開盤物業職責

A. 新房開盤物業公司應該做些什麼

他們的事很多也很復雜的。開盤時要配合施工方驗房，收交物業的管理費。小區的整治。維修公共設施。。。。

B. 開盤是什麼意思要具備開盤需要些什麼條件呢

開盤是指項目對外集中公開發售，特別是首次大賣。通過有效整合公司內外資源，對目標客戶進內行針容對性的有效價值信息傳遞，實現客戶積累，並根據積累情況採取適當的價格和方式對外集中銷售。

開盤條件：

樓房開盤必須五證俱全。即依法取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

(2)開盤物業職責擴展閱讀：

樓盤是否開盤與商品房建設進度關系不大。為了盡快回籠資金，大部分正規商品房項目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證，其中的商品房預售許可證是最後一個，也是開盤必須要有的。

拿到商品房預售許可證，他們已經具備開盤條件，具體開盤日期由開發商決定。開發商要想賣樓，必須在相關部門發放銷售證之後才能賣。

所以，開盤，肯定是拿到銷售證之後的事兒。當然，這裡面涉及到一些穿空中的手段，比如發放VIP卡，其實就是在開盤之前小訂了等等；也有個別基於銷售策略銷售節奏的考慮，推遲開盤日期的。

C. 新項目開盤前,物業管理公司應做哪些工作

我做的流程，供你參考
新建項目交房（入伙）流程
1.目的
合理的安排入伙工作，確保入伙工作順利有序地進行。
2. 適用范圍
是用於集團住宅項目的入伙組織工作。
3. 術語和定義
入伙：指按照買賣合同的約定，將物業移交業主，在一定時間范圍內集中辦理入伙的過程。
4. 職責
地產公司銷售經營部統籌安排入伙前的准備及現場布置和組織安排。
物業公司（小區管理處）負責入住手續的辦理。
地產項目公司工程組負責入伙驗房及入伙後工程返修事務的處理。
集團企管部跟進各部門對客戶入伙時反饋信息的處理情況。
5. 前期工作
入伙前30天，由銷售經營部牽頭成立入伙前期准備工作小組，制定《入伙工作計劃安排表》，明確相關部門的工作內容及完成時間。
5.1銷售經營部確定具備入伙名單，並安排入伙時間，發放《入伙通知書》。
5.2銷售經營部在入伙開始前10天，組織安排模擬驗房工作。
5.3銷售經營部在入伙開始前20天組織編寫《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》和印製及入伙現場的包裝、標識的製作。
5.4銷售經營部在入伙開始前一天或當天，在媒體發布交房（入伙）信息。
5.5物業管理處在入伙開始前10天，准備下列文件資料：
5.5.1物業公司《營業執照》、《資質證》、《收費許可證》；
5.5.2《前期物業服務合同》、《業戶手冊》；
5.5.3《入住登記表》、《鑰匙領用登記表》、 裝修管理規定、公共安全、消防安全責任書；
5.5.4確定驗房人員、熟悉驗房程序；
5.55安排入伙期間的安保秩序、確定應急預案、安排衛生保潔。
5.6地產項目公司工程組確定入戶驗房人員、配置相關工具、掌握驗收流程、印製《驗房表格》、房屋維修統一說辭。
6.入伙程序
6.1地產公司銷售經營部
6.1.1入口處布置、路牌引導、辦理入伙須知「溫馨提示」；
6.1.2發出《入伙通知》、附隨告知入伙提交資料
6.1.3入伙提交資料：《購房合同》原件或復印件、《業主臨時規約》、業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，單位購房的尚須帶齊營業執照副本及復印件各一份； 委託他人辦理的，須帶業主委託書。
6.1.4入伙繳納費用：煤氣開戶費、暖氣開口費、有線電視初裝費、裝修保證金、裝修垃圾清運費、物業管理服務費；
6.1.5負責將客戶帶至下一服務處，辦理登記、繳費。
6.2物業公司小區管理處
6.2.1憑《入伙通知》審查業主資料，辦理《入住登記表》；
6.2.2繳納相關費用；
6.2.3簽署《業主臨時規約》、《消防安全責任書》、《裝修協議》，發放《業戶手冊》、兩書：《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》；
6.2.4登記領取鑰匙、領取《驗房表格》；
6.2.5由物業服務人員引領到驗房接待服務處。
6.2.6應急處理：物業公司對現場秩序、公共安全制定應急預案，對於個別需要查看交房資料（五證一書）者，由應急處理組負責。
6.3地產項目公司工程組
6.3.1憑《驗房表格》和房門鑰匙，帶業主到樓棟驗房；
6.3.2按照項目公司統一說辭，向業主介紹房屋使用說明和質量保修，耐心聽取和解釋業主驗房中提出的疑問；
6.3.3業主提出的房屋瑕疵，如實登記在《驗房表格》內，並答復維修時間。
7.集團企管部在項目交房結束後，聽取地產項目公司、銷售經營部、物業公司三方回報，並針對交房做出評價。

