房地产开发企业的销售内控制度

『壹』 房地产开发企业，销售工作制度怎么编制

房地产公司销售工作制度

第一节 概述、部门职能、组织结构

一、概述

销售中心担负着实施公司销售战略，实现公司销售目标的责任，对我公司实现经营目标，对公司形象的塑造负有重大责任，我们必须有一个良好的机制来保证我们的工作目标的小实现。因此，建立此项制度，建立一个合乎职业要求的行为规范，树立良好的个人形象，进而有效地促进建立客户关系，最终达到公司的销售目标，其管理人员具备相应的敬业精神，事业心和组织业务能力，业务人员必须具备足够的业务能力和责任心。

二、部门职能

1. 收集市场信息，提出分析报告；

2. 拟定销售方案和工作计划，组织计划实施；

3.拟定价格方案，合同条件条款；

4. 组织项目洽谈；

5. 接受客户投诉，商洽有关部门处理；

6. 积极发展与开发商及中介机构的合作；

三、组织结构

第二节 岗位职责

一、项目销售部经理

直接上级：销售中心经理

岗位职责：

1.组织完成销售日常经营工作；

2.根据公司销售日报，拟定长短期工作目标和规划；

3. 与销售主管商议制定销售策划方案，指导主管工作；

4. 组织重要项目洽谈，审核销售条件和条款；

5. 负责与中介机构关系；

6.向上级报告工作，负责主管及人员组织报审；

7.制定销售部管理制度报审

二、市场策划部经理

直接上级：销售中心经理

岗位职责：

1.根据销售中心拟定市场策划方案；

2.拟定销售形象设计方案；

3. 组织方案实施，包括广告策划、执行、公关宣传等工作；

4. 收集市场信息，提出分析报告；

5. 负责与有关每体部门的关系；

三、销售主管

直接上级：销售经理

岗位职责：

1. 负责销售人员的管理，销售，定计划上报；

2. 制定员工培训计划；

3. 培训组织实施；

4. 依据经理下达本组任务，制定方案，保证完成；

5. 调动员工工作热情，保证计划的实施，并不断提高员工的业务水平；

6.指导销售工作，复核销售条件、条款；

7.及时解决本组工作困难，解决不了的及时上报；

四、销售代表

直接上级：销售部主管

岗位职责：

1. 团结互助，努力完成自身销售任务，饼干最大程度地协助其他同事完成销售任务；

2. 热情接待客户，对待工作善始善终；

3.严格按照销售程序办理接待、认购、管理、服务等销售任务；

4. 洽谈销售条件，草拟合同条款；

五、销售助理（文员）

直接上级：销售部经理

岗位职责：

1. 办公用品领取、分配；

2. 记录传达上级各项指示；

3. 统计信息、报告（市调、媒体反馈等）汇总；

4. 统计销售；

5. 文件备案、存档；

第三节 销售业务管理

一、 客户渠道

1.上门客户---电话、来访；

2. 扫楼客户---外来寻找的客户；

3. 关系客户---各种关系介绍来的客户；

二、 客户管理

1. 无论哪种渠道的客户，必须尽快填写《客户登记表》上报销售部经理，并得到其确认；

2. 客户的确认以递交《客户登记表》的时间为准；

3. 销售人员不得对未确认的客户继续跟进（善意协助者除外）；

三、 跟踪和反馈

1. 销售人员必须及时跟跟进已确认的客户，并及时将跟进记录（电话、谈话）填入《客户跟进记录》；

2.每周一10：00以前销售人员须将前一周的客户跟进记录汇总上报销售部经理；

四、 合同洽定

1. 销售工作thldl.org.cn制度中报价前，销售人员须充分了解客户的要求，评估客户的承受能力后，根据报价方案及价格权限，酌情做出报价单，报价以书面形式做成，有部门经理签发；

2. 价格谈到以自己的权限为限，销售人员可决定其权限范围之内的价格，超过的必须事先上报销售部经理，经批准后方可对外承诺；

3. 对于客户坚持要修改的合同条款，需将客户的修改意见以书面形式报于发展商协调人或合约部，由合约部出面与客户洽谈达成最后约定，以补充协议的形式成为合同的附件；

4. 销售人员谈成后，填写《合同报签单》，写明价格条件和相关内容，转交发展商合约部；

五、 对未成交的客户的管理

对未成交客户的管理是我们客户积累主要途径之一，必须十分认真地对待，销售人员必须每个月对未成交客户作一整理，填写好《未成交客户登记表》的主要内容，有客户名称，需求面积，入住大厦名称，成交价格，期限，未入住原因等。

