商品房资金监管内控制度
⑴ 如何去发现资金管理中存在的问题，以及如何去完善内部控制
企业内部控制的内涵及其作用
所谓内部控制 ,是指企业为了保证业务活动的有效进行,保护资产的安全与完整,防止、发现、纠正错误与舞弊,保证会计 资料的真实、合法、完整而制定和实施的政策、措施及程序。广义地讲,一个企业的内部控制是指企业的内部管理控制系统,包括为保证企业正常经营所采取的一系列必要的管理措施。内部控制按其控制的目的不同,可以分为会计控制和管理控制,会计控制是与保护财产物资的安全性、会计信息的真实性和完整性以及财务活动的合法性有关的控制;管理控制是指与保证经营方针、决策的贯彻执行,促进经营活动的经济性、效率性、效果性以及经营目标的实现有关的控制。会计控制与管理控制并不是相互排斥、互不相容的,有些控制措施既可以用于会计控制,也可用于管理控制。
内部控制的目标是确保单位经营活动的效率性和效果性、资产的安全性以及经济信息和财务报告的可靠性。其主要作用在于有助于管理者实现企业经营方针和目标;保护企业各项资产的安全和完整,防止资产流失;保证业务经营信息和财务会计资料的真实性和完整性,除此之外,保证单位内财务活动的合法性也是内部控制的目标。良好的内部控制虽然能够达到上述目标,但无论内部控制的设计和运行多么完善,它都无法消除其本身所固有的局限,这种局限性也必须明了并加以预防。
企业内部控制失效的表现及原因
企业内部控制失效的表现
从企业近几年发生的涉及会计违法违纪案件和各有关部门对企业审计检查的结果看,企业内部控制 失效主要表现在以下几个方面:
会计信息失真近年来,企业由于会计工作秩序混乱。核算不实而造成的信息失真现象较为严重,如常规性的印单(票)分管制度、重要空白凭证保管使用制度及会计人员分工中的“内部牵制”原则等得不到真正的落实;会计凭证的填制缺乏合理有效的原始凭证支持;人为捏造会计事实;篡改会计数据、设置账外账、乱挤乱摊成本、隐瞒或虚报收入和利润等等。
费用支出失控,潜在亏损增加某些企业为了搞活经济,允许部门经理开支一定比例的业务费用,但对这部分费用的适用范围既无明确规定,也无约束监督机制,导致部门经理大手大脚,挥霍浪费,使本来微利的企业出现亏损;有的企业由于财产物资内控管理薄弱,物资购销制度松弛,采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离,存货的发出未按规定手续办理,也未及时与会计记录相核对,对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理,致使巨额潜亏隐藏在库存中,再加上经济往来中审查制度不健全等,造成国有资产大量流失。
违法违纪现象时常发生有的企业主管财务的领导、业务经办人员、财会人员利用内控不严的漏洞大量收受贿赂,贪污公款,挪用、盗窃资金,或与企业外不法商人相勾结,非法侵占企业资金等。
企业内部控制失效的原因分析
企业内部控制失效,主要有以下几个原因:
企业内部控制体制不顺主要表现在:会计岗位设置和人员配置不当,业务交叉过杂,会计人员兼职过多,职权不明,会计的事前审核、事中复核和事后监督流于形式;有相当一部分企业没有建立内部审计机构,己建立内部审计机构的企业也未能充分发挥应有的作用,内部审计工作得不到应有的重视和支持。
企业内部控制制度 不完善,执行不得力目前相当一部分企业对建立内部控制制度不够重视,内部控制制度残缺不全或有关内容不够合理。更多的是有章不循,将已订立的企业内部控制制度“印在纸上,挂在墙上”,以应付有关部门的检查、审计,而不管内部控制制度执行情况如何,遇到具体问题多强调灵活性,使内部控制制度流于形式,失去了应有的刚性和严肃性。
考核企业干部政绩、业绩机制不完善长期以来,对企业干部政绩、业绩考核以目标利润完成情况为主要依据,缺乏对其他相关指标的综合考察。有些业务主管部门,为了加快本系统的经济发展,在没有进行科学论证的情况下,下达一些脱离实际的经济增长考核指标,而部分企业领导者为讨好主管部门借此显示自己的能力,通过提供虚假会计信息等手段来“实现”上级主管部门下达的有关指标。
会计人员素质较低近几年来,会计队伍迅速扩大,但对会计人员的思想教育、业务培训没有跟上,有些培训流于形式,根本起不到提高会计人员素质的作用,突出表现在:一些根本不具备从业资格,靠人情关系混进会计队伍的人员,只凭领导意志办事,法律、准则、制度懂得不多,却没有不敢造的报表,没有不敢花的钱;还有部分会计人员无视财经纪律,为了个人利益,顺从领导意图办事,甚至协助领导,弄虚作假,造成会计信息失真,财务报表被歪曲等。
外部监督乏力为了加强监督,我国已形成了包括政府监督(如财政、审计、税务、证券监管等部门的监督)和社会监督(如注册会计师,社会舆论等的监督)在内的企业外部监督体系。然而,如此大的一个监督体系其监督效果却不尽如人意。
完善企业内部控制的对策
构筑严密的企业内控体系
在企业一线“供产销”全过程中融入相互牵制、相互制约的制度,建立以防为主的监控防线。设立事后监督,即在会计 部门常规性的会计核算的基础上,对其各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查,建立以“堵”为主的监控防线。以现有的稽核、审计、纪律检查部门为基础,成立一个直接归董事会管理并独立于被审计部门的审计委员会,审计委员会通过内部常规稽核、离任审计、落实举报、监督审查企业的会计报表等手段,对会计部门实施内部控制 ,建立有效的以“查”为主的监督防线。
以上三个层次构筑的内部控制体系对企业发生的经济业务和会计部门进行“防、堵、查”递进式的监督控制,对于及时发现问题,防范和化解企业经营风险和会计风险,将具有重要的作用。
强化对内部控制制度实施情况的检查与考核,并建立有效的激励机制
为了保证企业内部控制 制度能有效地发挥作用,并使之不断地得到完善,企业必须定期对内部控制制度 的执行情况进行检查与考核,看企业内部控制制度是否得到有效遵循,执行中出现了什么问题,为什么某项内部控制制度不能执行或不完全执行,估计可能产生或已经造成什么后果。对于严格执行内部控制制度的,给予精神鼓励和物质奖励:对于违规违章的,坚决给予行政处分和经济处罚,并与职务升降挂钩。只有做到压力与动力相结合,才能最终达到内部控制的目的。
深化产权制度改革,建立健全现代企业制度
内部控制能否真正成为管理者的内在需求,是企业内部控制制度会否流于形式的关键。而要使内部控制成为企业的内在需求,主要取决于两点:一是会计信息是否决定着企业的决策;二是企业是否通过提供真实的会计信息取信于社会。这两点目前许多企业都未做到,这种现象从表面上看好像是领导认识不高,对财经纪律了解不深所造成的,实际上是许多领导明知故犯,“对财经纪律不了解或了解不深”只是借口而已,这背后更深层次的原因,就是产权制度和代理问题。因此,只有通过产权制度改革,建立现代企业制度,使企业领导人与企业兴衰息息相关,企业领导者才会有动力去实施企业内部控制制度,企业内部控制制度才会真正发挥其应有的作用。
加强对内部控制行为主体“人”的控制,把内部控制工作落到实处
企业内部控制失效,经营风险,会计风险产生,行为主体全是人(这里所指的人是指一个企业从领导到有关业务经办人员)。只有上下一致,及时沟通,随时把握相关人员的思想、动机和行为,才能把内部控制工作做好。具体讲,除领导本身应以身作则起表率作用外,还应做好以下工作:
要及时掌握企业内部会计人员思想行为状况。内部业务人员、会计人员违法违纪,必然有其动机,因此企业领导及部门负责人要定期对重点岗位人员的思想和行为进行分析,着重了解他们是否有赌博、炒股、经商,与社会劣迹人员往来和追求超常消费等情况,掌握可能使有关人员犯罪的外因,以便采取措施加以防范和控制。
对会计人员进行职业道德教育和业务培训。职业道德教育要从正反两方面加强对会计人员的法纪政纪、反腐倡廉等方面的教育,增强会计人员自我约束能力,自觉执行各项法律法规,遵守财经纪律,做到奉公守法、廉洁自律。加强对会计人员的继续教育,要特别重视对那些业务能力差的会计人员的基础业务知识的培训,以提高其工作能力,减少会计业务处理的技术错误。
强化外部监督,督促企业不断完善内部控制制度
财政、税务、审计等部门要合理分工,建立岗位责任制,并注意加强彼此间的信息交流,定期互通情报,形成有效的监督合力。
应加强对企业内部控制的了解、检查与监督,加大执法力度,增强威慑力;有关部门必须切实抓好对注册会计师执业质量的监管,使注册会计师的社会监督职责到位;鼓励与支持广播电视、报刊等新闻媒体对企业(特别是上市公司)违法违纪行为曝光,以充分发挥舆论监督的作用。
建立良好的信息沟通系统,提高企业内部控制效果
一个良好的信息和沟通系统可以使企业及时掌握营运状况,提供内容全面、及时、正确的信息,并在有关部门和人员之间进行沟通。目前,大中型企业的会计核算基本上脱离了手工操作的账务处理过程,许多企业内部控制的很大一部分也实现了计算机化,这既节省时间提高了工作效率,又减少了人为因素对内部控制效果的影响。今后我们要特别注意开发与引进先进的企业财务与管理软件,逐步建立高质量的企业信息沟通系统。
加强企业领导者自觉控制意识
内部控制 的成败很大程度上取决于企业员工的控制意识和行为,其中企业领导者内部控制的自觉意识和行为尤为重要。从我国一些企业的现状分析,这些企业不是没有内部控制,而是没有很好地执行。其中,往往是企业领导者带头不执行,破坏既定的内部控制程序,导致内部控制形同虚设或只对下不对上。今后在制定企业内部控制 有关规定时,同样要明确企业领导者应负的责任。只有这样,才能使企业由上而下共同执行内部控制的要求,从而推动我国企业内部控制制度 的健康发展。
