业主监管清单

① 请问我买的二手房，前业主把家具清单上的家具都搬走了，我们要求她赔偿损失，请问这个钱应该怎么算呢

想多了，这个事情看起来很复杂但是在法律关系上却是很简单的

1.买卖合同上写专有的款项，对方应该属一个都不能少，少一个就是违约，而违约就是需要承担责任的。根据合同法107条你可以要求对方赔偿损失或者实际履行，而实际履行在本案中就是要求对方把搬走的家具原封不动搬回来。放心，根据法律规定你完全可以提出这样的要求

2.如果你不想要家具或者对方把家具弄坏了，那根据合同法107条你也可以要求对方赔偿损失，那么赔偿损失是怎么计算呢，是根据你新买家具的价格计算，但是你买的不能是奢侈豪华家具否则对方可以不按你买的价格算，最好就是买和他带走的家具档次相当的，这样依法就可以让对方承担你买新家具的损失了，依据是合同法113条

3.都说打官司容易执行难，执行之所以难是因为对方可以赖账不给钱，但是你这情况不属于难的，因为对方在中介有押金，打赢了官司不给钱就直接从押金扣即可

建议你先和对方协商家具的回搬事宜，不同意就的话就起诉吧，打官司的话对方损失绝对不止3000元
希望对你有帮助！

② 工程量清单计价 业主需承担什么风险

工程量清单计价，业主承担量（数量）的风险，承包人承担价的风险。
工程量项目经济管理、工程造价控制是基本建设的核心任务，正确、快速的计算工程量是这一核心任务的首要工作，工程量计算是编制工程预算的基础工作，具有工作量较大、繁琐、费时、细致等特点，约占编制整份工程预算工作量的50～70%，而且其精确度和快慢程度将直接影响预算的质量与速度。改进工程量计算方法，对于提高概预算质量，加速概预算速度，减轻概预算人员的工作量，增强审核、审定透明度都具有十分重要的意义。
工程量即工程的实物数量，是以物理计量单位或自然计量单位所表示各个分项或子分项工程和构配件的数量。
工程量是以自然计量单位或物理计量单位表示的各分项工程或结构构件的工程数量。

③ 水电准备进场装修业主需提供什么清单

虽然说家装时有专业的装修师傅去做这些事情，但业主除了事前准备好水电材料以外，也要学会一些水电装修的基本知识，不论是为了防止被坑还是避免留下安全隐患。

空气开关基础知识

一般小区的入户电线都是10平方线，如果全屋都用这根线也是可以的，但是如果有一处有问题，出现了比如过载烧坏电线的情况，这样全家的电路都有可能断了，或者一起都坏掉了。所以我们要有一个叫空气开关（断路器）的东西，作用就是在电线过载前就把电路断开，保护埋在管子里的电线。类似以前的保险丝，只是这个“保险丝”可以反复使用。

空气开关的作用？

通过判断电流，保护电线在过载烧断之前断电。根据这个原理，空开的最大载流量应该小于电线的载流量。简单说就是在电线过载烧坏前空开就让它罢工了

如何分路？

分路的方式有很多种，下面是有点夸张的分路方法了，大家可以根据实际情况合并一部分。例如两个卫生间合并，厨房只用一路，等等。

2个卫生间回路（主卫、公卫）、2个厨房回路（功率太大，多个回路）、2个房间插座回路（每2个房间共用一个回路）、2个公共插座回路（客厅、饭厅、走道）、4个空调回路（四个房间的空调嘛）、2个照明回路（分房间照明、公共区域照明）、1个冰箱常驻回路、1个备用回路。上面共计16个回路。

水电准备进场时业主需做好的准备：

前期：电线、网线、电视线、空开、漏电保护、PVC穿线管，PPR给水管及连接件，UPVC排水管及连接件、UPVC专用胶水、电工胶布、生料带（水工胶布）、矿泉水一箱（给师傅）。

