预售房资金监管账户

⑴ 多地加强商品房预售资金监管

近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。
近日，多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
在市级层面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日发布了新建商品房预售资金监管办法。
湖南省株洲市住建局近日印发了新修订的《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，要求新建商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、进度控制、无偿监管的原则，全部纳入监管范围。监管期限自核发《商品房预售许可证》起，一直到预售商品房办理不动产首次登记并解除监管为止。
12月2日，山西省太原市下发了《太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知》，通知指出，要确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，新建商品房预售资金实行全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。
12月1日，昆明市人民政府办公室发布了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，内容涉及预售资金监管范围、归集、使用等多方面。
在省级层面，江西省住建厅、江西银保监局近期联合印发了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。通知提出，房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行，并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。
商品房预售资金监管与商品房预售制度息息相关。目前，绝大多数房地产销售采取的是商品房预售模式，即房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。“先交钱，再交房”的预付方式给购房者带来一定风险。
与此同时，不少地方预售资金监管还存在空白，也有一些地方虽有相关预售资金监管办法，但执行不到位。比如，一些开发企业让购房者将本该打入监管账户的资金打入其他账户便于开发企业自行操控，也有一些企业提供不真实的文件骗取银行提前拨付监管账户中的资金。
北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。
据了解，今年以来，各地加强预售资金监管的相关政策主要集中在几个方面：要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。
在多地发布预售资金监管办法的同时，也有地方开展了对预售资金监管落实情况的专项检查。北京市第四季度在全市范围内启动了预售资金监管专项检查。重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查。
业内专家表示，商品房预售资金监管的加强，有助于通过“专款专用”防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，确保房地产市场秩序良性运行。

⑵ 楼市“监管风”再度吹起：多地加强商品房预售资金监管

今年以来，房地产行业刮起一阵“监管风”。就在近期，多个省市还把“监管风”吹向了商品房预售资金。
8日，广东省佛山市住建局印发了《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，《办法》显示为进一步完善商品房预售款的监督管理，房地产开发企业在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。开发商留存监管及可提取使用的额度，视项目建设进展而定。同日，四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》，《通知》显示预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度，对于预收款将实行专户存储、全程监管，如果开发商违反相关规定，在其整改期间将暂停预售商品房网签备案系统使用权限。
此外，湖南株洲、云南昆明、山西太原等城市近日也发布了新建商品房预售资金监管办法。多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。从源头杜绝烂尾楼的产生。据贝壳研究院最新统计，2020年以来已有近26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则。
商品房预售资金，指的是预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后、竣工备案之前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的全部预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。开发企业在监管银行开设监管账户，购房人购买预售商品房的资金便存在这个专用账户中。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预售资金监管政策已经出现拐点，上半年是放宽，下半年则有所收紧，从政策的导向看，是要保证资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险。在房企的资金中，预售资金的监管容易架空。经营方面，若没有此类预售资金监管，房企容易放大金融风险或经营风险。因此，预售资金的监管实际上是从行业发展的角度出发，属于梳理房地产开发流程的政策体现。
值得注意的是，多地实行商品房预售资金监管的情况下，预售商品房买卖中仍存在不少纠纷，由此带来的取消商品房预售制度呼声多不断。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，近期在融资环境趋紧下，越来越多的城市加强商品房预售资金的监管，避免开发商拿到回款后跑路现象的发生，在三道红线压顶下，行业资金压力更甚，建立商品房资金监管的细化制度尤其重要。

