房地产市场监管

A. 楼市如何做好监管

房地产长效机制的建设一直是市场关注的焦点。本报今日从国家统计局公布的最新房价数据、住建部等联合展开的专项治理行动以及房地产税立法进展等几个角度，对机制建设的推进和影响请专家作出分析解读。

一般情况下，每年9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。目前距离9月份只有20余天，业内对于即将到来的“金九银十”，基本持谨慎态度。

昨日，如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受《证券日报》记者采访时表示，按照房地产市场的分析逻辑，短期看政策，中期看产业，长期看人口。因此，从短期看，随着政策层面的相对偏紧，即调控政策继续加码、房贷政策难言宽松。种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计“金九银十”很难重现。

值得注意的是，日前国家统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，6月份房价上涨的城市数量创下近21个月新高。虽然监管层在7月底对于下半年楼市调控的口径有所收紧，但有观点认为，这对于年内“金九银十”的表现来说，预计影响处于可控范围。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，“楼市升级引擎，房价急踩刹车”，当前无论是住房租赁房源的供应和建设，还是保障性住房，均可以看到监管部门正在不断优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，以及着手建立楼市调控长效机制。总的来看，房地产市场正在由早期单一化注重短期效果向长效化发展；由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的方向升级。

张波认为，从楼市升级的长期性来看，房地产市场的行情并不会因为长效机制的不断落地而出现急剧变化，但从7月末中央政治局会议传出的信号来看，预计房价在“金九银十”期间出现大范围上涨的趋势将会减少、各地短期调控的措施也将更加聚焦至房价层面的表现上来，但从成交量的角度来看，预计不会有太大变化。根据统计局公布的上半年数据来看，房企开发投资和土地购置面积分别同比增长9.7%、7.2%，商品房销售面积也同比增长了3.3%。因此，预计下半年成家量较2017年仍会出现小幅增长，但今年“金九银十”成家量料保持总体稳定，不会出现大幅下跌。

来源人民网

B. 房地产商应该归哪个行政部门监管

房地产商属于哪个部门监管，要看房地产商的何种行为。粗略地建设行为归建内设局监管，公容司股权变动等属工商局管，等等，不能笼统说归哪个行政部门监管。至于与房产商之间买房合同纠纷，为民事纠纷，如协商不成，可向法院起诉。但，如该纠纷涉及到房产商违法建设行为的，可向建设局投诉处理。

C. 房地产的监管部门有哪些

各地名称有所差别，国家性的管理部门主要是建设部，以下依次级别：各省建回设厅或省建设委员会、答区建设委员会、地区房管所。层层节制，根据具体业务有所分工。
主要是监管建设单位是否按照规划、设计施工和建筑质量、安全方面。同时监管：
负责上报开发企业的资质。
核发商品房预售证。
核发商品房交付使用通知书。
负责对开发企业进行有关法律法规的宣传和指导。
负责对开发企业的财务、统计业务指导和管理工作。
协助有关部门对开发经营市场秩序的执法稽查和对违反开发经营法规的行为进行查处。
负责对商品房有关事项的投诉处理。
指导行业协会工作。

D. 房地产市场监管法律制度有哪些

物权法草案
城市房地产管理法
土地管理法
城市规划法
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
城市房地产开发经营管理条例
城市房屋拆迁管理条例
住房公积金管理条例
物业管理条例
城市共有房屋管理条例
城镇经济适用住房建设管理办法
城市房屋租赁管理条例
城市住宅小区物业服务收费暂行办法
个人住房贷款管理办法
商品房销售管理办法
城市商品房预售管理办法
城市房屋权属登记管理办法
城市房地产中介管理规定
03年04年05年的司法解释
物权法
合同法
民法

E. 房地产的监管部门有哪些

正常应该由市建委、国土资源和房屋管理局是本市房地产中介服务管理的行政主管部门。你可以去房屋管理局反应或者去消费者协会反应。

F. 房企融资监管“三条红线”体现房地产调控新思路

日前住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。据悉，此次明确的房企融资管理新规是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。这也是此前在业内多次传闻的“三条红线”。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

这次会议透露的房企融资监管新规，体现了房地产调控的新思路。

首先，以往房地产调控从需求端入手，比如通过政策性限购、调整房地产首付贷款比例、调整房贷利息和房产交易环节税收等方式，调节房地产市场的买方市场。但作为市场化较高的房地产行业，有卖才有买，卖买双方决定了市场的稳定发展。如果只从买方市场进行调节，而对卖方市场放松调节，让调控效果大打折扣，同时增加了房企的负债率和整个房地产行业产能过剩等问题，也不利于形成房地产调控的长效机制。因此，房地产调控需要从主要调节买方市场转为买卖双方都进行调控，务求调控实效。

