土地整治規劃規程

⑴ 河北省人民政府關於嚴格規范城鄉建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知

河北省人民政府
關於嚴格規范城鄉建設用地增減掛鉤試點
切實做好農村土地整治工作的通知

冀政〔2011〕39號2011年3月25日

各設區市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門：
為貫徹落實《國務院關於嚴格規范城鄉建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發〔2010〕47號）精神，確保我省增減掛鉤試點和農村土地整治工作規范、健康、有序推進，現就有關問題通知如下：
一、統一思想認識，把握工作方向
近年來，我省按照國家有關安排部署，積極推進城鄉建設用地增減掛鉤試點和農村土地整治工作，有力地推動了耕地保護和節約集約用地，對破解用地難題、推進農村新民居建設和統籌城鄉發展發揮了積極作用。各地各有關部門一定要站在政治和全局的高度，充分認識做好增減掛鉤試點和農村土地整治工作的重要性，切實把思想統一到國務院《通知》精神上來,以促進農業現代化和城鄉統籌發展為導向，以增加高產穩產基本農田和改善農村生產生活條件為目標，以切實維護農民權益為出發點和落腳點，嚴格規范增減掛鉤試點，切實做好農村土地整治工作。
開展增減掛鉤試點和農村土地整治工作，必須准確把握工作方向。要堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，增加耕地數量，提高耕地質量，優化城鄉用地結構，促進城鄉統籌發展。要按照有利生產、方便生活、改善環境的原則，以農田整治為重點，立足提高高產穩產基本農田比重，加快改善農村生產生活條件，促進農民增收、農業增效、農村發展。要始終把維護農民權益放在首位，充分尊重農民意願，堅持群眾自願、因地制宜、量力而行、依法推動，堅決避免片面追求增加城鎮建設用地指標的傾向，制止以各種名義擅自開展土地置換等行為，嚴禁突破掛鉤周轉指標，嚴禁盲目大拆大建和強迫農民住高樓。
二、嚴格規范增減掛鉤試點，切實做好農村土地整治工作
（一）堅持規劃先行、有序推進。各地要按照土地利用總體規劃和農業生產、新民居建設、城鎮建設、農田水利建設、林業保護利用和生態建設及環境影響評價等有關要求，科學編制農村土地整治規劃，將增減掛鉤試點列為土地整治規劃的重要內容，合理安排增減掛鉤規模、布局和時序。試點須符合土地利用總體規劃和土地整治規劃，納入土地利用年度計劃。省國土資源廳要抓緊研究制定城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法，確保試點工作規范有序推進。
（二）新民居建設用地和廢棄建設用地復墾置換要納入增減掛鉤試點。抓緊對已出台的涉及農村建設用地整治和城鄉建設用地調整使用的相關文件進行清理，凡與國務院《通知》精神不一致的，一律予以廢止。今後，新民居建設用地和廢棄建設用地復墾置換，要統一納入城鄉建設用地增減掛鉤試點。要堅持局部試點、封閉運行、規范管理、結果可控的原則，規范開展增減掛鉤試點工作，嚴格按照建新拆舊項目區進行整體審批和管理，掛鉤周轉指標要嚴格控制在國家下達的年度計劃內。掛鉤周轉指標的下達、使用和歸還要實行全程監管，嚴格考核，確保項目區內建設用地總量有減少、布局更合理，耕地面積有增加、質量有提高。
（三）科學設置增減掛鉤試點項目區。設置項目區要優先考慮省級新民居示範工程、城鄉結合部、「空心村」，以及散亂、廢棄、閑置、低效利用的農村建設用地。建新拆舊項目區要嚴格限定在同一縣級行政區域內。合理安排項目區內農民新居、城鎮發展用地的布局和規模，優先保證被拆遷農民安置和農村公共設施建設用地，並為當地農村集體經濟發展預留空間。建新地塊必須按照國家供地政策和節約集約用地要求供地、用地，確需徵收集體土地的，依法辦理土地徵收手續。
（四）積極穩妥推進農村土地整治。按照因地制宜、改善條件、提高質量的要求，以提高高產穩產基本農田比重為目標，大力開展土地平整、田間道路建設、農田防護建設和農田水利建設。依照耕地分等定級技術規范和標准，嚴格土地整治新增耕地質量評定和驗收，有針對性地採取培肥地力等措施，穩步提升新增耕地產能，經整治的耕地要劃定為基本農田，實行永久保護。規范推進農村建設用地整治，整治騰出的土地首先要復墾為耕地，規劃繼續作為建設用地的，可作為農民舊房改造、新民居建設、農村基礎設施和公共服務配套設施建設以及農村非農產業發展用地。涉及將整治節約的建設用地指標調劑給城鎮使用的，須納入增減掛鉤試點。
（五）切實維護農民權益。開展增減掛鉤試點，編制和制定項目區規劃以及住宅設計、拆遷補償、復墾整治方案等，必須舉行聽證、論證，充分聽取當地農村基層組織和農民的意見，依法保障農民的知情權、參與權和受益權。涉及土地所有權、使用權和承包經營權等權屬調整的，未徵得農村集體組織和農民同意，不得開展增減掛鉤試點。要加強土地權屬管理，保障農民土地權益，項目實施前要對農村集體土地利用現狀和權屬狀況進行調查，做到地類正確、面積准確、權屬無爭議；項目實施後，依法及時辦理土地確權、變更登記手續，做到產權明晰。增減掛鉤所得土地增值收益要及時全部返還農村，用於農村基礎設施、農民新居建設和農業生產發展。
三、完善保障措施，加強監督管理
（一）加強組織領導。各地各有關部門要高度重視增減掛鉤試點和農村土地整治工作，切實加強組織領導，及時協調解決重大問題。增加民政、監察、審計部門主要負責同志為省農村土地整治工作領導小組成員；各地要相應調整充實領導機構，形成政府主導、部門協調聯動的工作機制。各級各有關部門要按照國務院《通知》要求，立即組織開展本行政區域增減掛鉤試點和農村土地整治清理檢查工作，確保各項規定落實到位。
（二）強化資金整合和使用管理。各級財政部門要整合現有土地及各類涉農資金，保持渠道和用途不變，實行專賬管理，統籌集中使用，切實提高各項資金綜合使用效益。嚴格資金使用和監管，新增建設用地土地有償使用費主要用於基本農田建設和保護、耕地開發和土地整理。土地出讓收益要優先用於農業土地開發和農村基礎設施建設。從土地出讓收益中提取10%用於農田水利建設。鼓勵和支持社會資金投入增減掛鉤試點和土地整治工程，依照法律、法規和有關政策規定，明確投資人的權益、責任和義務，協調處理好國家、農民集體組織和個人、投資人的多方利益關系。
（三）嚴格監督管理。各級各有關部門要採取有力措施，加強對增減掛鉤試點和土地整治項目的全程監管。建立健全各項制度，嚴格執行項目法人制、招投標制、工程監理制、合同制、聽證制、公告制、村民監督制，確保工程質量、合同履約、資金安全和農民權益。納入增減掛鉤試點的新民居示範村，須做到建一批、搬一批、拆一批、復墾一批，並嚴格按有關規定進行驗收。整治項目的編制、呈報和審批要建立規范化業務流程，確保公開、公正。
（四）嚴肅查處違法違規行為。各級政府及國土資源、監察部門要加強土地執法監察，嚴肅查處未批即用、批少用多、違反項目區規劃用地以及在農村集體土地上建「小產權房」等違法行為。對以增減掛鉤和農村土地整治為名違法違規佔用耕地和擅自擴大城鄉建設用地規模的，要嚴肅追究有關人員的責任。省政府辦公廳文件《河北省人民政府公報》2011年第3號《河北省人民政府公報》2011年第3號省政府辦公廳文件

⑵ 土地開發整理的土地開發整理項目規劃設計規范

TD/T1012─2000 《土地開發整理項目規劃設計規范》

⑶ 高標准基本農田建設的全國土地整治規劃

國務來院批准頒布《全國自土地整治規劃》，明確「十二五」土地整治目標任務，部署4億畝高標准基本農田建設。
《規劃》明確了未來五年土地整治的指導原則和目標任務，到2015年，新建4億畝旱澇保收高標准基本農田，經整治後耕地質量平均提高1個等級，糧食畝產增加100公斤以上。
《規劃》提出了「十二五」期間土地整治的主要目標：高標准基本農田建設成效顯著，補充耕地任務全面落實，農村建設用地整治規范有序推進，城鎮工礦建設用地整治取得重要進展，土地復墾明顯加快，土地整治保障體系更加完善。規劃期內建設旱澇保收高標准基本農田4億畝，經整治的基本農田質量平均提高1個等級，補充耕地2400萬畝，確保全國耕地保有量保持在18.18億畝，糧食畝產能力增加100公斤以上，整治農村建設用地450萬畝。

