閔行商住房整改

㈠ 上海浦東與閔行區房子限購嗎

上海的限購政策是針對全市的，所以上海所以區域都是按照政策實施的。所以浦東和閔行當然也是實施買房限購政策的。shqianyy
當然如果你要買的是商住房或者酒店式公寓就應該不在限購范圍內了！

㈡ 閔行區動遷政策

主題：2009年閔行區動遷方案，shenmgk 發表於 2009-08-31 09:46[引用]
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上海閔行區顓橋鎮動遷政策

本項目建設動遷補償安置以滬府發（2002）13號文《上海市徵用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》、閔府發（2002）8號文《閔行區徵用集體所有土地拆遷房屋補償標准實施辦法的通知》、閔府發（2004）12號文《關於調整本區徵用集體所有土地拆遷房屋補償標准意見的通知》為依據，結合本鎮實際情況，特將本基地動遷方案告知如下：

一、 拆遷補償安置方法：
被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

1. 選擇貨幣補償：

由拆遷人根據市府及區府有關文件規定的標准，對被拆遷人進行貨幣補償，貨幣補償金額為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住宅每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼）* 被拆除房屋的建築面積。
被拆除房屋建安重置單價結合成新（以下簡稱舊房評估單價），以有資質的房地產估價機構做出的估價報告為准。
本區域新建多層商品住宅每平方米建築面積的土地使用權基價（以下簡稱土地使用權基價）及價格補貼標准由閔府（2004）12號文確定為：
1) 土地使用權基價為1820元/平方米；
2) 價格補貼標准：（土地使用權基價+舊房評估單價）* 25%；
付款方式：在被拆遷人簽協、搬離原址並交出舊房鑰匙後20個工作日內予以一次性付清補償款。

2. 選擇以貨幣補償金額同等價值的產權房調換：

1) 被拆除房屋有效建築面積85%部分，訂購安置房優惠價為高層（6樓基價）3850元/平方米，各層次價格不等；
2) 被拆除房屋有效建築面積15%部分，訂購安置房市場優惠價為高層（6樓基價）5040元/平方米，各層次價格不等；
3) 樓層搭配方式：每戶必須訂購一套大套（非完整戶除外）；
4) 指定搭配的樓層按自由選擇樓層相對應的樓層搭配；
5) 臨時安置補償費：
a) 臨時安置過渡期約定24個月，自被拆遷人交出舊房鑰匙之日起計算至安置房交房通知發放之日為止；
b) 如不足24個月，按實際過渡期限發放；
c) 如超過24個月，按滬價商（2002）024號文規定增發臨時安置補助費。如超過期限3個月以內（含3個月）的，臨時安置補助費增發50%；如超過期限3個月以上的，臨時安置補助費增發100%；
d) 過渡期內，拆遷人對被拆遷人發放臨時安置補助費，發放標准按被拆除房屋每平方米有效建築面積每月8元計算。每戶每月低於600元的，按600元發放；
e) 照顧發放2個月安置房進戶後裝修期過渡費，以通知進戶之日起計算，如無故不進戶，停發過渡費並取消2個月裝修期過渡費；
f) 付款方式：被拆除房屋貨幣補償金額與安置房款互補差價結算，如安置房款大於原房屋貨幣補償款部分，由被拆遷人在安置房進戶時一次付清。如原房屋貨幣補償款大於安置房款部分，在被拆遷人交出舊房鑰匙後20個工作日內一次付清。附屬物補償款、搬家補助費、設備遷移費、基本獎勵費等，在被拆遷人簽協、搬離原址並交出舊房鑰匙後20個工作日內一次付清；

