整治存量商改住

『壹』 商住房整頓，對存量商住房是利好還是利空

利好。
整頓商住房，會造成市場供應趨緊，利好房市。

『貳』 存量住房什麼意思

存量房一般來說就是「庫存待售」的房產，指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋，暫時不太可能拿出去交易的房子，一般是未居住過的二手房。屬房屋二級市場。二手存量住房顧名思義就是二手的暫時不能拿出去交易的房子。
存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋(未居住過的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。
存量房是相對於增量房而言的，存量房一般是二手房，與一般商品房轉讓基本相同。存量房市場也叫做一級半市場，
存量房征稅也是近期來開始提出和實行的。不同地方對於存量房征稅的規定和執行進度不同。存量房征稅主要是徵收存量房的房產稅。

『叄』 國務院發文《商用房可以改居住用房》，落地一年，有何變化

去年6月份《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下簡稱《意見》）對外發布，針對如何支持住房租賃消費和增加租賃住房用地供應，提出了一些原則性的方案。其中，「允許將商業用房等按規定改建為租賃住房」較為引人關注。
【重點1】 允許商業用房 改建為租賃住房 允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標准執行。同時，還允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造後出租，只是改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。 解讀 最大的亮點在於允許商業用房改建為租賃住房，這是一個很大的創新。既是去庫存的需要，同時也是讓相關投資商和房企盤活存量資產的一個重要渠道。後續部分商業用房的土地轉性等將面臨一個較好的政策空間。但是，牽涉到一系列配套政策的出台。
【重點2】 推進公租房貨幣化。新政 轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼並舉。具體來看，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標准。

『肆』 買房時，申請商改住須滿足哪些要求

商改住後房產證性質不改變
《意見》進一步明確了「商改住」的實施條件和工作流程。《意見》明確,其適用於已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。
《意見》提出要「整體確權,性質不變」:改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記(只辦理一個權屬證)、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變。換言之,「商改住」後,房產證性質不改變。
此外,還要統一監管,強化統籌。改建租賃住房的運營、管理應遵照廣州市對新增租賃住房有關管理工作的規定。市住建部門依託平台建立項目庫統一監管。
按建面6%集中配套公服設施房
要申請「商改住」,須具備哪些條件?《意見》列出了七項要求。
首先要權屬清晰:申請項目應為已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的合法建築。房屋不存在查封登記等限制轉移登記的情形。存在抵押登記等他項權益的,還應取得他項權益人對改造和轉化的書面同意意見。
其次是保障結構、消防安全。申請項目房屋結構應安全牢固。項目建設單位及設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構,應確保房屋結構安全。申請項目設計和施工的技術標准應不低於宿舍建築設計規劃的標准與要求,日常消防管理應符合本市相關要求。
此外,還在環保衛生、物業規范方面提出要求。改建後的租賃住房應當具備良好的衛生、通風和採光等居住條件,符合環保、衛生部門的專業要求;應當具備良好物業管理能力,符合物業管理的相關規定。
《意見》還提出要完善配套,即申請項目應按照改造建築面積6%集中設置配套的公共服務設施用房,位置宜在首層。同時要求,申請項目其他設計、建設和管理要求、最小居住面積應符合國家相關規范。
《意見》明確,將改造後的租賃住房分割銷售轉讓和抵押的,或者弄虛作假將改造項目用於非租賃住房的,須限期改正,並依法承擔相應的法律責任。

『伍』 武漢新規：允許商業、辦公等存量房改造為租賃住房

近期，武漢擬出台新規，允許商業和辦公用房等存量用房改造為租賃住房，以進一步增加房源供給，加快發展武漢住房租賃市場。
武漢起草的《關於允許商業和辦公用房等存量用房改造為租賃住房的指導意見》在11月27日至12月6日期間，向社會公開徵求意見。
當中提到，江岸、江漢等中心城區，以及東西湖區金銀湖、黃陂區盤龍城、江夏區紙坊等劃定區域內，已建成閑置低效的商業、辦公、廠房等非住宅存量房屋，可以改造為租賃住房。而城市重點功能區、重要景觀節點和主幹道沿線的商業和辦公用房，不得改造為租賃住房。
原則上，用於改造的商業、辦公、廠房等房源，要進行整體確權，房屋性質不能改變，並將納入全市住房租賃平台進行統一監管。
在改造過程中，要符合房屋結構、消防、環保、技術標准等安全要求，並且應按照改造建築面積6%的規模，集中設置配套的公共服務設施用房，位置宜在首層等內容。
據了解，2016年5月，《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》出台後，其他城市隨後出台相應規定，其中在2017年深圳推出《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，當中規定商業用房可按規定改建為租賃住房。

