企劃專員的崗位職責

❶ 企劃部的人員職責

一、在總經理的直接領導下，負責公司部署的企業管理規劃工作的全面掌控。包括政策、制度的組織學習、宣傳發動和參與企業規劃方案的制定及人、財、物、產、供、銷等各工區、車間、部室經營計劃的編制，貫徹實施和考核。
二、參與公司發展目標戰略研究，中層領導目標化管理定位，承擔企業中長遠的形象規劃和實施。不斷提高幹部管理素質。
三、負責制定和完善公司的各項規章制度和全面質量管理策劃的具體實施方案，建立和發展公司的企業文化、產品文化、市場文化和管理文化。
四、負責公司總經理聘任的中層以上幹部的月度、季度、年度考核工作並對日常執行情況、落實情況、計劃完成情況進行流動管理檢查、監督，並及時做好周期性的管理信息反饋工作。
五、負責組織中層以上幹部定期的業務學習和企業管理培訓學習，促使每個幹部都能嚴格履行職責，不斷提升自己的管理素質，並對中層幹部的任免、提拔、晉級等向公司提出考核意見。
六、參與公司成立的各考核、檢查、監理、驗收小組，協調好各小組長的管理工作，並對各小組的運作及管理情況提出建設性建議。
七、負責總經理隨時指令安排的各項經濟損失、責任事故、違章違紀影響生產、設備損壞及各種費用支出的監督、核查、追究處理等的工作匯報，當好總經理的參謀。
八、積極帶領本部室人員，遵守公司的各項規章制度，認真做好各項統計、核算工作。團結一心，為公司企業管理獻計獻策，多培養出年輕的優秀管理人才。
九、對所履行的職責因管理不力，制度執行監督不力，考核匯報不及時，違章違紀等造成的經濟損失、企業受損、安全事故負主要責任，承擔追究。 一、 服從部長工作安排和領導，積極搞好企劃部內外全面綜合管理工作。
二、 負責內部原材料核算、承包工資核算、炸葯庫盤點、選礦估產核算、工程驗收核算等，並嚴格按照公司規定標准，執行好統計核算管理規定工作。
三、 按時保質保量的完成內部報表和各種指標台帳的填制，搞好企業生產經營的信息反饋。參與公司成立的各領導小組，及時配合部長按照要求編制切實可行的生產經營計劃，匯同有關部門起草各種承包方案。
四、 負責日常生產日報表和各單位原材料領取使用過程中現場流動管理的跟蹤考核，並對其不標准、不規范、不真實的現象給予落實、整改、調整。杜絕各種違規行為造成的經濟損失。
五、 配合部長協助小組搞好月度生產經營計劃的起草、編制和有關生產指標的經濟運行分析，並對全面質量管理工作提出建設性建議。
六、 嚴格控制人員、物質出門證和出差證的日常標准化管理。配合全科人員搞好范圍內的室內外衛生和勞動紀律。力爭本部室人人職責工作突出，全面質量化管理考核達標。
七、 認真做好公司各項管理制度的貫徹，執行監督，對全面質量考核工作做好部長的內應，為公司領導生產經營決策提供可靠的依據。
八、 抓好部室內業管理，搞好休班輪休制，在部長休班、事假等不再工作崗位時，行使部長的權利，搞好全面管理工作。
九、 對所履行的職責因制度執行管理不力，核算監督考核不力和違章違紀造成的經濟損失、安全事故等負主要責任，承擔追究。

❷ 建立一個企劃部門需要准備哪些請大家幫幫我！跪求！！

你是要問准備工作和准備程序呢,還是要問准備的資料?

准備工作及程序：
1、擬定部回門職責，明確該部門的工作答范圍；需要文件：部門職責
2、擬定部門管理級別及人員結構；需要文件：公司結構圖、部門結構圖、各崗位配置及崗位職責、工作范圍、各崗位人員應具備的條件
3、配合公司當前業務需求，擬定本部門的近期工作目標及任務；需要文件：部門季（年）度工作目標
4、確認部門員工
（1）從其他部門抽調的，收集相關人員簡歷；
（2）需對外招聘的：
A、將崗位空缺明細及該崗位的入職要求（專業等要求）、需要到崗時間作出說明書，轉人力資料部
B、協助人力資完成面試和招聘程序
5、擬定部門培訓方案
6、對本部門入職員工進行培訓
7、根據擬出的近期工作目標，分派各崗位工作任務

