無權處分房屋買賣合同

㈠ 無權處分下 房屋買賣合同能要求過戶嗎

無權處分都是效力待定，是你理解上出了問題買賣合同解釋的第三條內 針對的是這樣的容情況:比如某人打算收購一套房產，於是你知道了，你先跟這個人簽了合同，說我這房子賣給你，然後你事後才偷偷跑去找房主把房子買過來，然後某人覺得房價下跌了不但算買了，跑去法院說當初我買這個房子締約的時候，你根本沒有所有權，是無權處分，所以合同無效。這時候，法院會說締約時是否有所有權，不影響該合同的效力。這與合同法五十一條是不同情況，所以解釋才特別強調締約時，即原來沒有處分權，後來又有了，不影響合同效力。其實你簡單分析下，如果不是事後取得處分權，何必針對買賣合同專門重復合同法的規定?就因為在交易習慣中，很多人是空手套白狼，先簽合同後進貨，所有很多時候為了保護交易安全，才做出這個特別規定。例如繼承中的期待權，兒子在老爸死前就跟人約定賣掉部分遺產，老爸死後兒子確實拿到了這個遺產，那合同是否要繼續履行呢?

㈡ 無權處分行為在買賣合同中有效，為什麼

因無權行為處分訂立買賣合同，無權處分不影響買賣合同的效力，若無其他效力瑕疵（如行為能力瑕疵；意思表示瑕疵；不違反法律的強制性規定和公共利益），該買賣合同有效。

例如，夫妻 甲、乙婚後購買一套房屋，登記在甲名下。未經乙同意，甲謊稱己有，以自己的名義將該房屋出賣給不知情的丙，並給丙辦理了過戶登記。根據《物權法》第97條，甲、丙合同屬於因無權處分訂立的買賣合同，無權處分不影響買賣合同的效力，且不存在其他效力瑕疵，甲、丙的房屋買賣合同有效。丙系善意受讓人，受善意信賴保護。
無權處分行為在買賣合同合同中有效，是因為為了保護善意的第三人。

㈢ 無權處分簽訂的房屋買賣合同有效嗎

第一種觀點抄認為：合襲同無效;歐某不構成善意取得，無權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。
第二種觀點認為：合同有效;歐某構成善意取得，有權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。
第三種觀點認為：合同有效;歐某不構成善意取得，無權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。

㈣ 無權處分的房屋買賣合同效力及物權效力的認定

【案情】
雷某與樊某系夫妻關系，雙方婚後共同購買了位於重慶市長壽區的商品房一套（全款支付），登記在雷某名下。2016年5月，王某因做生意需要流動資金，與歐某簽訂了《房屋買賣合同》，約定將房屋以35萬元的價格賣給歐某，對此合同，樊某不知情。後因房屋過戶問題產生糾紛，雷某以房屋系其與樊某的夫妻共同財產，自己無權單獨處分為由，主張合同無效。歐某以房屋登記在雷某名下，不知是雷某與樊某的夫妻共同財產，且自己支付了合理對價，已善意取得該房屋為由，起訴至法院，請求：1.確認《房屋買賣合同》有效；2.雷某協助辦理房屋過戶登記手續並交房。

【分歧】

第一種觀點認為：合同無效；歐某不構成善意取得，無權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。
第二種觀點認為：合同有效；歐某構成善意取得，有權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。
第三種觀點認為：合同有效；歐某不構成善意取得，無權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。

【評析】
筆者同意第三種觀點。

根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”可知，買賣合同並不因無權處分而無效。本案中，雷某擅自處分其與樊某的夫妻共同財產是無權處分，但是這並不影響其與歐某簽訂的《房屋買賣合同》的效力，即該合同有效。故法院對歐某要求確認合同有效的請求應予支持。
根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”可知，本案歐某主張善意取得該房屋須同時具備三個要件：1.簽訂房屋買賣合同至辦理過戶登記時是善意的，即對雷某無權處分該房屋不知情且不應當知情；2.支付了合理對價；3.已經辦理了房屋過戶登記手續。但是，本案中買賣的房屋並未辦理產權過戶登記手續，且在糾紛發生時歐某對該房屋是雷某和樊某的夫妻共同財產已知悉。所以，歐某雖然支付了合理對價，但是因不具備其他兩個要件而不能構成善意取得。故對歐某的第二個訴訟請求應予駁回。
綜上所述，《房屋買賣合同》有效；歐某不構成善意取得，無權要求雷某辦理房屋過戶登記手續並交房。
（作者單位：重慶市長壽區人民法院）