『陸』 中國未來人民住房的發展方向。

為進一步加強房地產市場引導和調控，調整住房結構，控制住房價格過快上漲，促進房地產業健康發展，國務院近期頒發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號，簡稱《通知》）。《通知》出台以後，社會各界反響強烈，全國已有很多城市按照《通知》精神，陸續出台了地方實施細則。在認真學習和落實《通知》有關措施的同時，房地產業界也在認真地思考《通知》所蘊含的深刻意義，進一步反思我國的住房制度建設，進一步探索適合國情的住房發展模式和發展方向。本人認為，這將對我國今後住房制度的進一步完善，對房地產市場持續健康發展，具有深遠的意義。

一、我國住房發展方向的背景分析

1998年國務院發出了《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），這是近年來我國住房體制改革和住房發展的綱領性文件。文件提出的我國住房制度改革的指導思想是：「穩步推進住房商品化、社會化；逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮日益增長的住房需求」。文件提出的深化住房制度改革的目標是：「停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場」。

國發〔1998〕23號文出台幾年後的實踐證明，該文件對我國住房建設和房地產市場發展起到了非常重要的作用。目前，國內各城市已全面停止了住房實物分配，逐步實行了住房貨幣化的目標；住房金融業也得到了長足的發展，住房交易市場不斷規范，基本上建立適應社會主義市場經濟體制的城鎮住房新制度；房地產業也因此得到了高速發展，已經成為了我國經濟發展的支柱性產業。

但是，應該看到，我國是一個人口眾多、人均資源緊張的發展中國家，在人均經濟規模和人均收入水平等方面與發達國家存在著相當大的差距。因此，住房的發展也應該與我國國情相符合，不斷探索和完善適合社會主義市場經濟發展並符合現時社會發展狀況的住房制度，而不應盲目求快、超前發展，否則極有可能產生住房畸形發展，並對國民經濟發展和社會穩定帶來負面影響。

從房地產業與房地產市場的發展看，改革開放以來我國房地產業取得了長足的進步並已成為我國經濟發展的支柱產業；房地產市場的發展，使得城市居民的人均住房水平得到了巨大的提升，並直接提升了人民群眾的生活質量，使人民生活水平由溫飽型進入到全面小康水平。然而，在目前人均收入水平較低，人均GDP尚與發達國家有10倍以上差距的情況下，完全建立以市場商品房為主體的住房供應體系，並不適合現時國情，不能滿足各個收入層次居民的住房需求，且容易帶來房價高漲、普通老百姓住不起房等現實問題。

因此，國發〔1998〕23號文中指出的「建立和完善經濟適用房為主體的多層次城鎮住房供應體系」，是針對我國城鎮廣大中低收入群體的實際住房能力而制定的符合國情的基本住房政策，對我國今後相當長一段時間的住房發展，依然具有重要的意義和指導作用。穩步推進住房商品化，建立既符合國情又適應市場經濟發展的合理住房體制，是我國今後住房發展的基本指導思想和原則。

二、住房建設與發展中存在的問題

在國發〔1998〕23號文中，國務院提出：「對不同收入家庭實行不同住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房」。同時，「調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房」，按照「保本微利」原則，確定經濟適用住房的7項費用構成和3％以下的利潤控制原則，以促使「經濟適用房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購房」。

