共有房產處分

⑴ 共有房產一方死亡，如何處分

不會因為死者沒有遺囑及法定繼承人而由另一共有人獲得相應的遺產份額。結合死者的個人情況確定遺產受益人。介紹不足以讓律師作出結論性分析。

⑵ 一處房屋多人共有在法律上如何解釋

共有分二種形式：按份共有；共同共有。房屋按份共有與共同共有又有什麼聯系與區別？

《物權法》第九十三條對此作出了明確規定「不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。」

一、房屋的共同共有

是指兩個或者兩個以上的公民或法人對同一房屋平等的，不分份額的享有權利和承擔義務。《物權法》第95條規定：「共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。」

共同共有的產生基於一定的共同關系，這種共同關系，或是由法律直接規定，如夫妻關系、家庭關系、合夥合同關系。在共同共有中，各個共有人對共同共有的房屋是平等地享有、佔有、使用、收益和處分的權利，同時共同承擔相應的義務。每個共有人在使用房屋時都不能排斥其他共有人的使用權利。

二、房屋的按份共有

是指兩個或者兩個以上的公民或法人按照各自佔有的份額，分別對共同所有的房屋享有權利並承擔義務。《物權法》第94條規定：「按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。」

就是說，各個共有人對共有房屋按照各自的份額享有所有權，這種份額並不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權，而是共有人對共有的房屋整體按各自的份額享有權利和承擔義務。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權利並不僅限於共有房屋的某一部分上，而是基於共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各佔二分之一，這並不是指甲乙二人分別各佔有兩間房屋，甲占東面兩間，乙佔西面兩間，而是指兩個人對這四間房屋都享有權利和義務，該權利和義務的份額由共有人所佔的份額進行分配。

三、共同共有與按份共有的聯系與區別

按份共有與共同共有的相同點：兩者都是由兩個或兩個以上的人對一項財產享有所有權和共同承擔相應的義務，共有人的權利都基於共有物的全部。

但兩者又有很大的區別，主要表現在：

1、產生的依據不同。

房屋的共同共有根據共同關系產生，以某種共同關系的存在作為發生的必要條例。例如，以夫妻關系存在為必要條件，以家庭關系存在為必要條件，以合夥關系存在為必要條件。而按份共有則不需要這個前提條件，只需要共有人的共同意志而發生。

2、享有權利的范圍不同。

在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，共有人對共有的房屋平等地享有權利並承擔義務，只要有共同關系存在，就不能劃分各共有人的房產份額。只有在共同共有關系終止時，才可以對共有房產進行分額，確定自己的份額。例如，夫妻關系存續期間共同購買的一套四房兩廳商品房，就不能劃分哪間房是丈夫的，哪間房是妻子的。假如夫妻離婚，即可依法進行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權利並承擔義務的。

3、對共有房屋的處分方式不同。

（1）在按份共有中各共有權人可以自由處分共有房產中屬於自己的份額，而無需徵得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等條件下享有優先購買權。

《民法通則》第七十八條的規定：「按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。」

《物權法》第一百零一條規定：「按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。」

（2）共同共有的房屋，共有人要對共有房產進行處分時，必須取得全體共有人的同意或者占份額三分之二以上的人同意，否則，部分共有人擅自處分的共有房產，一般情況下都認定為無效。

《物權法》第九十七條規定：「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」

因此，對共有財產的處分，如轉讓、贈與、設定抵押等，都必須取得經占份額三分之二以上的共有人或者全體共同共有人同意。但是，如果某個或某幾個共有人處分共有財產，其他共有人明知而不提出異議，則視為同意。共有人同意處分共有財產的意思有書面同意的、口頭同意或默示的方式。如果共有人就共有物的處分達不成一致的協議，可以按照多數共有人或擁有半數以上份額的共有人的意見處理。但是多數人在處分共有財產時，不得損害少數人的利益，否則，受害的共有人可通過司法途徑解決。

綜上所述，無論是共同共有或者按份共有的房屋，房屋的權利人在向房地產登記機關申請權屬登記時，應根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條的規定：「房屋權屬登記由權利人（申請人）申請，共有的房屋，由共有人共同申請。」登記行為的前提條件必須是當事人的申請。因此，當事人為維護自己的合法權益，在辦理房屋權屬登記時，切勿放棄自己對其房屋享有的權利，必須提出申請並親自到房地產登記機關辦理房地產權屬登記手續。