⑷ 為什麼土地整理報備系統讀出地塊未輸入坐標住處

3.0.6 城市建成區
城市建成區在單核心城市和一城多鎮有不同的反映。在單核心城市，建成區是一個實際開發建設起來的集中連片的、市政公用設施和公共設施基本具備的地區，以及分散的若干個已經成片開發建設起來，市政公用設施和公共設施基本具備的地區。對一城多鎮來說，建成區就由幾個連片開發建設起來的，市政公用設施和公共設施基本具備的地區所組成。如連雲港市和淄博市。

節選自：中華人民共和國國家標准

城市規劃基本術語標准GB/T 50280 98條文說明

前言

根據國家計委計綜合[1992]490號文的要求，《城市規劃基本術語標准》由建設部中國城市規劃設計研究院負責主編，建設部體改法規司參加編制。經建設部1998年8月13日以建標[1998]1號文批准發布。
為便於廣大城市規劃的設計、管理、教學、科研等有關單位人員在使用本標准時能正確理解和執行本標准，《城市規劃基本術語標准》編制組根據國家計委關於編制標准、規范條文說明的統一要求，按《城市規劃基本術語標准》的章、節、條的順序，編制了條文說明，供國內有關部門和單位參考。在使用中如發現有不夠完善之處，請將意見函寄我部中國城市規劃設計研究院城市規劃標准技術歸口辦公室，以供今後修改時參考。
通信地址：北京三里河路9號，郵政編碼：100037
本條文說明僅供有關部門和單位執行本標准時使用，不得翻印。

中華人民建設部
1998年8月

2 城市和城市化

2.0.1 居民點
我國的居民點分為城市和鄉村兩大類，城市又分為市和建制鎮，縣城均設建制鎮；鄉村分為集鎮和村莊，集鎮是鄉人民政府所在地。
2.0.2 城市（城鎮）
城市是一定地區的經濟、政治和文化中心。城市的行政概念，在我國是指按國家行政建制設立的直轄市、市和建制鎮。國家要求縣人民政府所在地的縣城均設建制鎮。
2.0.3 市
在我國的行政區劃中，市是經國家批准建制的行政地域，是中央直轄市、省直轄市和地轄市的統稱。市按人口規模又分為大城市、中等城市和小城市。
2.0.4 鎮
在我國的行政區劃中，鎮是建制鎮的簡稱。我國的鎮是包括縣人民政府所在地的建制鎮和縣以下的建制鎮。
2.0.5 市域
在我國現行行政區劃中，實行市領導縣（又稱市帶縣）的市，其市域所包含所領導縣的全部行政管轄范圍。實行縣改市的市，其市含原縣的全部行政管轄范圍。
2.0.6 衛星城鎮
衛星城鎮是城市發展過程中的一種城市類型。興建衛星城鎮的目的在於防止大城市市區人口規模的過度膨脹，旨在吸引大城市市區人口前往居住，並吸引從外地准備進入大城市市區的人口。

3 城市規劃概述

3.0.1 城鎮體系規劃
根據建設部頒布的《城市規劃編制辦法》，在城市總體規劃綱要階段，即應原則確定市（縣）域城鎮體系的結構和布局。市域和縣域城鎮體系規劃的內容包括：分析區域發展條件和制約因素，提出區域城鎮發展戰略，確定資源開發、產業配置和保護生態環境、歷史文化遺產的綜合目標；預測區域城鎮化水平，調整現有城鎮體系的規模結構、職能分工和空間布局，確定重點發展的城鎮；原則確定區域交通、通信、能源、供水、排水、防洪等設施的布局；提出實施規劃的措施和有關技術經濟政策的建議。
3.0.2 城市規劃
從學科上講，城市規劃是一門綜合性學科，它涉及社會學、建築學、地理學、經濟學、工程學、環境科學、美學等多種學科。從行政上講，城市規劃是政府的一項重要職責和重要工作。
在50年代，稱城市規劃是時期內城市發展的繼續和具體化。到了80年代初，稱城市規劃是一定時期內城市發展的計劃和各項建設的綜合部署。隨著改改革的深入發展，大家普遍認為，城市規劃不應該只是編制物質環境規劃，而應該包括城市的經濟和社會發展的設想、土地利用、空間布局及工程建設的綜合性規劃。
編制城市規劃一般分總體規劃和詳細規劃兩個階段進行。
從制定到貫徹，城市規劃應經過編制、審批和實施管理的步驟。當發現城市規劃與城市經濟和社會發展需要有較大的不適應時，可經法定手續，對城市總體規劃進行局部調整

⑸ 土地整治重大工程應具備哪些條件如何規范

土地整治是對低效利用、不合理利用、未利用的土地進行治理，對生產建設活動破壞和自然災害損毀的土地進行恢復利用，提高土地利用率的活動，包括農用地整理、土地開發、土地復墾、建設用地整治等內容。農村土地整治重大工程是中央決策支持、省級人民政府立項的土地整治項目。
土地整治重大工程應具備以下條件：一是土地整治重大工程要符合國家支持省級人民政府實施的《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》、《全國新增1000億斤糧食生產能力規劃（2009-2020年）》的要求。二是土地整治重大工程要以灌區水利工程為依託，具備水、土、環境等項目實施的基礎前提條件；實施重大工程應能夠大量增加高質量耕地，增加高產穩產農田比重，提高糧食綜合生產能力；提高土地利用率和產出率，改善生態環境，增加農民收入，促進新農村建設。三是土地整治重大工程建設區域應相對集中連片，也可按流域或區域布局，以更好地落實重點區域內大規模土地整治、大面積節水增地、大幅度提高基本農田產能。
當前，規范土地整治重大工程建設的主要措施如下：
科學論證土地整治重大工程的建設條件。土地整治重大工程規模大、投資多、周期長、風險高、區域影響強，科學合理地開展重大工程可行性研究、水資源保障程度、生態環境承載力等實施前的評估論證，科學進行決策分析，是實現土地整治重大工程目標的基礎和先決條件。
以中央支持資金為引導、帶動地方相關涉農資金集中投入。充分發揮中央支持的重大工程示範資金的引導作用，整合中央按因素法分配給地方的新增費、地方留成新增費、用於農業開發的土地出讓收入、耕地開墾費、土地復墾費以及相關部門的其他涉農資金，按照「渠道不變、用途不變、統籌安排、各計其效」的原則，專賬管理，集中投向土地整治重大工程建設，切實提高各項資金綜合使用效益。
嚴格管理，保證工程取得實效。建立和完善項目法人、公告、招投標、合同、監理、審計等制度，完善技術標准，並嚴格執行；做好建設任務分解落實，統籌安排年度建設任務和資金，提高年度計劃執行力；加強竣工驗收管理，及時報國土資源部備案，以備國土資源部會同財政部進行抽查。
加強實施監管。按照「集中統一、全程全面」的監管要求，應用遙感、信息等技術手段和國土資源綜合信息監管平台，結合變更調查、衛片執法檢查等，採取多種形式，對重大工程實施情況進行動態監測。結合新增費稽查、檢查工作，加強資金監管，保障配套資金足額到位，實行專戶管理，專賬核算，嚴禁擠占挪用。
切實維護農民權益。始終把群眾利益放在首位，充分尊重民意，堅持群眾自願、因地制宜、量力而行、依法推動。維護農民和農村集體經濟組織的主體地位，依法保障農民的知情權、參與權和受益權。
《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》確定的規劃期間組織實施的重大工程主要有糧食主產區基本農田整理工程、重點煤炭基地土地復墾工程、三峽庫區移民安置土地開發整理工程、西部生態建設地區農田整治工程、新疆伊犁河谷地土地開發工程、「五縱七橫」公路和京滬高速鐵路沿線土地整理復墾工程、南水北調水利工程沿線土地整理工程等。