后期（贴完瓷砖后）：角阀、水嘴、开关插座面板、防水盖、不锈钢编织管等。

注：大部分都用了开发商预留的线管，所以省下了部分开槽和PVC穿线管的费用，（主要是开槽工钱，穿线管买不了多少钱）。

④ 请问物业公司所收的这些费用合理吗（见清单），商品房小区的物业费中必须包含的是哪些费用

我的个人看法如下，如果有不妥当的地方请多包涵：
第一个问题，物业公司的这些收费，部分合理，部分不合理；
第二个问题，这个不好回答，因为看不到你的物业服务合同，无法确定详细的物业服务范围和标准档次，没法界定你所在项目楼盘物业管理费必须包含哪些费用；
第三个问题，该清单中哪些项目属不合理收费或重复性收费？
1。物业管理费，收费名目合理，但作为业主有权利查看物业管理企业针对本项目楼盘的收费许可证等物价局认可收费额度的凭证，物业管理企业资质证明以及该物业费的包含与构成，无法出具相关部门收费许可凭证的是违规的。
2.电梯费，国家据我了解还没有相关法律规定，个人觉得要看你房屋交付的时候，所签订的物业服务合同中有没有相关约定了~
但我仔细看了一下，理论上你的这个电梯费的构成是有问题的，里面说：电梯保养维护、年检，必要时还需要业主均摊追加缴费，这基本是个无底洞，因为随着电梯使用年限的推移，故障率可能逐渐增多，比如日后大修，贵重配件的维修或者更换的监管不完善，打个比较不恰当的比方，比如电梯主板出现故障，但不影响安全可以小修继续使用的，若是物业公司完全更换，中间吃了回扣，费用不够还跟业主追加的话，你签了这个收费协议岂不是让此举动有理有据？当然这是咱以小人之心想的。但是根据【广西物业管理条例】中
第三章第二十三条中部分条款规定：
物业管理企业可同业主约定下列服务：
（一）物业共用部位的日常维护和管理；
（二）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理；
（三）环境卫生、绿化管理服务；
（四）物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；
（五）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；
（六）物业装饰装修管理服务；
（七）物业资料的管理；
（八）物业管理服务的费用及其收缴方式；
（九）其他事项。
上面说明了，正常情况下的物业服务是包含共用部位的日常维护管理，共用设备、设施运行、使用的日常维护和管理的，此条要留意一下，以后房屋交付签订物业服务协议的时候，你要看清楚他们的物业服务包括什么具体内容，个人经验应该包括这些。