第四节 代理公司管理

一、总则

代理公司是销售组织机制的一部分，由于代理公司具有固定的客户资源和信息资源，在写字楼的租赁业务中，发挥着重要的作用，因此，代理公司将赋予其与本公司销售人员同等的权限，也承担着与相称的责任和义务。但是，目前的物业中介行业尚缺的约束，行为自律不足，行为规范丞待建立，本制度旨在建立一种规范的行为机制，保障发展商和代理公司双方的共同利益。

具备法律核准的房地人经纪人资格，是双方合作的法律基础，签署代理协议，明确双方的权利和义务，是双方合作的法律保障。

确定诸如客户确认，价格权限等一整套较为完整的管理办法是建立业务操作规范的必要途径。

二、代理资格认定

代理公司应具备以下条件：

1. 必须是按照中国法律注册的合法公司，并具有房地产经纪人资质；

2. 不具备房地产经纪人资质的公司和个人，不能取得代理资格，但其业务将予承认，并按正常比例的60%支付佣金。

三、代理协议书

符合代理条件的，本公司将与其洽定代理协议书，以确定双方的权利义务，客户确认办法，佣金提取办法等事项。

四、客户确认

1. 由代理公司带领有效客户看房，有效客户是指客户代表必须是其写字楼租赁的决策人员或主管人员，如：总裁（总经理），行政总监（经理），或其他有授权的人员；

2. 客户认定后，本公司将与代理公司一签定客户确认书，客户确认书将包括客户的基本情况，如名称、联系人及联系方法、初步需求意向、确认书有效期等；

3. 代理公司应在签订客户确认书后，尽快以书面形式向本公司递交客户意向书，其内容包括：面积、朝向、楼层及客户需要了解的其他情况和要求；

五、授权

代理公司作为本公司销售组织机制的一部分，将被授予一定的业物权限，在权限范围内，有权处理租赁事宜，包括给客户作报价方案，洽谈价格条件以及合同条款，直至交易成功。

1.价格权限：

作为代理协议的一部分，本公司将提供价格单，符合价格单规定的价格条件的，代理公司有权决定，超过规定条件的，必须报本公司，经书面认可执行；

2.合同条款：

合同正式文本原则上不可改动，如客户提出的修改意见确有理由，须报本公司与发展商合约部门，洽定后签订补充协议。

六、佣金的核算以双方的共同利益为基本点，其比例与租金水平和租赁面积成正比

佣金方案是代理协议的一部分，本公司将根据销售工作制度的佣金方案的规定核算佣金额并及时支付佣金。

『贰』 房地产企业内部控制有什么特点

摘要：自1998年以来至今，在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。因此在这样的时代环境下，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究
关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题
房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制，是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手，重点选取典型案例----中国房地产行业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图，试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成以财务为核心，覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。同时在具体业务(如固定资产投资管理)上，重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限，建立最基本的财务控制标准，增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践，为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。
房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。房地产业在国民经济分类中属于第三产业（见表1）
中国房地产业的行业分类（GB/T4754-2002）
表一
代码 行业分类 定义
7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动
7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动
7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动
7290 其他房地产活动
一、房地产开发流程及业务特点
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关协议，施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。同时又可划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段，前期工作阶段、建设阶段，租售阶段。房地产开发风险大，开发资金量大，开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强，因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。
房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。
土地费：包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例)，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
前期工程费：主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过30%。
建筑安装工程费：是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用，又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例相对较大，目前约占整个成本的40%左右，全装修房成本比例会上升。
配套及基础设施费：包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用，它在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在20%左右(各地区比例不同，可能差异较大)。基础设施建设费，主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。公共配套设施建设费，指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月，同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。
管理费：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等，它在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
筹资费：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因比必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
其他费：主要指不能列入前六类的所有费用，它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过5%。根据房产供求，销售费用所占比例差异较大。
从以上分析可知，土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大，三者约占总成本的90%，是内部控制中成本费用控制的重点。
房地产项目管理也是内部控制的重点，其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。
（1）部门制项目管理。根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作。办公室负责文秘、统计等后勤工作。
（2）公司制项目管理，多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后，项目公可或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。
（3）事业部制项目管理。企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。
（4）专业管理公司项目制。其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后，可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜，体现出社会化分工的现代特征。