⑹ 求《土地整治項目規劃設計規范》（DB42/T681-2011）和《土地整治工程建設規范》（DB42/T682-2011）電子版

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⑺ 土地開發整理項目標准

1 范圍
1．1 本標准規定了土地開發整理項目規劃的總則、內容、程序、方法及成果的基本要求和項目設計的原則、內容及技術要求。
1．2 本標准適用於土地開發整理項目規劃的編制和土地開發整理項目的設計，並作為與設計有關的概預算、審批等方面的依據。
2 引用標准
下列標准所包含的條文，通過在本標准中引用而構成為本標準的條文。本標准出版時，所示版本均為有效。所有標准都會被修訂，使用本標準的各方應探討使用下列標准最新版本的可能性。
GBJ 7—1989 建築地基基礎設計規范
GB 3838—1988 地面水環境質量標准 GB 5084—1992 農田灌溉水質標准
GB T5791一1993 1：5000 1：10000地形圖圖式 GB／T7929一1995 1：500 1：1000，1：2000地形圖圖式 GB 8978—1996 污水綜合排放標准
GB/T 15772—1995 水土保持綜合治理 規劃通則
GB/T16453.1—1996 水土保持綜合治理 技術規范 坡耕地治理技術 GB/16453.3—1996 水土保持綜合治理 技術規范 溝壑治理技術
GB/T 16453.4—1996 水土保持綜合治理 技術規范 小型蓄排水工程 GB 50162—1992 道路工程制圖標准 GB 50188—1993 村鎮規劃標准 GB/T 50265—1997 泵站設計規范
GB 50286—1998 堤防工程設計規范
GB 50288—1999 灌溉與排水工程設計規范
SDJ 217—1987 水利水電樞紐工程等級劃分及設計標准（平原、濱海部分） SL 18—1991 渠道防滲工程技術規范 SL 721994 水利建設項目經濟評價規范
3 土地開發整理項目規劃設計規范規劃
3.1 總則
3.1.1 本標准所稱土地開發整理包括土地開發、土地整理、土地復墾。 3.1.2 規劃的基本原則
a） 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。 b） 社會效益、經濟效益、生態效益相統一。
c） 土地資源的可持續利用。 d） 因地制宜。
3.1.3 規劃的內容
a） 確定項目規劃的目標和任務。 b） 評價土地資源的適宜性。
c） 調整土地利用結構和布局。
d） 配置工程設施和提出保護生態環境的生物措施和工程措施。 e） 項目規劃的可行性論證。
f） 項目規劃方案的實施計劃和措施。
3.1.4 規劃的依據
根據規劃任務書的要求，依據土地利用總體規劃和土地開發整理規劃，編制土地開發整理項目規劃。
3.1.5 項目規劃用地分類以全國土地利用現狀調查分類為基礎。
3.1.6 項目規劃除執行本標准外，還應符合國家現行有關標準的要求。 3.2 規劃編製程序 3.2.1 規劃准備
規劃准備是指在項目規劃前期所要進行的工作。包括制訂工作計劃、成立領導小組、成立規劃工作小組、搜集整理資料等。
3.2.1.1 制訂工作計劃
根據規劃任務書制訂項目規劃工作計劃。包括指導思想、工作內容、工作步驟與方法、日程安排、人員組成與分工及經費預算等。
3.2.1.2 成立領導小組
領導小組確定工作計劃，協調部門關系，研究解決規劃工作中的重大問題，審查確定規劃方案，並以領導小組的名義上報規劃。 3.2.1.3 成立規劃工作小組
規劃工作小組由有資質的專業人員組成，負責土地開發整理項目規劃的編制工作。 3.2.1.4 搜集整理資料
資料要求具備真實性、完整性、時效性和具有法律效力。
a） 項目規劃應搜集以下資料：
1）項目區基本概況。行政轄區、地理位置、四至、總面積、覆蓋范圍、區內人口
等。
2）自然條件。包括項目區地形、地貌。土壤、水文、氣候、地質。植被、自然災害等情況。
3）自然資源。包括土地資源、水資源、生物資源、光熱資源、礦產資源等。
土地開發主要是對未利用土地的開發利用，要實現耕地總量動態平衡，未利用土地開發是補充耕地的一種有效途徑。一是土地利用范圍的擴大，一是土地利用深度的開發。由此定義土地開發是通過各種手段挖掘土地的固有潛力提高土地的利用率擴大土地利用空間與利用深度，充分發揮土地在生產和生活中的作用的過程。

⑻ 土地整理項目中標單位是不是就是拍下這塊地來的開發商

引用自
中國土地招拍掛制度

摘要：土地出讓的「招標」「拍賣」「掛牌」交易方式作為我國經營性用地出讓的指定方式，對規范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產市場的有序發展等方面都有著重要意義。本文通過對中國土地市場招拍掛制度發展過程進行回顧，通過分析招拍掛制度對中國土地市場發展的作用，針對目前招拍掛制度中存在的不足，提出改進目前土地招標、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場機制，減少行政干預，提高政府對土地出讓市場管理水平的幾點建議。

關鍵詞 土地市場 招拍掛制度 市場機制 政府管理

一 ．引言：中國土地市場招牌掛制度建立及發展背景

建國後很長一段時間內，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴重，產權關系混亂等問題嚴重的阻礙經濟發展的弊端。改革開放後為了克服土地無償使用帶來的種種弊端，在城鎮國有土地使用制度方面進行了一系列改革。1988年4月12日， 七屆人大一次會議通過的憲法修正案規定「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」，從而為土地使用權轉讓提供了法律依據。隨後，《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》進一步確立了土地使用權出讓制度。通過一系列法律規定的制定實施，到90年代初，我國對城鎮土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進行土地交易的有償使用制度。這種制度理順了產權關系，使土地的資產特性得到體現，也體現了國家做為土地所有者對土地的所有權。然而這種以協議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。

首先，由於交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發生，導致了國有資產流失。

其次，由於缺乏競爭、市場秩序不規范，導致出現了嚴重的價格扭曲和低價出讓等現象。

為此，國土資源部於2002年5月發布第11號令,頒布實施<<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定>>,明確規定包括商業、旅遊、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓.2004年,國土資源部頒布第71令,<<關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知>>,規定2004年8月31號以後所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的」831」大限.

經營性用地招拍掛制度的實施對中國土地市場的發展有著深遠的影響,一方面招拍掛制度規范了國有土地使用權的出讓行為,從長遠上看有利於建立一個公開,公平,公正的城市土地市場;另一方面由於中國土地市場的長期不完善,產權不清晰,長期未曾引入市場機制,市場上對招拍度的實施也存在種種疑慮.同時經營類用地的招拍掛制度自身也存在著種種不完善之處,各地在招拍掛出讓土地的實踐中也發現了各種問題,對於經營性用地的招拍掛制度研究有必要深入進行.

二．中國土地市場招拍掛制度的具體含義及特點。

土地的交易的公開投標、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質的土地交易要採取不同的交易方式。

（一） 土地招標

招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

在招標出讓中土地主管部門要根據出讓土地的具體情況編制招標文件，並實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，並提交營業執照的副本，法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書後，在規定的時間內將標書密封投入指定標箱。經由專家組成的評標委員會按照評標標准對企業提交後投標文件進行評審後，在規定的時間地點開標。在中標人確定後，招標人應向中標人發出《中標通知書》，中標人則在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。公開招標的投標單位不能少於三家，如果少於三家則招標人應當停止開標。在公開招標中投標企業投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發的後續資金無法到位，出現土地閑置浪費現象，開發商的從業經驗和實力也是評標委員們重點關注的要點。

（二） 土地拍賣

拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告， 由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

土地的主管部門根據被拍賣土地的特徵編制拍賣文件，竟買人在竟買申請截止日期前提出竟買申請，交納不少於拍賣文件規定的保證金，並同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查後，得到印有編號的竟買標志牌，拍賣會在拍賣公告規定的時間、地點進行。參加的竟買人同樣不能少於三人，否則應終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高於拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交後，竟得人按照《拍賣成交書》規定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是「價高者得」，與其他形式的拍賣原理相同。

（三）土地掛牌

掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請並更新掛牌價格， 根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規定日期前提出竟買申請，按規定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明後提交競買申請書。在掛牌文件規定的掛牌起始日期，掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求、起始價、增價規則、增價幅度等內容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的竟買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內只有一個竟買人在掛牌期限內只有一個競買人，且報價不低於掛牌底價，並符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低於底價者除外，在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少於十個工作日。

競買人確定後．掛牌人應當向競買人發出《掛牌成交確認書》。競得人應該根據《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。掛牌同樣遵循「價高者得」的原則．不同之處在於不是現場報價．由於掛牌是以書面的形式報價，所引發的關注程度及暴光不如招標與拍賣。

三 實施土地招排掛制度的優點

(一)實施土地招拍掛制度，有利於規范土地市場，公平競爭。

土地使用權出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應的信息公開化，土地出讓規劃的科學化，杜絕了以往通過行政命令協議出讓土地中存在的盲目性，防止了由於土地市場不規范導致的國有資產的流失以及由於規劃不當造成的寶貴土地資源的浪費。