差不多是這些吧。

❸ 運營推廣專員是哪個部門，是企劃部嗎工作內容和職責有哪些，有什麼職業要求

運營推廣就相當於企劃部門！
全面負責公司企劃綱要及企劃工作計劃的制定和實施;
1、全面管理公司標識系統的統一制定、設計和實施規劃;
2、執行總公司營運方針並按需要組織策劃公司統一實施的大型企劃方案，檢查和監督方案的落實;
3、制定公司規劃提案，為公司領導提供公司發展戰略、公司專項個案、公司整合方向、公司贏利開發等專案，提出基本數據理論依據，當好公司參謀;
4、定期到各地區公司按照企劃綱要及工作計劃進行目標檢查和考核;
5、負責全公司企劃的業務培訓及工作指導;
6、制定企劃的組織架構、下屬崗位職責、部門發展計劃;
7、負責企劃人員的選拔、考核、培養、推薦;
8、執行總公司規定任務並按要求下發地區公司負責實施方案的落實、檢查、監督、總結，上報總經理執行方案結果和執行總結。
9、 對全國市場情況進行調研、匯總、分析。
10、負責營運本部企劃的日常工作管理及企劃部與其他部門的協調;

❹ 您好！看到您對「企劃專員崗位職責」的描述，很是佩服。您對這方面一定有經驗。我想請教一下您。

1、理解並認同企業的目標、文化和戰略
2、要有全局觀念
3、熟悉公司主要業務
4、善用他山之石（終身學習意識）
5、加強流程和制度建設
6、善於溝通，利用外部力量
7、自我培訓
8、多多整合資源，利用資源一起謀劃更多的活動……

企劃工作需要企業支持，需要適合做企劃的人才來參與。對於一個完全相同的課題，經歷不同、背景不同的未經過磨合的企劃人會得出不同的結論。企劃的差異和企劃人的才華、知識、對行業的了解成正比。企劃能夠充分反映人的個性、人的價值觀、世界觀和市場觀。比如，近年來企劃行業分成「南派」和「北派」。「北派」企劃以北京為中心，偏重於企業戰略、企業文化等比較厚重的企劃；而「南派」企劃以深圳為中心，偏重於企業戰術、廣告策略、執行方式等比較輕靈的企劃。兩種派別的企劃充分表明了地域特性、經濟發展和企業文化的差異。也就是說，任何作品，都是創作者性格的表現。企劃作品也是如此。
在中國，企劃人的性格差異是企劃作品最根本的差異，如葉茂中的飛揚、朱玉童的靈氣。在中國，既然性格差異是企劃作品最根本的差異，那麼優秀的企劃人需要怎樣的性格呢？
首先，企劃人必須具備豐富的想像力。企劃工作是一個認識性非常強的思想活動，要求企劃人在掌握認識規律的同時，充分發揮主觀能動性大膽思考，廣泛徵求想法、主意、見解。因此，勤於思考善於思考、內心世界豐富多彩是企劃必須具備的基本條件。他們對任何事情都有強烈的好奇心，遇到新事物、新問題就立刻張開想像的翅膀，進入夢幻世界；他們一邊思考可能發生的情形，一邊思考解決問題的辦法。
第二，鮮明的個性不是單純的個性張揚，而是能夠清晰、冷靜、客觀地判斷事件。清晰、冷靜、客觀地判斷事件和豐富的想像力沒有矛盾，它是企劃過程的不同階段的表現。也就是說，企劃人必須善於把感性的思維上升到理性的思維高度，形成理性認識。假如企劃人不會整理思路，不會判斷分析，那麼班駁的思維只是點子，只是主意。體現在企劃上就變成某一思維片段的炒作，某種噱頭的營造。
鮮明的個性和豐富的想像是企劃人的基本功力，想像時不拘泥於營銷理論的條條框框、傳統觀念的點點滴滴，敢於提出各種各樣的假說與思路；而判斷時企劃人必須冷靜地評價經過思考的假說，運用各種評估的工具和方法來論證企劃的框架、充實企劃的細節。只有這樣，企劃才能兼備感性與理性，穩妥與飛揚。
勤勞和刻苦是企劃人的第三個性格特徵。優秀的企劃，不僅善於用腦，更善於用腳。他們精力充沛，熱衷於涉足社會的各個領域、各個層次，願意和各種各樣的人打交道；他們「長袖善舞」，能夠巧妙地周旋於社會、政治或者娛樂舞台，盡情地施展他們的外交手腕。因為，企劃人的勤勞刻苦和他們所獲取的信息資源成正比。他們接觸的人、事、物越多，他們的信息資源也就越豐富，因而解決問題的手段也就更加多元化。企劃人的勤勞不僅僅表現在日常工作上，而是灌輸在企劃人生活的方方面面。
卓越的溝通能力是企劃人性格特徵中的重要方面。企劃人必須深入了解溝通的內容、過程、方式與溝通的環境，並正確地運用到企劃中來。溝通是實施企劃的重要環節，是企劃執行的保證。沒有良好的溝通，企劃只是紙上談兵。因此，不具備溝通能力的企劃人是無法想像的。企劃人在企劃的初期，就必須充分了解企劃方案本身的溝通問題，然後在企劃過程中融進溝通的因子。就是說，企劃該溝通什麼，和誰溝通，如何灌輸，採用怎樣的溝通手段都必須經過精心的設計和執行，才能達到有效溝通的目的。企劃人既是地產領域的專家，又必須是該領域的「傳教士」。