從國發〔1998〕23號文出台後近8年的住房發展實際看，23號文出提出的以經濟適用房為主體的住房供應體系未能完全形成；與商品房市場的快速發展相比，大多數城市的經濟適用房發展較為緩慢，經濟適用房在住房整體供應總量中的比例遠遠未達到「主體」應有的規模，並與建立和完善以經濟適用房為主的住房供應體系目標相去甚遠。究其原因，在於此項政策的實施未能與近年來我國市場經濟的快速發展有效結合，一定程度脫離了「效率與公平相結合」的住房發展基本目標。特別是經濟適用住房所採取的土地劃撥、3％以下利潤控制的方式，雖然有利於降低開發成本，便於中低收入者購房，但是卻使得經濟適用房的發展脫離了社會主義初級階段市場經濟發展的實際，脫離了「人口多、底子薄」的基本現實，未能充分發揮各種經濟資源（包括房地產開發）在現階段住房建設與發展中的積極作用，從而導致商品房發展迅速、經濟適用房發展緩慢的局面，使23號文「對不同收入家庭實行不同住房供應政策」的目標未能完全實現。

在經濟適用房等政策性保障住房發展緩慢的同時，商品房的高速發展，形成了目前國內多數城市建立了以商品房為主體的住房供應體系，住房供應問題基本上依靠市場解決。這樣，各地住房實際發展從另一方面脫離了「效率與公平相結合」原則，並使得23號文「穩步推進住房商品化」、「逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的住房新制度」的基本原則未能落到實處。特別是在近兩年商品房價格快速上漲時，各地未能通過住房政策的「區別對待」功能，來發揮經濟適用房等低價、具有保障性質的住房在抑制房價快速上漲和保證中低收入群體住房的積極作用；同時，也使得房地產市場發展政策屢屢在「促進發展」與「嚴格控制」之間搖擺，未能發揮保證市場「穩定」和「持續」發展的作用。

綜上所述，國發〔1998〕23號文中提出的「對不同收入家庭實行不同住房供應政策」，是符合我國國情的一項重要住房發展原則，它在今後相當長的時期內，都將對我國住房發展具有重要指導意義。但是，23號文中提出的「建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系」的具體目標，應當結合近年來住房發展的實踐進行調整，特別是不能忽視在社會主義市場經濟發展的初級階段，住房發展的經濟屬性及其市場動力；並應當有效的將解決城鎮不同收入家庭的住房政策與住房市場發展有機結合，兼顧效率與公平，在現時社會經濟發展的基礎上，制定滿足不同收入家庭住房需求並切合實際的新的住房政策。

三、關於未來住房發展方向的探討

通過前述分析，本人認為今後我國住房發展的方向應是：進一步加強城鎮住房制度改革，不斷完善城鎮住房供應體系；建立以中低價位、中小套型商品房為主體，以城鎮經濟適用住房、廉租住房為輔助的新建住房供應模式；促進二手住房市場、房屋租賃市場的發展，充分發揮城市存量住房解決居民住房問題的積極作用，建立多層次的城市住房供應結構；不斷滿足城鎮不同收入水平居民家庭的住房需求。

（一）關於中低價位、中小套型商品房的主體地位問題

考慮到我國「人口多、底子薄、資源緊張」的實際情況，住房問題既不能脫離經濟發展現實而單純依靠公共資源的無償投入，更不能把住房問題完全交由市場解決；今後的住房發展，應當充分發揮我國社會主義市場經濟快速發展的優勢，結合不同收入家庭住房需要的現實，主要通過有條件的市場方式解決城鎮居民住房問題。近期國務院37號文中提出的「重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品房」，正是通過 「限價」、「限戶型」的方式有條件解決城鎮中低收入家庭住房問題的重要措施。該措施在分擔了住房的部分政策性保障功能的同時，可以充分調動各類經濟資源，發揮房地產開發的積極作用，滿足中低收入階層的住房需求。而其所佔商品房比達到70%以上，也正是體現了國發〔1998〕23號文「建立和完善經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」的基本精髓。