政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城市中長期發展規劃和城市土地利用規劃為基礎，制定詳盡、科學的土地出讓計劃。並通過網路、報紙、電視等傳媒方式進行公示，保證了信息的公開性。政府通過招拍掛轉讓方式中嚴格的評標拍賣制度，保證了房地產開發商的機會均等，保證了土地市場的公平性。開發商在同一時間獲得信息，並可在規定時間內購買標書、現場踏勘、集中答疑，避免了由於信息不對稱而造成不公平競爭。

(二)實施土地招拍掛制度，有利於杜絕腐敗現象，提高政府對城市土地的管理能力

土地是全社會寶貴的公共資源，要達到最優利用必須通過市場手段進行配置，而且配置過程必須受到全社會監督。實行土地招拍掛制度，正是建立土地市場的競爭機制方式，完善土地出讓制度，只有這樣才能建立真正的土地市場，才能真正的引入競爭機制。通過市場競爭，使土地的真實價格得到體現，從源頭上有效的遏制以往採取行政手段配置土地資源中政府官員出現的腐敗尋租等現象。

土地招拍掛制度並不是簡單的土地交易手段，政府必須進行一系列相關工作以保證土地出讓的科學性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。

首先，政府要運用宏觀調控手段，提供與社會經濟協調發展的土地供應量，對於每年土地市場的各類土地供給、徵用數量進行總體規劃，並建立相應的土地儲備制度，避免土地市場中的投機行為，保證市場的健康發展。制定和公布土地出讓計劃是完善城市土地供應的基礎，將有助於提高城市土地管理的科學性，促進城市土地市場的規范和完善。

其次，政府在招標出讓前必須對土地進行前期規劃和開發，逐步推進「熟地」招標出讓，並要制定一系列的出讓計劃、招標程序和管理制度。政府要真正實現調控市場的能力，就必須對擬出讓土地進行詳細的分析規劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點靈活選擇招標辦法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。

最後，要體現土地的使用價值，政府必須對土地進行正確的評估，採用合理的評標辦法，公正地評出中標單位。

通過以上行為政府對城市土地的綜合運用管理能必將大大加強。

(三)實施土地招拍掛制度，有利於房產開發商綜合實力的提高，促進房地產企業的整合。

土地通過招標、拍賣和掛牌等方式進行出讓，不但有利於市場的競爭性，消除行業的壟斷性，而且還使那些沒有足夠實力，只靠尋租等不正當方式拿到「一手地」的開發商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發展。同時，由於採取招標、拍賣或掛牌的方式出讓，開發商可以從市場上通過競爭拿到「熟地」直接開發，縮短了開發周期，簡化了開發程序和環節，從而降低了開發風險。

招標拍賣掛牌出讓取消的只是過去少數開發商通過不正當手段獲得的「超額利潤」，而由於市場的的規范，開發商的合理利潤可以得到更好的保證。新制度提高了市場准入門檻，房地產業將進入資本實力和品牌競爭的時代。沒有實力的、靠關系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進行專業化、規模化生產、把土地價值發揮最大化的房地產開發商將成為市場的主流，促進了房地產企業的優勝劣汰，真正通過的市場的力量對房地產商進行整合。同時，實行招拍掛的土地交易方式有利於打破房地產開發企業的地域限制。對外地開發商來說，由於可計算成本，有了平等進入的機會，進入目標城市市場就相對比較容易，為跨地域經營的房地產商提供了機會，這必將促使全國房地產市場的規范化。

(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利於提高土地開發效率。

目前的土地招拍掛的供應方式，有利於土地的合理利用和總體規劃。由於政府將逐步把生地轉化為熟地後再行招標，動拆遷問題已妥善解決、土地的開發工作基本完成、周邊的市政建設逐步完善、水電煤等市政配套都有計劃地分配到位，開發商只要按規劃要求有計劃地做好設計圖紙並得到許可後就可順利開工了，大大縮短了房產開發周期，有效控制了開發成本。因此，土地利用的高效率成為必然。

(五) 實施土地招拍掛制度，有利於優化投資環境，吸引外資。

我國的土地供應從劃撥、協議出讓到公開招標、拍賣、掛牌的轉變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進步的一種表現，也是大勢所趨。這標志著我們在土地市場上正在逐步與國外發達國家接軌。這也是世界貿易組織(wT0)原則的要求。WT0的非歧視

原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現，保證市場公平競爭，保證統一、公開、公正地實施各項法律、法規、行政規章、司法判決等。加入WTO後，在土地市場管理方面，政府的職責是使市場能夠穩定、公開、公平，而且能夠安全運行，進

而優化投資環境，並以此來吸引投資。實行土地招標、拍賣，可以說是一項重大的「土地革命」，土地最直接的與資本結合而不是與關系結合，提高了效率，同時有利於境外資金的流入和國際化進程的加快，這對北京、上海等大城市發展城市經濟，加快基礎設施建設，成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。

四．目前中國土地市場招拍掛制度存在的問題及解決建議

（一）目前中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題。

根據國土資源部和監察部對全國經營性土地使用權招拍掛出讓的專項執法檢查的結果顯示，經營性土地使用權出讓還有五個深層次的問題尚待解決。

1．經營性土地出讓制度還缺少具體的操作規范與之相配套；

2．少數市縣仍以「招商引資」為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價

3．有的地方不按規定公開經營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分；

4．有的地方在經營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題；5. 極少數領導幹部仍通過打招呼、批條子等形式違規干預和插手經營性土地出讓。

以上五大類問題涉及招拍掛制度建設過程中政府職能、觀念的轉變，配套規范的制定等問題，針對以上五大類問題，提出完善招拍掛市場的幾點建議如下。

（二）對完善招拍掛市場的建議。

1．轉變政府職能，建立與健全監督保證機制，確保交易的公正性

在上述五大類問題中，由於政府行政干預所導致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴重的。一方面，由於中國長期實行以政府為主導的土地協議出讓制度，各級地方政府習慣於通過行政指令的方式對土地資源進行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉變，在追求地方經濟短期利益的目標下，通過行政手段盲目干預土地市場的情況時有發生；另一方面，少數政府官員通過手中的權力尋租腐敗，少數不法房地產商通過行賄公關等不正當手段低價獲得土地、牟取超額利潤，少數政府官員和不法房地產商的勾結，導致土地招拍掛出讓中假招標、假掛牌、打招呼、批條子的現象時有發生。

為了克服以上兩種情況，作為游戲規則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強自身的監管，在招標、拍賣與掛牌交易的流程中加強透明與監督的機制尤為重要。從宗地價格的評估到開發商資質的審查以及後期的評標開標均應設立監察機制 對於每宗地的評選結

果應給予公布與新聞發布，絕不能讓私下協議的土地通過公開招標與掛牌的形式達到成交的目的，從而引發新的錢權交易現象發生。中央，國土資源部已經三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。

2．制定合理的標底價格，防止地價上漲過快

經營性土地交易全部以招拍掛的形式進行出讓是否會引發土地價格的上漲，從而導致房地產價格上漲的話題一直是新政策出台後業內開發商與政府官員爭論的焦點，因此在土地招拍掛交易的實施中注重控制對地價的大幅度波動是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價收益的同時，也需考慮對當地的土地價格市場的穩定作用。

上海近期在土地的拍賣中進行最高限價並提出完善招投標的管理機制，以防止土地價格的非理性上漲，這對中國其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利於城市基礎設施的建設，但是在長期卻可能抬高當地的房地產開發的成本。房地產開發成本的升高，一方面可能導致中低價位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房價，甚至導致人才的流失，社會的不安定；另一方面，高昂開發成本容易形成泡沫經濟，從長期來看不利於外界資本的流入，不利於城市的健康發展。

在這種情況下，對進行公開招拍掛的宗地的標底或者底價的制定就顯得尤為重要。應該由政府土地管理部門根據土地評估結果和政府產業政策綜合確定，科學地制定出讓的底價。 因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標底價格是保證土地市場活躍及穩定土地市場價格、防止土地價格的非理性上漲的重要的前期工作。

3．選擇性地使用拍賣的交易方式

土地拍賣是購買今後開發利用土地的權利，要考慮規劃、後期開發方案、及開發方案的實施等。與招標、掛牌方式相比，拍賣更容易導致土地出讓價格的非理性上漲，所以在土地轉讓中應謹慎地選擇性使用拍賣形式，在發展較為成熟的區域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進宗地的成交，但對於在新區特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對於地區的發展計劃以及當地居民的承受能力，更多地採用招投標的形式選擇有能力的開發商在政府開發計劃及價格指導下完成新區大規模的土地開發任務，在區域經濟發展的同時，當地居民的居住與生活到了改善。