❺ 電子商務專業的就業方向

你好，大學讀的是電子商務專業，畢業後可以就業的方向還是很多的，絕對是好找工作的，不過剛畢業工資待遇不會太高，估計本科入行月薪在五千左右。大學電子商務專業可以說是熱門專業吧，隨著電子互聯網的發展，大學開設電子商務專業給社會提供專業性的人才是值得肯定的。這幾年電子商務專業畢業的學生越來越多，有點供過於求，所以剛畢業的學生就業壓力還是有的，但是只要抓著機遇，跟上社會創新的步伐未來還是一片光明的。

我有很多同學是電子商務專業畢業的，他們畢業後也有選擇出國工作的，比如去海外的中國企業上班，很多人也做到了商務經理的職務，年薪可以達到幾十萬。總之就業方向可以根據愛好，工資待遇和工作環境來選擇的，選擇了就一定要堅持，不要每個行業都想去嘗試，最終一個都做不好，我的經驗就是不要隨便跳槽，選對了再努力，相信你的就業前景一片光明。

❻ 企劃專員崗位職責、企劃經理崗位職責

經營企劃專員崗位職責

在公司領導和部長指導下,根據企業內外環境條件和發展戰略,提出企業經營思路和策略的多個方案,供領導比較優選。

主持和參與市場調研、情報收集、分析與預測,不斷主動提出經營發展的建議和設想,指出發展方向。

密切關注法律和體制環境的重大變化,以前瞻性的眼光提出相應對策。

重點參與公司重大經營決策和投資項目的論證、總體規劃、方案策劃、協調實施過程。

收集國內外主要競爭對手的商業資訊,解剖其案例,分析其優漸勢,並與公司橫向比較後提出競爭建議。

匯總公司咨詢專家的建議和員工的合理化意見,對其進行篩選和評估,組裝成系統化的經營改進方案和專題報告。

深入公司內部調研診斷,找出經營中存在的問題和弊病,提出改進方案,並追蹤其效果。

協助其他部門制定或審查營銷、廣告、宣傳、公關、企業文化、購並、招聘、危機處置、訴訟等方面的策劃。

完成計劃發展部部長臨時交辦的其他任務。

以下是經理崗位職責，或許和企劃方面大同小意，因為我這真沒有企劃經理方面的具體信息。

崗位職責（60分）

1、每月對部長、主任及員工做兩次營銷管理及市場營銷等相關知識培訓。（4分）

2、每月參加企劃培訓一次，努力提高自身企劃水平，重視個人學習以適應市場發展需求。（2分）

3、每日以電話形式與省外分公司溝通一次，及時傳達推廣部會議精神，幫他們找出問題，並拿出解決方案。（5分）

4、從客觀實際出發，制定分配各分公司的每月銷售任務。（5分）

5、監督、督促各分公司營銷計劃及各項工作落實情況，並隨時加以鼓勵，指正。（7分）

6、做好各部門及總經理之間的溝通，將公司最新營銷技巧及重要指示傳達於各分公司。（5分）

7、每月15日及下月1日向總經理遞交工作總結及工作計劃。（5分）

8、每周日3：00以前將本周工作總結匯報於總經理。（3分）

9、每月28日向總經理以書面形式遞交三點問題、三點經驗。（3分）

10、每次戰役修訂營銷工作計劃，並以書面形式上報總經理。（3分）

11、配合各分公司做好人事管理。（1分）

12、配合企劃部，幫助分公司制定企劃活動，如有必要親臨現場指導。 （4分）

13、設立龍虎榜，倒計時牌等，積極貫徹落實分公司百分考核制。（3分）

14、每月參加促銷活動並寫出書面報告。（10分）

第三部分：銷售任務（20分）

1、每月完成任務100% （20分）

2、每月完成任務80%—100% （20×（80-100%）分）

3、每月完成任務60%—80% （20×（60—80%）分）

5、每月完成任務60%以下，不記分。

❼ 招商策劃

商業招商概括
完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由於招商具有「三快三省」（「三快」即快速回籠資金、快速組建市場網路、快速將產品送抵終端；「三省」是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中「三省」中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由於企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那麼一切都前功盡棄，一個富有熱情、精幹、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、 招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、 大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、 區域協銷經理若干，主要職責是協助 開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，並能長駐外埠。
4、 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、 其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之後，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。
3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。
4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。
招商工作開始後面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、准備合同文本、准備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的准備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握「求租者」的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。
從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從「求租者」打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的「求租者」加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引「求租者」的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與「求租者」接觸的整個程序，一般如下：
第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、准備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議並簽約-督促履約-收款發貨。
