房產處分

1. 房屋處分權 包括哪些權利

1、 房屋的處分權是所有權中一項最基本的權能，可以分為房地產出售權、房地產租賃權、房地產繼承權、房地產贈與權、房地產抵押權等5種。
2、房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋並優先受償。

2. 擅自處分共有房產，有效嗎

買方3年前簽訂的房屋買賣協議，結清了全部房款和有關費用，但3年後賣方的妻子卻反悔了，不予協助辦理房屋過戶手續。買方為此訴至法院，要求法院判令賣方協助辦理房屋過戶手續，卻沒有得到法院的支持。某中級人民法院近日作出終審判決，認為買方的買賣行為只徵得賣方丈夫同意，並沒有妻子認可，買房行為無效。
買方與賣方夫婦為同事，2003年，單位進行集資建房，賣方夫婦出資購得住房一套。買方聽說賣方想把這套新分的房子出售，而他恰好想再買一套，於是買方與賣方商議購房事宜。
當年雙方口頭約定，賣方將集資房以市場價格出售給買方。買方付款後，賣方即將該房屋鑰匙及水電交費卡交給買方。因當時尚未領取房產證，雙方口頭約定待房產證下發後立即辦理過戶手續。三年後，賣方取得了寫有賣方夫妻二人名字的房屋產權證。
當買方要求賣方夫婦二人協助辦理房屋產權過戶手續時，賣方妻子後悔了，表示不同意辦理過戶手續。
雙方多次協商無果，買方將賣方夫婦訴至法院，要求確認雙方的房屋買賣協議有效，並判令賣方夫婦辦理房屋過戶手續。
庭審中，賣方妻子向法庭提交了證據，證明房產證記載著兩人的名字，房產是兩個人共同房產，她作為共有人從來沒有同意賣房。
買方則向法庭提供了買房時與賣方夫婦協商的錄音資料，證明買房時賣方夫婦是都同意的。
法院經審理後認為，買方提交的錄音整理資料並非原始證據，且該錄音整理資料中既未完整地反映當時的客觀狀況，也無賣方妻子同意出賣訟爭房屋的意思表示。法院判決駁回了買方的訴訟請求。
宣判後，買方不服一審判決，向中級人民法院提起上訴，請求撤銷原判。中級人民法院經審理認為，房產證記載兩個人的名字。夫婦雙方是房產共有人，在此情況下，買房人應主動征詢財產共有人的意見，取得全體共有人的同意。但買方在辦理過戶手續前，一直僅與其中一人商談買房事宜，買方的購房行為明顯不妥，一審法院的判決是符合法律規定的。
【 律師點評】
出賣夫妻共有的房屋，一定要由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章。即使按民間習慣由夫妻一人出面簽訂的合同，另一方應該知道買賣的事實並不表示異議，合同才能成立。
本案賣方一人將夫妻共同所有的房屋出售，達成口頭買賣協議前並未與妻子協商，在口頭協議達成後，也未及時告知妻子，應確認其擅自處分了夫妻共同財產，這是導致該房屋買賣合同無效的主要原因。在房產證或購房合同記載夫妻雙方名字的情況下，買房人必須徵得財產共有人的明示同意。如果買房人與賣方夫婦共同商議並簽署房屋買賣協議，就不會出現3年多前買的房屋卻被賣方合法反悔的尷尬局面。因此，人們在買賣二手房時，對夫妻共有房屋或其他共有房屋購買人要獲得房產共同人同意出售房產的書面證明。

3. 房產證上寫的處分所得是什麼意思

承諾 房屋由買賣,但看房產證後面是由安置所得 ,具結書指對自己的 行為願意承擔法律責任的表示。 具結與寫保證書具有相同的作用。 辦理房產證過戶後簽具結書意思就是過戶的手續已經完成，具體房產證過戶手續如下： (1)房地產轉移登記申請表; (2)申請人身份證明; (3)房地產權利證書;

4. 房屋共有人的處分權指什麼

房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應承擔的內義務。共有房屋容一般分為：「按份共有」和「共同共有」兩種。所謂「按份共有」是指房屋共有人按照各自的房屋份額對共有的房屋分享權利和承擔義務;「共同共有」是指房屋共有人對共有房屋分享權利和承擔義務。房屋共有權保障共有人的權利。
房屋共有人處分權包括：
1、要求分出自己份額權
按份共有人在不影響整幢房屋經營管理的前提下，可以要求分出自己的份額，否則只能由其他共有人作價補償。
2、處分自己份額權
按份共有人對自己享有的份額有相當於單獨所有權的權利，對按份共有房屋中屬自己的份額可
按自己的意願進行各種處分，如出賣、贈與、拋棄等。
3、對其他共有人出售的份額享有優先購買權
優先購買權，是按份房屋共有人在出賣自己份額時，其他共有人在同等條件下有優先於其他人購買的權利。
按份共有人在出賣自己所佔房屋份額時，應預先通知其他共有人。只有其他共有人明確表示
買，或者其購買的條件不為出賣人滿意時，才可以出賣給其他人，否則其他共有人可請求法院告該買賣行為無效。