⑵ 在金融监管中，为什么要实现内控
金融监管的主要手段有: 1．公告监管 公告监管是指政府对金融业的经营不作直接监督，只规定各金融企业必须依照政府规定的格式及内容定期将营业结果呈报政府的主管机关并予以公告，至于金融业的组织形式、金融企业的规范、金融资金的运用，都由金
⑶ 内部控制监管有哪些
内部控制监管一般包括组织机构控制、授权经营控制、财务会计控制、资金运用控制、业务流程控制、单证和印鉴管理控制、人事和劳动管理制度、计算机系统控制、稽核监督控制、信息反馈控制、其他重要业务和关键部位的控制。
内部控制监管是保险监管的内容之一。
内部控制是保险公司的一种自律行为，是公司为完成既定工作目标，防范经营风险，对内部各种业务活动实行制度化管理和控制的机制、措施和程序的总称。
保险公司内部控制应当能够确保保险公司董事会谨慎、稳健的经营方针能够贯彻执行;能够识别、计量、控制保险业务经营风险和资金运用风险，确保公司稳健运营;能够保证公司资产的安全，各项报表、统计数字的真实和及时;能够保持充足的偿付能力。
⑷ 怎样落实“三重一大”决策程序及财务管理监督、内部控制制度
进一步贯彻落实民主集中制。凡遇大额度的项目资金下拨、单位内部财务开支报销，严格按照“三重一大”事项集体讨论制度和单位财务管理内部控制制度规定，召开班子会议研究决定，严格防止主要领导大权独揽、缺乏监督以及分管领导逃避监督、滥用权力的问题出现。
按照会计工作法规要求，进一步完善单位财务管理内部控制制度，建立财务情况按月报告制度，确保单位“一把手”及时掌握财务总体情况。各级财政、审计部门加大对单位财务管理内部控制制度执行的指导和督查力度。
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严格执纪监督。“一把手”不直接分管财务工作执行情况纳入年度党风廉政建设责任制检查考核内容，对不按要求执行或执行不到位的，一经发现，坚决追究主要领导、分管领导和相关责任人的责任，典型问题公开通报曝光。
通过“一把手”不直接分管财务制度的贯彻实行，有效建立了“副职分管，正职监管，集体领导，民主决策”的权力运行机制，使决策、执行、监督等权力相对分离，进一步促进领导干部廉洁从政。同时也严格规范了财务运行程序。
⑸ 如何有效执行风险管理和内部控制等相关制度
风险管理：
一、对企业风险的认识
企业风险是指某一对企业目标的实现可能造成负面影响的事项发生的可能性，企业在制定和实现自己目标的过程中，会碰到各种各样的风险，所以需要进行风险管理。企业风险管理就是通过分析公司的内外风险，制定系统的管理策略来处理这些风险，从而提高公司的盈利能力和实现企业的目标。风险管理的基本程序是风险识别、风险评估和风险控制。企业风险管理框架要素包括：内部环境、目标制定、风险识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息和沟通、监控。
二、明确受托责任、完善公司治理，从公司组织结构上控制企业经营风险
公司治理实质的涵义就是基于一种受托责任的法律合同关系，并以此来规范各利益相关者的权利和义务，并让他们充分发挥各自的功能。基于受托责任下的完善的公司治理结构-即公司股东会、公司董事会、公司经理层以及对受托责任履行行为实施监督的公司监事会的权利和责任的法律确认和有效执行。有效的公司治理是防范企业经营风险，增加公司价值的组织保障。
从表面上看，安然、世通公司的倒闭是因财务舞弊引起的。但在实质上，这两个公司都是由于在公司治理上存在严重缺陷，才导致公司在财务上造假行为成为可能，公司倒闭的根源在于公司治理。美国的公司治理科学性被世界上许多国家所推崇，也是我国主要借鉴的。在美国公司治理中董事会设置最典型的特点是独立董事制度，担任大公司独立董事的很多都是知名学者、教授，独立董事在公司董事会人员中站多数，他们的作用主要是站在公正的立场，代表中小股东利益。但据调查，安然、世通公司的独立董事是公司的独立董事没有在公司董事会中发挥应该起到的作用，导致公司治理失败，内部控制制度没有很好执行，造成公司经营风险。
我国在借鉴美国公司治理的独立董事制度同时，也借鉴了德国公司治理的监事会制度。监事会在德国的公司治理中发挥着很关键的作用，但在我国，公司的监事会却没有真正发挥作用。
因此，控制企业经营风险，不但要有完整的公司治理架构，更主要的是要有基于受托责任下的公司治理各责任主体的法律责任的有效履行。
三、建立有效的内部控制制度
所谓内部控制，是为实现经营效率和效果，财务报告的可信性及相关法律的遵循等组织目标而提供合理保证的过程。其实施者为公司董事会、经理层和其他员工。内控制度是企业为有效实现其目标而设计的内部制度安排，它是为整个企业而设计的系统，企业不应该有任何人能脱离该系统的控制而自由运作。
现在人们越来越发现，公司的风险来自于内控制度的缺失或形同虚设。公司内部控制制度的根本就是授权和监督。公司所有人的权限都是在这个组织中被授予的，并要得到有效监督。
内部控制：
第一是建立直属于董事会和董事长领导的运营监控管理机构，将会计监督和管理监督职能整合在一个部门，不但要对违规行为进行监督和管理，还有对出现问题进行改进，二次进行监督、跟进，不断的提高管理水平和管理意识。
1、根据集团发展需要，运营监控管理中心设审计部、招标部、生产监察部、改进部。运营监控管理中心直接归董事长领导并对董事长、董事会报告工作，具体负责董事长及董事会要求和规定的各项审计、监察工作。运营监控中心总监的任用和解聘由董事长提议，董事会批准，其它人员由运营监控中心总监提出，董事长批准，其工作考核和奖惩由董事长、董事会决定。
2、运营监控中心人员办理审计、监察事项，必须严格遵守审计、监察职业规范，忠于董事长、董事会，做到独立、客观、公正、保密，不得滥用职权，徇私舞弊，玩忽职守。
3、当遇到较大审计监察任务时，可临时组织所属公司的财务、人事行政、生产、销售等部门的人员共同进行审计监察，各单位应该积极配合，不得推诿。必要时可聘请外部特邀专业人员进行专题或专案审计监察。
第二是制定运营监控管理中心明确的工作职责，确保企业内部监督的全面性，促进管控制度完善、细化，点、线控制全面，有效执行；提升企业现场管理；推动各部门的工作实施、改进。根据企业经营目标和审计计划，开展各类财务审计工作及专项审计工作，确保企业健康运营。实现对企业采购的所有物资进行招标、比价，确保在当时采购条件下的性价比最优，高质、高效。
一、对出资者所属公司的财务收支及其经济活动进行定期审计。特别是对公司财产、资金管理使用和安全完整程度进行重点审计。
二、对出资者所属公司的预算或计划执行情况进行定期审计。特别对预算追加和预算外资金的使用情况进行重点审计监督。要进行事前、事中和事后的全面审计、监察。
1、事前对资产和财务状况进行全面审计，划清预算责任
2、事中对预算执行情况进行每月的跟踪审计，发现问题及时解决，防止偏离预算或便于不适合时机预算的调整
3、事后即预算期结束后进行全面审计，评价预算执行情况，总结经验，据以考核，兑现奖惩。
第九条、对集团负责人和各中心总监、总裁助理、各子公司负责人年度和任期经济责任进行审计。对各单位的经营管理责任和财务会计责任的履行情况进行审计和评价。特别是对董事会决议、公司经营方针、目标、战略的落实执行情况作为重点审计内容。
（一）对经营管理责任履行情况的审计监察主要评价经营成果的有效性。审查负责人是否是按董事会的要求、经批准的经营规划进行经营管理的审计，审查有无决策失误和错失经营时机，有无短期行为，破坏公司资源，评价经营管理政策和工作措施是否高效可行等。
（二）对资产的安全和完整进行审计。审查固定资产、无形资产、存货、应收账款等公司资产是否存在风险和不安全，是否完整，有无积压和呆死坏帐，有无损坏和贬值，是否真实。
（三）对财务会计责任履行情况的审计监察
1、财务责任就是理财责任，就是评价财务状况是否优良，财务资产是否增值，使用是否充分有效，是否盘活现有资产，有无浪费，有无财务和税收风险。
2、审计责任主要是评价内部控制是否健全完善、资产管理是否安全，会计防范是否有效，会计数据是否真实，会计工作和前台业务是否脱节，会计工作是否支持业务等。
（四）对人事事项进行审计。审查工作效率，人力成本、人均效率，审查员工队伍建设情况，是否提高凝聚力向心力、协作精神，是否建立共同愿景，有无在人事方面以权谋私的情况，有无任人唯亲，有无打击报复，嫉贤妒能等情况。
（五）对采购进行审计。审计采购的质量是否符号要求、价格是否合理、资金结算是否符合预算要求、交期是否及时，审查采购作业流程是否高效，有无按流程操作，有无徇私舞弊行为。
（六）廉政建设审计。对违反公司廉政建设的行为进行审计如请客送礼、接受贿赂等。
三、对公司的项目投资情况进行审计。
四、监督、检查和评价各单位内部控制和管理制度的建立健全、严密程度和执行情况以及内部风险管理：
1、检查各子公司、各中心各岗位的责权划分是否明确，岗位责任是否建立并且有效；
2、所有原始凭证是否进行统一的连续编号，并顺序使用，领用空白凭证是否有严格的登记注销手续；
3、检查所有的实物资产包括固定资产、低值易耗品、包装物、办公用品、库存商品是否实行责任管理，并制定了相应的控制制度，执行情况如何；
4、检查所有业务是否都实行了程序化、规范化、制度化，各流程中的关键（资金）点是否实行了重点控制，控制是否有效，程序是否经济、高效；