D. 物業具體負責什麼

第一, 市調先行

首先我們的對作戰地點進行充分的了解和分析，認真排查區域內在建樓盤、在售樓盤、交樓樓盤,我們依據時間先後順序、樓盤規模情況、樓盤業主特點整理分類並制定出詳細的時間排期表,將這些樓盤進行就近原則的區域分片,並確定每一個區域的直接責任人。明確了調查的內容之後，我們需要通過以下方法開展市調工作。

調查的途徑：投資單位、直接業主、售樓部或物業管理部、裝修公司、業內人士（其他建材商人）等。

調查的方式：直接進入小區調查，從與他人的交談中了解；從傳媒及相關的資料中了解。

調查的內容：小區的類型、業主容量、交樓時間或者是裝修時間、小區市場條件、客戶情況、其他建材供應商情況等。

調查完畢整理一份詳細的小區推廣基礎檔案, 再根據戶主數量等因素將樓盤分為A、B、C三類，先開發A類，其次開發B 類，有時間再開發C類。如珠海某建材經銷商在每個樓盤開盤之前就會與開發商進行溝通，通過開發商得到客戶檔案，在節假日的時候為客戶送去祝福簡訊的同時也送去本公司的促銷信息。更是在樓盤的銷售過程中與開發商聯合搞促銷，等到裝修的時候該經銷商已經在業主的面前混了一個臉熟，俗話說「三生不抵一熟」，因該經銷商在每一個大型樓盤的業主開始裝修之前已經做足了功夫，使其在消費者心目中具有較高的美譽度和知名度，銷售好也是水到渠成的事。

第二,跟上樓盤銷售節奏

什麼時間開盤?什麼時間收樓?什麼時間樣板房裝修?什麼時間樣板房開放?什麼時間舉行業主座談會?業主的論壇在哪裡?交樓後多少業主需要裝修？根據這些節奏設定宣傳及銷售計劃，制定與之匹配的時間推進表。

第三,提前打好內部關系

做好小區推廣, 開發商售樓部/物業管理處都是需要提前打好關系的,他們中的關鍵人物也許會決定小區推廣能否實施的關鍵。我們以情感之、以理服之、以利誘之。在平常的溝通中注意細節，比如記住別人的名字，記下對方的聯系電話遇上節假日給予簡訊問候或在需要的時候避免找不到電話，隨時給對方以被尊敬和重視的感覺。必要時，可送一些小禮品外加宣傳資料。在溝通中必須要突出合作對於雙方來說是一個雙贏的結果，在他們這個小區做推廣，給樓盤的消費者以受廠家重視的印象，從而間接促進了消費者購房的決心。通過溝通還能讓樓盤得到不花錢的廣告效應和場租費用等好處。通過不斷的溝通了解整個樓盤的管理結構，認識關鍵人物，搞好與小區推廣各層級直接相關的人的關系，甚至在適當的情況下可考慮給予關鍵人物一定的好處從而得到小區推廣的外延服務，實現資源的效率最大化。當然打好內部關系還有一個關鍵環節,就是直接影響准業主中的領袖人物,這些人物一般潛藏在哪裡呢?我們可以從業主論壇上找到答案,他們一般會是斑竹或者比較活躍的人物,如今大型商業住宅都會有社區論壇,提前與關鍵人物結識成為好朋友,這叫打入敵人內部.如果搞好所在樓盤中的關鍵人物,那也是非常成功的.

第四, 獨木難成林,提前捆綁關聯夥伴

陶瓷產品是一個重復購買率極低，購買決策周期較長，低關注度的行業，所以消費者在購買的過程中更願意相信「第三者的推薦」,在小區推廣臨時戰場上,捆綁關聯夥伴,成為其利益關聯體。如開展小區推廣較多的油漆廠家/熱水器/空調廠家/櫥櫃等,可採用選擇互補性較強的產品進行捆綁銷售的聯合促銷方式，也可通過設立產品推薦獎，同個小區內其他產品的促銷人員如果給顧客推薦本企業產品將給予推薦獎以茲獎勵，也可讓消費者之間相互推薦，借鑒樓盤銷售時老業主介紹新業主送物業管理費的辦法。

