農村土地整治

A. 農村土地整治工程的最新動態

中央財政通過中央分成新增費安排37.6億元，專項用於河南省南水北調渠首及沿線、湖北省南水北調漢江沿線、湖南洞庭湖區基本農田建設、雲南「興地睦邊」、寧夏中北部等土地整理重大工程項目建設，同時帶動地方投入29.5億元。上述重大工程的實施，對於完成補充耕地任務，改善當地農業生產條件，促進農民增收將發揮重要作用。2012年，除支持農村土地整治重大工程外，中央財政還將通過中央分成新增費重點支持高標准基本農田建設。

B. 土地整治的內容之一: 農村居民點整治

長期以來，由於我國農村集體土地產權主體不明晰，村鎮建設缺乏科學規劃或規劃沒有得到有效實施，以及對農村宅基地審批管理不夠嚴格等原因，農村居民點土地利用在總體上比較粗放，呈現出農村居民點用地總量偏大，村莊用地規模偏小，村莊用地布局分散、集約化程度低，建新不拆舊、一戶多居的特徵。村莊建設用地盲目發展和無序建設佔用大量農地，成為農用地面積減少的一個重要原因。因此，對農村居民點用地整治，合並空心村，建設中心村，加大農村宅基地建設密度，提高建築容積率，復墾非農建設用地，增加有效耕地面積，是保護農地資源的一個重要途徑。農村居民點用地整治潛力即是土地整治對農地保護貢獻的表徵，整治潛力越大說明對農地保護的力度越大。

農村居民點用地整治是社會經濟發展的必然產物，是土地整治的一個重要組成部分。我國的農村居民點用地整治主要是指按照土地利用總體規劃、鄉鎮總體規劃和新的用地標準的要求，對中心村、空心村、自然村的居民宅基地進行重新規劃、整理合並和建設。通過遷村並點、農戶搬遷和社區建設減少農村建設用地規模，增加農用地規模，以提高農村土地的集約利用程度，實現城鄉建設用地增減掛鉤目標，同時，改善農村社區生活設施和生態環境，統籌城鄉發展。

在我國現階段的社會經濟發展背景下，農村居民點用地整治的根本目的是將粗放利用的建設用地(如空心村)復墾為農用地，增加有效耕地面積，實現耕地總量動態占補平衡的戰略目標，保護農地資源。

(一)農村居民點用地整治的模式

我國地域類型復雜，社會經濟條件差別很大，農村居民點用地整治應根據不同的區域特點採用不同的運作模式，才能取得預期的效果。

1.農村城鎮化型用地整治模式

在經濟水平較高的城郊結合部和集鎮，有較強的農村城鎮化趨勢。應將農村居民點用地整理規劃納入城鎮規劃體系，積極提倡建公寓式樓房，集約化生產設施，規模化經營農業，一般要求統建聯建，由此可以降低人均用地標准，提高土地利用率，節約農用地建設佔用面積。例如浙江省海寧市馬橋鎮建中村按這一模式使人均農居點用地從125m²降到97m²。

2.自然村縮並型用地整治模式

自然村大多為歷史上農民為方便生產而散居後逐步形成的，一般規模較小，極不利於行政管理和農民生活質量的改善。對於那些規模過小的自然村，應根據經濟發展狀況，向中心村縮並，同時對小村舊址進行復墾還耕。例如安徽六安地區霍邱縣洪集鎮的尚善村，土地整治前，全村2000人分散居住在128個自然村，老宅基地佔地80多公頃。經過土地整理，全部居民點規劃到9個居民區，宅基地由過去的80多公頃減到5.33hm²，同時將老宅基地還耕，新增耕地74.67hm²。

3.中心村內調型用地整治模式

中心村的規模一般為幾十戶到數百戶，其用地范圍較大，既不適宜合並，也不適合搬遷，必須按照合理布局、節約用地的原則，對老宅基地進行統一調整，優化布局，充分利用閑置地和廢棄地，不斷提高土地利用的集約化水平。例如湖北襄陽縣黃渠河鎮按照這一模式改造老村莊10個，連同部分移村騰地，共凈增耕地66.8hm²。

4.異地遷移型用地整治模式

分布於偏遠山區的一些村落，因交通不便，自然條件差，就地改造難度大，應異地遷移到區位條件較好的中心村，並對舊宅基地進行復墾還耕。例如浙江省泰順縣，原屬國家級貧困縣，對於分布在偏遠山區的一些貧困村，逐步採取異地遷移扶貧模式，取得了良好的效果。