4．制定完善的土地供應計劃，定期發布土地供應信息

在新的土地出讓機制下，政府應加緊前期土地儲備與整理的力度，定期向市場公開未來的土地供應計劃。投資者充分了解市場的信息後，對投資的計劃和力度進行調整，從而避免出現盲目高價競爭，防止出現在取得宗地開發權後無力實施或脫延開發計劃的被動局面，防止「爛尾樓」的出現。

政府對土地的長期計劃的完善也是保證房地產市場住宅價格穩定的重要手段，通過合理的土地供應量，透明的土地供應信息，防止在信息不對稱情況下投機商對房地產市場的炒作行為，確保房地產市場乃至整個國民經濟的平穩快速發展。

五．總結

經營性土地的招拍掛出讓方式的建立對於規范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產市場的有序發展等方面有重要意義，但是由於中國土地市場土地供應長期以來採用行政劃撥、協議出讓等方式，舊有管理理念在短時間內轉變存在一定困難，以及目前招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場機制運行的城市土地市場還任重道遠。本文通過回顧城市經營性土地出讓招拍掛制度的發展歷程，具體分析目前招拍掛出讓實際運作中存在的問題，並針對問題對招拍掛出讓方式的完善提出了幾點看法，以期對未來土地市場有所幫助。招拍掛出讓制度的完善是一個長期的動態的過程，必須根據土地市場的發展變化進行調整。相信在土地市場的各方共同努力下，招牌掛制度必將越來越規范完善，土地市場必將更加公平透明，進而保證整個宏觀經濟的健康穩步發展。

⑼ 建設用地與核心控制區的規范,整治土地流轉工作建議

國務院關於嚴格規范城鄉建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知

國發〔2010〕47號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

近年來，各地開展農村土地整治，有效促進了耕地保護；同時，一些地方在農村土地整治過程中，進行了將通過整治節約的少部分農村建設用地以指標調劑的方式按規劃調整到城鎮使用的政策探索，開展城鄉建設用地增減掛鉤試點（以下簡稱增減掛鉤試點），對統籌城鄉發展發揮了積極作用，但也出現了少數地方片面追求增加城鎮建設用地指標、擅自開展增減掛鉤試點和擴大試點范圍、突破周轉指標、違背農民意願強拆強建等一些亟需規范的問題，侵害了農民權益，影響了土地管理秩序，必須採取有力措施，堅決予以糾正。為嚴格規范增減掛鉤試點，切實做好農村土地整治工作，現就有關問題通知如下：

一、總體要求

（一）以促進農業現代化和城鄉統籌發展為導向。要堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，促進農業農村發展和農業現代化，促進新農村建設和城鎮化發展；要增加耕地數量、提高耕地質量，促進農業產業結構調整，提高農業集約化水平；要優化城鄉用地結構，加強農村基礎設施和公共服務設施建設，提高節約集約用地水平，促進城鄉統籌發展。

（二）以增加高產穩產基本農田和改善農村生產生活條件為目標。要按照有利生產、方便生活、改善環境的原則，以農田整治為重點，立足提高高產穩產基本農田比重，加快改善農村生產生活條件，促進農民增收、農業增效、農村發展。有條件的地區，通過農村土地整治示範建設，與散亂、廢棄、閑置、低效利用的農村建設用地整治相結合，實施田水路林村綜合整治，充分發揮其經濟、社會、生態綜合效益。

（三）以切實維護農民權益為出發點和落腳點。要始終把維護農民權益放在首位，充分尊重農民意願，堅持群眾自願、因地制宜、量力而行、依法推動。要依法維護農民和農村集體經濟組織的主體地位，依法保障農民的知情權、參與權和受益權。整治騰出的農村建設用地，首先要復墾為耕地，在優先滿足農村各種發展建設用地後，經批准將節約的指標少量調劑給城鎮使用的，其土地增值收益必須及時全部返還農村，切實做到農民自願、農民參與、農民滿意。

二、嚴格規范增減掛鉤試點

（四）堅決扭轉片面追求增加城鎮建設用地指標的傾向。要依據土地利用總體規劃，統籌安排農民新居、城鎮發展等土地整治活動，合理設置建新、拆舊項目區，確保項目區內建設用地總量有減少、布局更合理，耕地面積有增加、質量有提高，實現以城帶鄉、以工補農，城鄉統籌發展的目標。要堅決扭轉在增減掛鉤試點中重建新、輕拆舊、重城鎮、輕農村單一解決城鎮建設用地供需矛盾的傾向，堅決糾正少數地方突破土地利用年度計劃控制、片面追求增加城鎮建設用地指標等偏差，堅決制止實施過程中脫離發展實際、侵害群眾利益等各類違法違規行為。

（五）堅決制止以各種名義擅自開展土地置換等行為。在推進農村新居建設和危房改造及小康示範村建設等工作中，凡涉及城鄉建設用地調整使用的，必須納入增減掛鉤試點。必須堅持局部試點、封閉運行、規范管理、結果可控，未經批准不得擅自開展試點或擴大試點范圍。嚴禁在試點之外，以各種名義開展城鄉建設用地調整使用。嚴禁擅自開展建設用地置換、復墾土地周轉等「搭車」行為，防止違規擴大城鎮建設用地規模。

（六）嚴禁突破掛鉤周轉指標。各地要依據土地利用總體規劃和農業生產、城鄉建設、農田水利建設、林業保護利用和生態建設等有關要求，科學編制農村土地整治規劃，合理安排增減掛鉤試點的規模、布局和時序。試點必須符合土地利用總體規劃和土地整治規劃，納入土地利用年度計劃。所在省（區、市）要嚴格按照國家下達的掛鉤周轉指標，組織審批和實施試點項目，嚴禁突破掛鉤周轉指標設立掛鉤項目區，嚴禁項目區跨縣級行政區域設置，嚴禁循環使用周轉指標。各試點地區要對掛鉤周轉指標的下達、使用和歸還實行全程監管，嚴格考核，確保增減掛鉤試點嚴格控制在周轉指標內。

（七）嚴禁盲目大拆大建和強迫農民住高樓。要與地方經濟社會發展水平和農業產業發展相適應，與城鎮化進程和農村人口轉移相協調，遵循城鎮發展規律，區分城鎮規劃區內、城鄉結合部、空心村和閑置宅基地等不同情況，因地制宜，量力而行，循序漸進。涉及農村拆遷安置的新居建設，要為農民提供多種建房選擇，保持農村特色和風貌，保護具有歷史文化和景觀價值的傳統建築。要尊重農民意願並考慮農民實際承受能力，防止不顧條件盲目推進、大拆大建。嚴禁在農村地區盲目建高樓、強迫農民住高樓。

（八）嚴禁侵害農民權益。開展增減掛鉤試點，必須舉行聽證、論證，充分聽取當地農村基層組織和農民的意見。涉及土地調整互換使用的，未徵得農村集體組織和農民同意，不得強行開展增減掛鉤試點。必須按照明晰產權、維護權益的原則，合理分配土地調整使用中的增值收益。要明確受益主體，規范收益用途，確保所獲土地增值收益及時全部返還農村，用於支持農業農村發展和改善農民生產生活條件，防止農村和農民利益受到侵害。

三、切實做好農村土地整治工作

（九）大力推進以高產穩產基本農田建設為重點的農田整治。要按照因地制宜、改善條件、提高質量的要求，以提高高產穩產基本農田比重為目標，大力開展土地平整、田間道路建設、農田防護建設和農田水利建設。要依照耕地分等定級技術規范和標准，嚴格土地整治新增耕地質量評定和驗收，有針對性地採取培肥地力等措施，穩步提升新增耕地產能，經整治的耕地要劃定為基本農田，實行永久保護。要切實防止投入散、項目小、新增耕地質量偏低，以及重建設輕管護等問題。

（十）規范推進農村土地整治示範建設。要按照統籌規劃、整合資源、整體推進的原則，以耕地面積增加、建設用地總量減少、農村生產生活條件和生態環境明顯改善為目標，規范推進以田水路林村綜合整治為內容的農村土地整治示範建設。未批准開展增減掛鉤試點的地區，不得將農村土地整治節約的建設用地指標調劑給城鎮使用。整治騰出的農村建設用地，首先要復墾為耕地，規劃繼續作為建設用地的可作為農民舊房改造、新居建設、農村基礎設施和公共服務配套設施建設以及農村非農產業發展用地。嚴禁以整治為名，擅自突破土地利用總體規劃和年度計劃，擴大城鎮建設用地規模。嚴禁在農村土地整治中，違法調整、收回和強迫流轉農民承包地。