其次，房地产市场在坚持“房住不炒”的前提下，从供给端入手调控，更有助于实现房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”目的，特别是监管新规划出的 “三条红线”，既是监管约束指标，又是预期引导指标，有相对明显的调控效果。

天风证券根据2019年财务数据，按照三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中同时踩到“三条红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企有12家。

显然，这些踩红线的房企将要对照新规要求，逐步降低自身的财务杠杆，以达到合规经营的目的。这样就硬性倒逼房企更加积极主动地去降杠杆、去库存。从目前透露的信息来看，如果有的房企上述三项指标全部“踩线”，不能再到金融或者债券市场融资，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

对于已经符合融资新规条件的房企，今后就会按照新规要求融资拿地开发房产，体现了“三条红线”预期引导作用。更进一步，在监管红线指标约束和预期引导下，一些房企以后不能拿银行贷款或者负债取得的资金不加约束地到处“攻城略地”，防止以所谓“新地王”为炒作噱头等影响购房行为和预期，约束意味强烈。

最后，在房企融资监管“三条红线”的约束下，还倒逼一些房企将房地产商品销售作为主攻方向，真正推动房企回归开发和销售产品的“实体”功能，实现降杠杆的同时，增加市场供给。特别是对财务杠杆过高的房企，就会推动房企通过多种营销手段促进商品房销售以增加企业现金流。这对购房者来说，就会得到降低购房成本的红利，特别是首套刚需购房者将首先尝鲜，这正符合房地产调控的目的。

当然，供给端对房企融资行为进行监管的同时，消费端的调控措施仍需同步跟进，双管齐下，形成调控合力。比如对拥有多套住房的购房者严格执行限购等政策，防止买方市场的炒作行为。

G. 《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》

根据《》，制定本意见。

一、暂定在本市加强房地产市场调控期间包括商品住房预售和现售），应采取公证摇号排序，按序购房。

二、不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件

三、[2011]2号文等相关规定，提供购房人及家庭成员的户籍、婚姻、名下住房等相关信息、身份证号、工作单位、登记时间等、合规性负责。

四、10日前，向本市相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证。在开盘日前并向本市相关公证机构申请保全证据公证。

五、房地产开发企业商品住房项目开盘选购房屋的摇号排序应使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果应当场公示。开盘结束的一周内，将摇号排序公证书上报区房管部门备案。

摇号确定排序，按序选房时，开发企业应将全部准售房源纳入排序选房范围。选房必须严格按照摇号排序的结果，依序进行。

六、各房地产开发企业，可向本市相关公证机构申办摇号排序现场监督公证、公示的保全证据公证等。并应提供《》及备案证明、、预售许可证、承诺书等及公证机构要求的其他相关材料，并确保提交的材料真实、合规，申请相关公证事项，应符合公证程序的规定。

七、房地产开发企业应该严格执行本通知的各项规定、公平、有序。各区房管部门要加强指导、监督、检查，一旦发现开发企业存在弄虚作假等违反本规定的，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入全市信用管理“黑名单”。构成犯罪的，移交司法机关处理。

八、市公证协会要根据《公证法》、《公证程序规则》，参照《开奖公证细则》（试行）的规定制定办证业务规范；要积极发挥行业管理职能，主动配合市局公证管理部门加强对公证机构、公证员的业务指导、监督

九、公证机构要认真组织开展业务学习，坚决贯彻落实司法部和上级管理部门的管理规定和具体工作要求，对每一个摇号排序公证事项都要做到精心准备、高度负责、制定预案、强化指导；要选派工作责任心强，业务水平高的公证员严格按照具体公证程序和公证收费标准办理此类公证收取公证费。

十、承办公证员要增强责任意识，履行好工作职责，切实发挥好公证现场监督的职能作用。对房地产开发企业提交的申办材料，要通过向房管、工商、公安等部门信息核实，加大审查工作力度；要综合运用询问、交叉印证等方法，强化审查核实工作的针对性。公证员发现房地产开发企业提交材料不实、虚假承诺或者存在弄虚作假、徇私舞弊、非法干预摇号排序公证活动的，应当不予办理公证或终止公证。

H. 深圳楼市调控再出新招 房价异动必监管 建立价格引导机制

继7月15日的重磅楼市调控政策之后，深圳再度从房地产市场活动的监督管理方面出手，以实现稳房价、稳预期等目标。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）公开征求意见。

《意见稿》主要修订内容包括：在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度；在房屋租赁方面要求加强租赁房屋管理，实行实名租赁、建立租赁租金监管制度等。

随着深圳房地产市场的快速发展，此前的相关办法已经不能很好地满足市场监管需求。并且，在坚持“房住不炒”的背景下，除了运用供给侧和需求端调控等手段之外，深圳还有必要在市场监测、价格监管与引导、市场信息披露等方面摸索形成一套行之有效的举措。