二、 補償建築面積的認定：
1. 被拆除房屋的建築面積認定，以合法有效的房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批准文件的記載為准。
2. 拆除未經政府職能部門批准，擅自搭建的建築物，不計算補償認定面積，僅作適當補償，補償標准為建築面積40元/平方米。
3. 根據顓橋鎮人民政府的規定，被拆遷人（原農業戶口）原有證建築面積不足建房標準的部分，予以照顧補償重置價200元/平方米、土地使用權基價及價格補貼。認定標准為每戶不足216平方米，含16平方米衛生間；原房屋有效建築面積超過200平方米以上，未批建衛生間的，可補建築面積16平方米，但總建築面積不得超過300平方米。
4. 根據市政府農村建房條例規定，對不符合農村建房條件的戶（非農戶口及他處有宅基地的戶），不予享受不足面積補償，按原有房屋建築面積予以補償安置。

三、 獎勵費及其他搬遷費用：

1. 獎勵費：
1) 訂購安置房建築面積小於被拆除房屋有效建築面積85%的部分，按1210元/平方米 予以另行獎勵；
2) 對選擇貨幣補償不認購安置房的戶，給予被拆除房屋有效建築面積85%部分1210元/平方米的另行獎勵。
2. 搬家補助費：
拆遷人對被拆遷人按規定發放搬家補助費，發放標准按被拆除房屋每平方米有證建築面積10元計算，每戶低於500元的，按500元發放。期房安置的按2次發放。
3. 家用設備移裝費：
1) 電話移裝費：150元/部/次；
2) 空調移裝費：400元/台/次；
3) 熱水器拆裝費：300元/台/次；
4) 有線電視：480元/戶/次；
5) 寬頻初裝費：380元/戶/次；

四、 其他相關問題：

1. 本次動遷現場辦公地點：原閔行看守所內；
2. 本次動遷實施單位：上海閔行閔三房屋拆遷有限公司；
拆遷資格證號：滬房地資拆（閔）資字第03號；
3. 被拆遷人完成簽約搬遷後必須將完整的空房移交給拆遷人，如發現與原房結構、設備等不一致，被拆遷人應負經濟責任。被拆遷人交出原房鑰匙，經拆房單位驗收合格後，必須將拆房單位開具的交房驗收單及時交給動遷組，才能申領補償費。
4. 本方案所指的每戶，是指以農村宅基地使用證或房地產權證為計戶標准。
5. 在區房管局公告的拆遷期限內，拆遷人與被拆遷人對補償安置打不成協議的，由區房管局裁決。凡經裁決或強制執行的被拆遷人，不得享受本方案規定的各種獎勵等優惠政策，一律按《上海市徵用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》執行。
6. 本方案只適用於本基地。
7. 本方案中未盡事宜，按《上海市徵用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》執行。

㈢ 上海閔行區的新華紅星國際廣場商住兩用，2014年拿地2017年交房，現在二手交易能貸款嗎

1、商住兩用房的優勢：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。

2、商住兩用房不能戶口落戶、沒有學區派位，首付較高50%、在水電費的計價標准上，商務辦公房要高於住宅樓、住宅樓的使用年限是70年，而商務辦公房只有50年。

交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日後對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調整為1%），但如果是商務辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達8成30年，但對商務辦公房一般高只有6成10年。

3、未來使用費用不確定。商住用房如按公建用途規定，他的水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

2、相關稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。

3、貸款條件的限制。購買商住兩用房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

(3)閔行商住房整改擴展閱讀:

商住兩用房是指商住兩用的房子。對於商務型公寓的名字，此前不少開發商叫成「商住房」。商住兩用的房子的土地性質一般是綜合用地，土地使用權年限為50年。

市住建委相關負責人解釋，本市政策層面並沒有明確「商住房」這一概念，所謂的「商住房」只不過是開發商改變最初規劃用途而造出來的概念，但商務型公寓則是特有的合規項目，規劃上未曾發生改變。