業務練兵，成就專業

葛優說「21世紀最貴的是什麼？人才！」，要做好小區推廣當然離不開專業的人才。在小區推廣中我們需要選配形象好，善於溝通，具有較強親和力，積極主動並具有一定導購經驗。

第一，招聘方法

⑴ 「一分鍾」介紹法：讓應聘人員在一分鍾時間內介紹自己，要求語言簡潔、重點突出、口齒清晰，目的——清晰判斷出應聘者的語言表達和語言組織能力。

⑵ 「現場推銷秀」法：給應聘者某種道具（如一支鋼筆、一本書），要求其進行現場推銷。目的——從中發現應聘者是否具有推銷潛質。

⑶ 現場實踐法：對初步面試有意向的應聘者可以將其安排在售場進行實踐。目的—觀察其的責任心，洞察力，顧客心理把握能力和溝通能力等。

人員配置到位之後需統一服飾、佩戴工牌。

第二，專業培訓

首先需編制一套實用的以小區推廣情景為主的培訓教材，然後在招聘人員到位之後先對其進行基礎知識的培訓，對於基礎知識必須要求受訓人員能背誦，並在培訓結束的時候進行閉卷考試，對於考試不合格的進行淘汰。在基礎知識培訓環節合格的人員進入到售場進行一周的實習，實習結束後培訓《小區推廣實戰手冊》的內容，在培訓結束後進行「人人過關」考核，由專業人員組成考核小組，讓每一個參訓人員進行小區推廣的現場模擬演繹，合格的才能正式上崗。這樣一來確保了人才的專業性，也可將這樣的人才培養成專業的促銷活動別動隊，專業用於促銷活動的開展。

第三，日常管理

每天填寫好工作日報表，匯報昨天工作情況今日的工作計劃，上級隨時隨地對填報的內容進行審核；每周開例會相互溝通小區推廣心得，探討小區市場的前景等；小區業務員必須遵守小區的制度，不得違法亂紀.在公司有直屬部門是小區推廣部或家裝部。小區人員對該小區的公司物質、宣傳資料等要有保管及維護的責任，如有損壞和流失的現象，視情節的輕重予以賠償。

第四，客戶管理

客戶資料每日整理後集中到公司歸檔；遇到家裝公司客戶小區業務員應及時把信息傳遞給家裝公司公關部相應的業務員，便於工作的開展。

第五，績效考核

小區推廣是一個過程和結果並重的工作，所以在考核的過程中就必須考慮到過程考核和結果考核的有效結合。在過程考核中我們必須考核，當日接待的客戶量（以有明確客戶聯系方式的記錄為准）、主動上門發放了多少有效資料（到客戶手中的）、展示區的清潔和物料管理、為多少個客戶進行了家裝知識的解答等。結果考核是以實際銷售的量為主，憑貴賓卡的購買量算相應小區推廣業務員的業績；沒有在公司建檔的家裝公司又屬於該小區業務的銷售算相應小區業務員的業績；由已經在公司建檔的家裝公司推薦過來的又屬於該小區業主的銷售量，相應小區業務員和家裝業務員各佔一半的業績；由已在公司建檔的家裝公司包工包料的銷售不能算小區業務員的業績，但仍需要服務。

E. 物業項目經理的權力與職責

管理處來主任、經理職責：
1、接自受公司的統一領導，確保公司方針政策統一實施。
2、自覺接受公司的監控、檢查、考核。
3、保證公司各項制度的貫徹執行。
4、積極配合公司及目標責任完成其它專項工作。
5、每星期一前向總經理提交部門周工作總結
6、每周向公司提交管理處月度報告,每月1日前向總經理做工作匯報。
7、每月1日前組織目標評估、進度、質量考核和管理處員工績效考評。
8、管理處如有重大問題及其處理措施應及時向總經理匯報。
9、保證員工的整體操作技能和工作質量符合相關規范。
10、保證員工正常的生活和工作秩序。
11、保證管理處操作不違背國家法律、法規。
12、保守公司的技術秘密、商業秘密、人事秘密。
13、重大活動安排、重要公務活動和重大公關接待安排事前應請示、事後應匯報。
14、重大事件和重大事故應主動向總經理匯報並採取措施進行搶險、搶救、防止事態擴大，且事後作處理分析結果報告。
15、管理處責任人非公司外派、離開崗位一天以上需經總經理同意，並安排好工作的代行其職權的管理者。
16、據確定的目標按規定製訂目標實施工作計劃及實施措施，並報送總經理。
17、確保責任目標的逐步實現。