（二）關於住房保障問題

在國發〔1998〕23號文中，指出「最低收入家庭租賃政府或單位提供的廉租住房」、「中低收入家庭購買經濟適用住房」的住房保障原則。考慮到前述中低價位、中小套型商品房在解決中低收入家庭中已有的作用，現時住房保障問題主要應當立足於解決城鎮低收入家庭的住房困難。為此，最近國務院37號文中，明確提出「加快城鎮廉租住房制度建設」、「規范發展經濟適用住房」等措施。同時，從與國內城市住房實際相近的香港等地對低收入家庭的住房保障經驗看，重點發展面向廣大低收入群體的政府公共租賃住房（類似於廉租住房），適量發展「居屋」（即可購買公房，類似於現時的經濟適用住房），是政府加強住房保障、解決低收入家庭住房問題的有效手段。目前，深圳市政府已在有關文件中明確提出了住房保障「以租為主」並「將全市土地出讓凈收益的10%用於公共租賃住房（含廉租住房）建設」的具體措施。建議可在內地有條件城市推廣此做法，保證城市低收入人群的基本的住房需要，並充分發揮政策性住房在平抑房價、穩定市場中的積極作用。

（三）關於存量住房的發展

隨著我國住房制度改革的深化及房地產市場的快速發展，目前國內諸多城市的住房存量已達到相當規模，部分大城市每年存量住房買賣已經接近或超過新房交易；同時，房屋租賃市場快速發展，而租賃市場不存在一次性支出，住房成本較低，有利於解決對低收入群體住房問題。為此，新出台的國務院37號文提出了：「積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件」，以多渠道增加住房供應，解決中低收入者住房問題。

因此，在我們進一步深化住房制度改革、完善住房供應體系的過程中，應當充分重視城市存量住宅的作用，將其作為城鎮住房供應體系的一個重要環節，通過加強城鎮存量住宅的綜合整治與環境改善，進一步加強城鎮低價住房的供應，並建立包括新建普通商品住房、經濟適用房、政府公共租賃住房（含廉租住房），以及各類城鎮存量住房在內的多層次城鎮住房供應體系。

『柒』 存量房,房改房是指什麼樣的房子

是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。 存量房是相對於增量房而言的，增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是二手房。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效後的30日內，向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記。

「存量房」即為「庫存待售」的房產。

實際上存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對於存量房的理解和我們所經營運作的范圍來說，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

『捌』 南京出台商辦新政：擅自「商改住」，將無償收回土地使用權

絕版挑高、一層變兩層、「雙鑰匙」房型、一套變兩套……對於市場上存在的「商改住」亂象，2月5日，南京市規劃和自然資源局、住房保障和房產局等四部門發布《關於進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》（以下簡稱《意見》），重點監管商辦類項目拆改銷售等違規行為，並圍繞項目開發全過程進行了各類政策的制定。
《意見》規定，針對商辦項目應嚴格依據經批準的控制性詳細規劃出具規劃條件，土地出讓合同中應增加禁止條款「受讓人擅自改變土地性質、規劃用途，將商辦項目改為『類住宅』的，出讓人有權解除合同，並無償收回土地使用權」。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市規劃局等多部門就聯合發布文件，嚴禁「商辦改住宅」，同時要求開發商在銷售時要明示房屋的規劃用途，但仍有不少開發商在去庫存和回籠資金壓力之下，擦邊球屢禁不止。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，「政策對於房企拿地和項目開發具有很強的約束性，同時靈活度比較高，充分考慮了房企、企業用戶和個人用戶的相關需求，也是比較務實的政策。」