⑶ 太原发布新建商品房预售资金监管 预售资金监管额度为总预售款40%

12月2日，太原市人民政府办公室发布关于印发太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知。据悉，细则自2020年12月30日起施行，有效期2年。之前已批准预售的商品房项目，仍按原规定执行。
观点地产新媒体了解到，预售人申请商品房预售许可前，应将拟预售商品房建设项目作为独立预售资金监管对象，在当地选择具备条件的银行设立商品房预售资金专用账户，实行账户单独管理。
而批准预售的商品房建设项目应全部纳入预售资金监管对象范围。一个预售项目只能设立一个专用账户。一个企业有多个预售项目的，专用账户应分别设立。专用账户中预售资金缴存、支出，应以幢为基本单位分别管理，按楼幢号分别记账。
有贷款的商品房预售项目，专用账户原则上应开立在提供贷款的商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，预售人应保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。
通知提及，商品房预售资金重点监管额度为监管项目总预售款的40%。总预售款以预售人办理预售许可时报备的平均销售价格和批准预售的商品房面积乘积核定。商品房预售资金重点监管额度须在商品房预售资金监管协议中载明。
此外，预售人支付工程建设等费用，可申请使用重点监管资金。由监管机构按照三方协议约定进行审核，符合约定条件的，按照本细则规定办理资金使用手续。申请的重点监管资金应用于支付本项目工程建设进度款、建筑材料、配套设施、设备、全装修工程进度款等款项以及法定税费、不高于5%的办公和管理经费和有关本项目的工程建设费用。
监管账户内累计预售资金超过重点监管额度后，监管银行应告知监管部门、监管机构和预售人，预售人可自行提取重点监管额度以外的资金，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。
使用重点监管资金应以项目工程进度和资金使用计划为依据，按照主体工程结构达到地上“正负零”、主体工程三分之一、主体工程封顶、基本建成、项目竣工、综合竣工验收并完成不动产首次登记6个环节设置资金使用节点，而综合竣工验收备案并完成不动产首次登记的，解除资金监管。
值得关注的是，通知同时也提出，监管部门可以根据预售人资质动态考核及信用评价情况，适当提高或降低重点监管资金额度。其中，信用等级评价为A的预售人，可降低5%的重点监管资金额度，信用等级评价为C的预售人,增加5%的重点监管资金额度。

⑷ 房款全额支付未存入预售资金监管账户,这样签的合同有效吗可以作废吗合同，协议合法吗

哦豁达，这样做虽然不影响合同协议条款的法律效力，但风险是显而易见的，还是存入预售并及时过户、办理房产证为妥，否则预售房若被转买他人就会产生不必要的纠纷

⑸ 商品房预售资金监管是什么意思

资金监管即交易市场通过银行进行监管，专款专用，买卖携轿双方一旦达到成版交意向，并完成权交易，市场银行接到双方成交指令，放款给卖方，很好的规避了部分交易商的信用的风险辩姿肆，真正解决了买卖双方在交易过程中互相担心不敢先付册消款或不敢先付货的问题。

⑹ 三亚商品房销售有预售资金监管政策么

海南省三亚市商品房销售有完整的预售资金监管政策，主要条款如下：

三亚市商品房预售资金监管实施细则

5、预售资金监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至项目具备办理产权转移登记（即项目已缴清相关税费，购房人可办理转移登记）终止。

6、房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》前，应在本市选择商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户。

7、房地产开发企业应持以下材料办理开立监管账户：

（1）开户申请书；

（2）开发企业营业执照正副本；

（3）组织机构代码证书；

（4）税务登记证明；

（5）用款计划书；

（6）土地使用权证；

（7）建设工程规划许可证、施工许可证；

（8）测绘报告；

（9）项目手册；

（10）项目建设方案及施工进度表；

（11）经办人身份证、委托书；

（12）其他应当提供的材料。

以上第2、3、4、6、7、8点材料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章；第1、5、9、10、11、12点材料审核原件并留存。

8、审核

房产信息中心受理申请开立监管账户后3个工作日内完成审核，审核通过的，向房地产开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》。

9、开立监管账户

房地产开发企业持《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》到商业银行开立监管账户，监管账户名称应由房地产开发企业名称和规划批准的项目名称组成。

