處分共有不動產

『壹』 共有財產處分的法律規定

根據《物權法》第九十七條規定，處分共同共有的財產，應當經全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

1、共有總是基於某種共同關系而產生。其可以是根據法律的直接規定，如夫妻共有財產，法律規定凡是婚姻關系存續期間獲得的財產，只要夫妻之間沒有明確的約定，法律就推定為共同共有。

2、共同共有是不確定份額的共有。只要共同共有關系存在，共有人就不能劃分出自己的份額。只有在共同共有關系結束的時候，在對共有物進行分割的時候，才能確定各個共有人應當得到的份額。

3、共同共有的權利的行使不分份額、完全平等，即所有共有人對整個共有財產享有佔有、使用、收益、處分的權利。對共有物的處分特別是重大處分，必須經全體共有人的同意。

4、共同共有人對外要承擔連帶責任。

(1)處分共有不動產擴展閱讀

第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

參考資料來源：中國政府法制信息網—《中華人民共和國物權法》

『貳』 夫妻共同財產的處分是怎麼規定的

您好：
夫妻共同財產的處分是怎麼規定的
1、《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十九條規定：「共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認為無效。但第三人善意取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。」

2、《婚姻法解釋(一)》第十七條第二項規定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作出重要處理決定的，夫妻雙方應平等協商，取得一致意見，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
3、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條：按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
4、《中華人民共和國合同法》第四十九條：「行為人沒有代理權，超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。」
5、《中華人民共和國物權法》第九十五條規定：「共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權」。第九十七條規定：「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」
夫妻共有財產的特點：
1、夫妻共同財產的主體，是具有婚姻關系的夫妻，未形成婚姻關系的男女兩性，如未婚同居、婚外同居等，以及無效或被撤銷婚姻的男女雙方，不能成為夫妻共同財產的主體。
2、夫妻共同財產，是在婚姻關系存續期間取得的財產，婚前財產不屬於夫妻共同財產。婚姻關系存續期間，自合法婚姻締結之日起，至夫妻一方死亡或離婚生效之日止。
3、夫妻共同財產的來源，為夫妻雙方或一方所得的財產，既包括夫妻通過勞動所得的財產，也包括其他非勞動所得的合法財產，當然，法律直接規定為個人特有財產的和夫妻約定為個人財產的除外。這里講的「所得」，是指對財產權利的取得，而不要求對財產實際佔有，如果一方在婚前獲得某項財產如稿費，但並未實際取得，而是在婚後出版社才支付稿費，此時這筆稿費不屬於夫妻共同財產。同理，如果在婚後出版社答應支付一筆稿費，但直到婚姻關系終止前也沒有得到這筆稿費，那麼這筆稿費也屬於夫妻共同財產。
4、夫妻對共同財產享有平等的所有權，雙方享有同等的權利，承擔同等的義務。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。特別是夫妻一方對共同財產的處分，除另有約定外，應當取得對方的同意。
5、不能證明屬於夫妻一方的財產，推定為夫妻共同財產。最高人民法院1993年11月的《關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》(以下簡稱《意見》)中規定：「對個人財產還是夫妻共同財產難以確定的，主張權利的一方有責任舉證。當事人舉不出有力證據，人民法院又無法查實的，按夫妻共同財產處理。」此規定即是這一原則在法律上的體現。國外也有類似的規定，瑞士民法典第226條規定：「凡無證據證明屬於夫妻一方個人財產的財物均視為夫妻共同財產。」
6、分割夫妻共同財產，原則上應當均等分割。根據生產、生活的實際需要、財產的來源等情況，由雙方協議處理，協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。
7、夫妻一方死亡，如果分割遺產，應當先將夫妻共同財產的一半分歸另一方所有，其餘的財產為死者遺產，按照繼承法處理。