㈣ 閔行區房價

閔行作為一個涉及到中外環的板塊，各板塊的房價都有著明顯的區分。
古美、金虹橋、古北、龍柏、莘庄占據了房價的第一梯隊，房源以改善為主，其價格的變動極易影響區域的價格走勢。
而浦江鎮、馬橋、華漕等則作為第二梯隊的中堅力量，「剛改」作為主力。江川、顓橋、吳涇則是第三梯隊，以剛需類型為主。
從成交結構上來看，閔行區的新房成交主要還是以改善為主，這也是區域房價相對於其他外環板塊價格較高的原因之一。
以馬橋為例，板塊的房價較高，主要由區域內的高端別墅所帶動，比如中星紅廬、御濤園等項目，而區域內的公寓項目目前僅剩萬科公園大道。
另外，不少中環外、外環內的項目配套完善，交通便利，價格也逼近市中心區域，成為推動區域房價上漲的關鍵因素。
根據CRIC提供的數據顯示，2月閔行公寓平均成交均價51212元/平，其中古美、梅隴板塊成交均價最高，達72265元/平。成交量最高的是位於古美的萬源城，成交均價82741元/平，帶動板塊的均價上漲。
目前古美社區已非常成熟，享蓮花路商圈配套以及部分龍柏的商配，房價處於高位，對於剛需購房者來說，貸款壓力較大，且板塊內在售的新房項目也較少，多以大面積戶型為主，比較適合自住改善型購房者。

表中顯示，莘庄板塊公寓成交均價4.8萬/平，36.8%的漲幅亦是年後的一波補漲。相比板塊未來的前景而言，目前的成交均價處於合理區間內。
莘庄區域在去年受到Todtown綜合體、交通樞紐等利好，漲勢兇猛，其漲幅的情況可以將大寧的房價走勢作為參考模板，然而由於其自身地段仍處於外環沿線的原因，在今年政策限制的情況下，暫無新房推出。板塊二手房均價維持在5-6萬/平左右，較去年持平，部分房價泡沫被擠出，價格也回歸理性。從長遠來看，莘庄的發展必然會越來越好，在目前的價位入手，是較為合理的。
閔行區域內2月僅6個板塊有成交，半數出現了小幅下跌。在調控背景下，新房市場房價止漲，並呈現小幅下跌，保持了穩定局面。
另外，另根據上海各區域公寓成交均價顯示，閔行區環比降幅達31.04%。受過年的因素影響，板塊1月成交量較少，有成交的多為高價盤，而2月成交銳減，區域均價也就逐漸還原其真實價格，出現大幅的下跌現象。
雖然目前閔行區域內的主力產品仍以改善盤為主，但一季度的待推項目將彌補剛需的空缺，區域的整體均價還會有進一步下跌的趨勢。
閔行新房市場變化明顯，房價持續趨穩回落。對此中原地產分析師張大偉認為，本輪樓市出現變化的主要原因是樓市政策調控，在政策抑制影響下，市場走勢與政策執行力度密切相關。

類住宅整治後價格止漲下跌
閔行區域不但公寓類房源受嚴格調控，酒店式公寓等商住房源也被集中篩查、整治。
《閔行區「類住宅」分類處置總體工作方案》文件要求閔行區內15個「類住宅」項目整改恢復商辦用途，在3月底之前，拆除隔牆、上下水管道和煤氣管線。
這樣的措施也就意味著該類型的項目將會失去居住的功能，同時也體現了閔行區域對政策的響應。
事實上，商辦類型的產品被作為類住宅進行出售的現象已在上海持續多年，由於其不限購不限貸的特點，受不少限購人群和投資客的熱捧。

㈤ 丨閔行區商住房房源

商住房稅種及過戶稅費計算方法如下：賣方稅：1、營業稅：（評估價-原價）*5.5%。2、土地增值稅：（評估價-原價）*30%至60%。（註：此點稅率為四級累進，按差價越大 稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）3、個人所得稅：（評估價-原價）*20%買方稅：1、契稅：評估價*3%。雙方稅：各一仟左右。以上演算法均需提供原價的購房發票，或在房管局調檔調出原購房發票復印件。

㈥ 2000年峻工的自建商住房如何辦理建築消防安全合格證

有資質的設計單位出圖——報消防部門審批——出審核意見——按審核意見修改圖紙——重新報審——出同意施工意見——審核原件報建設單位存檔——工程施工——調試-竣工移交甲方——專業單位檢測——出檢測報告——報審核單位驗收——現場驗收——出合格意見——開業前消防檢查——出同意開業意見——開業