5、检查主要岗位人员的变动是否建立并实行了恰当的交接制度，手续是否完备；
6、检查各子公司是否建立并实行了有效的成本费用控制制度和资金使用制度；
7、检查各子公司采购、商品入库、出库、领用、销售、成本费用、资金收支、对外投资、资产处理的内部财务控制制度的建立和执行情况；
8、其它内部控制事项。
五、对违反出资者、公司规章制度、财经政策纪律，侵占公司资财、损害公司利益、严重铺张浪费和职务消费行为进行专项审计。
六、对各子公司有关的经营方案、预算草案、资金使用方案、重要的经济合同、重要文件、制度的合法合理性，有效正确性进行审计评价。
七、对管理者的工作作风和廉政建设进行监督、监察
1、监督、监察抵触执行公司的各项规章制度和纪律，或将规章制度打折扣执行的行为；
2、监督、监察弄虚作假，有事不及时汇报，欺上瞒下者，对工作扯皮推诿、相互拆台或搬弄是非的行为；
3、监督、监察未经审议，擅自决定公司的重大生产经营决策的行为；
4、监督、监察压制人才，嫌才妒能，阻碍或限制他人才能发挥的行为；
5、监督、监察收受与业务有关单位或个人的钱物（含提成、回扣、报销及代为支付费用）的行为，特殊情况下接受的礼品不上交公司的行为；
6、监督、监察以任何名义宴请公司领导、有关部门领导、公司员工及利害关系人的相互宴请的行为；
7、监督、监察未经许可工作时间饮酒、延误工作的行为；
8、监督、监察利用公款参与高消费的娱乐活动，报销应由个人支付的各项费用，虚报冒领费用或款项的行为；
9、监督、监察利用出差机会协亲属旅游或接受业务单位安排旅游活动的行为；
10、监督、监察对人封官许愿，拉帮结伙，搞小团体，助长歪风邪气的行为；
11、监督、监察对检举或有异议的员工或同事打击报复的行为。
八、总裁、副总裁、总裁助理、各中心总监、各子公司总经理等高层领导的离任、交接审计
九、对人力资源使用效率和效果进行监督、监察。
1、对人力资源（资本）管理的内部控制监督、监察。监督、监察人力资源（资本）的招收、管理、培训、使用、激励等一整套规章制度有与无，完善与否，执行严格程度，效用的大小等。评价其内控制度的适当性；审查评价其是否与时俱进，即在相对稳定的原则下，能否随着环境和条件的变化而调整本组织的人力资源管理控制政策；
2、对人力资源（资本）的开发利用程度监督、监察。监督、监察人力资源（资本）的开发利用是否使其个体不断保值增值，并要使其价值得到充分发挥。更重要的是由个体人力资源（资本）协调聚合的群体价值。通过对招聘、培训、使用、增值、文化、协调聚合等的监督、监察，使人力资源（资本）的开发既能适用于当前的现实需要，又能考虑超前的，顾及到未来的发展后劲。促使其能建立起一个制度化、科学化的动态运行机制。特别是对人力资本的增值培训的投资问题，要有妥当的计划安排。即人力资本培训的投资要有强制的措施，还应按销售收入或税后利润的一定比例进行人力资本投资培训，或按其岗位定期或不定期培训，使人力资本的增值有制度安排；
3、企业人力资本产权监督、监察。监督、监察劳动者权益在企业契约的规定是否受到尊重；人力资本的所有权分配关系的落实程度；人力资本定价与激励方式的适当性及其效果。通过对企业人力资本产权的监督、监察，使企业在不与法规相冲突的前提下，建立起不侵犯人力资本所有者权益，能够充分有效地调动不同层级的人力资本载体者的积极创造性，既能使个体人力资本价值增值，又能有效地提高企业核心竞争力的恰当机制的制度；
4、员工队伍建设监督、监察，是否提高凝聚力向心力、协作精神，是否建立共同愿景，有无在人事方面以权谋私的情况，有无任人唯亲，有无打击报复，嫉贤妒能等情况
十、对各子公司产、供、销各个环节经济活动的效益、效率、经济、合理、合规和合法性进行监管。
（一）对采购事项进行监管，采购部门的责任就是在适当的时间、适当的地点为公司采购性价比最优的原材物料，降低成本、降低付款率，控制采购费用；
1、监管采购计划的审批是否符合程序，采购计划数量是否符合库存和生产使用要求；
2、监管采购合同订立、审批程序是否合理，是否有越权审批；
3、监管采购流程是否符合内部控制程序，是否满足“高质、高效”的要求；
4、监管采购的决定权和操作权是否分离；
5、监管采购数量、质量、性价比、交货期是否能够满足生产使用要求；
6、监管采购付款计划、付款金额、付款比例是否符合财务规定，是否按合同执行；
7、监管采购人员采购、招标过程中是否有舞弊行为，是否有暗箱操作行为，是否有故意刁难客户行为；
（二）对生产事项进行监督、检查
1、监督、检查下达的生产计划规格、型号、数量是否符合销售合同要求，手续是否完备；
2、监督、检查生产质量的控制是否有质量跟踪记录，是否符合企业检验标准；
3、监督、检查生产控制材料领用、发放的各种单证是否齐全，记录是否真实、完整；
4、监督、检查生产产量和工时记录是否真实、合理、准确；
5、监督、检查生产消耗是否符合定额标准；
6、监督、检查生产工资费用、工资分配、材料分配、制造费用是否真实、合理、符合预算管理控制；
7、设备完好率的监督、检查，有无操作规范，执行的状况如何，有无拼设备的短期行为；
8、现场管理的监督、检查，审查有无可行合理的现场管理规范，是否实行了6S管理等；
（三）对营销事项进行监督、检查
1、监督、检查销售管理部门应收及预付帐款内部控制是否合理有效，是否能够降低企业风险；
2、监督、检查销售发票、合同、销售订单所列的商品名称、规格、数量、价格是否一致，是否符合公司价格规定；
3、监督、检查对业务员报价是否按照公司销售政策执行，有无越权审批折让和价格的违规行为；
4、监督、检查销售合同、赊销的审批是否手续完备，是否有越权审批现象；
5、监督、检查发货清单与销售发票是否一致，物流配送是否满足客户需求；
6、监督、检查销售发票是否连续使用，有无缺号、作废是否正确；
7、监督、检查销售人员是否有截流公司销售货款的情况，是否在销售过程中有接触现金的情况；
8、应收帐款坏帐损失是否按照公司规定对相关责任人进行处罚；
9、市场现金操作是否按财务有关规定执行；
十一、对质量系统的监督、检查；
十二、对董事长安排的专项工作进行专项监督、检查
第三是对运营监控管理中心的充分授权，没有充分的授权，运营监控监督力度、执行力将大打折扣，各种改进措施的落实将会成为一句空话、大话，董事会能否对内控部门充分授权是内控部门开展各项监督、改进的保障。
具体应该赋予内控部分哪些职责呢？我认为内控部门应该具备以下权利。
一、有权要求各级财务部门按时上报财务报告、预算执行情况报告、财务决算报告、资产处置报告以及相关的财务制度。
二、有权参加各子公司、各中心的有关会议并召开与审计、监察事项有关的会议。
三、有权参与研究制定有关的规章制度和政策。
四、有权调阅各中心、各子公司经营管理和财务活动的有关书面、电子资料、文件以及现场勘查实物。
五、对于审计监察事项有关的问题有权向有关单位和个人进行调查，并取得证明材料，有关单位和个人必须予以配合。
六、对正在进行的严重违反出资者和公司规章、利益和严重浪费损失的行为，有权做出临时制止决定。
七、对拖延、推诿、阻挠、拒绝和破坏审计监察工作的，报经董事长同意后，有权采取封存账册和冻结资产的临时措施，并追究责任人和有关领导的责任。
八、有权提出纠正、处理违规行为的意见以及改进经营管理、提高经济效益的建议。
九、对违反董事会、公司规章制度和浪费损失、侵害公司利益的单位和人员，报经董事长同意后，有权进行通报批评和提出追究责任的建议。
十、董事长审查批准签发的审计报告，各有关单位和个人必须执行。
第四是建立科学、公正、公开的监控管理工作程序，使保障监控工作公正实施的前提，是对内控部门开展工作的标杆，是推动企业内部管理不断改进的基石。
一、编制年度、季度、月度监控管理工作计划，报董事长审批后执行。临时项目由董事长授权副董事长批准和实施。
二、审计监察前的准备工作。根据批准的监控管理计划和临时安排确定审计监察对象，制定审计监察方案，指定审计监察项目负责人和参加审计监察的人员名单，审计监察方案经董事长批准后，由审计监察负责人签发审计监察通知书，通知被审单位。被审单位应该准备和提供相关审计监察资料。
三、在审计监察过程中，审计监察人员必须编制审计监察工作底稿，作好审计监察记录和日志，收集审计监察证据，重要证据应有相关人员的签字确认。
四、审计监察终结阶段，应根据审计监察工作底稿对审计监察事项和结果提出审计监察报告。
五、审计监察报告报董事长审定。一般常规报告由副董事长签发审计监察决定并附审计监察报告副本发被审单位和有关部门执行。重要审计监察报告的决定有董事长签发。
六、审计监察决定下达后，运营监控管理中心应督促被审单位和有关部门执行。
七、被审单位应按照审计监察结论和决定，针对问题及时做出处理，处理结果应报告稽核部。如对审计监察结论和决定有异议，可在收到审计监察结论和决定十五日内向副董事长、董事长提出复议。在复议期间，原审计监察结论和决定照常执行。
⑹ 房地产开发公司：所有制度，薪酬制度、人事制度、岗位说明书，岗位职责，职能分解
《房地产企业精细化管理全案》是我见过的比较全的一个DOC格式的范本，应该比较适合你了。
内容太多了，附个目录给你，最后再把下载地址贴出来，你觉得行的话，可以去下载参考一下。
第1章组织结构设计与责权范本 10
1．1房地产企业组织结构设计 10
1．1．1大型房地产企业组织结构范例 10
1．1．2中型房地产企业组织结构范例 11
1．1．3小型房地产企业组织结构范例 12
1．2房地产企业部门组织结构与责权 13
1．2．1总经理办公室组织结构与责权 13