『叄』 共同共有財產在進行處分時需要具備什麼條件

易法通解答：抄
根據《物權法》的規定，共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

『肆』 夫妻一方擅自處分共有不動產的法律效力 屬於哪一類問題

夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同，將夫妻共有房產出賣給第三人，另一方依照《合同法》第五十一條「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」的規定，以夫妻一方、買房的第三人為共同被告提起訴訟，訴請確認該房屋買賣合同無效。
而買房的第三人答辯稱，夫妻一方雖未經另一方同意即處分夫妻共有房產，房屋買賣合同無效，但其系善意購買人，支付了合理對價並辦理了產權過戶登記手續，依照《物權法》第一百零六條「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。」的規定，已善意取得該房屋所有權，請求判決駁回夫妻另一方的訴請。
在審判實務中，法官對此類案件的裁判理由或方法至少有四種：
一是認定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產，構成無權處分，確認房屋買賣合同無效，但購房的第三人屬於善意取得，判決駁回夫妻另一方的訴請。
二是認定夫妻一方擅自處分夫妻共有財產，構成無權處分，確認房屋買賣合同無效，依照《合同法》第五十八條「合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」的規定，判決購房的第三人返還房屋給夫妻雙方。
三是認定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產的行為部分有效。
四是認定夫妻一方雖未經另一方同意出賣夫妻共有房產，但依照《買賣合同解釋》第三條「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」的規定，應認定房屋買賣合同有效，買房的第三人因夫妻另一方不協助辦理房產過戶手續導致房屋產權無法過戶，有權請求賣房的夫妻一方承擔違約責任或要求解除房屋買賣合同並主張賠償損失。
作為《合同法》、《物權法》的起草人之一，梁慧星教授在其新作《民事解答錄》(人民法院出版社2015年1月第1版)一書中對此類案件的裁判思路作了精闢的解答。現作如下歸納：
其一，夫妻一方處分夫妻共有房產所簽合同的效力判斷，不應適用《合同法》第五十一條的上述規定。從該條規定的內容不難看出，「無處分權的人處分他人財產」，亦即該條適用范圍系無處分權人因惡意或誤認處分他人的財產。其中所謂「財產」僅指有形財產(動產和不動產)，不包括無形財產(債權、知識產權、股權)。所謂「處分」，僅指有償轉讓(出賣)及無償轉讓(贈與)，不包括設立擔保權、使用權。夫妻一方出賣夫妻共有房產，處分的是自己的共有財產，並非處分他人財產，因此沒有《合同法》第五十一條規定的適用餘地。
其二，夫妻一方處分夫妻共有房產行為的處理，不應適用《物權法》第一百零六條的規定。依照該條規定，財產佔有人無權處分其佔有的財產，如果其將該財產轉讓給第三人，受讓人取得該財產時出於善意，則受讓人將依法取得對該財產的所有權或其他物權。可見，《物權法》第一百零六條規定的適用范圍是無權處分他人財產合同。夫妻一方處分夫妻共有房產是處分自己的財產，不是處分他人的財產，也就不在《物權法》第一百零六條所規定善意取得制度的適用范圍。
其三，夫妻一方處分夫妻共有房產所簽合同的效力認定，不適用《買賣合同解釋》第三條的規定。依照《買賣合同解釋》第三條第一款「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。」的規定，其適用范圍是處分權暫時受限制的所有權人處分自己財產的類型，包括國家機關和事業單位沒有得到批准就處分其支配的動產和不動產;抵押人沒有告訴抵押權人就轉讓抵押財產;融資租賃承租人在付清全部租金之前轉賣租賃設備;保留所有權買賣的買受人在付清價款之前轉賣標的物;將來財產買賣合同。此類買賣合同當事人以買賣合同訂立時出賣人沒有所有權或處分權為由，要求認定買賣合同無效的，法院不予支持，也就是說，應認定買賣合同有效。夫妻一方未經另一方的同意即出賣夫妻共有房產，屬於共有人處分共有物未徵得其他共有人同意的案件，不歸入《買賣合同解釋》第三條第一款規定的適用范圍。
必須指出的是，現行法律關於無權處分合同無效法律後果的規定，有《合同法》第五十八條關於相互返還和損失賠償的規定，以及《物權法》第一百零六條關於善意取得制度的規定。《物權法》第一百零六條的規定屬於特別法，而《合同法》第五十八條的規定屬於一般法，按照特別法優先適用原則，法官處理無權處分合同無效的法律後果，應當優先適用《物權法》第一百零六條關於善意取得制度的規定，僅在不構成善意取得的情形，才適用《合同法》第五十八條關於相互返還和損失賠償的規定。當然，善意取得制度的適用必須以買受的第三人主張為前提條件。
其四，夫妻一方處分夫妻共有房產所簽合同的效力確認，以認定有效為原則，認定無效為例外。依照《婚姻法》第十七條第二款「夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。」的規定，對夫妻共有財產，丈夫有權處分，妻子也有權處分，夫妻雙方的處分權是平等的。《婚姻法》之所以不規定夫妻雙方共同行使處分權，是因為如此規定違背社會生活經驗。中華民族的傳統是，要麼丈夫當家，要麼妻子當家。無論是誰處分財產，通常都是一人出面，其實事前夫妻雙方已經商量過，即使事前未商量也屬於一方隨機決定，也是為了夫妻雙方的利益。據調查統計，夫妻雙方協商處理家庭財產的家庭佔97%。要求處分夫妻共有財產必須夫妻雙方共同實施，或出示另一方的授權書，一是不合人情事理，二是不利於市場交易。據此認為，法官不能僅僅因為夫妻一方未經另一方的同意出賣夫妻共有房產，就判定所簽房屋買賣合同無效。畢竟，夫妻一方有權處分，且是否徵得另一方的同意難於證明。同時，即使未徵得另一方同意也未必不符合夫妻雙方共同利益。
當然，並不是夫妻一方處分夫妻共有財產的合同絕對不能認定無效。法官經審理查明，夫妻一方處分夫妻共有財產，主觀上具有損害另一方的惡意，比如為了離婚時獨占或侵佔夫妻共有財產，受讓的第三人對此是明知的，則應當支持夫妻另一方的請求，適用《合同法》第五十二條第(二)項「雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。」的規定，認定買賣合同無效。
如果受讓的第三人對夫妻一方損害另一方利益的惡意並不知情或難以認定其是否知情，則應依照《合同法》第五十二條第(四)項「損害社會公共利益」的規定，認定夫妻一方意圖損害另一方利益的行為構成對屬於社會公共利益性質的婚姻家庭關系的破壞或侵害，據此認定買賣合同無效。
不過，夫妻一方未經另一方同意處分夫妻共有房產，法官經審理查明買房的第三人屬於善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續的，即使另一方訴請確定房屋買賣合同無效，主張追回該房屋的，依照《婚姻法解釋(三)》第十一條 「一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。」的規定，應認定夫妻一方與買房的第三人所簽房屋買賣合同有效，進而判決駁回夫妻另一方的訴請，但是，法官應向其釋明可以另行訴請夫妻一方擅自處分夫妻共有房產所帶來的財產損失。