在這過程中，首先面臨的是對「求租者」信息的處理和選擇，好的招商廣告發布後，招商總部將面對大量的反饋信息，對於第一次來電或來函，主要注意對「求租者」按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對於各地區實力較強或行業內經營者一類的「求租者」做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對於「求租者」提出的問題也不必急著回答（主要避免「求租者」因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在「求租者」研讀了有關資料後第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關於招商情況和產品信息，並根據「求租者」表現的誠意，發去部分「該求租者」重點關注的內容資料，並力爭邀請對方參加招商會議。
對於一些急於了解情況的「求租者」，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失「加盟商」。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是「求租者」加盟的關鍵一步。在與「求租者」談判之前，一些細節的准備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除後顧之憂。
2、 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、 有信譽：一味的誇大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為「求租者」考慮是雙方共同發展的基礎。
4、 有辦法：詳細、可行的營銷方法對於經銷商有極大的吸引力。
5、 有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與「求租者」簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，後續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對「求租者」提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。

招商策略
大型商業物業招商策略
第一部：招商原則和准備過程
招商目標的選擇
企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。
招商談判原則的確定
招商談判的目的在於使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點
1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，並選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。
2、 談判條件的原則性與靈活性
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮餘地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、 談判口徑的一致性
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。

(二) 招商談判的原則
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、 堅持平等互利的原則
2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、 堅持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信於對方，以體現真誠合作的精神。
4、 堅持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
招商談判的准備
所謂招商談判的准備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的准備工作，主要包括：
（一） 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關繫到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、 通過鑽石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。
2、 通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、 招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。
5、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、 第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）准備談判的依據
1、 明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、 規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；
3、 選定談判方式；
4、 確定談判期限。
（三）組成談判小組
1、 挑選談判小組的成員；
2、 制定談判計劃；
3、 確定談判小組的領導人員。

第二部：確定招商方式與渠道
商業物業項目招商的方式
1、 項目洽談會。
項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易於吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。
2、 項目發布會
項目發布會是招商經常採用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。
3、 經濟技術合作交流會
經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。
4、 投資研討會
投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。
5、 登門拜訪
登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之餘，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以後，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標後，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。
招商洽談的目標可以分為三個等級：
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。