1．2．2投资发展部组织结构与责权 14
1．2．3项目开发部组织结构与责权 15
1．2．4项目经理部组织结构与责权 16
1．2．5设计管理部组织结构与责权 17
1．2．6造价管理部组织结构与责权 18
1．2．7工程技术部组织结构与责权 19
1．2．8材料设备部组织结构与责权 20
第2章房地产企业职位说明书 21
2．1高层管理类职位说明书模板 21
2．1．1总经理职位说明书 21
2．1．2运营总监职位说明书 22
2．1．3营销总监职位说明书 23
2 . 1 . 4工程总监职位说明书 24
2 . 2投资拓展类职位说明书模板 25
2 . 2 . 1投资发展部经理职位说明书 25
2. 2. 2发展规划主管职位说明书 26
2．2．3投资拓展主管职位说明书 27
2．3项目开发类职位说明书模板 27
2．3．1项目开发部经理职位说明书 27
2．3．2项目投标主管职位说明书 28
2．3．3项目立项主管职位说明书 29
2．4项目管理类职位说明书模板 30
2．4．1项目经理职位说明书 30
2．4．2施工员职位说明书 31
2．4．3技术员职位说明书 32
2．5设计管理类职位说明书模板 33
2．5．1总设计师职位说明书 33
2．5．2结构设计师职位说明书 34
2．6造价管理类职位说明书模板 35
2．6．1造价管理部经理职位说明书 35
2．6．2合同预算主管职位说明书 36
2．6．3造价工程师职位说明书 37
2．7工程技术类职位说明书模板 37
2．7．1工程技术部经理职位说明书 37
2．7．2土建工程师职位说明书 38
2．8材料设备类职位说明书模板 39
2．8．1材料设备部经理职位说明书 39
2．8．2采购主管职位说明书 40
2．8．3仓库主管职位说明书 41
2．9质量管理类职位说明书模板 42
2．9．1质量管理部经理职位说明书 42
2．9．2质量体系主管职位说明书 43
2．9．3质量检验主管职位说明书 43
2．10装饰管理类职位说明书模板 44
2．10．1装饰管理部经理职位说明书 44
2．10．2装饰设计主管职位说明书 45
2．11营销管理类职位说明书模板 46
2．11．1营销策划部经理职位说明书 46
2．11．2销售管理部经理职位说明书 47
2．11．3售楼处经理职位说明书 48
2．11．4调研主管职位说明书 48
2．11．5策划主管职位说明书 49
2．11．6公关主管职位说明书 50
2．11．7客服主管职位说明书 51
2．12物业管理类职位说明书模板 52
2．12．1物业管理部经理职位说明书 52
2．12．2服务中心主管职位说明书 52
2．12．3绿化主管职位说明书 53
2．12．4保洁主管职位说明书 54
2．12．5安全主管职位说明书 55
2．13财务管理类职位说明书模板 55
2．13．1财务经理职位说明书 55
2．13．2财务主管职位说明书 56
2．13．3融资主管职位说明书 57
2．13．4审计主管职位说明书 58
2．14行政人事类职位说明书模板 59
2．14．1总经理办公室主任职位说明书 59
2．14．2行政管理部经理职位说明书 59
2．14．3人力资源部经理职位说明书 60
2．14．4档案室主管职位说明书 61
2．14．5法务主管职位说明书 62
2．14．6行政主管职位说明书 62
2．14．7后勤主管职位说明书 63
2．14．8车队队长职位说明书 64
2．14．9招聘主管职位说明书 64
2．14．10 培训主管职位说明书 65
第3章项目投资与开发管理 66
3．1项目投资与开发管理制度设计 66
3．1．1企业项目投资管理制度 66
3．1．2企业经营计划管理制度 71
3．2项目投资与开发管理操作工具 73
3．2．1项目阶段投资回收分析表 73
3．2．2企业年度总体经营计划书 74
3．2．3投资项目竞争分析调研表 75
3．2．4项目开发成本费用估算表 75
3．3项目投资与开发管理工作流程 77
3．3．1企业经营决策管理流程 77
3．3．2年度经营计划编制流程 78
3．4项目投资与开发管理方案设计 79
3．4．1年度经营计划方案 79
3．4．2项目投资分析方案 80
3．4．3项目拆迁安置方案 82
第4章设计管理 86
4．1设计管理制度设计 86
4．1．1工程设计管理制度 86
4．1．2设计图纸自审制度 91
4．2设计管理操作工具 92
4．2．1工程项目设计任务单 92
4．2．2设计任务修改审批表 92
4．2．3设计投标企业审查表 92
4．2．4设计跟踪检查记录单 93
4．2．5设计输出文件审查表 94
4．3设计管理工作流程 95
4．3．1图纸设计管理工作流程 95
4．3．2设计变更管理工作流程 96
4．4设计管理方案设计 96
4．4．1工程设计合同书编制方案 96
4．4．2工程设计任务书编制方案 101
第5章造价管理 104
5．1造价管理制度设计 104
5．1．1工程预结算管理细则 104
5．1．2工程计量计价管理办法 108
5．2造价管理操作工具 111
5．2．1工程预算作业进度表 111
5．2．2单项工程计量一览表 112
5．2．3分项工程计价内控表 112
5．2．4单项工程概、预算表 113
5．3造价管理工作流程 114
5．3．1工程预算编制流程 114
5．3．2工程竣工结算流程 115
5．4造价管理方案设计 116
5．4．1工程水电预结算办法 116
5．4．2竣工结算社会审价方案 117
5．4．3项目付款审核审批办法 118
第6章工程施工管理 121
6．1工程施工管理制度设计 121
6．1．1项目经理部管理制度 121
6．1．2项目招投标管理制度 125
6．1．3工程承包商管理制度 129
6．1．4工程监理管理制度 137
6．1．5技术交底管理制度 140
6．1．6临时水电使用规定 143
6．1．7工程签证管理制度 144
6．2工程施工管理操作工具 147
6．2．1项目工程施工进度表 147
6．2．2建设工程招标申请书 147
6．2．3建设投标报价清单表 148
6．2．4施工招标合同评审表 149
6．2．5施工招标合同会签表 149
6．2．6施工组织设计报审表 150
6．2．7工程施工方案审批表 151
6．2．8工程施工进度计划表 151
6．2．9进度调整计划审批表 151
6．2．10 建设工程开工申请单 152
6．2．11 技术交底三签记录表 153
6．2．12施工工程量签证单 153
6．2．13周工程量统计表 154
6．2．14工程管理日记表 154
6．3工程施工管理工作流程 154
6．3．1工程施工过程管理流程 154
6．3．2工程进度控制管理流程 155
6．4工程施工管理方案设计 157
6．4．1施工组织总设计方案 157
6．4．2安全生产协议书模板 159
6．4．3给排水技术指导方案 162
6．4．4施工技术管理方案 168
6．4．5土方回填施工方案 172
6．4．6工程成品保护方案 174
第7章材料设备管理 178
7．1材料设备管理制度设计 178
7．1．1材料设备采购管理制度 178
7．1．2重要设备招标采购办法 182
7．2材料设备管理操作工具 185
7．2．1年度设备采购计划表 185
7．2．2月度材料采购计划表 186
7．2．3材料设备考察信息表 186
7．2．4材料设备采购询价表 186
7．2．5供应商评价记录 187
7．2．6合同谈判记录表 188
7．3材料设备管理工作流程 189
7．3．1采购计划编制工作流程 189
7．3．2材料设备采购工作流程 190
7．4材料设备管理方案设计 191
7．4．1采购谈判方案 191
7．4．2材料采购合同 195
7．4．3供应商管理方案 197
第8章营销管理 200
8．1营销管理制度设计 200
8．1．1营销策划人员工作守则 200
8．1．2营销活动策划与实施细则 201
8．1．3房地产企业销售管理制度 202
8．1．4房地产销售会议管理规定 206
8．2营销管理操作工具 208
8．2．1营销策划计划书 208
8．2．2策划内容执行表 209
8．2．3销售推广计划表 209
8．2．4媒体推广计划表 209
8．2．5营销费用预算表 210
8．2．6项目市场调研表 211
8．2．7宣传事项报告书 212
8．2．8销售工作计划表 212
8．2．9客户促销计划表 214
8．2．10 客户到访征询单 215
8．3营销管理工作流程 216
8．3．1企业营销战略制定流程 216
8．3．2项目市场调研管理流程 217
8．4营销管理方案设计 218
8．4．1全程营销策划方案大纲 218
8．4．2住宅小区营销策划方案 221
8．4．3商业地产营销策划方案 226
8．4．4企业公关活动企划方案 229
8．4．5楼盘销售广告计划方案 231
8．4．6销售现场包装策划方案 236
第9章房地产企业绩效管理 239
9．1房地产企业绩效管理制度设计 239
9．1．1绩效考核管理制度 239
9．1．2员工奖惩管理制度 241
9．2房地产企业绩效考核表 244
9．2．1总工程师绩效考核表 244
9．2．2投资发展部经理考核表 245
9．2．3项目开发部经理考核表 246
9．2．4项目经理绩效考核量表 247
9．2．5 营销策划部经理考核表 248