第三章第二十四条 物业管理服务应当符合下列要求：
（一）根据国家和自治区规定的技术标准、规范和物业管理服务合同以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施物业管理服务；
（二）在业主、使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护和方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现物业的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同约定进行维修；
（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
上面说明了物业服务范围的底线，其中第三条说明了【广西物业管理条例】对于物业公司物业服务的内容要求：要对物业管理区域进行全面巡视、检查、定期对物业的共用部位、共用设备设施进行养护，发现损坏应立即采取措施，并按照管理服务合同约定进行维修。
此条款继续说明了你所签的物业服务合同关于服务范围和内容约定的重要性。
意思就是说，电梯费国家没有法律禁止收取，但物业公司想要单独收取你要是较真的话就要让物业公司出具凭证，你可以问一下，如果物业管理费不包括电梯费，那么物业管理费具体包括了什么，这个不包括电梯费的物业管理费的收费依据和收费价码是什么，有没有相关收费许可。
3。500元的水电费周转金，这个没有明文规定，通常情况下，你在接收房屋的同时，地产公司与物业公司会派专人陪同你验收房屋的水暖土建电气，室内设备设施门窗墙体等等繁多的东西，完事儿后应该让你看一下水表读数以及电表读数，然后把你反应的需要维修的问题和水电表读数记录下来，如果是施工单位当时在你家用水用电了，地产和物业会根据表的读数结合水电价格给你相应的费用作为补偿，所以不存在你需要交钱给他们作为所谓什么"周转金"。
有一种特殊情况，有的城市水电费是刷卡计费的，如果他们把这500元钱存到你的账户里或者卡里，那是可以的因为也许是自来水公司电力公司开户需要，反正钱存预存给你个人了，就不必太纠结，但要注意保留物业给你开的这几百元钱的收据或者发票。
4.公共水费分摊，我觉得是扯淡，比如园区内的景观循环水喷泉，人工瀑布这些公共景观设备设施的正常使用是为了保证园区的良好形象及正常运转，保洁员清理楼道用水是属于共用部位的清洁维护管理等等都是包含在物业管理费里面的，可以要求物业出具此项收费的依据证明及收费许可，另外可查看物业管理费收费许可证中有无包含此项（这些用水是物业运作正常的用水消耗，原则上由物业承担，物业公司不想从物业费中出这笔钱，就需要证明收取的物业管理费中不包括这些，但他们应该出具不了这些东西，因为属不合理收费）。
5，垃圾处理费，有的城市是有收的，既然说是市政局收，很定有下发的盖章文件，怎么做你懂的。
6，装修保证金，没有法律明文禁止这个，原则上来说属于不合理收费，因为物业公司属于一般性服务企业，不属于有相关资质的专业施工单位或者装修企业，没有资质资格来判断业主装修是否违规违法违反规定。还有物业公司不是执法单位，法律没有赋予它执法权力没收罚款或者押金，物业也没法衡量业主的违规装修违规施工的扣款处罚额度和量。
7.装修垃圾清运费，我买的房子我是交了，因为建筑垃圾需要用排渣的货车运到当地制定的排渣点倾倒以便统一处理的，雇车和司机需要钱，排渣的地方也是要收费的，但是如果你没有倾倒大规模砸墙或者为了铺地热砸地面并且自己有车自己排渣排走了，理论上可以试着协商不交，装修完成后在物业工作人员的监督下把建筑装修垃圾自己排走，具体情况自己定，反正我交了。
8.装修出入证，这个算合理，因为是针对装修工人的，毕竟是外来人员非本小区内的人，物业统一登记统一管理是对的，而且工本费5元还可以，何况押金返还，这部分费用你可以让装修公司出，他们的人可能还要在本园区内别人家干活，办证是为了他们的人出入方便。
9.管道煤气初装费，这个不好说，个地方规定不一样，煤气公司，电业局，自来水公司基本都属于国家的，金口玉言，让交就交了吧，但你打听清楚再交，打听一下煤气公司电话，问问有没有这事儿。
10。门禁卡不算个事儿，我们知道很多小区都是配发3张，后来如果丢了或者想加办，30元钱是正常的，毕竟卡也是需要物业公司联系第三方公司来做的，是有成本的，不说物业就是门禁系统做卡的厂家也是要收费的。
11.通邮及信报箱费，通邮是中国邮政的正常业务范围，不存在什么物业代收的事情，比如新小区刚竣工完毕通过验收并投入使用开始居住了，需要房地产开发公司和物业提前到邮政部门办理相关手续（提交本项目小区行政楼牌号，行政地址等等一下其他邮政部门需要的详细资料），原则上据我了解，物业公司不需要为此出费用，属于不合理收费！
信报箱的问题，就要看你当时买房子的签订的商品房买卖合同房屋交付标准里面有没有规定安装报箱了，如果有，就说明这是属于开发商承诺的设备配套，购房款已包含了这个费用，再收费是没有道理的；如果没有约定，他们单方面在没有知会业主并取得业主允许的情况下侵占公共面积私自安装信报箱并收取费用属于不合理收费，并侵犯了业主权益，你可以回绝此费用。
12.关于车位停放，我看上面说由物价局文件，那就需要缴纳费用，基本没有争议。

唠唠叨叨说了一大堆，估计你也看烦了，总之大家都是血汗钱，如果有相关部门机关的收费许可或者收费凭证，基本可以认定是合理收费，咱们该交就交，如果无凭无据无名无实信口雌黄的巧立名目，坚决抵制。