本案場分析（飛洲國際廣場）
一、徐家匯商圈背景介紹
徐家匯商業中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落於上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環線高架一同構築起現代立體交通框架。徐家匯商業中心佔地3.3平方公里，共計大小商業網點1000多個，商業營業面積達45萬平方米，佔全區營業面積的1/3，徐家匯商業中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材傢具街，分別以休閑娛樂和建材傢具聞名於滬上。目前徐匯區正積極培育新的二條商業特色街，一條是以依託上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。
徐家匯商業中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業布局，其中百貨商廈、餐飲業、娛樂文化已成為商業中心的主力業態。徐家匯商業中心集天時、地利、人和的優勢，尤其經過新一輪精心打造和調整後，得到了突飛猛進的發展。首先徐匯區是人口導入區，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區的動遷居民，為徐匯區帶來了客流，並且徐匯區人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創建商業中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬台合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業企業，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導「錯位競爭」和「個性化經營」的經營理念，從消費方式、購物環境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創造了商圈相依互補，共存發展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發掘商家本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業；二是注重業態錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業的旗艦店，佔全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業態更為齊全、合理。
徐家匯商業中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其「禮在東方」的服務宗旨享譽全市，並以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬台合作的太平洋百貨定位於「流行的領導者」，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業嶄露頭角。六百實業首推「自然式服務」，以規范嚴格的現代化管理模式和溫馨的服務在行業內獨領風騷。定位於「現代都市型百貨」的匯金百貨於98年開業，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。
營業面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。
徐家匯商業中心內有電腦專業市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。
餐飲娛樂業有40戶，營業面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位於徐家匯商業中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建築綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。並構成徐家匯商圈休閑娛樂業態主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。
徐家匯商業中心現有賓館業3戶，營業面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。

二、背景分析
優勢
經營面積大，可以體現規模經營效應，可以經營不同規模的商品，有較強的滿足力和挑選力。
交通優勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，並設有出口，每天數萬人流能保證經營者的利益，高架內環線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鍾路程。
商圈優勢：徐匯商圈的經濟發展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鍾路程，其發展前景也非常可觀。
物業管理優勢：國際金牌管理集團，高效統一經營、統一管理、統一回報。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業管理工作，展現國際商業氣象。
發展優勢：徐匯區是上海市的中心城區，這里集聚了上海的科技資源優勢、人文環境優勢和徐家匯商圈品牌優勢。近年來，徐匯區在經濟建設、城市管理和社會事業的發展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區中名列前茅，是上海市首批可持續發展綜合試驗區。徐家匯地區，已經成為上海最繁華的現代化商業中心之一，上海三年大變樣的標志性地區之一。
3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業運作暢通無阻，義大利原裝cofsi進口中央空調系統。
弱勢
處於次星級地理位置。
徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處於起步階段，競爭激烈。
招商價格無明顯優勢。
機遇
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。
市政府政策的有利傾斜。
由於近徐家匯商圈，商鋪需求量大。
周邊高檔的固定消費群體
強大的地鐵消費群
寫字樓固定的消費群體
本案招商策劃方案
一、招商原則
巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的「一石二鳥」的多元效果。
二、招商策略
● 樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。
● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。
● 店鋪採取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。
● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。
● 與徐匯區政府有關部門合作，打出公益事業牌。孕育徐匯社區系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。
三、品牌形象定位
鑒於本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞台。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
四、實施方案（分割出租）
定位的基本依據
①地段決定原則
前面已經提到，本項目屬於上海市傳統商業中心徐家匯商業圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區域具有一定的商業氛圍。然而，因為徐家匯商業中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業中心共享人流、互通商氣的現實格局下，須有精準市場錯位的經營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。
② 互補原則
由於本項目商業規模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業中心同質業態，要走專業、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。
③ 業態演變原則
傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，並且其規模也將趕超購物的規模。
④ 商圈擴大原則
同樣，因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。
五、商場布局
飛洲國際廣場定位為高檔商業中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。
1、主營項目
地下一層：高檔超市休閑系列。
一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 傑尼亞等)、高檔手錶、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。
二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。
三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。
四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。
五 層：餐飲。
六 層：娛樂休閑。
2、 配套項目
A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。
B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅傑斯、茶葉店、酒吧。
C 、屈臣氏、醫療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數碼工作中心、葯店營銷理念。
六、人員配備計劃：
組成一支強有力，專業的招商，租戶物業管理，企劃隊伍，具體如下：
招商經理（1人）
招商主管（4人）
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發商提供）
企劃主管（1人）
籌備期商品部人員總編制8人
七、招商人員崗位職責
副總經理/兼招商部經理
▲主要職責：
☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，並組織實施。
☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。
☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。
☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。
招商主管（4人）
▲主要職責：
☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品100％達成。
☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發商提供）
▲主要職責：
☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。
☆協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。
負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。
企劃主管（1人）
▲主要職責：
☆貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃並組織實施。
☆負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。
八、商場租金預測
周邊租金調查
商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）