的规定，认定买卖合同无效。
如果受让的第三人对夫妻一方损害另一方利益的恶意并不知情或难以认定其是否知情，则应依照《合同法》第五十二条第(四)项“损害社会公共利益”的规定，认定夫妻一方意图损害另一方利益的行为构成对属于社会公共利益性质的婚姻家庭关系的破坏或侵害，据此认定买卖合同无效。
不过，夫妻一方未经另一方同意处分夫妻共有房产，法官经审理查明买房的第三人属于善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，即使另一方诉请确定房屋买卖合同无效，主张追回该房屋的，依照《婚姻法解释(三)》第十一条 “一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，应认定夫妻一方与买房的第三人所签房屋买卖合同有效，进而判决驳回夫妻另一方的诉请，但是，法官应向其释明可以另行诉请夫妻一方擅自处分夫妻共有房产所带来的财产损失。

『伍』 共同共有人如何处分共有物

(1)处分共来有的不动产或者动产以及对源共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

(2)共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

『陆』 7、处分共同共有财产，需经三分之二以上共有人同意。对不对

政法系法学专业分析，望采纳，如果不懂，请继续追问。
首先，这个说法是不对的，根据我国《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

注意此处的三分之二后面指的是按份共有人，共同共有是需要全体共同共有人同意的。

因此，在处分共同共有财产时，经全体共同共有人同意是必备的法定要件，如果其中任何一共同共有人表示不同意该处分行为，则该处分行为无效。

政法系法学专业分析，望采纳，如果不懂，请继续追问。

『柒』 部分共有人处分共有财产的行为是否有效

李华阳律师：我国《物权法》第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不版动产权或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。所以部分共有人处分共有财产的效力要看共有的性质和处分财产的共有人在共有财产中所占份额。

『捌』 共有人处分共有的财产，应如何进行

现实问题

谢某与马某是夫妻，在结婚后，两人共同出资买了一套四室两厅的房屋居住，几年后房价涨了很多，比当时购买时多100万元，谢某因此想将该房屋卖出，但是遭到了马某的拒绝，谢某想知道卖房是否必须经马某同意呢？

律师解答

共同共有是指两个或两个以上的民事主体，基于某种共同关系，对同一个财产不分份额地共同享有权利、履行义务的共有关系。谢某与马某对于房屋的共同共有，就是基于双方的夫妻关系。根据《物权法》的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。所以，对于谢某和马某来说，基于房屋系共同共有，必须要两个人全部同意才能出售房屋。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

『玖』 共同共有财产在进行处分时需要具备什么样的条件

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。