(二)農村居民點用地整治的農地保護潛力測算

農村居民點用地整治的農地保護潛力主要是指通過對現有農村居民點改造、遷村並點等，可增加有效農用地面積的潛力。目前來說，我國農村居民點用地整治主要是為了增加耕地，因此，農村居民點用地整治的農地保護潛力實則為耕地保護潛力。

根據不同的方法，依據不同的標准，可以測算出我國農村居民點用地整治的農地保護潛力，也即土地整治可以保護的農用地面積。一般來說，主要有以下測算方法(吳小紅，2006)。

1.以人均農村居民點用地標准測算農地保護潛力

根據現狀居民點用地與國家規定的人均建設用地標准所形成的理論用地面積的差值來計算農地保護潛力。按潛力的表現形式，可分為現狀潛力和規劃潛力。現狀潛力是指按現狀人口、現狀用地標准計算的潛力，反映的是現狀人口條件下居民點整理的農地保護潛力空間;規劃潛力指按規劃人口、規劃用地標准計算的潛力，反映的是規劃人口條件下居民點整理的農地保護的潛力空間。即一是以人均用地標准和該地區現狀農村人口數來計算，二是考慮規劃期內用地標准和農村人口變動這兩個因素對整理潛力的影響，以規劃目標年人均用地標准和農村人口數來算。

計算公式為:

農地保護層次論

式中:S———農村居民點用地整理的農地保護潛力;

S_xz———現狀居民點用地面積;

B₀———整理後人均用地標准;

Q₀———現有農村人口數;

B_t———規劃目標年人均用地標准;

Q_t———規劃目標年人口數。

根據式(10-1)，如果按照國家規定的人均農村居民點用地最高限指標150m²計，則全國可整理出農居點用地377萬hm²，即可增加農用地377萬hm²(現狀居民點用地按照1996年1756萬hm²，農村人口按照92559萬計算，下同)。若能將其中的1/3復墾作耕地，則可增加耕地面積約126萬hm²(摺合1890萬畝)。

若農民能進一步提高珍惜土地的自覺性，充分利用宅前屋後的每寸土地，據調查人均100m²用地已完全能滿足農民生產和生活用地的需求，由此全國可整理出農居點用地約839萬hm²，即可增加農用地839萬hm²，以1/3復墾為耕地計，可新增耕地280萬hm²(摺合4200萬畝)。

2.以戶均農村居民點建設用地標准測算農地保護潛力

根據現狀居民點戶均用地與國家規定的戶均建設用地標准所形成的理論用地面積的差值來計算農地保護潛力，亦可採取上述兩種思路:用戶均用地標准、該地區現狀農戶數以及規劃目標年戶均用地標准、規劃農戶數來計算。

計算公式為:

農地保護層次論

式中:S———農村居民點用地整理的農地保護潛力;

S_xz———現狀居民點用地面積;

B₀———整理後戶均用地標准;

Q₀———現有農戶總數;

B_t———規劃目標年戶均用地標准;

Q_t———規劃目標年農戶總數。

3.閑置宅基地抽樣調查法

選取能代表評價區域內農村居民點閑置情況的典型鄉鎮作為樣點，調查農村居民點內部閑置土地面積，算出土地閑置率，以此測算農村居民點整理的農地保護潛力。

計算公式為:

農地保護層次論

式中:S———農村居民點用地整理的農地保護潛力;

S_xz———現狀居民點用地面積;

a———土地閑置率。

4.以城市用地標准測算農村居民點用地整理的農地保護潛力

針對城市近郊區的農村居民點統建聯建，提倡公寓式樓房建設的整理潛力計算，不能再按照農村宅基地標准測算人均用地，因其用地布局和結構已經趨於城市用地標准，應根據城市人均建設用地標准進行計算。同時，這些村落的人口不能只計算行政村人口，要充分考慮其對城市住宅的分流功能，充分考慮外來常住人口的用地需求。

計算公式為:

農地保護層次論

式中:S———農村居民點用地整理的農地保護潛力;

S_xz———現狀居民點用地面積;

B———城市人均用地標准;

Q———村內常住人口數。

公寓式樓房按每套162m²，底層架空作農具設施存放，佔地3.6(開間)×6(間數)×50(進深15m+日照間距)m²，可建七層12套至少供36人居住，則人均居住用地45m²，公共設施、公益事業用地按每人5m²計，公寓式樓房可按每人50m²進行潛力分析。