9．2．6 水暖工程师绩效考核表 249
9．2．7 工程项目预算员考核表 250
9．3房地产企业绩效管理流程 251
9．3．1目标设定工作流程 251
9．3．2绩效管理工作流程 252
9．4房地产企业绩效管理方案设计 253
9．4．1项目经理绩效考核办法 253
9．4．2工程技术人员考核办法 256
第10章物业管理 258
10．1物业管理制度设计 258
10．1．1保洁工作管理制度 258
10．1．2绿化工作管理制度 261
10．2物业管理操作工具 265
10．2．1业主信息登记表 265
10．2．2服务质量调查表 266
10．2．3满意度调查问卷 266
10．2．4服务意见征询表 269
10．2．5设备报修记录表 269
10．2．6业主报修记录表 270
10．2．7消杀服务检查表 270
10．2．8清洁质量总结表 271
10．2．9绿化养护周检表 271
10．2．10 消防巡查记录表 272
10．3物业管理工作流程 273
10．3．1物业报修管理流程 273
10．3．2机电设备检修流程 274
10．4物业管理方案设计 275
10．4．1设备维修养护方案 275
10．4．2物业服务管理方案 277
10．4．3保洁工作应急方案 282
第11章装饰管理 284
11．1装饰管理制度设计 284
11．1．1装饰工程质量管理制度 284
11．1．2装饰工程安全管理制度 286
11．2装饰管理操作工具 288
11．2．1装饰工程项目计价表 288
11．2．2装饰施工进度计划表 288
11．2．3现场质量检查记录表 288
11．3装饰管理工作流程 290
11．3．1装饰工程设计管理流程 290
11．3．2装饰工程预算管理流程 291
11．4装饰管理方案设计 292
11．4．1装饰工程造价控制方案 292
11．4．2装饰工程施工管理方案 294
第12章财务管理 298
12．1财务管理制度设计 298
12．1．1企业存货管理制度 298
12．1．2货币资金管理办法 301
12．1．3项目融资管理制度 303
12．1．4内部财务管理制度 307
12．2财务管理操作工具 312
12．2．1营业利润测算表 312
12．2．2年度财务费用台账 313
12．2．3票据及存款日报表 314
12．2．4财务审计报告表 314
12．2．5审计查账记录表 315
12．2．6现金流量分析表 315
12．2．7融资项目登记表 315
12．2．8项目融资申报表 316
12．3财务管理工作流程 318
12．3．1资金管理工作流程 318
12．3．2财务审计管理流程 319
12．4财务管理方案设计 320
12．4．1财务会计报告管理方案 320
12．4．2财务成本核算控制方案 321
第13章行政人事管理 324
13．1行政人事管理制度设计 324
13．1．1办公用品管理制度 324
13．1．2会议管理制度 325
13．1．3文书管理制度 327
13．1．4印章管理制度 329
13．1．5出差管理制度 331
13．1．6档案管理制度 333
13．1．7车辆管理制度 336
13．2行政人事管理操作工具 339
13．2．1办公费用明细表 339
13．2．2办公用品请购单 339
13．2．3办公用品领用表 340
13．2．4办公设备登记表 340
13．2．5固定资产登记表 341
13．2．6图书借阅登记表 341
13．2．7印章使用申请单 341
13．2．8车辆使用申请表 341
13．2．9安全状况检查表 342
13．2．10 会议申请表 342
13．3行政人事管理工作流程 344
13．3．1行政经费控制流程 344
13．3．2企业会议管理流程 345
13．4行政人事管理方案设计 346
13．4．1办公费用控制办法 346
13．4．2车辆使用管理办法 347
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⑺ 财务内控制度的内容
财务内部控制的内容主要包括会计控制以及管理控制中与财务相关的内容。会计控制是企业财务内部控制的核心，企业经营状况，最终是需要由会计信息而反应出来的。
管理控制是企业集团在组织财务管理活动中所形成的各种制度和程序的总称，它确定了财务管理中的权限安排、信息传递路线等，从而在很大程度上影响企业财务管理效率。
1、交通规费收入及解缴管理制度
交通规费是征稽部门根据国家及自治区有关的政策，规定向有车单位和个人征集的资金，是进行交通基础设施建设的主要资金来源，为做好规费收入的解缴工作，特制定本管理制度。
2、货币资金管理制度
货币资金主要是指单位的现金、银行存款等，为加强货币资金管理和对经济活动的监督，确保货币资金有计划地合理使用，特制定本办法。
3、专用基金管理制度
专用基金是单位具有特定来源和专门用途的可自行掌握 的自有资金。为加强对专用基金的管理，严格按照国家及部 门的有关规定管理和使用专用基金，特制定本管理制度。
4、经费管理制度
经费是征稽部门从事正常业务需的办公费、车辆使用费、印刷费、业务费、宣传费、设备购置费等以及按规定支付给职工个人的工资，奖金、补贴等费用。
5、财务收支审批制度
凡购买办公用物品等，由处长审批。正常性开支的水电费及零星的票证、帐本、报表等印刷费由经办人验收，处长审批。各部门需订购的业务学习资料、书籍工具书、由处长审批；
经核定标准后的正常性经费支出，报知处长审批，属非止常性拔款，预先报知处长，经处长批复后，按批复办理。
(7)商品房资金监管内控制度扩展阅读：
根据交通规费征收的特点，处里设财务科，财务工作由处长主管，下设科长、规费会计、经费会计、出纳、审计岗位，处下属各所、队设财务室，设规费会计、出纳，处长对财务科工作全面负责，领导会计人员和单位其他人员认真执行会计法律、法规、规章、制度；
督促内部会计管理制度的贯彻实施，保证会计资料合法、真实、准确、完整，保障会计人员依法行使职权，对忠于职守、做出显著成绩的会计人员进行表彰奖励。
货币资金管理制度：
货币资金主要是指单位的现金、银行存款等，为加强货币资金管理和对经济活动的监督，确保货币资金有计划地合理使用，特制定本办法。
一、现金管理
1、严格执行国家现金管理条例及实施细则，加强现金管理。
2、现金收入的来源有：从银行提取的现金；职工归还的各种借款；其他收入。单位库存现金额规定在银行核定的限额内的，超出限额部分要及时送存银行，禁止个人挪用单位现金和白条抵充现金。
3、现金开支的范围有：对职工个人的工资、奖金、福利费、补贴差费、补助费、备用金、差费借款等以及向不能转帐的单位和个人购买物品或支付劳务报酬。
超出现金支付范围的，必须通过银行转帐支付。
4、对处单位错转入的款项以及应退的各种款项，一律通知银行汇退，不得用现金退什。
5、出纳办理的现金收支业务，必须以会计审核签认的会计凭证为依据。职工个人清款单预借的现金要经领导签字批准，否则不予支付。
6、职工因公出差预借现金，及时办理报销手续。清算结款，任何人不能长期拖欠借款。
7、出纳员对已办理收支业务的原始凭证要分别加盖“ 收讫”和“付讫”戳记。
8、出纳员要根据记帐凭证及时登记现金日记帐和银行存款日记帐，做到日清月结，每月核对库存现金金额，并与总帐核对相符。
9、库存现金要妥善保管，确保安全。出纳员在向银行解提较大额现金时，要加强安全措施。
二、银行存款管理
1、货巾资金的收支业务除按规定可通过现金结算外， 其余一律要通过银行办理结算。
2、严格执行中国人民银行颁发的《银行结算办法》和银行有关办理结算规定本单位银行的收支业务。
3、坚持专款专用的原则。经费结算不得挪用规费收入专户存款。
4、不得签发各种空白支票，汇票或交给他人自填。
5、留存银行的印鉴要分开保管，不能一个人保管全套印鉴。
6、出纳要按规定及时登记银行存款日记帐，月终结出发生额和余额，并与银行对帐单，会计总帐核对，对未达帐款要编制“银行存款余额调节表”调整相符。发现差错及时查明原因，及时处理。
参考资料来源：网络-财务内部控制
⑻ 银行做二手房资金监管需要注意什么
1、需要提供买卖双方本人的银行账户
2、有监管机构规定可以使用已有托管银行的账户,无需开设新账户,但必须是本地账户且有个人转账功能
3、如果是贷款购房,选择同一家托管银行并开设个人结算账户
4、通过贷款购房的,贷款银行在办理产权登记前将贷款划到资金监管账户,买方成功变更产权后再划到卖方账户。
5、买卖双方要保管好相关单据、密码,不要泄露给他人。
(8)商品房资金监管内控制度扩展阅读
风险
有的房子原先有贷款,需要买家先行付了首付款替卖家还清贷款注销抵押,但是有些不良卖家将首付款用于其他用途了,房子不注销抵押就没办法过户,有可能连首付款都要不回来了。
资金监管是把购房人已经支付的房款,保管在由上下家同意的第三方资金账户里,专款专用。也就是说,只能用于还清上家贷款,这样就能保障交易流程的顺利和安全。
房产交易中存在先过户还是先付款的问题,如果买家先付了首付拿着房产证去过户了,因为某些原因贷款没办下来,这个时候房子产权已经是买房人了,对于卖家是非常不利的。
⑼ 如何理解内控制度
由于企业内部控制的概念大多由实务界特别是审计和经济监管组织所界定，因而描述性的多，对本质的揭示不够充分，强调对内控制度的评价，忽略了如何设计和执行内控制度。笔者认为，对企业来说，这些被忽略的东西正是第一位的东西，因此，本人认为企业内部控制制度应从如下方面理解：
