吴建斌内控

『壹』 为什么碧桂园能一路高歌猛进

碧桂园森林城市暂停销售，涉嫌境外买保险套现。近期，地产一条华南区记者爆出碧桂园森林城市暂停销售，或涉及外汇管制问题。但据知情人士透露，事情远没有这么简单。爆料称：碧桂园森林城市暂停销售，确实跟外汇管制有关系。因为购买碧桂园森林城市没法在马来西亚办理按揭，所以他们一般要求客户全款支付，需要做按揭贷款的，都在香港进行操作。据称，碧桂园帮客户在香港开户并不是以买房子的名义，而是以买保险的名义进行操作，因此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。据了解，香港方面已经从2016年12月10日开始禁止银联、Visa、Mastercard来港购买保险。在此之前，有长期居住在香港的地产从业人士表示，香港确实有第三方公司专门从事操作保单抵抵押变现的生意。 碧桂园森林城市的一名销售证实，购买森林城市的确无法提供贷款，一般都要求全款支付或是分期付款。因为在非常时期，具体的操作细则他也不能透露太多。1.目前，碧桂园森林城市在上海的两个展厅，已经停止对外开放了。拨打告示上所给出的电话号码，显示无人接听。对此，碧桂园森林城市某员工表示，他们后台还是正常办公，只是不再对外接待。“我们展厅在做升级，升级期间全员内部培训，具体开放时间等总部通知，以后可能除了海外项目，国内的部分项目也会一起销售，所以在做调整。” 在今年央视的元宵晚会上，碧桂园森林城市高调冠名，甚至连桌牌上也打出了LOGO。消息人士透露，这次冠名大约花了十几个亿。十几个亿的数额，已经相当于很多房企一年的净利润了。碧桂园是森林城市从诞生开始，一直在营销推广上不遗余力。作为一个地处马来西亚的项目，打着新加坡旁的名号，它的受众群，是近十四亿国人。有前碧桂园森林城市的营销人员透露，碧桂园森林城市2016年的销售额达到了约220亿，其中全国26个碧桂园森林城市展厅贡献了约80亿，全国24个事业部销售了约140亿。这一数字跟碧桂园官方公布的180亿稍有出入，用某房企营销总的话来解释就是，不一定卖多少就公布多少，今年差不多达到预计目标了，那就藏点起来放在下一年的目标销售额。这一解释与碧桂园开年的高歌猛进结合起来一看，似乎颇为合理。2016年，碧桂园森林城市全年的营销费用高达20亿，其中和央视的合作，最高一笔为8个亿。2.雄心勃勃的碧桂园，并没有在森林城市这个项目上，对大家开诚布公。虽然2016年卖了200多个亿，却并没有达到碧桂园的预期，“他们定的目标，是300亿，但没能完成。”一位接近碧桂园的人士告诉笔者，“全民营销在碧桂园执行很到位，很多碧桂园的员工都是要进行内买的，还得发动亲戚朋友一起购买。为了完成目标，他们甚至会派四组销售员围攻一组客户，火力全开争取拿下。”位于马来西亚柔佛州新山市的碧桂园森林城市，是个填海造岛的项目。位于新山的一个角落，距离市区还有二十多公里的车程。隔海与新加坡相望。根据马来西亚的相关法律规定，填海项目，需要沉降十年后再进行建造。碧桂园森林城市并不符合要求。预见到以后因为沉降问题可能会出现的纠纷，2015年，碧桂园森林城市的7位马来西亚籍高官集体辞职。也有消息称，新加坡对马来西亚填海这项破坏海洋生态坏境的工程一直不满，已经起诉到国际法庭去了，为此碧桂园森林城市的填海面积已经比早先的规划缩减了不少。3.有非官方数据称，去年在碧桂园森林城市交了定金后又反悔退房的客户，大约占了30%。又有人表示，可能不止这个数据，退房的人可能更多。 退房之路并不顺利，在微博上搜碧桂园森林城市，紧跟出现的词条是：碧桂园森林城市骗局。点开这些微博下面的评论，基本都是交钱以后退钱无门的投诉。 来自长沙的彭先生，去年3月跟着看房团去了新山，交付10%的首付后签了买房合同和一堆协议。其中一份协议是空白的，最重要的是，这堆协议里夹着一张英文的协议，当时并没有人注意到。回国后找人翻译发现协议内容如下，第一条：购房者自愿放弃找律师的机会来审查合同，就用森林城市安排的。第二条：周围配套和墙边以及阳台绿化购房者无条件同意分担费用。第三条：购房者同意碧桂园无条件用所购买的房子抵押给银行，就算是全款支付的也不需要授权。第四条，碧桂园保留可以不卖房给购房者的权利，钱分期退还而不用负任何责任。 据他透露，10%的首付，即11万人民币，折合7万多马币，并不是他直接交给碧桂园的，是碧桂园的一名员工代为支付的。而且据了解，碧桂园森林城市的销售，都会要求客户把钱转进他们的私人账户由他们进行转交，或者是由碧桂园代为去香港或新加坡开设账户进行境外支付。彭先生还说，购房协议每个人的甲方都不同，是各种发展有限公司，地址都是同一个。