農村統建聯建最能被農戶接受的是三層磚混，佔地144m²，按每戶3人計，則人均居住用地48m²，公共設施、公益事業按每人5m²計，統建聯建可按每人53m²計算潛力。

C. 農村土地整治怎樣做

主要分兩步:一步是土地開發整理復墾
另一步是農村建設用地整治(包括農村居民點和集體建設用地)
具體怎麼做要根據當地實際情況有重點的進行整治

D. 農村土地整理項目國家補償金是多少

徵用土地補償政策
第二十四條 徵用土地的土地補償費標准：

(一)徵用菜地、水田，按該耕地被徵用前3年平均年產值(下同)的6倍補償;經濟作物地、園地、魚塘、藕塘、葦塘按5倍補償;雷響田、旱地、經濟林地按4倍補償;輪歇地、竹林地、牧場、草場按3倍補償。

(二)徵用耕種3至5年的開墾荒地，按旱地補償標准補償;徵用耕種3年以下的開墾荒地，按上年產值的3倍補償，並賠償開發投資。

(三)徵用集體打穀場、曬場等生產用地，按原土地類別的補償標准和建場的工本費補償。

(四)國家建設劃撥國有農、林、牧、漁場土地的補償標准，按本條的規定辦理。徵用無收益的土地，不予補償。

第二十五條 徵用土地的安置補助費標准：

(一)被征地單位人均耕地(包括自留地，下同)在1畝或者人均菜地在5分以上的，每個需要安置的農業人口的安置補助費為被征耕地、菜地每畝年產值的2倍。被征地單位人均耕地不足1畝或者人均菜地不足5分的，每個需要安置的農業人口的安置補助費為被征耕地、菜地每畝年產值的3倍。每畝耕地、菜地的安置補助費，最高不得超過其年產值的10倍。

(二)徵用園地、魚塘、藕塘的安置補助費，為該地、塘每畝年產值的5倍。

(三)國家劃撥國有農、林、牧、漁場土地的安置補助費，為該地每畝年產值的3倍。

徵用集體的宅基地、林地、新開墾的耕地以及劃撥國有土地的，不予支付安置補助費。需要安置的農業人口數(不包括開始協商征地方案後遷入的戶口)，按照被徵用耕地數除以征地前人均耕地數計算。

第二十六條 依照本辦法第二十四條、第二十五條的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能保持群眾原有生活水平或者土地已被征完以及征地後人均耕地不足1分的，經省人民政府批准，可以適當增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過被徵用土地年產值的20倍。

第二十七條 徵用土地上有附著物的按下列標准支付補償費：

(一)被徵用土地上有青苗的，一般不得鏟除，確需鏟除時，均按當季一茬實際產值補償。

(二)被徵用土地上的房屋，需要拆遷的，採取產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式進行補償。產權調換的面積按照所拆房屋的建築面積計算。作價補償的金額按照所拆房屋建築面積的重置價格結合成新計算。

(三)被徵用土地上的墳墓拆遷、零星樹木(包括果樹)、特種經濟作物的補償標准，由州(市)人民政府規定。

(四)土地管理部門發出征地通知後建造的地上附著物和地下設施，不予補償。

第二十八條 徵用城市近郊區菜地的，應當交納新菜地開發基金，由自治州、省轄市、縣(市)人民政府統一管理，專款專用。昆明市西山區、官渡區每畝交納20000元;昆明市其餘各縣及東川市、縣級市和州人民政府、地區行政公署所在地的縣(市)每畝交納15000元;其

他縣每畝交納10000元。省人民政府根據物價變動情況，可以對新菜地開發基金的交納數額進行調整。佔用耕地，從事非農業建設的，按國家規定繳納耕地佔用稅。

第二十九條 經批准徵用集體耕地的，按規定調減農業稅。徵用土地時，未收獲當年作物的，當年調減;已收獲的下年調減。

第三十條 因國家建設徵用土地造成多餘勞動力的安置，按《土地管理法》第三十一條的規定辦理。需要由農業人口轉為非農業人口的，由省人民政府制定具體辦法。

第三十一條 國家建設徵用土地的各項補償費和安置補助費，除被征土地上屬於個人的附著物和青苗補償費付給本人外，其餘費用歸被征地單位集體所有，專戶存入銀行，用於被征地單位發展生產和安排多餘勞動力就業以及不能就業人員的生活補助，任何單位和個人不得佔用或者挪用。望採納