当前，房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。
二、房地产企业财务管理的特点
2.1 投入大，资金周转期长，
据资料显示，在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。巨额的地价和房屋工程造价，决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程，这要求要求房地产企业初期投入巨额资金，所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，经营过程十分复杂，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，这增加了资金筹集的难度。同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。一般说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段，所需时间往往二三年或更长；在销售过程中，由于价值大，不得不经常采用分期付款方式，而租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔相当多的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能快速回收。从现实情祝看，房地产资金从投人到收回，往往短则几年，长则几十年。
2.2 经营风险大，投资决策分析责任重、要求高
由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代，随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，客户需求个性化需求也不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高，房地产市场需求趋于多样化，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高，公司现有产品有落后于市场需求的风险。如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险。而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利，极有可能导致项目的最终失败。这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失，就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。可见，相对于其他企业来说，房地产企业财务管理人员责任更重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高。
2.3 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
由于房地产企业开发经营的特殊性，使得成本管理也独具特点。首先，在成本构成方面，虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别，使得房屋的成本构成显得十分复杂。其次，在成本核算对象方面，房地产企业开发建设所独有的单件性特点，决定了成本核算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。所以，住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法，在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、。分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。
2.4 财务关系复杂，管理难度大
就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面：土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化，特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。
一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中，由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。在销售房地产的过程中，由于现在一般采用分期付款的方式，所以房地产企业的投资回收期较长。通常，在某些房屋已经开始销售的时候，还有一些相关配套设施没有进行建设。因此，房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。
2.5 资金运动形式互不相同，管理方法多样化
房地产企业组织机构多，且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重，因此，资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业；同型房地产企业内部，企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中，形式也互有差异；有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式；有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式；有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式；有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式；还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。
三、房地产企业内部财务控制的问题
目前，房地产行业竞争十分激烈，大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度，但从普遍上说，许多房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面，还存在这样那样不同方面不同程度的问题，综合起来，表现在如下几个方面：
3.1 法人治理结构不完善，财务控制组织形同虚设
我国的房地产开发企业成立之初多为官办，规模小，主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”，绝大部分为财政拨款单位，许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长，权力不能受到有效的监督。股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的．作用，而仅仅具有了现代房地产企业的外壳，没有从根本上形成法人治理结构，缺乏有效的控制措施，从而产生了大量的内耗，无形中提高了公司的经营成本。
3.2 风险意识差，内部压力不够
由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，房地产企业经营风险不断提高。然而，从我国房地产企业的现状来看，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。
3.3 会计资料不实、会计资料扭曲
由于会计工作秩序混乱，核算不实而造成的信息失真现象比较严重。这种现象主要有三种情况：首先是为了掩盖不合法的经济内容，变造原始凭证，从而形成表面上合法的经济内容。其次是虚构经济业务内容，伪造原始凭证，按正常手续报销，假公济私，骗取资金。再次是会计信息加工违规，不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。隐瞒经济业务的本来面目，随意变更成本、费用的核算范围；虚构投入产出，虚增利润或隐瞒收入，虚减利润，偷税、漏税；虚增资产与权益，夸大房地产企业经营规模，编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。这些现象不同程度地为人所利用，严重破坏了房地产企业经营。
而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。由于开发成本核算不实和多转经营成本等，势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。如某市x x开发公司所属三产的办公用房，就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。账外财产的存在，不仅使国家税收流失，而且极易造成国家或公司财产的流失，更是“小金库”的来源之一，也是产生腐败的温床之一。
3.4 费用支出失控，潜在亏损增加