『伍』 共同共有人如何處分共有物

(1)處分共來有的不動產或者動產以及對源共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

(2)共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

『陸』 7、處分共同共有財產，需經三分之二以上共有人同意。對不對

政法系法學專業分析，望採納，如果不懂，請繼續追問。
首先，這個說法是不對的，根據我國《物權法》第九十七條規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

注意此處的三分之二後面指的是按份共有人，共同共有是需要全體共同共有人同意的。

因此，在處分共同共有財產時，經全體共同共有人同意是必備的法定要件，如果其中任何一共同共有人表示不同意該處分行為，則該處分行為無效。

政法系法學專業分析，望採納，如果不懂，請繼續追問。

『柒』 部分共有人處分共有財產的行為是否有效

李華陽律師：我國《物權法》第九十七條，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不版動產權或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。所以部分共有人處分共有財產的效力要看共有的性質和處分財產的共有人在共有財產中所佔份額。

『捌』 共有人處分共有的財產，應如何進行

現實問題

謝某與馬某是夫妻，在結婚後，兩人共同出資買了一套四室兩廳的房屋居住，幾年後房價漲了很多，比當時購買時多100萬元，謝某因此想將該房屋賣出，但是遭到了馬某的拒絕，謝某想知道賣房是否必須經馬某同意呢？

律師解答

共同共有是指兩個或兩個以上的民事主體，基於某種共同關系，對同一個財產不分份額地共同享有權利、履行義務的共有關系。謝某與馬某對於房屋的共同共有，就是基於雙方的夫妻關系。根據《物權法》的規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。所以，對於謝某和馬某來說，基於房屋系共同共有，必須要兩個人全部同意才能出售房屋。

法條鏈接

《中華人民共和國物權法》

第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

『玖』 共同共有財產在進行處分時需要具備什麼樣的條件

第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。