（十一）積極組織實施農村土地整治重大工程。要按照科學論證、集中投入、分步實施的要求，以提高糧食綜合生產能力為目標，在保護生態環境的前提下，積極組織實施《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》、《全國新增1000億斤糧食生產能力規劃（2009-2020年）》確定的農村土地整治重大工程，促進國家糧食核心產區和戰略後備產區建設，為確保國家糧食安全提供基礎性保障。要切實加強配套工程建設，落實配套資金，強化工程監管，防止和糾正配套工程不到位、配套資金不落實等問題。

四、保障措施

（十二）加強組織領導。地方各級人民政府要高度重視，以統籌城鄉發展、全面建設小康社會為目標，切實加強組織領導，形成地方政府主導、國土資源部門搭建平台、相關部門各司其職協調聯動的工作機制。國土資源部要會同相關部門根據職能分工，落實責任，通力合作，准確把握工作要求，加強全程指導和有效監管，嚴格規范增減掛鉤試點並切實做好農村土地整治工作。

（十三）強化資金整合和使用管理。各地要以新增建設用地土地有償使用費、用於農業土地開發的土地出讓收入、耕地開墾費和土地復墾費等資金為主體，引導和聚合相關涉農資金，保持渠道和用途不變，實行專賬管理，統籌集中使用，切實提高各項資金綜合使用效益。嚴格執行土地出讓收益要優先用於農業土地開發和農村基礎設施建設的規定，嚴格執行新增建設用地土地有償使用費主要用於基本農田建設和保護、耕地開發和土地整理的規定，中央分成部分要重點支持農村土地整治重大工程和示範工程建設。要引導和規范民間資本參與增減掛鉤試點和農村土地整治行為。

（十四）做好農村集體土地權屬管理。各地區開展增減掛鉤試點和農村土地整治，要按照確權在先的要求，對土地利用現狀和權屬狀況進行調查、核實，做到地類和面積准確，界址和權屬清楚。增減掛鉤試點和農村土地整治涉及的土地，原則上應維持原有土地權屬不變；對土地互換的，要引導相關權利人本著互利互惠的原則，平等協商解決，有爭議的要依法做好調處工作。對權屬有爭議又調處不成的，不得開展增減掛鉤試點和農村土地整治。增減掛鉤試點和農村土地整治實施後，要依法及時辦理土地確權、變更登記手續，發放土地權利證書及農村土地承包經營權證等，依法保障農民的土地權益。

（十五）嚴格監督管理。各級國土資源主管部門要結合國土資源綜合監管平台建設，加強增減掛鉤試點和農村土地整治項目管理信息化建設，實行全程監管；要完善增減掛鉤試點和農村土地整治項目在線備案制度，對項目的批准和實施情況，實行網路直報備案，及時向社會公示，自覺接受社會公眾監督；要做好增減掛鉤試點和農村土地整治項目的可行性論證和立項工作，加強對項目實施的檢查指導、評估考核以及項目實施後的驗收等工作；要充分發揮國家土地督察和土地執法監察的作用，完善問題發現和查處機制，強化監督檢查，及時糾正發現的問題。

（十六）嚴肅查處違法違規行為。地方各級人民政府近期要對增減掛鉤試點和農村土地整治開展情況進行全面自查、清理。國土資源部要會同有關部門組織全面檢查，對不符合政策規定的一律叫停，進行整頓、規范和限期整改，對違法違規行為要堅決查處。對未經批准擅自開展增減掛鉤試點、超出試點范圍開展增減掛鉤和建設用地置換或擅自擴大掛鉤周轉指標規模的，要嚴肅追究有關地方人民政府負責人及相關人員的責任，並相應扣減土地利用年度計劃指標。

各地區、各有關部門要牢固樹立科學發展觀和正確的政績觀，立足於維護好廣大人民群眾的根本利益，認真總結經驗，及時研究解決工作中出現的新情況、新問題，確保增減掛鉤試點和農村土地整治工作規范、健康、有序開展。