設計圖紙

1. 設計說明書
1) 工程設計依據2) 建築規模和設計規范3) 總指標4) 採用新技術、新材料、新設備和新結構情況。5) 具有特殊火災危險性的消防設計和需要設計審批時解決或確定的問題。

2. 總平面
1) 區域平面圖2) 總平面圖

3. 建築、結構

1) 平面圖2) 立面圖3) 剖面圖

4. 建築電氣

1) 消防控制室位置平面圖2) 火災自動報警系統，各層報警系統設置平面圖3) 消防電源、配電線

路及電氣裝置

5. 消防給水和滅火設施
1) 消防給水總平面圖2) 各消防給水系統的系統圖及平面布置圖3) 消防水池和消防泵房平面圖4) 其他滅火系統圖及平面布置圖6. 防煙排煙及暖通空調
1) 鍋爐房設備平面布置圖2) 其他動力站房平面布置圖

7. 裝修專業設計圖紙

1) 平面圖
2) 立面圖
3) 剖面圖

申請消防設計審核應當提供下列材料

1. 建設工程消防設計審核申報表
2. 建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件

3. 新建、擴建工程的建設工程規劃可證明文件

4. 設計單位資質證明文件

5. 消防設計文件

1) 消防設計文件應當包括設計說明書，有關專業的設計圖紙，主要消防設備、消防產品及有關消防性能要求的構件、建築材料表，重點反映國家工程建設消防技術標准強制性要求設計內容。
2) 消防設計文件應當按照下列順序編制排：
5.2.1：封面：項目名稱、設計單位、日期
5.2.2：扉頁：設計單位法定代表人、技術總負責人、項目總負責人和各專業負責人的姓名，並經過上述人員簽署或授權蓋章

5.2.3：設計文件目錄

5.2.4：設計說明書

6. 配套費復印件
有建設單位到政務審批中心財務政局窗口繳納消防設施配套費領取收據，憑此收據到財政局領取正規發票。

施工

1. 有建設單位組織各施工單位技術人員進行圖紙會審，有設計院進行設計交底
2. 各專業進行施工，施工資料跟進，工程安裝完成，系統調試

3. 工程竣工，甲方驗收

4. 各專業施工資料歸檔

5. 各專業編制施工圖紙

竣工移交

工程竣工後，由建設單位、使用單位、施工單位對現場安裝設備進行清點，清點無誤後，三方在移交單上簽字、蓋章

專業檢測單位檢測

1. 檢測內容包括消防設施檢測和電氣檢測，由建設單位檢測費用
2. 檢測不合格進行整改，整改合格後出具合格報告

申報消防驗收應提供下列材料

1. 建設單位消防驗收申報表
2. 工程竣工驗收報告（提供給建委的完工資料：報檔案館的全套）

3. 消防產品質量合格證明文件

4. 有消防性能的建築構件、建築材料、室內裝修材料符合國家標准或者行業標準的證明文件，出廠合格證（上述材料由專業部門檢測，費用由送檢材料相關單位繳納）

5. 消防設施。電氣防火技術檢測合格證明文件

6. 施工、監理、檢測單位的合法身份證明文件

7. 火災公共責任險（人保，公眾聚集場所）

8. 消防設施配套費復印件

9. 消防審核意見書復印件

10. 檢驗記錄

11. 竣工圖紙（加蓋竣工章）

12. 建設單位法人身份證復印件、委託書、委託人身份證復印件

開業消防檢查意見

開業消防檢查意見由工程所在地消防主管部門出具

㈦ 上海市閔行區拆遷賠償規定，急！！！

上海市閔行區最新征地補償標准：

上海市閔行區土地共有二個片區：

一區片范圍：莘庄鎮/華漕鎮/ 新虹街道/虹橋鎮 /梅隴鎮/七寶鎮，區片補償標准：65600元/畝。

二區片范圍：顓橋鎮/吳涇鎮/ 浦江鎮/浦錦街道 /馬橋鎮 ，區片補償標准：59200元/畝。

以上補償標准僅包含土地補償費、安置補助費，不包含被徵收土地青苗及地上附著物補償費用，地上附著物和青苗補償費標准由各省轄市、省直管縣(市)政府調整並公布,與征地區片綜合地價配套實施。

