無權處分的抵押合同
㈠ 無權處分人訂立的抵押合同是否有效
無權處分人訂立的抵押合同是無效的，但是如果經權利人同意，則該合同是有效的。回
根據《中華人民共和答國合同法》第四十八條行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
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《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
㈡ 二手房簽訂三方協議應該注意哪些是應該簽訂居間合同還是買賣合同，有什麼不同么
一、協議的有效性
現實中，房產交易經常出現夫妻單方處分房產而導致合同無效的案例，故買方在簽訂合同前必須弄清以下幾個問題：賣方是否結婚？該房屋是否屬於夫妻共同財產？如果是共有，是按份共有還是共同共有？在簽訂三方協議時，賣方是否能出具房產證？賣方是否享有完全產權？因為這些問題關繫到賣方是否有權處分該房屋，而這是三方協議是否有效的前提。《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規定：「夫妻對共同所有的財產，有平等的處分權。」；《中華人民共和國物權法》第九十七條規定：「處分共有的不動產或動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」；《中華人民共和國城市
房地產管理法
》第三十七條規定：「下列房地產，不得轉讓：…（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；…（六）未依法登記領取權屬證書的。」如賣方無權處分該房產，則該協議效力待定，如房屋權利人拒絕追認，則該協議無效。
二、房屋中介的資質和收費標准
如中介方沒有相關資質，則沒有權利收取中介服務費。以廣東省為例，《廣東省物價局關於規范我省地產中介服務收費的通知》中明確規定：「凡在我省從事地產中介服務的機構，必須到同級物價部門申領《廣東省經營服務性收費許可證》後，方可按規定的收費項目和標准進行收費。中央、部隊和省屬駐穗的地產中介服務機構向省物價局申領《廣東省經營服務性收費許可證》。」至於收費，中介方必須按照相關規定進行。《國家計劃委員會、建設部國家計委建設部關於房地產中介服務收費的通知》規定：「各地區、各部門和房地產中介服務機構應嚴格執行物價部門規定的收費原則和收費標准，切實提供質價相稱的服務。凡中介服務機構資格應經確認而未經確認、自立名目亂收費、擅自提高收費標准或越權制定、調整收費標準的，屬於價格違法行為，由物價檢查機構按有關法規予以處罰。」；同時還規定了具體標准：「房屋買賣代理收費，按成交價總額的0.5?2.5%計收。實行獨家代理的，收費標准由委託方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不得超過成交價格的3%。」；「各省、自治區、直轄市物價、房地產行政主管部門可依據本通知制定當地具體執行的收費標准，報國家計委、建設部備案。對經濟特區的收費標准可適當規定高一些，但最高不得超過上述收費標準的30%。」買賣雙方在訂立合同前應當審查中介方的資格及收費是否違法違規。
三、中介方的違約責任
買賣雙方在房屋買賣的知識和經驗上，都處於弱勢，所以，房地產中介市場需要一份保護各方利益的合同。許多三方協議規定了買方、賣方的權利義務，對中介方卻沒有任何限制。有些合同中，雖然有中介方的「違約責任」，但是仔細看就會發現這些「違約責任」如同虛設。現實中，有些消費者正是通過對中介方責任的界定，才使自己的損失最小化。所以，建議在三方協議上寫清中介方的違約責任。
四、居間合同的相關規定懂得利用《合同法》中有關居間合同的規定，將能最大限度地維護自己的合法權益。在三方協議中，買方與賣方中的一方（委託人）與房屋中介方（居間人）構成居間合同法律關系。《合同法》第425條規定：「居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。」因此，如房屋中介方故意隱瞞與訂立房屋買賣合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，委託人可拒絕支付報酬，如遭受損害則可要求其承擔賠償責任。
綜上所述，買賣雙方簽訂三方協議，應當保持謹慎，注意以上幾個問題，盡量規避合同風險，以保障自己的合法權益。
㈢ 正在抵押的房子能買嗎
抵押的房子不能賣，需償清貸款後注銷抵押後進行買賣。
因為房屋的所有權在債權人手中，現實中的操作手法是買方或者賣方簽訂協議後，一方先自行從債權人手中解押，之後雙方再繼續交易。
買抵押房子的風險，如果他不還款，你還想要房子，就需要償還債務，隨後你可以向房東追債。非常繁瑣。
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購買抵押二手房的必要步驟：
1、實地看房.
實地看房是購房者了解房屋真實情況的好機會，因此應該多方了解，詳細咨詢。一般來說可以通過三個方面來觀察。
首先，查看房屋自身情況。包括戶型、結構、朝向、採光、透風、面積、質量等。第二，查看周邊環境。包括物業情況（污染問題、安全問題等）和小區內外部環境（人員構成、配套等）。第三，查看房屋產權情況。確認產權是否真實、有效、清晰、完整。
2、雙方簽訂買賣合。
房屋情況核驗完畢之後，買賣雙方可以進行合同的簽訂。其中需要注意的是雙方要約定好交易過程中的各類細節，以免出現問題責任劃分不清導致的糾紛。
3、賣方提前還貸、取消房產抵押。
賣方准備好資金後就可以到銀行提交提前還貸的申請，還清貸款之後攜帶房產證、他項權利證、注銷抵押登記申請書以及身份證就可以到房地產管理辦理房屋注銷抵押。
賣方提前還貸需要准備充足的資金，資金來源往往有四種：第一種賣方自籌；第二種買方先行墊付；第三種通過銀行辦理轉按揭；第四種通過第三方墊資。對於購房者來說如果接受第二種方法需要承擔較大的風險，需謹慎。
4、買方辦理貸款手續。
如果買方需要辦理貸款購房的話，就應該提供貸款所需要的資料，然後在賣方的下到銀行辦理相關手續。
5、辦理交易過戶。
買賣雙方需攜帶相關證件原件親自前往房管局辦理過戶手續。辦理過戶手續時，買方需向賣方支付首付款，且雙方繳納相關稅費。
6、房屋交驗。
交房屋交驗環節，需交接清水、電、燃氣、有線電視費用等，另外買方需要注意賣方的戶口是否按照約定進行了遷移。後雙方簽署《物業交接確認書》，買方支付尾款。
㈣ 房產證上只有夫妻一方名字賣房需另一方簽字嗎
這要取決於房產是單方婚前財產還是夫妻婚後共同財產。
1、如果是內婚前財產，屬於個容人財產，則不需要另一方簽字。
2、如果是婚後財產，即夫妻共同財產，則需要另一方簽字。
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婚姻法司法解釋三第十一條
一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
㈤ 我購買的商品房被開發商抵押給銀行了，我該怎麼辦
一、銀行抵來押貸款可用哪些抵自押？
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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。
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㈥ 房產證可不可以二次抵押貸款
您好，房子已經辦理過一次抵押貸款，並仍在還款中，再次做抵押貸款叫二次抵押貸款。有前提條件要求：
1、已辦理房產證。
2、房產減掉此前抵押貸款金額還有餘值。如果此前辦理的抵押貸款金額較房產價值小得多，比如房產值100萬，只抵押貸款了10萬，那還有90萬余值。
3、二次抵押只能以余值作為抵押物價值，一般銀行貸款會打折扣的，比如打6折的話。就只能抵押貸款90乘0.6就是54萬。
4、如果做二次抵押最好是再同一家銀行做追加抵押比較好操作。
㈦ 民間個人之間貸款房屋抵押流程怎樣需要什麼資料
一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？
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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣專就是房產，比如個屬人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。
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