開發商自持比例至少50%

《意見》指出，各類違規的商辦項目用地來源廣泛，包括商業用地、商務用地、商辦混合用地、工業用地、生產研發用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商業及辦公建築。
但此次在商辦項目的業態配比方面，首度提出「功能混合性」的概念，要求規劃資源部門應對商辦項目總量進行評估，根據區域位置和存量情況，科學規劃商辦用地規模，提高商辦用地的功能混合性，適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比，鼓勵自持經營，確保規劃供給與市場需求有機結合。
其中，地上建築總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建築自持比例不小於50%，可配建不大於地上商辦建築面積30%的酒店式公寓（可分割銷售）；5000平方米以下的，地上商辦建築自持比例不小於50%；政府設立的各類園區內的商辦項目，自持比例可在出讓合同中另行設定。
「這一規定客觀上使商辦用地的業態配比更為靈活，能夠督促開發商積極做好物業經營。對於不同體量的商辦用地，政策給予了更為靈活的指導。」嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：「其中地上建築面積5000平方米以上的商辦項目，允許出售不超過20%的物業給中小企業、30%允許以酒店式公寓分割出售，這樣也是為了防範此類商務集中區『空心化』的風險。」
對於商辦項目可分割銷售部分，《意見》進行了全方位規定，嚴防投機行為。對於可分割銷售的最小單元，建築面積不得小於300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建築面積不得小於45平方米；除停車位外的地下空間、規劃用途記載為菜場、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂設施等不得分割銷售。
「以往確實出現很多違規拆改，以小戶型的方式進行轉讓的做法，投資客也比較認可此類小戶型。而現在限定了此類戶型，自然減少了投資投機的需求。而且政策也明確，對於衛生間等設施，應該集中設置，也不允許隨意預留上下水管位，這都是為了防範部分物業銷售後違規改造成類住宅的風險。」嚴躍進表示。
規范商辦項目銷售宣傳行為
由於以往在銷售環節的「靚麗包裝」和不規范宣傳用語，購房者往往會被誤導，進而導致後續房屋交付後糾紛不斷，而此次《意見》對銷售環節進行了明確規定，封死了前端銷售渾水摸魚的漏洞。
《意見》明確要求，開發企業在銷售現場設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費標准以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途使用，不得擅自改變用途，並在認購書和購房合同中與購房人明確約定，提醒買受人本項目為商辦項目，而非住宅性質。
同時要求市場監管部門要規范商辦項目的銷售宣傳行為，加大對開發企業和銷售代理公司發布的銷售廣告、開展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對開發企業和中介機構發布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。
嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示：「明確物業指標公示制度，是為了防範物業糾紛，有助於購房者清晰物業屬性，相關違規銷售行為自然也會被抵觸。而違規項目也難以通過規劃核實，自然在不動產登記方面也會面臨壓力。」
此外，《意見》還明確，商辦項目相關企業也將統一納入誠信管理體系，對開發企業、銷售代理公司、設計單位違反本實施意見的，相關部門要及時約談、通報，並依照有關規定予以查處，及時推送給市場監管平台、公共信用信息歸集和服務平台。同時，對其後續的建設項目進行嚴格審查、從嚴要求，在符合上位法律、法規的情況下，採取必要的市場准入限制措施予以懲戒，情節嚴重的，限制或禁止參與土地市場交易。

『玖』 合肥：非住宅閑置存量房屋可改建為租賃住房

為加快培育和發展住房租賃市場，合肥市近日發布新規明確，商業(辦公)、工業(廠房、倉儲)、科研教育等非居住類型的已建成閑置存量房屋，可以改建為租賃住房。
記者從合肥市住房保障和房產管理局獲悉，作為全國首批住房租賃試點城市之一，合肥市住房保障和房產管理局近日會同市城鄉建設局、市自然資源和規劃局聯合出台《關於非住宅改建為租賃住房工作的通知》(簡稱《通知》)，明確了非住宅改建對象與主體，細化了改建規范，制定了改建流程，落實了相關安全保障和配套政策。在市區范圍內，不動產權證或其他合法權屬材料用途為商業(辦公)、工業(廠房、倉儲)、科研教育等非居住類型，且2年內無徵收計劃的已建成閑置存量房屋，可以改建為租賃住房。《通知》自今年9月1日起實施，有效期2年。
根據《通知》要求，申請非住宅改建為租賃住房的改建主體應具備企業法人主體資格，具備一定經營規模、較強管理能力和良好社會信譽。非住宅改建項目應具備良好的衛生、通風和採光等條件，其他設計、建設和管理要求應符合國家相關規范和合肥市住房租賃管理要求。在改建規模方面，非住宅改建項目應當以整棟、整單元、整層為基本改建單位，並具備物業管理條件。改建規模原則上不少於50套(間)，且建築面積應在3000平方米以上。改建項目驗收通過後，應統一納入合肥市住房租賃交易服務平台監管。
據合肥市住房保障和房產管理局副局長謝華友介紹，在公共設施配套完善的老城區，居住需求很大，非住宅閑置房屋改建租賃住房可以提供大量租賃房源，滿足市場需求。另外，當前商業地產市場低迷，部分商業地產項目租金低、閑置率高，該舉措可以有效化解部分商業地產閑置問題，提高資源利用率。

『拾』 存量商品房去化月數怎樣理解

你好，就是每月商品房去化的數量。望採納