10、房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》前，须与开立监管账户的商业银行（即“开户银行”）和房产信息中心三方签订监管协议。监管协议格式文本由发文单位拟定。 监管协议中应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管银行、监管账户名称和账号等相关信息。未签订监管协议的房地产项目，不予发放《商品房预售许可证》。

11、预售资金监管开户银行及预售资金监管账户、账号应对外公布，并在《商品房买卖合同》中载明。

12、建筑工程建设安装成本费用的预售资金监管额度按照项目建设工程施工合同金额及项目施工各节点进度来确定。主要包括主体结构封顶、竣工验收、配套设施建设完成、初始登记、具备办理产权转移登记条件五个节点。

以上各施工节点完工时，建筑工程建设安装成本费用的预售资金监管额度分别为：

（一）项目主体结构封顶时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的50%。

（二）项目完成竣工验收时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的20%。

（三）项目完成配套设施建设时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的10%。

（四）项目完成初始登记时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的5%。

（五）项目具备办理产权转移登记条件时，预售资金监管终止，监管的预售资金开发企业可全部使用。

房地产开发项目为装修交房的，装修成本费用的预售资金监管额度按照项目装修施工合同金额及装修施工各节点进度来确定。主要有水电铺设、湿作业（含防水作业和地板铺设等）、涂料作业和木作业及油漆作业、部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等）四个节点。

以上各装修节点完工时，装修成本费用的预售资金监管额度分别为：

（一）装修水电铺设完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的85%。

（二）装修湿作业（含防水作业和地板铺设等）完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的65%。

（三）装修涂料作业和木作业及油漆作业完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的30%。

（四）装修部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等）完工时，预售资金监管终止，监管的预售资金开发企业可全部使用。

13、房地产开发企业申请拨付监管资金前，应当向房产信息中心申请对项目工程形象部位进行现场查勘。

14、现场查勘合格后，房地产开发企业按照施工进度，持以下资料到房产信息中心申请办理拨付手续：

（1）监管资金拨付申请表。

（2）已完工节点证明文件：结构封顶，提交主体结构工程质量验收证明；竣工验收，提交建设工程竣工验收备案书；装修，提供装修合同及施工进度表；完成初始权登记，提交证本；具备办理产权转移登记，提供房屋税务完税证明，购房人可单方办理转移登记等。

（3）开发企业营业执照及经办人身份证、委托书。

15、申请材料审核合格后，由房产信息中心在3个工作日内出具同意拨付证明。

16、房产信息中心应当严格查勘资料的档案管理，妥善保存查勘记录、施工进度照片。

⑺ 预售资金监管是什么意思

资金预售监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金。房价有望再降，这对购房者而言，自然是利好消息。

(7)预售房资金监管账户扩展阅读

从事商品房预售资金监管的商业银行应为支行级以上的银行，且为该商品房项目的按揭银行，达到房地产管理部门所要求的将预售资金账户管理信息与房地产管理部门联网的各项规定和技术条件，实时为房地产管理部门提供预售资金账户信息。

同一项目（以建设工程规划许可证批准项目名称为准）建设总规模在10万平方米以下的，只能设立一个监管账户。项目建设总规模在10万平方米（含）以上的，可以设立不超过三个监管账户。项目建设总规模以土地出让合同约定的总建设规模为准。

参考资料来源：网络-资金预售监管

参考资料来源：重庆市房地产开发网-关于加强和规范商品房预售资金管理的通知

⑻ 怎样才能确信银行把购房余款划入资金监管账户

二手房资金监管是买卖双方交易金额经过第三方（房管局认可）平台监管，这笔钱在过户手续中暂时冻结，直到买卖双方交易结束才可由卖方申领。采用资金监管的二手房交易，不会发生房款拖欠或纠纷事件，为买卖双方都提供了安全保障。

⑼ 预售资金监管账户是购房人将款直接打入还是由房企打入

本来说，拿预售资金监管帐户都是由双方买卖交易的两个人，在同时约定签约合同后角有统一的账户管理，那么如果说交易结束是会将房款直接打入的。