無權處分房屋的效力

① 無權處分下 房屋買賣合同能要求過戶嗎

無權處分都是效力待定，是你理解上出了問題買賣合同解釋的第三條內 針對的是這樣的容情況:比如某人打算收購一套房產，於是你知道了，你先跟這個人簽了合同，說我這房子賣給你，然後你事後才偷偷跑去找房主把房子買過來，然後某人覺得房價下跌了不但算買了，跑去法院說當初我買這個房子締約的時候，你根本沒有所有權，是無權處分，所以合同無效。這時候，法院會說締約時是否有所有權，不影響該合同的效力。這與合同法五十一條是不同情況，所以解釋才特別強調締約時，即原來沒有處分權，後來又有了，不影響合同效力。其實你簡單分析下，如果不是事後取得處分權，何必針對買賣合同專門重復合同法的規定?就因為在交易習慣中，很多人是空手套白狼，先簽合同後進貨，所有很多時候為了保護交易安全，才做出這個特別規定。例如繼承中的期待權，兒子在老爸死前就跟人約定賣掉部分遺產，老爸死後兒子確實拿到了這個遺產，那合同是否要繼續履行呢?

② 無權處分的法律效力

一般情況下，對財產的處分權是屬於所有人的，無處分權的人處分他人財產，是無效的民事行為，並且很可能構成對他人財產的侵害，要承擔相應的法律責任。但在特殊情況下的無權處分行為，法律出於鼓勵交易的考慮，規定經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該種處分行為所訂合同有效。比如某甲出國前，將一批保質期為二年的高級營養保健品寄存某乙處，講明年內回國取走。一年多後，某甲因故仍未歸，又一時聯絡不上，某乙遂與商場簽訂該保健品銷售合同。經某甲歸國後追認，該銷售合同有效。當然，追認的形式權利人既可以向買受人作出追認，也可以向處分人作出追認。無論向誰作出追認，其法律後果都由權利人承擔。法律這樣規定，對於在特殊情況下為保護他人財產利益而處分他人財產的行為是個鼓勵，更重要的是，促進了資源能向有效發揮作用的地方實行流轉，防止了資源的浪費。 《國際商事合同通則》第3.3條第(2)明確規定：「合同訂立時一方當事人無權處置與該合同相關聯之財產的事實本身不影響合同的效力。」我國現行《合同法》中關於無權處分的規定在幾次草案中數易其稿，最終才有了現在的第51條規定，立法者在保護所有人利益與保護交易安全兩層目的之間力求尋找一個平衡點，讓雙方滿意，但事實上並沒有做到。，既然傳統民法向現代民法過渡是一個必然的趨勢，就應當確立現代民法理念，現代民法提出了社會所有權的觀念，認為所有權神聖不可侵犯，是個人主義的絕對崇拜，不利於社會整體利益的協調和發展，保護實現動態的交易安全，較之靜止的財產安全，更能體現全社會的自由、正義、效益和秩序。依此觀念，就應當以保護動態的交易安全為先來處理無權處分行為的效力問題。由於無權處分人與相對人、無權處分人與權利人、權利人與相對人三層民事關系，其中只有無權處分人與相對人之間的關系為純屬交易關系，因此應在保障此交易安全的前提下再考慮其他兩層民事關系的問題。
以此為出發點，我們分幾個方面作如下分析：
(一)相對人明知無權處分人無處分權而與之進行交易的行為。相對人明知無權處分人無處分權而與之進行交易行為，其目的在於使自己通過交易獲得本屬於權利人的利益，而對於無權處分人無處分權不加理會，雙方通過默示主觀上達成了惡意串通，客觀上損害了他人的利益。根據《合同法》第52條第2款規定：「惡意串通，損害國家、集體或第三人的利益，合同無效。」因為法律只保護合法的合同關系，對內容或目的違法的合同關系，一概否定其效力。如果對此種主觀具有惡意的相對人的利益加以保護的話，勢必會破壞誠實信用和公平原則，造成市場交易秩序的混亂。在這種場合，權利人可以基於所有物返還請求權請求相對人返還財產，也可以依侵權行為的規定請求無權處分人賠償損失。
(二)相對人不知或者不應當知道無權處分人無處分權而與之進行交易的行為。相對人由於不知道權利人的存在，所以其主觀上是善意的。對於善意的相對人，應當給予充分的保護。