㈤ 房屋買賣居間合同無權處分的法律後果是怎樣的

(一)無權處分

無權處分一般是指對涉案房屋(房屋A)無處分權的人(甲)，對外(丙)以自己(甲)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。從「無權處分」的概念來看，無權處分有這樣一些特徵：1.房屋的出售人不享有房屋所有權，這是無權處分最根本的特徵。無權可能是根本沒有所有權，也可能是只享有部分所有權。2.出售房屋的人對外以自己的名義，這是無權處分的形式特徵。無權處分雖然不享有涉案房屋的所有權，但是房屋出售人卻是以自己的名義而非房屋實際所有人的名義對外進行出售。3.出售房屋實際分為兩個階段的行為，這也是學界和實務界最引起爭論之所在。無權處分一般先是為就涉案房屋的處分簽訂房屋買賣合同，之後再依據房屋買賣合同就涉案房屋進行物權轉移。

前述案例中，案例一、三、四中甲均構成無權處分，但是案例一中的甲屬於事實上的無權處分，為最典型的無權處分;案例三、四中的甲屬於法律上的無權處分，為最常見的無權處分。

(二)無權代理

無權代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)對外(丙)以房屋所有權人(乙)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。無權代理與無權處分的本質區別在於房屋出售人究竟是以誰的名義進行處分行為。從這一點講，無權代理不能等同於狹義的無權處分，但是我們也要注意到，在無權代理出售房屋的情形下，出售行為並非房屋所有權人真實意思表示的體現，因此也屬於廣義上的無權處分。

前述案例二即屬於這種無權代理。

(三)無權處分的效力

根據前述，無權處分實際上有兩個階段，第一階段是為實現物權轉移的債權行為，第二個階段才是本質意義上的處分行為。因此探討無權處分行為的效力，對這兩階段的行為的效力均需要作出判斷。按照《物權法》的立法精神，已經將債權行為和物權行為做了分離，兩者之間的效力不直接互相否定，即債權行為的效力不以物權行為的效力為前提，同樣物權行為的效力也不以債權行為的效力為前提。

房屋物權的轉移需要登記，該物權行為的操作實際上還有行政主管部門的把關審核，在實踐中發生的糾紛較少，更多的是集中在債權行為。關於無權處分合同的效力，《合同法》第五十一條如此規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」反面解釋即權利人未追認或一直未取得處分權的，合同無效。該條規定被稱譽稱為中國民法上的「精靈」，在理論界和實務界都引發了極大的爭論。如果將無權處分作廣義的解釋，那麼無權處分合同的無效結論將會嚴重擾亂房屋交易秩序。在未對無權處分合同的概念作出明確的界定情況下，立法者在《物權法》設置了善意取得制度進行彌補。但是善意取得制度有著嚴格的條件限制，故最高院又進一步突破，在《買賣合同司法解釋》中明確法院不支持無處分權合同無效。故實踐中，無權處分合同的效力已經被認可。

(四)善意取得

善意取得制度是《物權法》設置的保障善意第三人的一個制度。善意取得的成立，需要滿足三個條件：1.受讓人是善意的，這是善意取得制度的制度根源。無權處分的結果導致物權轉移給第三人，如果該第三人沒有任何過錯，從保護交易秩序和第三人的角度出發，均應當確認善意第三人取得物權的合法性。2.受讓人支付了合理的價格對價。該條件其實是對第1個條件的細化，何從判斷主觀善意?內心的意思往往無法探知，只能從客觀的行為去判斷。交易的一個重要因素就是價格，如果以低價購進，則很難認定買受人的善意。3.物權轉移已經完成。這是一個實踐性的要求。善意保護制度是在平衡實際權利人和買受人的權益。當物權轉移已經完成，交易的事實已經成就，推翻現狀讓實際權利人取回物權，對整個交易秩序是大的破壞，因此不應當支持;而在物權未發生轉移的情況下，無權處分的行為只完成了一半，保持原有的權屬關系更利於整個社會秩序。

(五)相關法律規定

通過前面論述，我們再從法律規定的角度重新梳理一下有關無權處分的法律處理問題：

第一，《合同法》對無權處分和無權代理合同的效力規定。無權處分合同和無權代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四條第一款規定：「行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。」第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