深圳市司法局在《意见稿》的起草说明中就提到，此次修订工作，弥补房地产市场监管空白，完善房地产市场监管制度，不断提升深圳房地产市场监管的法治化水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《意见稿》对于土地交易、住房交易、价格管控、租赁市场等进行了相关规定，尤其是价格方面的监管内容比较详细，这是后续各个市场参与主体需要关注的地方。

房价“异动”必监管

从去年到今年，深圳的房地产市场，不止一次出现抱团炒作房价等行为。

2019年12月，深圳住建局就曾发布通告称，将对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续，不仅是因为其涨幅明显超过了近期市场成交价，更是因为部分业主恶意串通集体抬高挂牌价格，严重损害了购房者利益。

今年5月，有媒体报道宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格虚高。深圳市住建局5月22日会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查，部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。

除了试图通过出售获利之外，挂高价还有什么逻辑？记者在今年4月获得的深圳房地产中介协会的一份内部资料指出，据业内龙头企业反馈，全市范围内的确存在部分业主（甚至联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现。

今年年初，深圳房地产研究中心主任王锋曾指出，在稳房价方面，对于深圳二手房，探索建立楼盘指导价格机制。

此次的《意见稿》就提出，市主管部门和市场监管部门应当建立房地产交易价格监测制度，并可以根据房地产交易价格异常波动情况，适时采取必要措施稳定房地产交易的价格水平。

对于部分区域、项目存量商品房交易价格出现异常情况的，深圳市主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业，采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施。

对于二手房交易，《意见稿》指出，市主管部门建立合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，市主管部门及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。

住房租赁的租金也被纳入了指导范畴。《意见稿》提出，由市主管部门建立房屋租赁参考价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次《意见稿》的核心是价格政策，尤其是房价“异动”必管，二手房价格引导、公布租赁参考价格等，并且对监管对象、处理方式等进行了明确，这说明后续的监管会更加全面。

多管齐下，二手房降温

今年以来，深圳的二手房市场出现了又一轮火爆行情。国家统计局的“70个大中城市二手住宅销售价格指数”显示，6月深圳二手房价格同比上涨14.3%，远高出同期北上广的涨幅。

成交量也处在高位。深圳房地产信息网的数据显示，尽管受疫情影响，上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套，同比增长41.20%。

有深圳房地产业内人士表示，这一轮的火爆行情让人始料不及，这也是为什么政府在7月15日出手调控的原因。

此次被称作“新深八条”的调控措施中，涉及提高购房门槛，调整豪宅税、打击假离婚买房等，其中最为“严苛”的一条规定为：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

8月底，在深圳本地市属国企深业集团旗下上市平台深圳控股的中期业绩发布会上，深圳控股董事会主席吕华介绍，据公司的观察，大约有20%到30%的潜在业主失去了购房资格。

深圳的二手房成交由此迅速降温。美联物业全国研究中心总监何倩茹介绍，以7月15日为分界线，下半个月的实际成交比上半个月下跌了50%以上。

深圳中原地产研究中心的数据显示，从过户情况看，8月深圳二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15.6%；成交面积为97.5万平方米，环比下滑15.0%。由于过户成交与实时成交之间存在时间差，8月过户房源主要来源于前两个月的成交，因此过户套数虽有回落，但依然相对处于高位。

Q房网的数据则显示，截至9月6日，深圳的二手房过户量连续三周环比下跌，9月6日当周的日均值较峰值回落了四成。

“新深八条”主要侧重于需求端调控，但实际上，在实施细则里，深圳住建局已经对二手房价格监管提出了三条措施：定期对外发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格；中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的信息；全市中介机构每月给市住建局报送本机构上一月居间成交的二手商品住房成交价格等相关信息。