(一)内控制度是一种授权体系和责任体系。
内控制度发生在社会领域的各类组织中。在抽象的意义上，控制就是A委托B按照A的意图将A的事情办好。这就是代理人说中的委托代理关系。委托过程实际上是授权和指派责任的过程。由于现代各类组织层级多、结构复杂，因而在各类组织中，控制或者内部控制所体现的委托代理关系实际上是一种授权体系和责任体系。责任源于授权，而授权必须解决两个问题:一是权利来源。为什么A有委托B的权利?谁有可能是A或B呢?在市场经济条件下，资本的权利、提供经费的权利是控制权的基本来源之一;二是权利的运作。如果B是若干人时，权利的运作就成了问题。西方人强调在高度透明的前提下，将同一权力下授给若干人，按照相互制衡、相互监督的原则运作权利。东方人则强调当事人对相互之间的事务的直接介入，所谓“你中有我，我中有你”。A对B的控制在小规模的组织中基本上是直接的，随着组织规模的增大，控制的间接性越强，授权体系和责任体系越复杂。
(二)内控制度是一种最优化、最简捷和最理性(合乎逻辑)的作业方式或作业标准。
一个组织的运营过程是由一系列作业组成。所谓作业是指“具有特定目的的一个事件、一项任务或一件工作的基本单位”。作业是相对的概念，还可以说一项作业由若干任务组成，而若干项作业又可以组成一个流程。作业可以按照不同标志进行分类，其中最流行的是将作业分成与单位产出相关的作业、与产出批量相关作业、与产出类别相关的作业、与基础设施相关的作业。而与基础设施相关的作业也称为与组织相关的作业，并进一步分成结构性作业和程序性作业。以此为基础，可以直接引进ERP、作业管理(ABM)、作业链、价值链、供应链等最新的管理方法，使内控制度成为优化、简捷和理性的作业标准。同时，也表明内控制度不仅“治病”，而且可以“保健”。将内控制度当作作业标准，就可以按照控制论或管理控制的循环步骤，执行内控制度，实现内控制度的目标。
(三)在外延上，内部控制应包括会计(财务)控制、管理控制、业务控制和法规执行控制。
会计(财务)控制的目标是保证财务报告的可靠性，管理控制的目标是保证管理目标即效率和效果的实现，法规执行控制的目标是保证法规的贯彻执行。这三个目标与COSO报告完全一致。那么，我们为什么又增加一项业务控制呢?一个重要的原因是会计控制的对象为货币以及与货币有关的物，管理控制的对象为人，业务控制的对象为物。业务控制与会计控制或管理控制可能重叠，但会计控制或管理控制都不能完全涵盖业务控制。此外，法规执行控制是其他三项控制的前提条件。
⑽ 房地产企业内部控制有什么特点
摘要：自1998年以来至今，在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。因此在这样的时代环境下，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究
关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题
房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制，是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手，重点选取典型案例----中国房地产行业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图，试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成以财务为核心，覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。同时在具体业务(如固定资产投资管理)上，重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限，建立最基本的财务控制标准，增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践，为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。
房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。房地产业在国民经济分类中属于第三产业（见表1）
中国房地产业的行业分类（GB/T4754-2002）
表一
代码 行业分类 定义
7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动
7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动
7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动
7290 其他房地产活动
一、房地产开发流程及业务特点
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关协议，施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。同时又可划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段，前期工作阶段、建设阶段，租售阶段。房地产开发风险大，开发资金量大，开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强，因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。
房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。
土地费：包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例)，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
前期工程费：主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过30%。
建筑安装工程费：是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用，又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例相对较大，目前约占整个成本的40%左右，全装修房成本比例会上升。
配套及基础设施费：包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用，它在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在20%左右(各地区比例不同，可能差异较大)。基础设施建设费，主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。公共配套设施建设费，指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月，同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。
管理费：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等，它在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
筹资费：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因比必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
其他费：主要指不能列入前六类的所有费用，它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过5%。根据房产供求，销售费用所占比例差异较大。
从以上分析可知，土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大，三者约占总成本的90%，是内部控制中成本费用控制的重点。
房地产项目管理也是内部控制的重点，其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。
（1）部门制项目管理。根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作。办公室负责文秘、统计等后勤工作。
（2）公司制项目管理，多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后，项目公可或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。
（3）事业部制项目管理。企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。
（4）专业管理公司项目制。其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后，可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜，体现出社会化分工的现代特征。