⑤ 工程合同签定后发现业主提供的工程量清单漏项怎么办

根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）中关于工程价款的调整有规定如下：
1、如因施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征描述不一致是，发、承包双方应按新的项目特征，即实际施工项目的项目特征重新确定相应工程量清单项目的综合单价。
2、如因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因引起的工程变更，造成增加新的工程清单项目时，其对应的综合单价应按下列方法确定：
1）合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价；
2）合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价;
3）合同中没有适用或类似的综合单价，有承包人提出综合单价，经发包人确认后执行。
3、如因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因引起的工程变更，需要增加新的分部分项工程量清单项目，引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，则：
1）原有措施费中已有的措施项目，按原有措施项目费的组价方法调整；
2）原有措施费中没有的措施项目，有承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施费变更，经发包人确认后调整。

按以上条款的话，漏项的部分，可以进行双方调整的。一般甲方都能确认的，如双方不能达成一致意见，双方可提请工程所在地工程造价管理机构进行咨询或按合同约定的争议或纠纷解决程序办理。

⑥ 装修半包需要业主购买的主材清单

墙砖 地砖 木门 地板 洁具（龙头 花洒 脸盆 座便器） 整体橱柜 五金件 开关面板 灯具 家具 家电 窗帘杆

一般公司轻功辅料包含的有 墙顶地面的高级处理
铺地面砖人工和辅料
贴墙面砖人工辅料
防水
改水改电
地面找平
灯具安装
包立管
造型吊顶
防水石膏板
平顶
墙漆 。。。。。。
轻功辅料也要看你的具体需求，要不要造型吊顶，或者电视背景墙，要电视背景墙的话，电视背景墙的比如壁纸啊，或者其他材质都需要自己购买
谈轻功辅料，你要明确多少钱，包含多少东西，辅料都是用的什么牌子，一定都要在合同里明确了。祝你装修愉快哦！

⑦ 工程量造价清单应该由业主提供还是招标代理提供

首先，你需要确定这个项目是什么类型的项目。如果是财政资金或者需要上级审批才能解决资金来源问题的项目，那么在最初的上报阶段，就会有个初级估算结果。这个初级估算价格对后期的详细造价部分，也就是工程量清单有很重要的基础作用哦~因为超预算，是不行滴~~~
再来，当资金问题解决之后，会涉及到出图。这个基本上都是设计院或者甲方有自己的设计部门，来做的。工程量清单是根据设计院出的图纸来完成的。
图纸在谁手里呢？如果是在甲方手里，也就是业主自己的手里，而业主单位又有专业的自己的造价部门或者造价工程师，完全可以完成造价预算的，那么他们绝对会自己做造价和预算，然后出标底。这种可能性很小。如果甲方也就是业主单位，在设计、预算造价、招标、监理这些都自己可以做的话，那么 施工队伍也绝对会有。那就没有大家什么事啦~还招标干什么呢？？所以这样的事情不太可能发生。
再来是其他情况。
1、业主没有自己的设计部门
在业主没有自己的设计单位情况下，势必要找个设计单位来设计，然后出图。不然规证拿不到。
规证的办理，几乎所有的条件就限定死了。多少平米，几个单体，工程大概齐情况也就那样了。然后是再招标设计单位。这个其实国家建委弄的本身就很矛盾。一般情况下，是初步设计的单位也会参加详细设计的招标。（因为规证的图是初步设计单位出的，所以初步设计的单位很有优势~大家心里都明白~你也明白的~~）
设计招标结束后，是监理招标，然后才是工程总包。一般也有先总包再监理的。但是这样的傻程序，如果在招标代理手里，除非有特别原因，不然不会这样的。浪费时间啊~监理一般都是插空招的~~~这个你知道的~时间越短越节省人力物力财力~对于工程，时间就是钱啊~~~
当图纸出来之后，就需要出工程量清单了~
这个很关键。一般业主单位不会吧这个重要的任务给不信任的单位。因为图是设计院出的。清单90%不会在委托设计院的~业主不怕花钱的情况下，很可能自己去找一家专门做清单的单位来出清单。这样涉及到的单位，谁也占不到便宜。清单里的材料，标号，可是有很大水分空间的。
如果业主怕花钱，又怕麻烦，一般会照招标代理来做。招标，顺便出清单。两块费用加一起，可以省很多钱。
我不知道外地怎么做，但就北京市场而言。一般情况下，70%的项目都是业主委托招标代理，然后招标代理全管了~当然，并不是所有的招标代理都有造价资格。因此基本上招标代理都有合作的比较好的造价单位来配合工作。
工程量清单并没有强硬的规定应该甲方出，或者招标代理出。因为造价部分也是要花钱的，而且费用也不少，因此，在项目委托和项目执行过程中，一定要前期就沟通好。这样对双方都比较好。也比较有利于项目在操作上的双方的成本控制。
希望我的回答对你有所帮助。。^_^!
PS:
还有哦~造价可比招标代理费贵的多了~~~
我好像记得造价处有专门文件规定取费标准哦~
大概是工程总额的0.3%吧~你算算，0.3%啊！那可是30万~~
当然，这个价格是可以商量地。不管是甲方还是招标代理，如果委托全程，那就打个折~招标服务费没多少钱，就造价贵点，业主单位也不会太难为人的~赔本的买卖谁都不会做的~有商有量才是王道~不管专门样，协议上白纸黑字才算数，所以好好谈吧~~~