第二，《物權法》規定的善意取得制度是對無權處分行為的規制和救濟。《物權法》第一百零六條第一、第二款規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。」

第三，最高院在司法解釋中對無權處分合同處理的規定。《最高院買賣合同司法解釋》第三條規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」

三、無權處分的房屋買賣合同的法律處理

(一)「甲賣乙物」合同的法律處理

這種情形最為常見的是拆遷安置房交易，因為拆遷安置過程中一家基本會分得多套房，並且房主從簽訂拆遷安置協議到拿到房屋再到辦理產證需要一段較長的時間。在這段漫長的時間內，房主將其中一套房屋交易流轉出去也是非常普遍的現象。案例一就是該情形的一種抽象表達。

案例一中甲系無權處分人，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據《最高院買賣合同司法解釋》的規定，甲與丙簽訂的合同雖屬無權處分合同，但是該合同不具備《合同法》第五十二條規定的無效情形，因此合同合法有效。第二，甲與丙簽訂的合同能否履行需要具備一定條件。這個條件就是甲與乙完成安置房的交付和所有權轉移登記。否則，甲因為未取得對房屋A的登記所有權而無法實現向丙轉讓物權。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有權。丙對甲不享有房屋A的物權是明知的，雖然支付了合理的價格對價，但是丙並未實際取得房屋所有權登記，因此丙未取得房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張相應的合同責任。因合同無法實際履行導致丙簽訂合同的目的無法實現，並且過錯責任在甲，因此丙有權選擇行使法定解除權並要求甲賠償相應的損失。

這里需要說明一點的是案例一中甲是因為未積極與乙辦理交房事宜而導致無法取得房屋所有權。實踐中因為房價的上升導致許多「甲」故意不去拿房，此時丙就無法實現拿房的目的而只能選擇解除合同並要求賠償。等丙解除合同後，甲立即與乙辦妥交房手續並轉手出售獲得差價。如此一來，丙會陷入非常被動的地步，不但拿房的合同目的無法實現而且可主張的賠償數額因為沒有統一標准而無法量化和期待。

(二)無權代理合同的法律處理

在目前實踐中無權代理處分合同應當說是比較少見的，主要是這樣操作的成本和難度都太大。一般買受人都有相當的謹慎意識，未見到房屋所有權人的親自授權，或該授權未經公證，是不太會憑一紙簡單的書面授權就與代理人簽訂買賣合同。案例二是經抽象後的一個典型無權代理合同。

案例二中甲系無權代理人(廣義的無權處分人)，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的合同合法有效。這個有效有一定的前提，即合同內容絕對有效，合同主體待定。如果乙對合同內容予以追認，則合同對乙和丙有效;如果乙拒絕對合同內容追認，則合同對甲和丙有效。從案例描述來看，乙是不願意對合同內容追認的，那麼合同在甲和丙之間有效。第二，買賣合同無法實際履行。因為乙不對合同內容追認，而甲又不實際享有房屋A的所有權，根據合同內容丙享有的權利則成了水中月。此時甲的無權代理轉化成了案例一中所說的無權處分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有權需要考察丙是否盡到了善意第三人的注意義務。案例二中丙並未辦理房屋與所有權轉移登記，因此丙仍不享有房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張違約責任。

(三)「甲賣與乙共有物」的法律處理

這種法律糾紛多發於婚姻家庭關系中，我國婚姻法對夫妻財產采共有制為原則、分別制為例外的原則，因此只要是婚後所得財產，均屬夫妻共同所有而不論登記為誰。這就為交易糾紛的發生埋下了伏筆。

案例三中的房屋買賣合同合法有效，甲構成無權處分也無異，丙是否能取得房屋所有權則需要取決丙是否滿足善意取得制度。如果甲丙在乙發覺此事之前就已經完成辦理了過戶手續，那麼房屋所有權轉移事實已經成就，乙只能向甲主張侵害物權的責任。

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案例四中實際區分了三種類型，其中類型1的本質與案例三一致，故不在此贅述。類型2與類型3的無權處分又與表見代理制度相關聯。根據我國婚姻法的相關規定，夫妻對共有財產有同等處置權利。那麼在類型2和類型3中能否運用表見代理制度來進行說明?根據目前司法實踐的操作，夫或妻未經對方同意單方處分夫妻共同財產的，不能簡單地認為可以構成表見代理。第一，甲處分夫妻共同財產的行為構成無權處分，但該處分合同屬合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有權。房屋未登記在甲的名下，雖然甲與乙系夫妻關系，但在重大財產處理上應當有夫妻雙方的共同處分意思，在僅有甲單方意思表示的情況下，丙受讓房屋A不能認定為善意。第三，丙與甲在此次交易過程中均有過錯，雙方按照各自的過錯情節對違約責任承擔各自的責任。