5. 出賣人無權處分所售房產時如何處理

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三
條規定:「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由
主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使
標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並
主張損害賠償的，人民法院應予支持。」
實踐中，比較典型的無權處分行為表現為夫妻一方處分共有房屋的情形。
夫妻共有房屋的買賣以產權登記是否明示為共有房屋分兩種不同的情況予以
考慮。一種是房屋買賣合同所涉及的共有房產產權證登記的是夫妻雙方的名
字，出賣人在簽訂合同時已經向買受人出示房產證，即買受人已經明知是夫妻
共同財產的，應當由買受人舉證證明該出售行為系夫妻雙方共同意思表示（有

權代理，簽訂合同的一方有另一方的授權委託書），或者其有足夠理由相信該行
為系夫妻共同意思表示（表見代理，簽訂合同的一方沒有另一方的授權委託書， 但買受人有證據表明其有正當理由相信簽訂合同系雙方共同意思表示，如另一 方知曉房屋買賣行為表示同意或者未明確表示反對的），這種情況下房屋買賣
合同合法有效，並且可實際履行。除此之外的情形，合同有效但因未取得另一 方的同意而無法實際履行，出賣人對此承擔違約責任，買賣雙方惡意串通，損害 夫妻一方權益的除外。
另一種是房屋買賣合同所涉及的共有房產產權證登記的僅是夫妻一方的
名字,出賣人未向買受人披露共有狀態的，不影響房屋買賣合同效力，如買受人 善意且已完成房屋過戶手續的，買受人構成善意取得，買受人取得房屋所有權。
夫妻一方共有權益被損害的可向另一方主張房屋價款或賠償損失。
對於其他無權處分情形，在房屋買賣過程中，出賣人將登記在其個人名下
的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同 意，房屋買賣合同仍應認定有效。買受人符合《物權法》第一百零六條第一款規 定的善意取得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人無權要求追回
房屋。如因出賣人的原因導致所有權未能轉移的，買受人可以要求解除合同， 並要求出賣人承擔違約責任、賠償損失。

6. 夫妻共有房產單方處分具有法律效力嗎

夫妻一方已不知情或不同意為由主張合同無效，涉及無權處分、表見代理、夫妻共同財產處分、物權公示原則等諸多法律問題，不足一概而論，首先從房屋登記的權利外觀來看，至少分為三種：一是房屋登記在夫妻一人名下，登記人將房屋出賣，非登記人主張不知情的;二是房屋登記在夫妻一人名下，非登記人將房屋出賣，登記人主張不知情的;三是房屋登記在夫妻二人名下，由夫妻一人單方處分的，另一方要求解除合同的，三種不同的情況適用的法律規定和舉證責任均有不同。
第一種情況下，登記房主和出賣房屋者為同一人，比如張三將房屋賣給李四，二人不認識，李四是通過張貼小廣告得知張三要賣房的，李四看到房照登記的所有人是張三，那麼根據物權法的公示、公信原則，房屋管理部門發的房屋所有權證記載的房主和賣房者相同，房屋買受人就有理由相信房屋出賣人是房屋的唯一合法所有權人，李四沒有義務去查明該房屋是否還有未經登記的隱性共有人，更沒有義務去核實張三的婚姻狀況及夫妻關系。所以，此時可以推定買方李四是善意的，房屋買賣合同是合法有效的。這時張三的妻子王五僅以自己不知情、不同意為由要求確認合同無效，顯然不能成立。換一個角度說，如果案情是張三和李四是好朋友，李四明明知道張三的妻子是王五，這房子是其夫妻共同財產，那麼此時，李四的行為就不構成法律意義上的善意了。從舉證責任的角度說，由於登記房主和房屋出賣人系同一人，即可推定買受人為善意，而推翻這種認定的舉證責任應當由主張李四不是善意買受人的王五來承擔。
第二種情況下，房屋登記在夫妻一人名下，非登記人將房屋出賣，比如張三和王五是夫妻，房子登記在王五名下，而張三與李四簽訂房屋買賣合同，將房子賣給了李四，此時，李四做為房屋買受人在看到該房登記的房主不是房屋出賣人李四時，其應當盡到相應審查的義務，因為賣房人和登記人不是同一人，必然涉及房屋處分權的問題，賣房人不是登記的房主，那麼他賣房的依據是什麼，這是李四應當了解和考慮的問題，否則他就會因為自己的疏忽承擔代價。如果張三說，登記的房主王五是她的妻子，那麼李四應該確認房主王五本人是否同意出賣房屋，如果無法得到房主本人的確認，那麼張三的行為屬於無權處分，李四與張三簽訂的房屋買賣合同在未經房主王五同意的情況下是無效的，李四也無法取得房屋。
第三種情況，房屋登記在夫妻二人名下，由夫妻一人單方處分的。比如房屋登記的所有權人為張三和王五兩人，張三自己和李四簽訂房屋買賣合同，將房屋賣給李四。這里涉及共有人處分共有財產的問題，根據法律規定，共有人處分共有財產必須經過其他共有人的同意，此時張三做為共有人之一，對外具有處分共有財產的權利，但對內需經共有人同意。而作為李四來說，他通過查看房屋所有權證可以看到，房屋是登記在張三和王五兩人名下的，賣房者張三是房屋共有人之一，所以李四應當要求張三出具相關證明，比如二人的夫妻登記證明以及王五授權張三出賣房屋的授權委託書，以證明張三具有處分房產的權利。審查了上述材料以後，李四作為買受人已經盡到了足夠的審查義務，此時如果張三確實得到了王五的授權，當然最好，如果張三偽造了妻子王五的授權委託書，實際上王五並不知情，那麼則適用表見代理的法律規定，即由於張三和王五之間存在特殊關系(夫妻)，使得李四有理由(理由為王五的授權委託)相信張三具有代理權，而與之進行房屋買賣，由此產生的後果由被代理人本人承擔，此時王五主張合同無效就不能成立。

