租戶職責

① 請問,物業公司的出納都應做些什麼,以前沒做過物業出納,所以麻煩各位詳細指教.謝謝.

哈哈。首先恭喜你的好工作。。呵呵~
其次給你個很好的網站。讀完你至少會明白正規的日常工作需要的是什麼：
物業維修基金使用管理規定2007-05-05 19:25物業維修基金使用管理規定

1.0 目的
規范物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用。
2.0 適用范圍
適用於物業管理有限公司物業維修基金的管理工作。
3.0 職責
3.1 出納員負責房屋本體維修基金的收取工作。
3.2 公共事務部相關人員負責房屋本體維修基金的催繳工作。
3.3 會計負責公用設施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。
3.4 管理處經理負責物業維修基金管理工作的監督。
3.5 公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。
4.0 程序要點
4.1物業維修基金的分類。
4.1.1 公用設施維修基金。用於購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區共用設施的重大維修工程。
4.1.2 房屋本體維修基金。用於房屋本體共用部分的維修養護。
4.2 物業維修基金的使用范圍。
4.2.1公用設施維修基金的使用范圍：
a) 小區內的道路；
b) 小區內的路燈；
c) 小區內園林綠化地；
d) 小區內的地下排水管；
e) 小區內的文化體育場所；
f) 小區內的停車場；
g) 其他公用設施。
4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍：
a) 房屋的承重牆的結構部位；
b) 抗震結構部位；
c) 外牆面；
d) 樓梯間；
e) 公共通道；
f) 門廳；
g) 公共屋面；
h) 電梯；
i) 機電設備；
j) 本體消防設施；
k) 公共天線；
l) 本體上下水共用管道；
m) 共用防盜監控設施；
n) 其他房屋本體共用部分。
4.3 物業維修基金的收取標准。
4.3.1發展商按本小區建設總投資的2%交納公用設施維修基金。
4.3.2房屋本體維修基金的收取標准（請參照《附錄》，僅供參考）：
a) 多層房屋(不帶電梯):
----外牆塗料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；
----外牆貼瓷磚、馬賽：0.20元/平方米/月。
b) 高層房屋（含多層帶電梯）：
----使用國產（含合資）電梯：0.30元/平方米/月；
----使用進口電梯：0.35元/平方米/月。
4.4 維修基金的收取程序。
4.4.1公用設施維修基金的收取程:
a) 發展商在工程竣工驗收後，按小區建設總投資的2%計算公用設施維修基金；
b) 發展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區住宅管理部門的專用帳戶上。 <
br>4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。
a) 公司財務部應在小區住宅保修期滿以後開始計收房屋本體維修基金。
b) 財務部會計應在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》。
c) 明細表交財務部經理審核：
----經審核存有疑問，應及時查明並予以更正；
----經審核無誤財務部經理應在明細表上審核欄內簽署姓名、日期。
d) 財務部會計根據審核無誤後的《房屋本體維修基金明細表》。按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定填寫費用收取單。
e) 收費單經財務部經理審核無誤加蓋財務專用章後交管理處公共事務部的相關人員派發。
f) 公共事務部的相關人員按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定進行派發。
g) 已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細表交銀行在規定的時間內托收，並直接劃歸代管基金專項帳戶上。
h) 出納員應在銀行每次托收後的二日內到銀行讀取托收數據，並及時將托收結果製表交財務部會計按《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行帳務處理。
i) 住戶用現金交納的由出納員按照《現金管理標准作業規程》及《服務收費標准作業規程》中的相關規定進行收取。
j) 出納員應在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按昭《現金管理標准作業規程》和《銀行存款標准作業規程》中的相關規定存入基金的專項帳戶內。
k) 出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對。
l) 財務部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金，應按照《服務收費標准作業規程》、《應收帳款標准作業規程》中的相關規定進行催繳。
m) 對尚未售出的空置房，其房屋本體維修基金由發展商交納。
n) 對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業主，公司可按有關法規政策規定或根據《委託管理合同》、《業主公約》中的相關規定採取相應的催繳措施。
o) 對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務部會計應按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定計收滯納金。
4.5 物業維修基金的使用程序。
4.5.1公用設施維修基金的使用程序。
a) 管理公司根據實際情況需要使用設施維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：
----公司部經理簽字並加蓋管理公司或管理處章的使用申請；
----相關項目的有關圖紙、預算資料；
----施工承接單位或人員資質資料。
b) 小區業主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請後14日內召集業主大會審議。
----同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區公用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表後的14日內完成審批，並將款項劃到公司帳戶。
----不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。
c) 業主大會不同意使用公用設施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請的，業主管理委員會必須執行。
d) 業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監控，並按工程要求進行驗收。
e) 公用設施維修基金帳目，應由下列單位每三個月張榜公布一次：
----業主管理委員會；----管理公司或管理處。
4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。
a) 管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用於房屋本體公用部位的日常維修和零星小修；70%用於房屋本體公用部位的中修以上維修工程；特殊情況可另行處理。
b) 管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業主委員會提供下列資料：
----有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃；
----該項目的預算資料；
----其他相關資料。
c) 申請計劃經業主委員會或該棟50%的業主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區住宅管理部門申請，經管理部門核定後實施；
----如經審議，業主管理委員會或該棟50%的業主書面同意後，後理公司或下屬管理處應按計劃執行該項工程。
d) 整個小區的本體基金不夠支付時，經業主管理委員會同意，由全體業主分攤。
e) 單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經業主管理委員會或該棟50%以上業主書面同意，由該棟各業主分攤。
f) 公司財務部應在每年12月31日前，向業主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算：
----業主委員會應在收到公司計劃及預算的15日內作出答復，逾期則視為同意；
----業主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的七日內應予以答復，逾期則視為同意。
g) 公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養護項目後
----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證；
----中修以上的工程應出具《施工項目清單》，由業主管理委員會主任或該棟樓長（或20%以上業主）、公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。
h) 財務部應每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。
4.6物業維修基金的管理程序。
4.6.1公用設施維修基金和管理程序。
a) 公用設施的維修基金由區住宅管理部門設立專門帳戶管理，區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤後支出。
b) 公用設施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。
c) 財務部會計根據公用設施基金的收支單據編制記帳憑證、登記帳簿，按照《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行獨立的帳務處理。
d) 小區業主或其他相關人員及單位，如對設施維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質詢：
----業主管理委員會；
----管理公司或下屬管理處。
e) 管理公司或下屬管理處接到質詢後：
----原則上應在七日內予以答復；
----特殊情況可另行處理。
4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。
a) 財務部會計應對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設立專帳管理，並設立專用帳號存儲各棟物業的本體維修基金。
b) 經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據，按《費用審核報銷標准作業規程》中的相關規定到財務部辦理報銷手續。
c) 財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據按照《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行帳務處理。
d) 如小區內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應：
----經過業主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業主同意；r>----將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵；
----經業主管理委員會決定提高本體基金標准來彌補。
e) 小區內的業主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：
----向業主管理委員會查詢；
----向公司財務部查詢。
4.7 物業維修基金資料的保管。
4.7.1財務部會計應在每月31日將本月物業維修基金的發生憑據匯總、記帳並按《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行帳務處理。
4.7.2 財務部經理對物業維修基金的財務資料審核無誤後，加密在財務部長期保存。
4.8 物業維修基金的管理核算情況，作為財務部相關人員的績效考評的依據之一。
5.0 記錄
5.1《公用設施維修基金申請表》。
5.2《公用設施維修基金使用情況公布表》。
5.3《房屋本體維修基金應收明細表》
5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。
5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。
5.6《房屋本體維修清單》。
6.0 相關支持性文件
6.1《現金管理標准作業規程》。
6.2《銀行存款標准作業規程》。
6.3《服務收費標准作業規程》。
6.4《費用報銷審核標准作業規程》。
6.5《會計核算標准作業規程》
6.5《應收帳款標准作業規程》。
7.0 附錄
7.1 《市房屋本體維修基金指導標准》。