某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用，但对这部分费用的适用范围无明确规定，更无约束监督机制，导致部门经理大手大脚，挥霍浪费，使房地产企业出现亏损，不来亏损的房地产企业雪上加霜：有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛，存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离，存货的发出未按规定手续办理，也未及时与会计记录相核对，对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理，致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等，造成资产大量流失。
3.5 内部管理混乱，会计控制乏力
有些房地产企业各种规章制度不健全，尤其缺乏各种监督制度。连起码的内部审计机构或人员也不设置，甚至连简单的内部牵制制度也不要，即或有且健全，但却不落实、不执行制度、不按制度考核，使其形同虚设，同样不可能发挥其制约、监督作用。财产物资管理制度不全，账物保管不善，使财物大量流失，化公为私。投资不进行可行性研究，盲目上马，重复建设，导致项目无效，资金呆滞，经营不畅，甚至破产倒闭。公司任人唯亲、人浮于事，涣散无力。随着计算机在会计领域的广泛运用，会计人员技术要求较高，操作单一化，相关的内部牵制制度难以落实，违法、违纪行为呈现智能化特征，会计监督更显得力不从心。
3.6 共同舞弊，会计控制失效。
财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的，而一些公司本应相互牵制的人却联合起来，共同舞弊，这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。特别是领导运用职权，参与其中，情况就更为严重。这方向舞弊行为主要表现有：会计与出纳合谋，涂改发票、伪造签字、公款私存，截留、挪用资金，房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金，指使会计隐匿收入，转移资金，偷税、漏税，会计人员畏于权势，丧失原则；更有甚者，领导、部门负责人和经办人员共同作弊，用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。
四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策
随着信息社会的到来，使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等，会计业务关系发生了一系列深刻的变化，因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化，迫切需要建立一套新的，更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。
在电算化条件下，根据会计系统内部控制要素及原则，其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。
4.1 文档控制
文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的同时，还应当建立相应的档案管理制度，以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。建立备份，目的在于防止存储介被破坏而带来损失。对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度，对于计算机输出打印成书面的资料，应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。
文档控制首先要进行数据备份，一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外，还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。另外，程序或数据结构发生变化时要备份两份。
4.2 硬件控制
硬件控制也称为工作环境控制，是系统正常工作必不可少的前提条件，作为软件依托的硬件设备，其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱，直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。这其中也包括制定计算机房及设备管理制度，确保机房设备环境良好，健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等，为电子数据处理创造优越的条件。有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。在计算机的选择上，应尽量先用正牌机，先用物优价廉，且运行状态稳定的计算机；在条件可能的情况下，系统内部应统一机型，并统一基本工具软件系统，增强磁盘介质的兼容性，减少维修难度，提高监督效能：还要选用性能优良的操作系统和软件工具，提高对系统软件的管理水平。
4.3 软件维护控制
会计软件既使在使用初期被誉为优质高效，也不意味着永久不变。软件一旦投入使用，就必须实行相应的维护，同时要建立先申请后维护的制度，维护期间必须拟定维护计划，然后再实施维护，最后经过测试，确认被维护软件完全符合要求后，方可投入使用。
软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。
4.4 软件质量控制
会计软件的质量，首先满足会计工作的要求，因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性；其次，软件的效率性、可测性、可维护性，也是软件质量的重要指标。比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起，再加上多用户共享数据库的出现，如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。
4.5 审计控制
计算机舞弊形式有两种：一种是针对计算机系统进行的舞弊活动，以系统为直接犯罪目标；另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统，人为制造病毒程序，篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。
现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的，外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见，必须首先研究和评价被审单位的内部控制，内部审计人员也是如此，而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的，无论内部审计人员还是外部审计人员，都需先对环境控制进行研究和评价。在这一过程中，公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。
公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司，以便引起注意，加强内部控制。审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计，检查建议是否被采纳和实施，督促被审单位完善内部控制系统，加强预防工作。
五、结束语
通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析，我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要，也是企业经营的需要，同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。
随着房地产逐渐走向集团化、国际化，加强房地产企业内部管理越来越显重要，而企业管理的中心是财务管理，财务管理的重点是资金管理。一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息，所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。
有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性，以及遵循法令。
以内部控制理论、财务内部控制理论为基础，结合内部会计控制规范的颁布，认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际，使其具有可操作性和适应性。
财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分，它在财务管理体系中居于核心地位，一个健全的财务控制体系，实际上是完善的法人治理结构的体现，反之，财务控制的创新和深化，也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。