7. 關於房產的處分問題！請專業人員解答！

當初買房子,雖然你爸爸出了錢,但是從房產證,以及你爺爺的工齡這些事實來看,房子的產權應該是你爺爺的.

你爸爸擁有的只是債權.

不過要是這個公證遺囑沒有被撤銷或更改,則公證遺囑的效力是很高的,你爺爺事後作的更改,也要以公證的形式作出,其他形式作出的不生更改公證遺囑的效力.
因此只要你爺爺還沒有再以公證形式更改,則爺爺去世後房子就是你爸爸的.

但遺囑人在生前以實際行動處分遺產與遺囑不同的,又視為對遺囑的默示改變,遺囑就無效了.

總的說來,房子所有權應該是你爺爺的,他以實際行為改變以前的遺囑也應該有效.他現在這樣分,如果是將當初的錢款加利息都還了,也是合法的.對於他自己的財產,他有權力處分.

8. 房產被人擅自處分，共有權人慾起訴應如何確

夫妻一方賣房簽訂的合同，是完全有效的。因為夫妻雙方對共有財產，有平等的處置權。
《婚姻法》第十七條第二款規定： 夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》 第十七條規定： 婚姻法第十七條關於「夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權」的規定，應當理解為：
（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

9. 夫妻共有房屋處分權的情形有哪些

夫妻共有房屋處分權的情形有哪些?房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書登記的權利人，夫妻、夫或妻一人，未辦理或已辦理房屋所有權變更登記，能否取得房屋所有權。
日常生活中的幾種情形
情形一：該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人為夫妻人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同。
情形二：該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一人，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，但未辦理房屋所有權變更登記。
情形三：該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，並且已辦理房屋所有權變更登記。
情形四：該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一人，非登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同。
情形五：該房屋為夫妻共同財產，夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的。

10. 房屋共有人的處分權包括什麼

房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應內承擔的義務。共有房屋容一般分為：「按份共有」和「共同共有」兩種。所謂「按份共有」是指房屋共有人按照各自的房屋份額對共有的房屋分享權利和承擔義務;「共同共有」是指房屋共有人對共有房屋分享權利和承擔義務。房屋共有權保障共有人的權利。
房屋共有人處分權包括：
1、要求分出自己份額權
按份共有人在不影響整幢房屋經營管理的前提下，可以要求分出自己的份額，否則只能由其他共有人作價補償。
2、處分自己份額權
按份共有人對自己享有的份額有相當於單獨所有權的權利，對按份共有房屋中屬自己的份額可
按自己的意願進行各種處分，如出賣、贈與、拋棄等。
3、對其他共有人出售的份額享有優先購買權
優先購買權，是按份房屋共有人在出賣自己份額時，其他共有人在同等條件下有優先於其他人購買的權利。
按份共有人在出賣自己所佔房屋份額時，應預先通知其他共有人。只有其他共有人明確表示
買，或者其購買的條件不為出賣人滿意時，才可以出賣給其他人，否則其他共有人可請求法院告該買賣行為無效。