⑧ 业主提供的工程量清单中没有零星工作项目清单，也有同行对零星工作项目清单作用不理解，能给一些解释吗

零星项目是指工程施工过程中必须发生的未行成工程实体的项目。零星项目的专种类应依据工程项目的具属体情况列出，投标人在报价时可按一个单位报价，招标人可设置零星项目的报价上限值，同时评标计分方法中考虑零星项目的权数。
零星项目一般提供人工、机械单价，主要作用是在施工过程，甲方可能委托施工单位做一些零星工作（不在合同范围内），以此计价，从而避免造价控制中出现漏洞。

⑨ 业主发布的清单限价严重低于市场价，中标后怎么办

这种情况其实在投标的时候是可以预见的 如果限价太低 可以考虑不参与这个项目版的投标 很多工作是权需要在投标前做好决策的 既然是你自己公司报的价格 那么你自己就需要自行承担
在项目实施阶段 可以结合项目情况尽量降低成本 同时认真核对清单工程量 详细核算工程量 对于超出清单量较多的情况尽量争取对增加的工程量进行签证 可以通过签证挽回一些损失
如果项目中还有可能有清单以外的一些工程量 就更需要详细记录并也一定在签证中争取利益
在审计的环节也要认真争取利益 避免被审核掉一部分工程量和被调整单价

⑩ 业主提供的工程量清单有漏项，会给哪方造成什么损失

对每一方都会造成影响甚至损失，这也就是审计存在的原因。
1、对业专主照成影响
工程属质量是业主对于工程关注的重点，如果工程量遗漏，可能导致工程存在隐患和缺陷，直接影响了工程质量，虽然业主在一定程度上节约了成本，但是这种节约是不可取的。
2、对施工方利益的损失
工程量清单有漏项可能有两种情况：一是工程单未计列但是实际施工实施了，这时，施工方多投入了工日但未收回成本和收益；而是工程量清单未计列而且实施未实施，这种情况下，如果一旦工程出现问题，施工方将被追究连带责任。
3、对设计方的影响
可想而知，如果工程出现问题，工程量清单的直接负责方就是设计院将负主要责任。
4、监理方的影响
监理单位对施工方的监督作用正是体现在这里。如果监理没有发现这个错误，就是监理方的责任了。
各方的工作都是为了将工程做好。所以应该尽量避免出现这个问题。