当前，房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。
二、房地产企业财务管理的特点
2.1 投入大，资金周转期长，
据资料显示，在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。巨额的地价和房屋工程造价，决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程，这要求要求房地产企业初期投入巨额资金，所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，经营过程十分复杂，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，这增加了资金筹集的难度。同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。一般说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段，所需时间往往二三年或更长；在销售过程中，由于价值大，不得不经常采用分期付款方式，而租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔相当多的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能快速回收。从现实情祝看，房地产资金从投人到收回，往往短则几年，长则几十年。
2.2 经营风险大，投资决策分析责任重、要求高
由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代，随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，客户需求个性化需求也不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高，房地产市场需求趋于多样化，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高，公司现有产品有落后于市场需求的风险。如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险。而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利，极有可能导致项目的最终失败。这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失，就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。可见，相对于其他企业来说，房地产企业财务管理人员责任更重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高。
2.3 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
由于房地产企业开发经营的特殊性，使得成本管理也独具特点。首先，在成本构成方面，虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别，使得房屋的成本构成显得十分复杂。其次，在成本核算对象方面，房地产企业开发建设所独有的单件性特点，决定了成本核算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。所以，住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法，在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、。分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。
2.4 财务关系复杂，管理难度大
就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面：土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化，特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。
一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中，由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。在销售房地产的过程中，由于现在一般采用分期付款的方式，所以房地产企业的投资回收期较长。通常，在某些房屋已经开始销售的时候，还有一些相关配套设施没有进行建设。因此，房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。
2.5 资金运动形式互不相同，管理方法多样化
房地产企业组织机构多，且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重，因此，资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业；同型房地产企业内部，企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中，形式也互有差异；有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式；有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式；有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式；有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式；还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。
三、房地产企业内部财务控制的问题
目前，房地产行业竞争十分激烈，大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度，但从普遍上说，许多房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面，还存在这样那样不同方面不同程度的问题，综合起来，表现在如下几个方面：
3.1 法人治理结构不完善，财务控制组织形同虚设
我国的房地产开发企业成立之初多为官办，规模小，主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”，绝大部分为财政拨款单位，许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长，权力不能受到有效的监督。股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的．作用，而仅仅具有了现代房地产企业的外壳，没有从根本上形成法人治理结构，缺乏有效的控制措施，从而产生了大量的内耗，无形中提高了公司的经营成本。
3.2 风险意识差，内部压力不够
由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，房地产企业经营风险不断提高。然而，从我国房地产企业的现状来看，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。
3.3 会计资料不实、会计资料扭曲
由于会计工作秩序混乱，核算不实而造成的信息失真现象比较严重。这种现象主要有三种情况：首先是为了掩盖不合法的经济内容，变造原始凭证，从而形成表面上合法的经济内容。其次是虚构经济业务内容，伪造原始凭证，按正常手续报销，假公济私，骗取资金。再次是会计信息加工违规，不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。隐瞒经济业务的本来面目，随意变更成本、费用的核算范围；虚构投入产出，虚增利润或隐瞒收入，虚减利润，偷税、漏税；虚增资产与权益，夸大房地产企业经营规模，编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。这些现象不同程度地为人所利用，严重破坏了房地产企业经营。
而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。由于开发成本核算不实和多转经营成本等，势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。如某市x x开发公司所属三产的办公用房，就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。账外财产的存在，不仅使国家税收流失，而且极易造成国家或公司财产的流失，更是“小金库”的来源之一，也是产生腐败的温床之一。
3.4 费用支出失控，潜在亏损增加