㈥ 房屋買賣合同無權處分的原則是什麼，怎麼解答

《最高人民法院關於審理買賣合同案件適用法律問題的解釋》第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
【條文解讀】
無權處分合同的效力。根據合同法第51條的規定，在權利人追認或者無處分權人取得處分權之前，無權處分他人財產的買賣合同屬於效力未定的合同。按照效力未定法律行為的一般理論，權利人拒絕追認或者無處分權人確定無法取得標的物所有權的，該無權處分合同自始無效。這是本解釋施行前各地法院處分無權處分案件的基本態度。但是在本條解釋生效施行之後，就無權處分合同，即便權利人拒絕追認或者無處分權人確定無法取得標的物所有權的，出賣人或者買受人關於合同無效的主張，法院均不予支持。事實上，在本條解釋的基礎上，可以認為，無權處分他人財產的買賣合同，就是有效的債權合同。
債權行為與無權行為的區分。本條規定在民法理論上，是繼《物權法》第十五條和《合同法解釋二》第十五條之後，進一步明確了債權行為和無權行為的區分原則。具體到無權處分的情形，根據本條解釋，買賣合同的債權行為是有效的，但賣方向買方轉移標的物所有權的物權行為仍屬於效力未定的無權處分行為，需要權利人的追認才能生效，生效之後才能取得標的物的所有權。當然，若買方屬於善意第三人(即不知賣方無權處分)，則其另受善意取得制度的保護。不論權利人追認與否，均可直接適用《物權法》第 106條而取得標的物所有權。
無權處分不能履約的責任。此處的違約責任適用《合同法》第七章的規定，解除合同適用《合同法》第六章的規定。
【關聯法規】
《合同法》第51條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
第132條 出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
《合同法解釋二》第15條 出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。
《物權法》第15條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第106條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。建議您通過較大較有名的中介機構進行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等

㈦ 無權處分他人房屋買賣合同是否有效

您好，根據抄《合同法》的相關規襲定，無處分權人同他人簽訂的房屋買賣合同屬於效力待定合同，既不是無效，也不是有效的。
《合同法》第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

㈧ 無權處分的買賣合同如何處理

如何處理無權處分訂立的合同
我國《合同法》第51條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」
此種合同必須經過權利人追認。此處所說的「權利人」，是指對無權處分的物享有處分權的人。所謂追認，是指權利人同意該行為的意思表示。這種意思表示可以直接向買受人作出，也可以向處分人作出。如果權利人事後向處分人作出書面授權，允許其處分權利人的財產，在權利人與處分人之間已形成一種委託代理關系，處分人實際上是代替權利人處分財產，由此產生的法律後果均由權利人承擔。在此情況下，合同主體實際上已發生了變化。因此，權利人作出允許處分的授權以後，若處分人不履行義務，則買受人可直接請求權利人履行義務，因為權利人已成為真正的出賣人。
追認是一種單方意思表示，目的在於使無權處分的行為發生法律效力。在權利人追認之前，因無權處分而訂立的合同屬於效力未定的合同，買受人可以終止履行義務。在追認以後，此種效力待定的合同將得到補正，因此合同將溯及既往地產生效力，任何一方當然有權請求另一方履行債務。
因權利人拒絕承認而使無權處分合同被宣告無效，不應影響善意買受人根據善意取得制度所取得的權利。善意取得制度是法律為維護交易安全而設定的制度，其基本內容是：無權處分人處分其佔有的動產給他人，如果受讓人取得該動產時出於善意，則可以依法取得該動產的所有權。
如果無權處分人事後取得權利，也可導致無權處分行為有效。從法律上看，無權處分行為的本質特徵在於，處分人在無權處分的情況下處分他人財產，從而侵害了權利人的財產權利。一旦處分人事後取得了財產權利，便可以消除無權處分的狀態和導致合同無效的原因。
如果因權利人拒絕追認而使無權處分行為無效，權利人可基於物上請求權對無權處分人提出返還原物、賠償損失等請求。