『叁』 房地产开发公司管理制度

房地产公司各部门岗位职责

第一章 办公室岗位职责
一、办公室工作内容
（一）公司人事管理工作
1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；
2、协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；
3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作；
4、协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力；
5、负责员工工资的管理工作；
6、负责正式员工劳动合同的签订；
7、负责保存员工相关个人档案资料；
8、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利；
9、根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作；
10、负责为员工办理人事方面的手续和证明。
（二）公司行政管理工作
1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况；
2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；
3、根据董事会批准的行政费用总额度，每月制定公司行政费用预算，并严格控制行政费用的支出；
4、负责公司资产的管理，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收、使用登记及定期检查使用情况的制度；
5、负责公司印章和介绍信的管理，严格执行印章和介绍信的使用规定；
6、负责公司文件的管理工作；
7、根据公司行政管理制度，做好电话、传真和复印机等设备的使用和管理；
8、负责公司车辆的管理和调度工作；建立车辆档案，做好车辆的维修、保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机、非司机的安全教育工作；
9、负责公司外围环境卫生的管理；
10、负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理；
11、负责员工食堂工作的管理；
12、负责对外的接待及票务、住宿等工作；
13、根据总经理的指示，积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议；
14、负责公司大事纪工作；
15、负责信访接待工作；
16、负责对派出所、安委会、居委会等单位的联系工作；
17、负责办理营业执照、代码证、统计证、税务证等的换发年检工作。
二、办公室主任工作职责
（一） 完成公司领导交办的各项工作；
（二） 负责公司的人事管理、工资管理工作；
（三） 负责公司的财产管理工作；
（四） 督促检查各部门执行公司规章制度情况；
（五） 行政费用的计划预算编制及使用情况的审核；
（六） 公司印章、介绍信及文件档案的管理；
（七） 公司的所有后勤保障，即：车辆安排、安保、食堂、接待、票务、
办公用品购置等。
三、经理秘书岗位职责
（一） 完成总经理、办公室主任指定交办的各项事务。就总经理交待的事务只对总经理负责，保证总经理与各部门之间上传下达的畅通。
（二）负责转交办理各部门与总经理 之间的文件往来。由总经理室发出的各种文件，负责及时反馈各部门在实际执行过程中的问题及建议并了解执行情况。
（三）负责相应的会议记录，并将各部门对每次会议的落实情况及时向总经理汇报。
（四） 负责起草总经理交办的各种文件，整理总经理室的文件。搜集、整理、提供相应的信息资料，为总经理对公司各项问题做出决策提供依据。
（五） 积极协调好与各部门的各种关系，为开展总经理交办的各项任务创造良好的条件。对于公司外部需会见总经理的人员，做好接待工作。
四、办公室总务工作职责
(一) 负责填报公司行政管理费预算审批表。
(二) 负责办公用品、低值易耗品和公司其它物品的采购及保管和发放工作。做到帐物清楚、管理有序。
(三) 负责管理员工食堂帐物及日常工作。
(四) 协助办公室主任完成以下工作：
1、公司的人事管理工作，包括人员招聘、岗位变动、解聘、人事档案、劳动保险等项工作。
2、协调公司对外联络和应急事物，如税务、银行、外管局、地方政府等单位的公关协调。
3、办公设备、车辆、办环境、宿舍的日常管理。
4、公司的保安工作，确保公司财产安全。
5、营业执照的年检，财务年检的联系。
6、与安委会、派出所、居委会的联络。
7、完成主任交办的其它事务。
五、办公室文秘职责
（一）打印公司文件，并负责办公室电话、传真、复印机等到设备的使用权用与管理；
（二）负责报刊、信件的发放、转送工作；
（三）保证各部门联络畅通，并了解各部门工作内容；
（四）负责考勤登记工作；
（五）登记公司员工外出内容；
（六）布置公司会议的会场，负责通知参会人员会议时间、地点，必要的做会议记录；
（七）热情接待来访人员，做好信访工作；
（八）积极参与各项活动，协助办公室主任处理应急事。
六、办公室驾驶员岗位职责
（一）认真遵守公司的各项规章制度，不迟到、不早退、努力完成各级领导分配的任务。
（二）认真遵守公安交通管理部门制定的法规、法纪。
（三）保持车容整洁、车辆机械性能良好。
（四）不酒后开车，不闯红灯，不驾驶机械失灵的车上路。
（五）每日养成自查、自检的良好习惯。
（六）提高驾驶技能，维护首都道路交通的畅通。

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内容太多，您留一个邮箱，我把公司的其他制度同时给您上传，希望对您有所帮助！