严跃进表示，对价格的规范管理，对于二手房市场的稳定有着积极作用。后续全国其他城市也应该学习深圳模式，在二手房方面进行价格引导，来规范市场交易和定价。

I. 如何继续加强房地产市场调控和监管

去年以来，房地产市场调控和监管得到加强，取得了一定成效，但房地产市场存在的问题还没有根本解决，依然是群众关注和议论的热点话题。2007年，将更有针对性地加强房地产市场调控和监管。总的原则是，把市场机制和政府调控结合起来，政府着重解决低收入家庭的基本住房问题，通过调控市场满足大多数居民的住房需求，引导建立符合我国国情的住房建设和消费模式。重点是进一步调整住房供应结构，增加住房有效供给，增加面向广大群众的普通商品房供应，抑制住房投资投机性需求，抑制房地产价格过快上涨，加强住房保障体系建设，深入整顿和规范市场秩序，形成各方面调控和监管的合力，促进房地产市场持续稳定发展。
一是引导建立符合我国国情的住房建设和消费模式。这是一条必须长期坚持的方针。我国人口众多，人均土地和能源占有量低，而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求，这就决定了我国住房建设和消费不能大量占用土地和消耗能源。要建立合理的住房建设模式，大力发展节能省地环保型建筑，通过精心设计和产业化生产，提供"面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美"的住宅，注重旧房的有机更新和节能改造。我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，群众居住条件的改善是一个长期的过程，需要持久努力。要立足当前，着眼长远，优先满足群众的基本住房需求，引导居民逐步改善居住条件。引导合理的住房消费模式，通过不断完善金融、税收等政策，支持合理消费，遏制不顾资源环境的盲目消费。积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。
二是切实调整住房供应结构。调整住房供应结构是房地产市场调控的重点工作，也是建立符合国情的住房建设和消费模式的重要措施。要全面做好住房状况调查，公布和实施住房建设规划，重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求。严格落实套型建筑面积的结构比例要求。各级城市应把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。进一步运用有区别的信贷和税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构。重视发展住房二、三级市场，消除房改房上市的政策性障碍，进一步发挥住房存量资源的效用。
三是继续做好稳定住房价格工作。今年将继续把控制住房价格过快上涨纳入政府工作的目标责任制。在遏制投机、控制投资、抑制过度消费的同时，保持合理的房地产投资建设规模，抑制房地产价格过快上涨。一方面，抑制住房过旺需求，加强保有环节税收调节，加快推进物业税改革试点；继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减少被动性需求。另一方面，增加住房有效供给，在严格土地管理的同时，调剂增加普通住房用地供应；抓紧出台"两限两竞"政策的具体实施办法，指导各地切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，并注意做好与经济适用住房政策的衔接，切实满足当地居民合理的自住需要。加强分类指导，对少数房价上涨过快的城市，要指导其采取切实有效措施，坚决遏制房价过快增长的势头。同时，加强市场动态跟踪和监测分析。建立分区域、分住房类别的房价评价方法，为房地产市场调控提供科学的决策依据。
四是加快构建多层次住房保障体系。住房是一种基本的社会保障，各级政府应高度重视并负责解决困难群体的住房问题。各地应重视廉租住房制度建设，有步骤地将覆盖面扩大到低收入住房困难家庭。因地制宜地采用租赁住房补贴、租金核减、实物配租等多种形式，优先解决最低收入家庭中的住房困难户。多渠道筹集廉租房建设资金，严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益为辅的廉租住房资金筹措机制，确保土地出让净收益5％左右用于廉租住房建设。各地应组织新建一批小套型住房，收购、改造一批旧住房，满足住房保障需要。建立健全住房保障对象动态管理系统，加强廉租住房规范化管理，确保政府有限的资源落实到最需要保障的家庭。改进和规范经济适用住房制度，主要供应低收入家庭，完善购房人退出机制。加快棚户区改造和旧住宅小区整治，让更多的群众特别是中低收入家庭享受到城市发展的成果。进一步改善农民工居住条件。发挥住房公积金的互助性、保障性作用。
五是继续整顿和规范房地产市场秩序。这是缓和房价过快上涨和供应结构矛盾、保护群众住房消费合法权益的重要方面。继续开展房地产交易秩序专项整治后三个阶段的工作，着力构建有利于市场规范运作的制度基础和社会环境。加强对房地产项目土地出让、规划审批、开工建设、竣工验收、房屋销售全过程的监管，重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源等行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，严肃查处扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。对严重侵害群众利益，社会反映强烈的典型案例，依法从严惩处并及时通过新闻媒体公布处理结果。（国研室提供）

J. 房产管理局主要是做什么的

房管局的主要工作：

1、负责全市单位公有住房和直管公有住房交易审批。

2、对全回市单位自管房进行政策指导、答监督、管理、协调和服务职能。

3、负责全市城镇建设安置动迁管理。

4、负责全市城镇公有住房确权发证，办理产权产籍变更手续。

5、贯彻落实国家、省、市关于房地产业的方针、政策和法律、法规、规章。

(10)房地产市场监管扩展阅读：

房管局过户工作注意事项：

一、购房人不具备购房资格的；

二、出售的房屋未依法登记领取权属证书的（房屋所有权证或不动产权证）；

三、预售的商品房尚未取得商品房预售许可证的；

四、出售的房屋被人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关等司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利的；

五、房屋已抵押，抵押权人未书面同意转让的；

六、2017年4月13日以后新购买的住房（含商品住房和二手住房）取得不动产权证书未满三年的。

参考资料来源：网络-房管局