國務院

二○一○年十二月二十七日

⑽ 土地整理監理大綱

一、監理工程師的職責
◆總監理工程師應履行以下職責
1.確定項目監理機構人員的分工和崗位職責；
2.主持編寫項目監理規劃、審批項目監理實施細則，並負責管理項目監理機構的日常工作；
3.審查分包單位的資質，並提出審查意見；
4.檢查和監督監理人員的工作，根據工程項目的進展情況可進行監理人員調配，對不稱職的監理人員應調換其工作；
5.主持監理工作會議，簽發項目監理機構的文件和指令；
6.審定承包單位提交的開工報告、施工組織設計、技術方案、進度計劃；
7.審核簽署承包單位的申請、支付證書和竣工結算；
8.審查和處理工程變更；
9.主持或參與工程質量事故的調查；
10.調解建設單位與承包單位的合同爭議、處理索賠、審批工程延期；
11.組織編寫並簽發監理月報、監理工作階段報告、專題報告和項目監理工作總結；
12.審核簽認分部工程和單位工程的質量檢驗評定資料，審查承包單位的竣工申請，組織監理人員對待驗收的工程項目進行質量檢查，參與工程項目的竣工驗收；
13.主持整理工程項目的監理資料。
◆總監理工程師代表應履行以下職責
1.負責總監理工程師指定或交辦的監理工作；
2.按總監理工程師的授權，行使總監理工程師的部份職責和權力。
◆總監理工程師不得將下列工作委託總監理工程師代表：
1.主持編寫項目監理規劃、審批項目監理實施細則；
2.簽發工程開工/復工報審表、工程暫停令、工程款支付證書、工程竣工報驗單；工程開工/復工報審表應符合附錄A1表的格式；工程暫停令應符合附錄B3表的格式；工程款支付證書應符合附錄B4表的格式；工程竣工報驗單應符合附錄A15表的格式。
3.審核簽認竣工結算；
4.調解建設單位與承包單位的合同爭議、處理索賠、審批工程延期；
5.根據工程項目的進展情況進行監理人員的調配，調換不稱職的監理人員。
◆專業監理工程師應履行以下職責
1.負責編制本專業的監理實施細則；
2.負責本專業監理工作的具體實施；
3.組織、指導、檢查和監督本專業監理員的工作，當人員需要調整時，向總監理工程師提出建議；
4.審查承包單位提交的涉及本專業的計劃、方案、申請、變更，並向總監理工程師提出報告；
5.負責本專業分項工程驗收及隱蔽工程驗收；
6.定期向總監理工程師提交本專業監理工作實施情況報告，對重大問題及時向總監理工程師匯報和請示；
7根據本專業監理工作實施情況做好監理日記；
8.負責本專業監理資料的收集、匯總及整理，參與編寫監理月報；
9.核查進場材料、設備、構配件的原始憑證、檢測報告等質量證明文件及其質量情況，根據實際情況認為有必要時對進場材料、設備、構配件進行平行檢驗，合格時予以簽認；
10.負責本專業的工程計量工作，審核工程計量的數據和原始憑證。
◆監理員應履行以下職責
1.在專業監理工程師的指導下開展現場監理工作；
2.檢查承包單位投入工程項目的人力、材料、主要設備及其使用、運行狀況，並做好檢查記錄；
3.復核或從施工現場直接獲取工程計量的有關數據並簽署原始憑證；
4.按設計圖及有關標准，對承包單位的工藝過程或施工工序進行檢查和記錄，對加工製作及工序施工質量檢查結果進行記錄；
5.擔任旁站工作，發現問題及時指出並向專業監理工程師報告；
6.做好監理日記和有關的監理記錄。
二、監理目標和各階段監理任務
（一).監理目標
監理的目標是對國家投資土地開發整理項目建設工程實施質量控制、進度控制、投資控制、實行項目的合同管理和信息管理，協調有關各方的關系，簡稱為「三控制、二管理、一協調」，為實現項目的總體目標服務。
目前，國家投資土地開發整理項目工程的監理還未實行全過程監理，重點是施工過程的監理，工作范圍從施工准備、施工階段，到階段驗收和運行階段。
（二）、各階段的主要監理任務
1、施工准備階段
通常在確定施工單位之前或同時，建設單位應通過招標方式選擇國家投資土地開發整理項目工程的監理單位，並與之簽訂監理合同，監理單位及時介入工程建設中，從項目施工准備時就開始進入項目的監理工作。監理工程師提前進駐施工現場，對施工准備工作進行監理，督促建設單位按建設合同提供各種施工條件，督促施工單位及時作好各項開工准備工作，准備發布開工令。
監理工程師的具體工作主要是：
（1）對確定進行招標的項目，協助編制審查招標、評標文件，審查投標單位資格；
（2）協助評審標書，提出決標評估建議；
（3）協助起草工程承包合同，參與合同談判；
（4）協助制定施工方案、施工工藝、工程材料和設備選擇、選購、對初步設計進行現場檢查，審定其是否符合總體規劃，工程的總體布局是否合理，單項工程的設計是否符合適用、堅固、增產、省工的原則；
（5）參加規劃設計單位向施工方的技術交底，檢查規劃文件是否符合設計規范、規程及有關技術標準的規定，協助做好規劃優化和完善規劃設計工作；
（6）審查施工方提交的施工組織設計，重點是施工方案、勞動力、施工設備等保證工程質量、工期和控制費用等方面的措施及管理程序，對建設單位提交的施工技術措施、施工規程等進行審定，檢查施工測量控制點、施工放樣數量、位置等，保證能正常施工。向建設單位提出監理意見，監督檢查施工質量保證及技術措施，完善質量管理程序與制度。
2、施工階段
按監理合同，監理單位的監理機構、監理人員都要進駐施工工地，對施工過程進行質量進度、投資控制、建立建全監理工作信息管理系統，協調建設的各方關系，確保按合同規定達到項目的目標。
監理工程師的主要工作有：
（1）審查施工方各項施工准備工作，協助建設單位下達開工通知書；
（2）督促施工方對施工管理制度、質量、安全、文明施工保證體系的建立、建全與實施；
（3）審查施工方提交的施工組織設計，包括施工技術方案和施工進度計劃，並督促其實施；
（4）協助編制用款計劃，復核已完成的工程量，簽署付款憑證；
（5）檢查確認工程使用的材料、設備等的質量和價格，檢查材料進場合格證是否合格、齊全、必要時進行抽查和復驗，對不符合質量要求的禁止進入工地和使用；
（6）監督施工方嚴格按照規范、規程、標準的規劃、設計圖紙要求進行施工，控制工程質量；
（7）抽查工程施工質量，對重要工程部位和主要工序進行旁站監理，參與工程質量事故的分析用處理；
（8）檢查工程進度存在的問題；
（9）分階段協調施工進度計劃，適時提出調整意見，控制工程總進度；
（10）協調處理合同糾紛和索賠事宜，協調業主代表和施工單位之間的爭議；
（11）督促施工方檢查安全生產，文明施工，督促施工方規范施工技術檔案資料，包括竣工圖；
（12）檢查施工單位的工程自檢工作，數據是否齊全，填寫是否正確，對施工單位質量評定自檢工作做出綜合評價；
（13）監督施工單位認真處理施工中發生的一般質量事故，做好監理記錄，對重大事故以及其它緊急情況應及時報告總監理工程師，並通知主管單位；（14）組織施工方對工程進行分部、分項目驗收及竣工初驗，對存在的問題督促整改，對工程質量提出評估意見，協助建設單位組織竣工驗收。
3、竣工驗收階段
監理工程師的具體工作有：
（1）督促、檢查施工方及時整理竣工文件的驗收資料，受理單項工程竣工驗收報告，提出監理意見；
（2）根據施工方的竣工報告，提出工程質量檢驗報告；
（3）負責工程初驗，並參加主管單位組織的竣工交接驗收工作，審查工程初驗報告，提出監理意見。
4、工程運行的維護階段
監理單位要留一定的現場監理人員，對工程的修補、完善、收尾等工作進行監理，審查設計單位和施工單位編制的竣工圖紙和相關資料，協助建設單位按國家規定對工程進行竣工驗收和工程移交，編制監理工作報告，向建設單位移交工程檔案，資料等。具體工作主要是協助建立工程管理機構、管理制度和管理措施。對工程運行期間出現的工程質量問題，參與調查研究，確定發生的質量問題的責任。共同研究補救、督促實施。
（三）、監理的「三控制」工作
1、工程質量控制
國家投資土地開發整理項目工程涉及的項目類型主要是土地平整、農田水利、田間道路及其它工程（植樹、生態環境保護）等，在質量控制方面應從事前、事中、事後進行全程式控制制，抓住其控制要點，採取相應的手段加以控制。主要工作內容有：
（1）工序交接檢查。按規程、規范、前後工序不能顛倒，各工序的流程間應有檢查驗收，否則不得進入下一環節或工序。
（2）工程質量事故處理。對各建設環節的質量事故按規定進行處理，不給下一環節留下隱患。
（3）進行質量監督，對不合理的工程下達停工指令。
（4）對單項工程的開工報告進行嚴格管理和審批。
（5）對工程質量、技術進行簽證。各專業質量監理工程師和現場監理員對質量、技術的把關在原始憑證上簽字，凡質量、技術方面有法律效力的簽證由項目總監理工程師簽字。
（6）行使質量否決權。在工程質量單上簽署合格與否的意見，既控制質量，也控制了投資。
（7）建立質量監理日誌。
（8）組織現場質量協調會議，解決施工過程中的質量問題。
（9）定期向業主報告有關工程質量方面的情況。
（10）單項工程完成後，及時進行檢查驗收。
2、工程進度控制
為有效實施工程進度的控制，應完善各項制度和措施。在技術措施方面：建立施工作業計劃體系，增加作業的施工面，採取高效的施工技術和方法，縮短工藝過程間和工序間的技術間歇時間。在經濟措施方面：對因承包方的原因而拖延工期的要進行必要的經濟處罰，對工期提前的給予獎勵。在合同措施方面：按合同要求及時協調有關各方的進度，以確保項目形象進度的要求。編制項目實施總進度計劃，審核施工方提交的施工進度計劃，審核施工方提交的施工方案，監督施工方嚴格按照合同規定的計劃進度組織實施，監理部按月以月報的形式向建設單位報告各項工程實際進度與計劃進度的對比和形象進度情況。具體工作有：
（1）審核施工方提交的土地平整、農田水利、田間道路及其它工程的工程方案。主要審核施工圖及施工方案、施工進度計劃是否相互協調和合理。
（2）制定由相關部門提供設備及主要材料的用量及時間，編制有關材料、設備的采購計劃。