公用設施維修基金申請表

編號： NO：
申請人： 住址： 聯系電話：
申請用途及金額
年 月 日
初審意見

簽名： 年 月 日
復審意見

簽名： 年 月 日
驗收情況

簽名： 年 月 日
確認

簽名： 年 月 日

公用設施維修基金使用情況公布表

NO：
使用時間 主管部門 工程內容 項目數 基金支出 余額 備注

總經理： 業主管理委員會主任： 製表人：

房屋本體維修基金應收明細表

房屋本休維修基金申請使用表

編號： NO：
申請人： 住址： 聯系電話：
申請用途及金額 年 月 日
初審意見 簽名：年 月 日
復審意見 簽名：年 月 日
驗收情況 簽名：年 月 日
確認
簽名：
年 月 日

房屋本體維修基金收支情況公布表

年 季度 NO：
棟號 主要工程內容 項目數 上季結余 本季支出 本季余額 備注

總經理： 業主管理委員會主任： 製表： 日期：

房屋本體維修清單

NO：
日期 棟號 維修內容 維修金額 申請表編號 備注
單位 數量 單價 合計

維修負責人: 主管: 審核:

附錄:

市房屋本體維修基金指導標准

依據1996年下半年最低成本房價和建設部發布的維修范圍標准,發布1997年房屋本體維修基金收費指導標准:
一、 測算標
多層房屋（9層及以下，不帶電梯）：0.63元/平方米/月;
二、 實際標准
考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標準的24%-35%收取,作為最低標准,以後逐年到位,即:
1、 多層房屋（不帶電梯）：
----外牆塗料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；
----外牆貼瓷磚、馬賽克：0.20元/平方米/月米。
2、 高層房屋（含多層帶電梯）：
----使用國產（含合資）電梯：0.30元/平方米/月米；
----使用進口電梯：0.35元/平方米/月米。
各類商品房房屋經業主管委員或多數業主同意，標准可以適當止浮；超高層房屋可以上浮50%-80%。
以上標准均不包括中央空調系統。

市住宅局
一九九七處三月

年 月 NO：
業主姓名 房屋面積 基金單價 應收基金 備注

其次是實際的問題：
作為物業的出納，首先應該為老闆著想，多跟前輩溝通是很重要的。在這里一時半會是說不清楚的，也不好說。總的說。1，看好錢！2，分清支出，小區的表面工作是很~重要的。3，詳細的報表給老闆。
不會有太大難題的。放心吧。別有太大壓力了。加油！~

② 寫字樓租戶內部糾紛，物業有這個職責去管這事嗎

只要沒有危害到寫字樓內正常的秩序物業是沒有義務也沒有資格去管的，商業糾紛只能去法院打官司解決。

③ 12345市長熱線都可以受理什麼事件

市長熱線接受對政府部門的和工作人員的投訴和批評意見，各個政策咨詢，幫助市民協調解決各種困難。這個熱線對於市民來說，就是一個和政府部門溝通和求助的橋梁。

12345市長熱線是全國各地通用的電話號碼，這也代表著我們國家對市民聲音的重視，是非常民主的，也表現了政府部門和老百姓之間的互敬互愛。市長熱線的暢通和服務態度，也代表著這個城市的文明程度。