(7)閔行商住房整改擴展閱讀:

拆遷居民的私有房屋

第十一條 凡拆遷市區和郊縣城鎮居民的私有房屋，在服從城市建設需要的前提下，建設單位與被拆遷戶應按等價交換的原則協商辦理。

第十二條 拆除私有房屋，建設單位應事先書面通知房屋所有人或使用人，徵求私房所有人是否保留房屋產權的意見。

私房所有人應在接到書面通知的兩個月內，提交房屋產權的有關證件，並根據建設單位提供的房源和本人的經濟能力，提出是否保留房屋產權的意見。無正當理由逾期不作答復的，作放棄保留房屋產權辦理。

第十三條 私房所有人要求用公房安置的，建設單位對私房所有人的被拆遷房屋，應按《上海市房屋估價暫行標准》(以下簡稱《估價標准》)予以估價補償，並按照《拆遷辦法》第十條第(一)、(二)、(三)項和第十一條、第十二條規定進行安置。

建設單位應將被拆遷私房的有關產權證件，移送房管部門予以注銷。

第十四條 私房所有人要求保留房屋產權安置的，建設單位可參照被拆除房屋建築面積，用新建房屋或其他住房互換產權。並按照互換房屋面積、質量的差異補償差額價款。互換房屋的差額價款應一次付清。

私房所有人一時難以籌全房款，可由本人或家屬向工作單位商借，並簽訂借款協議，分期歸還給本單位。

私房所有人須付清互換房屋差額價款，並向區、縣房管部門辦理房產登記手續，領取房屋產權證後，方能交付使用。

㈧ 2017年，上海商住房有投資價值嗎

控制比較嚴格，絕大多數都不能交易，沒有必要冒險去投資這種項目。
相關政策：
1、停內止審批公寓式辦公項目;
2、在容土地出讓合同中，明確不得建設公寓式辦公項目;
3、已批未建的項目， 要重新審核;
4、在建未售的項目：要檢查，違規的，整改後才可銷售。
5、在售項目，分類整頓：
1)已售未交付的，要整改，要驗收，不符合要求的，不得交付。
2)對銷售中開發企業存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。
3)整改符合規定的項目，有剩餘未售房源的，可繼續按商業辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產開發企業自持出租。
7、未按照規定整改存在插層等違法建築的，在房屋登記時予以注記，限制交易。

㈨ 上海有關於買房新政策嗎以下復制的是09年的新政策嗎

這是新政： 為促進本市房地產市場健康發展，根據財政部、國家稅務總局、中國人民銀行等部門有關文件精神，結合上海實際，上海市人民政府辦公廳今天（22日）轉發了市建設交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局制訂的《關於促進本市房地產市場健康發展的若干意見》。 一、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。首次購房證明由市房地產交易中心出具。 二、對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。 三、對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。 四、對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付比例調整為20%。 五、下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。 六、個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅。 七、個人轉讓自用2年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。 八、購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%。對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。 九、免受個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉讓）手續費。 十、調整本市普通住房標准。具體規定由房屋、規土、財政、稅務等部門另行公布。 十一、繼續加大中心城區舊區改造力度，重點對成片二級舊里以下房屋實施改造，「拆、改、留」並舉，努力改善舊區居民住房條件。 十二、建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，解決低收入家庭的住房困難。 十三、加強對市場信息和基礎數據的整合、監測和分析，建立房地產市場信息發布制度，進一步規范房地產開發企業和中介企業市場經營行為，加強房地產市場管理，實施存量房交易資金監管，切實保障購房消費者的合法權益。 十四、嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，加強土地供應管理，從緊經營性商品住房項目的土地供應。 本意見第一條至第五條按照國家有關部門規定時間執行；第六條至第九條、第十四條執行期限：從2008年11月1日起至2009年12月31日止。

採納哦