F. 房產開盤流程是什麼房產開盤流程要注意什麼

買房的基本流程就是買房前期的准備工作——選房看房——認購簽約——辦理貸款——收房驗房——裝修入住——產權證的辦理。
第一步：買房前的准備工作
中國人重家，買房能夠給人一個安全溫暖的家，在購買新房前要思索的問題就是我為什麼要買房，為什麼會選擇新房呢?購買新房的好處有哪些呢?新房的好處：a、 房地產開發商一般對新房的外觀都頗為講究、新穎，具有現代感;在戶型設計上注重通透、私密性，布局合理，同時房型可選擇的餘地較大。b、 新房貸款較方便。新房一般戶型面積較大，小戶型產品較為稀缺，由此也造成總價自然不菲。c、 新房在前期可能存在物業管理不到位等問題，但多數新房物業服務、配套設施較成熟，綠化、保安等方面較完善，但管理費用也相對較高。
買房要做好哪些心理准備？
1、對樓盤價格及買房區域作好心理准備。
在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理准備。首先是能承受的房屋總價是多少，根據該總價，你可以換算出你有能力購買的房屋的均價和面積，並產生相應的組合方式。根據房價及交通需求也可以大概規劃好自己的選房區域。
(1)如果是自住，應多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優先考慮地段、配套設施、區域未來發展遠景等影響房價升值的因素。
(2)如果是投資或自住兼投資，建議優先考慮樓盤的地段和環境及樓盤本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業類型)。同時，由於目前國家的政策偏向為限制房產投資行為，因此，在購置新房前最好對如果轉手交易的話所付出的營業稅等各項成本計算在內，主要為：如果房屋辦證未滿五年即進行轉讓需交納營業稅(評估價*建築面積*5.85%)和房屋評估價1%的個人所得稅。
2、經濟能力的測算
買新房是一件高興的事情，也是件大事，關繫到個人及家庭數年甚至數十年的生活，因此，買房前的資金准備非常重要。從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。買房前的資金准備中「房價」是重要組成部分，但需明確的是，買房所涉及的費用不僅為房價，如果買房前只注重房價而忽略其他問題，往往會造成整個購房預算的超支，甚至達到買得起而住不起的尷尬境地。
第二步：選房看房
挑選房源最好不要固定在一個地段，要變換各種思路選擇置業地點。在選擇房源的過程中，應當在能夠承受的價格範圍內做出一個最合理的投資。
到現場去看看房子
1、 首先要考察開發商銷售的項目是否五證具全，只有擁有五證的項目才是合法的銷售項目。如果您看的是現房，還要向開發商索取兩書。
到底是哪五證，又是哪兩書呢?詳情請參考：商品房銷售應具備哪「五證」?
2、 考察項目的周遍大環境，包括人文環境如何：生活、商業配套設施是否齊全：交通狀況如何：有沒有娛樂、體育休閑場所：有沒有醫院、學校、幼兒園等公共設施：附近有無工廠等。
3、 如果是期房，您要對開發商的信譽、實力進行考證。看看開發商以前是否還開發過其他的項目，項目開發的結果如何：看看工地的場容場貌，現場施工管理是否井然有序，結構施工的質量;考察售樓處的布置以及銷售人員的素質;考察樣板間等等(如果是銷售代理售房，則應對代理的實力情況進行了解)。
4、 如果是現房，您還要考察一下小區內部的環境、規模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質量等等。
第三步：認購簽約
在簽合同之前，需要仔細查驗發展商的資格。一切檢查完畢後，還需要交納一定數額的定金。如果對簽訂合同沒有把握，可以委託律師來協助辦理。

G. 物業管理 開盤

物業管理的開盤,一般是指業主購買房屋集中入住時,物業公司開始進行物業管理,內容包括:辦理入伙手續,裝修管理,日常清潔等.
物業管理的開荒,一般是指開發商建設竣工進行移交後,在業主入住之前,物業公司對公共區域的衛生進行徹底清潔.
它們的主要區別是:內容不同.

H. 開盤時物業公司的工作流程是什麼

維護現場秩序，看好客戶的車輛。

I. 樓盤開盤物業方面應做哪些准備工作

開盤銷售的話，物業主要協助銷售現場的安保維護，來往車輛的指引，停放車輛的秩序及安全。。

如果是交房，那就多的很了。。可參考一樓

J. 請問樓盤開盤就要與物業公司交談好了嗎

沒有強制性的規定，即使是前期簽訂了合作協議，後期因為種種原因也可以改變，此外，物業的服務期限對於業主是從交房那一天開始的