E. 土地整治如何規避風險

土地方面的風險，主要來自法律和政策原因而導致的合同風險。所以，首先要警惕以下5類無效的土地流轉合同。
1、未經發包方（村委會）同意轉讓土地承包經營權而簽訂的合同
根據《農村土地承包法》第十八條規定「承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權變更、注銷或重發手續。
"最高人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第十三條規定「承包方未經發包方同意，採取轉讓方式流轉其土地承包經營權的，轉讓合同無效。但發包方無法定理由不同意或者拖延表態的除外。」根據法律規定，以轉讓方式流轉土地的必須經發包方村委會同意才能有效，否則轉讓合同無效。
2、未經權利人同意或追認，無處分權人私自流轉他人承包土地的流轉合同
根據《合同法》第五十一條規定「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」
在農村存在很多無處分權人流轉他人土地的情形，比如父親把外出打工兒子的地包給他人了，兒子把父親讓他耕種的地包給他人了，代管人把別人讓他代管土地轉讓給他人或過戶到自已名下等情形。這些情況都屬於無處分權人未經授權私自處分他人財產的行為，如果權利人不予追認，無處分權人簽訂的土地流轉合同應認定為無效合同。
3、承包方以土地承包經營權進行抵押或者以地抵債的合同
根據最高人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第十五條規定「承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。對因此造成的損失，當事人有過錯的，應當承擔相應的民事責任。
因此在農村，有的農民朋友為了借款把土地抵押出去簽訂一個抵押借款合同，還有一些農民朋友借款到期償還不上了就簽訂一個「以地抵債」合同用土地償還借款，按照法律規定這類合同都是無效合同。
4、超過承包期限流轉土地超過部分
根據《農村土地承包法》第二十條規定「耕地的承包期為三十年。」 第三十三條第(三)項規定「流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限。」 我國農村第二輪土地承包發生在1998年，第二輪承包期限到2027年12月31日結束。因此土地流轉不能超過剩餘期限，也就是不能超過2027年年底，如果流轉期限超過這個期限，那麼超過部分無效。
5、已簽過流轉合同的合同：
進行土地流轉的一方（農戶或者村集體），之前已簽合同，即他們的土地使用權已經轉移，再簽訂轉流協議的話，合同無效。
6、法律規定的，限制民事行為能力或無民事行為能力的人簽訂的合同，是無效合同。
其次，是村委會對土地承包合同疏於管理而導致的土地糾紛,原因在於:
一是村委會將屬於本村的流動地對外發包給村集體以外的個人或組織，當土地期限已經到了的時候，農民要求收回土地，但是村委會卻找借口不予收回，實際內幕就是村委會人與承包商私下對土地承包期限進行了更改；
二是村裡承包給本村村民的土地承包合同期限較長，隨著村委會換屆，新一屆村委會班子以各種理由要求解除現有承包合同，重新發包，借口以前簽訂的合同存在著不同程度的法律問題；
三是某些村委會將農民的土地流轉給他人從事非農業後未恢復土地原狀，農民要求恢復原狀繼續耕種土地或要求增加補償費，由此引發的糾紛。

F. 農村土地整理對老百姓究竟有啥好處

首先,農村居民點整理要充分尊重土地所有者的權益,不得侵犯農民的產權。其次,應該加強宣傳力度,使廣大農民認識到居民點整理的重大意義,並保證整理項目的透明和公開,隨時接受農民的監督。第三,在整理過程中,要給予農民實惠,注重改善居民生產、生活條件,並保證農民生活質量不降低,對於整理過程中對農民造成的損失要給予公平的補償。
政府在安置農民時應以統一安置到建造好的居民小區為主,這樣大規模的安置,一方面能保證農民有房住;另一方面也有助於政府和農民節省房屋建造的開支。在具體實施過程中,首先應徵求農民的意見,擴大宣傳力度,爭取大部分農民的認可,並保證農民住房條件不降低。對於確想自己建房的農戶可以發放補償款,讓其自建房屋。同時,政府只發放房屋的內部必要的裝潢費用以及在國家規定范圍內住房面積減少所帶來的補償費用等。
對於責任田的再分配,地方應該考慮農民田地位置變化做帶來的交通成本,並給以必要的補償。對於由政府統一經營農業園區的,我們認為政府應該按照租賃農民土地或農民以土地入股等方式,讓農民獲得穩定的補償,這樣既可以獲得因農產品價格上漲給農民帶來的收入,也可以避免因通貨膨脹給農民帶來的損失,從而充分保障農民的權益,提高農民生活水平。