⑶ 三分之二以上的按份共有人是否有權獨立處分共有房產

可以處置。《物權法》第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

⑷ 夫妻共有房產單方處分具有法律效力嗎

夫妻一方已不知情或不同意為由主張合同無效，涉及無權處分、表見代理、夫妻共同財產處分、物權公示原則等諸多法律問題，不足一概而論，首先從房屋登記的權利外觀來看，至少分為三種：一是房屋登記在夫妻一人名下，登記人將房屋出賣，非登記人主張不知情的;二是房屋登記在夫妻一人名下，非登記人將房屋出賣，登記人主張不知情的;三是房屋登記在夫妻二人名下，由夫妻一人單方處分的，另一方要求解除合同的，三種不同的情況適用的法律規定和舉證責任均有不同。
第一種情況下，登記房主和出賣房屋者為同一人，比如張三將房屋賣給李四，二人不認識，李四是通過張貼小廣告得知張三要賣房的，李四看到房照登記的所有人是張三，那麼根據物權法的公示、公信原則，房屋管理部門發的房屋所有權證記載的房主和賣房者相同，房屋買受人就有理由相信房屋出賣人是房屋的唯一合法所有權人，李四沒有義務去查明該房屋是否還有未經登記的隱性共有人，更沒有義務去核實張三的婚姻狀況及夫妻關系。所以，此時可以推定買方李四是善意的，房屋買賣合同是合法有效的。這時張三的妻子王五僅以自己不知情、不同意為由要求確認合同無效，顯然不能成立。換一個角度說，如果案情是張三和李四是好朋友，李四明明知道張三的妻子是王五，這房子是其夫妻共同財產，那麼此時，李四的行為就不構成法律意義上的善意了。從舉證責任的角度說，由於登記房主和房屋出賣人系同一人，即可推定買受人為善意，而推翻這種認定的舉證責任應當由主張李四不是善意買受人的王五來承擔。
第二種情況下，房屋登記在夫妻一人名下，非登記人將房屋出賣，比如張三和王五是夫妻，房子登記在王五名下，而張三與李四簽訂房屋買賣合同，將房子賣給了李四，此時，李四做為房屋買受人在看到該房登記的房主不是房屋出賣人李四時，其應當盡到相應審查的義務，因為賣房人和登記人不是同一人，必然涉及房屋處分權的問題，賣房人不是登記的房主，那麼他賣房的依據是什麼，這是李四應當了解和考慮的問題，否則他就會因為自己的疏忽承擔代價。如果張三說，登記的房主王五是她的妻子，那麼李四應該確認房主王五本人是否同意出賣房屋，如果無法得到房主本人的確認，那麼張三的行為屬於無權處分，李四與張三簽訂的房屋買賣合同在未經房主王五同意的情況下是無效的，李四也無法取得房屋。
第三種情況，房屋登記在夫妻二人名下，由夫妻一人單方處分的。比如房屋登記的所有權人為張三和王五兩人，張三自己和李四簽訂房屋買賣合同，將房屋賣給李四。這里涉及共有人處分共有財產的問題，根據法律規定，共有人處分共有財產必須經過其他共有人的同意，此時張三做為共有人之一，對外具有處分共有財產的權利，但對內需經共有人同意。而作為李四來說，他通過查看房屋所有權證可以看到，房屋是登記在張三和王五兩人名下的，賣房者張三是房屋共有人之一，所以李四應當要求張三出具相關證明，比如二人的夫妻登記證明以及王五授權張三出賣房屋的授權委託書，以證明張三具有處分房產的權利。審查了上述材料以後，李四作為買受人已經盡到了足夠的審查義務，此時如果張三確實得到了王五的授權，當然最好，如果張三偽造了妻子王五的授權委託書，實際上王五並不知情，那麼則適用表見代理的法律規定，即由於張三和王五之間存在特殊關系(夫妻)，使得李四有理由(理由為王五的授權委託)相信張三具有代理權，而與之進行房屋買賣，由此產生的後果由被代理人本人承擔，此時王五主張合同無效就不能成立。

⑸ 共有人可以單獨處分共有房產嗎

共有人是不可以單獨處分共有房產，需共有人雙方共同溝通協商一致才能處分。

⑹ 房屋共有人的處分權指什麼

房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應承擔的內義務。共有房屋容一般分為：「按份共有」和「共同共有」兩種。所謂「按份共有」是指房屋共有人按照各自的房屋份額對共有的房屋分享權利和承擔義務;「共同共有」是指房屋共有人對共有房屋分享權利和承擔義務。房屋共有權保障共有人的權利。
房屋共有人處分權包括：
1、要求分出自己份額權
按份共有人在不影響整幢房屋經營管理的前提下，可以要求分出自己的份額，否則只能由其他共有人作價補償。
2、處分自己份額權
按份共有人對自己享有的份額有相當於單獨所有權的權利，對按份共有房屋中屬自己的份額可
按自己的意願進行各種處分，如出賣、贈與、拋棄等。
3、對其他共有人出售的份額享有優先購買權
優先購買權，是按份房屋共有人在出賣自己份額時，其他共有人在同等條件下有優先於其他人購買的權利。
按份共有人在出賣自己所佔房屋份額時，應預先通知其他共有人。只有其他共有人明確表示
買，或者其購買的條件不為出賣人滿意時，才可以出賣給其他人，否則其他共有人可請求法院告該買賣行為無效。

⑺ 共有房產未經共有人同意擅自處分時是否有效

共同共有有未經另一共有人同意處分共同房屋的行為無效，但善意第三人已支付合理對價且辦理房屋變更過戶手續的除外，共有人權益受損的可以向侵權人追償。

⑻ 房產被人擅自處分，共有權人慾起訴應如何確

夫妻一方賣房簽訂的合同，是完全有效的。因為夫妻雙方對共有財產，有平等的處置權。
《婚姻法》第十七條第二款規定： 夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》 第十七條規定： 婚姻法第十七條關於「夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權」的規定，應當理解為：
（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

⑼ 繼承人擅自處分共有房產引發糾紛應當如何處理

《民來法通則意見》第自89條規定：「共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。