（3）建立反映工程進度的監理記錄。如實記載形象部位及完成的實物工程量。對重點工程做好監理日誌的同時，如實記載影響工程進度的內、外、人為等各種因素及氣候、地貌、土壤等自然因素。
（4）工程進度檢查。審核施工方每旬或每月提交的工程進度報告，審核的要點是計劃進度與實際進度的差異、形象進度、實物工程量與工作量指標完成情況的一致性。
（5）按合同要求，及時進行工程計量驗收。
（6）簽發有關進度、計量方面的簽證。它是支付工程款、延長工期的重要依據。
（7）對工程進度進行動態管理。
（8）為工程進度款的支付簽屬進度、計量方面的認證意見。
（9）組織現場協調。
（10）定期向業主、監理單位報告有關工程進度情況，現場監理工作月報。建立工程進度台帳，核對工程進度，按月向主管單位報告施工計劃執行情況、工程進度及存在的問題。當實際進度與計劃進度出現差異時，在分析原因的基礎上，採取保證總工期不突破的對策措施及相應的技術、組織、經濟等措施。
3、工程投資控制
工程投資的控制包括對預付資金、進度撥款、驗收決算等階段的投資控制，並進行合同管理和信息管理。採取的措施主要有：組織措施方麵包括建立監理組織，完善職責分工及有關制度，落實投資控制的責任；技術措施方面審核施工組織設計和施工方案，合理開支施工措施費，按合理工期組織施工，避免不必要的趕工費；經濟措施方面及時進行計劃費用與實際開支費用的比較分析；合同措施方面按合同條款支付工程款，防止過早、過量的現金支付，防止資金挪用，全面履約，減少對方提出索賠的條件和機會，正確處理索賠等。具體工作有：
（1）檢查、監督施工單位執行合同情況，使其全面履約。嚴格經費簽證，按合同規定及時對已完工工程進行階段驗收，審核施工單位提交的工程結算書。
（2）定期、不定期地進行工程費用超支分析，並提出控制工程費用突破的方案和措施，定期向項目總監、業主報告工程投資動態情況。
（3）審核施工方申報的季度、年度完工報告，核對工程數量，做到不超驗、不驗漏，嚴格按現行規定辦理完工計價簽證。保證完工簽證的各項質量合格、數量准確。簽證上報主管單位後據以撥款。對不符合質量標準的工程，未經返工處理，達標前不予驗收。
（4）做好合同管理及相關約束文件的管理。參加合同制定的談判，掌握第一手資料。做好各類信息的收集、管理。對來自各方面的信息進行分析、判斷，充分掌握和利用可用信息。
三、監理單位備查資料
序 號 名 稱 與 內 容 備 注
1 監理規劃（工程復雜的要有監理實施細則）
2 工程開/復工報審表
3 施工組織設計（方案）報審表
4 工程竣工驗收報審表
5 施工測量放線報驗表
6 材料/構配件/設備報驗表
7 （分項、分部、單位工程）工程報驗審核表
8 （隱蔽、中間驗收）工程報驗審核表
9 （功能檢驗、設備運轉調試）工程報驗審核表
10 工程暫停令
11 工程質量事故處理有關資料
12 監理通知書
13 監理日記
14 監理月報
15 監理總結報告
16 有關影像資料
17 工程質量檢查評估報告
18 有關會議紀要
19
20
（一）、 監理規劃
1. 監理規劃的編制應針對項目的實際情況，明確項目監理機構的工作目標，確定具體的監理工作制度、程序、方法和措施，並應具有可操作性。
2. 監理規劃編制的程序與依據應符合下列規定：
1） 監理規劃應在簽訂委託監理合同及收到設計文件後開始編制，完成後必須經監理單位技術負責人審核批准，並應在召開第一次工地會議前報送項目承擔單位；
2） 監理規劃應由總監理工程師主持、專業監理工程師參加編制；
3） 編制監理規劃應依據：a.建設工程的相關法律、法規及項目審批文件； b.與建設工程項目有關的標准、設計文件、技術資料； c.監理大綱、委託監理合同文件以及與建設工程項目相關的合同文件。
3、監理規劃應包括以下主要內容：
1） 工程項目概況；
2） 監理工作范圍；
3） 監理工作內容；
4） 監理工作目標
5） 監理工作依據；
6） 項目監理機構的組織形式；
7） 項目監理機構的人員配備計劃；
8） 項目監理機構的人員崗位職責；
9） 監理工作程序；
10） 監理工作方法及措施；
11） 監理工作制度；
12） 監理設施。
（二）、監理月報
施工階段的監理月報應包括以下內容：
1 本月工程概況；
2 本月工程形象進度；
3 工程進度：
1）本月實際完成情況與計劃進度比較；
2）對進度完成情況及採取措施效果的分析。
4 工程質量：
1）本月工程質量情況分析；
2）本月採取的工程質量措施及效果。
5 工程計量與工程款支付：
1）工程量審核情況；
2）工程款審批情況及月支付情況；
3）工程款支付情況分析；
4）本月採取的措施及效果。
6 合同其它事項的處理情況：
1）工程變更；
2）工程延期；
3）費用索賠。
7 本月監理工作小結：
1）對本月進度、質量、工程款支付等方面情況的綜合評價；
2）本月監理工作情況；
3）有關本工程的意見和建議；
4）下月監理工作的重點。
監理月報應由總監理工程師組織編制，簽認後報項目承擔單位。
（三）、 監理工作總結
監理工作總結應包括以下內容：
1 工程概況
2 監理組織機構、監理人員和投入的監理設施；
3 監理合同履行情況；
4 監理工作成效；
5 施工過程中出現的問題及其處理情況和建議；
6 工程照片（有必要時）。
施工階段監理工作結束時，監理單位應向建設單位提交監理工作總結
（四）、監理日誌（監理日記）
監理日誌（日記）是監理記錄中最細致的工作，從監理人員進駐工地開始到工程竣工結束（有施工活動）應做好記錄（單獨成冊），內容要詳細、記事要真實（詳見表式 監C3）。
（五）、監理資料
施工階段的監理資料應包括下列內容：
1 監理規劃；
2 監理實施細則；
3分包單位資格報審表；
4 設計交底與圖紙會審會議紀要；
5 施工組織設計（方案）報審表；
6 工程開工/復工報審表及工程暫停令；
7 測量核驗資料；
8 工程進度計劃；
9 工程材料、構配件、設備的質量證明文件；
10 檢查試驗資料；
11 工程變更資料；
12 隱蔽工程驗收資料；
13 工程計量單和工程款支付證書；
14 監理工程師通知單；
15 監理工作聯系單；
16 報驗申請表；
17 會議紀要；
18 來往函件；
19 監理日記；
20 監理月報；
21 質量缺陷與事故的處理文件；
22 分部工程、單位工程等驗收資料；
23 竣工結算審核意見書；
24 工程項目施工階段質量評估報告等專題報告；
25 監理工作總結。
四、監理單位編寫的《工程質量評估報告》（供參考）
1.監理單位簡介：寫明監理單位名稱、專業資質等級、資質證書編號及監理合同編號，監理合同備案編號。
2.工程概況：
1)工程名稱、地址及項目承擔單位、規劃設計單位、施工(含分包)單位名稱，註明工程實際開工時間，預驗收合格時間等。
2）工程特徵及主要工程量：工程性質（土地開發、整理、復墾）、工程的主要工程量，如：建設規模、平整土地（土方量）、農田水利（溝、渠、涵、橋、機井及附屬設施等）、田間道路（田間路、生產路及結構材料）、其它工程（樹種、樹齡、種植過程等）等。
3.工程建設基本情況：
1）執行法規情況：敘述參建各方執行法律法規、執行《工程建設標准強制性條文》和國家工程施工質量驗收規范情況、規劃設計及相關行業標准執行情況。
2）監理情況：說明監理依據。本工程的監理機構設置情況，分別註明參與本工程的注冊監理工程師(總監理工程師、專業監理工程師)、駐工地監理人員的姓名，資格證書及編號、注冊證號。本公司執行《建設工程監理規程》情況，主要監理手段及工作小結。主要寫明項目監理部是否按規定進行了隱蔽驗收；是否按規定對施工試驗進行了有見證取樣與送檢；是否按規定進行了檢驗批、分項工程、分部工程報驗；對哪些主要部位實施了旁站監理；對涉及結構安全和主要使用功能的試驗和檢驗的結果如何。
3）施工單位基本情況和評價：分別說明工程總包（分包、勞務分包）單位資質和在本工程的主要人員資格是否符合規定要求。對總包和分包單位質量管理體系的核查情況，說明項目經理部管理人員是否到位，施工一線專業人員崗位證書是否齊全，是否符合要求。
4） 主要建築材料使用情況：用於工程結構建築材料、設備等產品是否符合相關規定。建築材料、構配件設備是否按規定進行了報驗，是否按規定進行了復試、有見證取樣與送檢，是否有合格證明文件，是否符合國家及相關行業的地方標准。
5）主要施工方法：（農田水利方面）混凝土的製作及澆築方法，砌體結構的砌築方法，模板製作方法，鋼筋接頭方法，採用了哪些新技術、新工藝和特殊工序。
6） 工程隱蔽部位的質量情況：分別說明工程地基基礎和主體結構施工過程質量控制情況，驗收的時間、參加驗收的單位和人員及驗收檢查情況，驗收結論。
7）其它分部工程質量情況：按照《建築工程施工質量驗收統一標准》中分部工程的劃分，分別簡要說明分部工程質量情況(土地平整、農田水利、田間道路及其它工程等)。對未進行驗收的分部工程給予說明並提出處理意見。
8）施工中發生的質量問題，質量、安全事故處理情況：是否發生過質量問題，質量和安全事故。如發生，說明原因和處理結果，寫明什麼時間、什麼部位發生什麼樣的質量問題，質量和安全事故。扼要說明其主要原因及監理所採取的措施，處理結果應有項目承擔單位單位、規劃設計單位或檢測單位認可的結論性意見。如未發生質量問題，質量和安全事故應寫明施工中未發生。
4.對工程質量的綜合評價：
1）工程項目的建設是否符合國家有關的法律、法規，是否符合相關（土地開發整理項目）程序。
2）工程建設是否完成了合同約定的各項內容。
3）工程質量是否符合設計文件及施工合同的要求，工程質量是否合格。
4）工程質量是否符合國家《施工質量驗收規范》及《土地開發整理項目驗收規程》TD/T1013─2000的要求。
5）是否同意工程竣工驗收。
5.單位負責人簽字，項目負責人簽字，法人級單位公章。
6.報告時間:應在單位工程預驗收之後，竣工驗收之前。