G. 農村土地整理對老百姓究竟有什麼好處

對農民好處：
1、增加了土地平整度，利於耕種作物；
2、防止水土流失，保護了土地資源、護住了土地營養；
3、憑證的土地，如梯田，可以擴大耕種面積。
對政府的好處；
1、政府民生工程的體現（所以政府一般選擇路邊的天地修整，偏遠地區不會管的）
2、增加政府的公信力；
3、區域形象展示。

H. 國家對土地整治有什麼標准和要求

日前，國務院公布《關於嚴格規范城鄉建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發〔2010〕47號）。《通知》要求，要嚴肅查處增減掛鉤試點和農村土地整治工作中的違法違規行為，對不符合政策規定的一律叫停，進行整頓、規范和限期整改；對未經批准擅自開展增減掛鉤試點、超出試點范圍開展增減掛鉤和建設用地置換或擅自擴大掛鉤周轉指標規模的，要嚴肅追究有關地方政府負責人及相關人員的責任，並相應扣減土地利用年度計劃指標。

《通知》指出，近年來，各地開展農村土地整治，有效促進了耕地保護；同時，一些地方在農村土地整治過程中，開展城鄉建設用地增加掛鉤試點，對統籌城鄉發展發揮了積極作用，但也出現了少數地方片面追求增加城鎮建設用地指標、擅自開展增減掛鉤試點和擴大試點范圍、突破周轉指標、違背農民意願強拆強建等一系列亟需規范的問題，侵害了農民權益，影響了土地管理秩序，必須採取有力措施，堅決予以糾正。

《通知》強調，要以促進農業現代化和城鄉統籌發展為導向，以增加高產穩產基本農田和改善農村生產生活條件為目標，以切實維擴農民權益為出發點和落腳點，始終把維護農民權益放在首位，充分尊重農民意願，切實做到農民自願、農民參與、農民滿意。

要嚴格規范增減掛鉤試點，堅決扭轉片面追求增加城鎮建設用地指標的傾向，堅決制止以各種名義擅自開展土地置換等行為，嚴禁突破掛鉤周轉指標，嚴禁盲目大拆大建和強迫農民住高樓，嚴禁侵害農民權益。

要切實做好農村土地整治工作，大力推進以高產穩產基本農田建設為重點的農田整治，規范推進農村土地整治示範建設，積極組織實施農村土地整治重大工程促進國家糧食核心產區和戰略後備產區建設，為確保國家糧食安全提供基礎性保障。未批准開展增減掛鉤試點的地區，不得將農村土地整治節約的建設用地指標調劑給城鎮使用。嚴禁以整治為名，擅自突破土地利用總體規劃和年度計劃，擴大城鎮建設用地規模。嚴禁在農村土地整治中，違法調整、收回和強迫流轉農民承包地。

《通知》還對做好這項工作的保障措施予以規定。一是地方各級人民政府加強組織領導，形成地方政府主導、國土資源部門搭建平台、相關部門各司其職協調聯動的工作機制；國土資源部會同相關部門根據職能分工，加強全程指導和有效監管。二是強化資金整合和使用管理。三是做好農村集體土地權屬管理。四是嚴格監督管理。要加強增減掛鉤試點和農村土地整治項目管理信息化建設，實行全程監管；要完善項目在線備案制度，對項目的批准和實施情況，實行網路直報備案，及時向社會公示；要做好項目的可行性論證和立項工作。充分發揮國家土地督察和土地執法監察的作用，完善發現問題和查處機制，強化監督檢查，及時糾正發現的問題。五是嚴肅查處違法違規行為。地方各級人民政府要對增減掛鉤試點和農村土地整治開展情況進行一次全面自查、清理，國土資源部會同有關部門組織全面檢查。

I. 怎樣開展農村土地整治

一般意義上的農村土地整治是由鄉鎮級政府組織，按照國土、財政部門的相關程序來實施的。農村土地整治簡單來說，可以由鄉鎮級政府向國土和財政部門申請立項來開展，這個立項可以分為縣、市、省和國家四級，如獲得立項一般同級財政應配套相應項目資金。具體實施農村土地整治項目，則需要走規劃設計、預算編制、工程實施、工程竣工驗收這個程序。大致就這些，希望對樓主有幫助。

J. 什麼叫農村土地綜合整治

是指在一定的區域內，按照土地利用總體規劃確定的目標和用途，以土地整理、復墾、開發和城鄉建
設用地增減掛鉤為平台，推動田、水、路、林、村綜合整治，改善農村生產、生活條件和生態環境，促進
農業規模經營、農民集中居住、產業聚集發展，推進城鄉一體化進程的一項系統工程。