某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用，但对这部分费用的适用范围无明确规定，更无约束监督机制，导致部门经理大手大脚，挥霍浪费，使房地产企业出现亏损，不来亏损的房地产企业雪上加霜：有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛，存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离，存货的发出未按规定手续办理，也未及时与会计记录相核对，对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理，致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等，造成资产大量流失。
3.5 内部管理混乱，会计控制乏力
有些房地产企业各种规章制度不健全，尤其缺乏各种监督制度。连起码的内部审计机构或人员也不设置，甚至连简单的内部牵制制度也不要，即或有且健全，但却不落实、不执行制度、不按制度考核，使其形同虚设，同样不可能发挥其制约、监督作用。财产物资管理制度不全，账物保管不善，使财物大量流失，化公为私。投资不进行可行性研究，盲目上马，重复建设，导致项目无效，资金呆滞，经营不畅，甚至破产倒闭。公司任人唯亲、人浮于事，涣散无力。随着计算机在会计领域的广泛运用，会计人员技术要求较高，操作单一化，相关的内部牵制制度难以落实，违法、违纪行为呈现智能化特征，会计监督更显得力不从心。
3.6 共同舞弊，会计控制失效。
财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的，而一些公司本应相互牵制的人却联合起来，共同舞弊，这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。特别是领导运用职权，参与其中，情况就更为严重。这方向舞弊行为主要表现有：会计与出纳合谋，涂改发票、伪造签字、公款私存，截留、挪用资金，房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金，指使会计隐匿收入，转移资金，偷税、漏税，会计人员畏于权势，丧失原则；更有甚者，领导、部门负责人和经办人员共同作弊，用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。
四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策
随着信息社会的到来，使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等，会计业务关系发生了一系列深刻的变化，因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化，迫切需要建立一套新的，更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。
在电算化条件下，根据会计系统内部控制要素及原则，其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。
4.1 文档控制
文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的同时，还应当建立相应的档案管理制度，以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。建立备份，目的在于防止存储介被破坏而带来损失。对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度，对于计算机输出打印成书面的资料，应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。
文档控制首先要进行数据备份，一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外，还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。另外，程序或数据结构发生变化时要备份两份。
4.2 硬件控制
硬件控制也称为工作环境控制，是系统正常工作必不可少的前提条件，作为软件依托的硬件设备，其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱，直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。这其中也包括制定计算机房及设备管理制度，确保机房设备环境良好，健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等，为电子数据处理创造优越的条件。有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。在计算机的选择上，应尽量先用正牌机，先用物优价廉，且运行状态稳定的计算机；在条件可能的情况下，系统内部应统一机型，并统一基本工具软件系统，增强磁盘介质的兼容性，减少维修难度，提高监督效能：还要选用性能优良的操作系统和软件工具，提高对系统软件的管理水平。
4.3 软件维护控制
会计软件既使在使用初期被誉为优质高效，也不意味着永久不变。软件一旦投入使用，就必须实行相应的维护，同时要建立先申请后维护的制度，维护期间必须拟定维护计划，然后再实施维护，最后经过测试，确认被维护软件完全符合要求后，方可投入使用。
软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。
4.4 软件质量控制
会计软件的质量，首先满足会计工作的要求，因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性；其次，软件的效率性、可测性、可维护性，也是软件质量的重要指标。比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起，再加上多用户共享数据库的出现，如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。
4.5 审计控制
计算机舞弊形式有两种：一种是针对计算机系统进行的舞弊活动，以系统为直接犯罪目标；另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统，人为制造病毒程序，篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。
现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的，外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见，必须首先研究和评价被审单位的内部控制，内部审计人员也是如此，而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的，无论内部审计人员还是外部审计人员，都需先对环境控制进行研究和评价。在这一过程中，公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。
公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司，以便引起注意，加强内部控制。审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计，检查建议是否被采纳和实施，督促被审单位完善内部控制系统，加强预防工作。
五、结束语
通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析，我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要，也是企业经营的需要，同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。
随着房地产逐渐走向集团化、国际化，加强房地产企业内部管理越来越显重要，而企业管理的中心是财务管理，财务管理的重点是资金管理。一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息，所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。
有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性，以及遵循法令。
以内部控制理论、财务内部控制理论为基础，结合内部会计控制规范的颁布，认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际，使其具有可操作性和适应性。
财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分，它在财务管理体系中居于核心地位，一个健全的财务控制体系，实际上是完善的法人治理结构的体现，反之，财务控制的创新和深化，也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。