對於相對人為善意的無權處分可區分不同的交易階段做出不同的認定：
1、相對人和無權處分人的合同已經履行完畢，標的物已經交付給相對人。此時即涉及到善意取得制度的適用問題。善意取得，亦稱即時取得，是指無權處分人將其佔有的他人的財產轉讓第三人，第三人在取得該財產時是公然善意、有償和無過失的，則第三人可依法取得該財產的所有權，第三人在取得財產的所有權後，原財產所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求無處分權人賠償損失。
由此可知，善意取得作為財產權的一種原始取得方式，是無權處分行為的結果，是基於法律規定而使無權處分行為轉化為有效行為的又一方式，應當作為《合同法》第51條規定的一個例外。法律之所以規定善意取得制度有其必然的原因：
首先是基於佔有之公信力，善意受讓人出於對公示的信賴，應當取得物權。否則，連法定方式都無法保證出讓人具有處分權，交易就失去了最起碼的保障。
其次是基於交易之便利。當今的商品交易非常頻繁，如果在交易中由第三人負擔無權處分的風險，則受讓人勢必輾轉調查讓與人處分許可權之有無，這將增加交易費用，拖延交易時間。該種情況下，無論權利人事後是否追認，使該無權處分行為符合權利人的意思表示，從而排除其有效地障礙，也無論無權處分人在訂立合同後是否取得了標的物的處分權(通過交易、受贈等行為)，糾正了主體不合格之錯誤，均不影響該合同成為有效的合同。
當然，這種情形必須符合善意取得的法定構成要件，即：
(1)處分財產的出讓人必須實際佔有被讓與的該財產。且此佔有是基於所有人的意思而合法地佔有處分物。對於盜贓和拾得物，各國規定有所不同，大致有三種模式：一是規定不適用善意取得制度，如《蘇俄民法典》第152條；二是規定原則上不適用善意取得，但通過法定方式取得的，可以發生善意取得的效力。如《日本民法典》第193條、第194條規定：「於前條情形，佔有盜贓物或遺失物時，受害人或遺失人自被盜或遺失之時起二年間，可以向佔有人請求回復其物。」「盜贓及遺失物，如系佔有人由拍賣處、公共市場或出賣同種類物的商人處善意買受者時，受害人或遺失人除非向佔有人清償其支付的代價，不得回復其物。」即第一經過二年除斥期間；第二是在法定場合買受；三是適用善意取得制度。如《美國統一商法典》的規定。我國《民法通則》第79條規定：所有人不明的埋藏物隱藏物歸國家所有。拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養動物應當歸還失主。不適用善意取得制度。還有法院查封、扣押的財產等均不適用善意取得。其立法意圖是保護佔有處分物的合法性。
(2)受讓人須通過交換實際佔有已取得的財產。這種交換，是指通過買賣、互易、贈與、債務清償、出資等具有交換性質的行為。至於這種交換行為是否應為有償，各國規定不同。在多數西方國家及日本等國，規定並無有償無償的限制，只要屬於交換行為即可，因而贈與也是善意取得的合法交換方式。《蘇俄民法典》第152條則規定，適用善意取得的財產必須是有償取得，無償取得不適用善意取得。我們認為非通過交換而轉移佔有的財產，即使受讓人已經實際佔有該財產，也不發生善意取得效力。如繼承和遺贈，不是交易性質的法律行為，而且繼承和遺贈的財產必須是被繼承人或遺贈人生前合法的財產，如果被繼承人或遺贈人的財產非其所有，即使繼承人或受贈人已接受了這些財產，也不能發生原所有人喪失所有權的後果。
(3)轉移佔有的財產須是法律允許流通的動產。法律禁止流通的財產，如毒品、文物等，不得適用善意取得。同時，善意取得的財產必須是動產，不動產的所有權一般都要進行過戶登記，出讓時必須出示權利證書，因而不適用善意取得制度。
(4)受讓人取得財產時須出於善意。善意就是不知情，即受讓人在受讓財產時不知讓與人為非財產所有人或無轉讓權人。受讓人必須在讓與人交付財產時為善意。財產交付完畢以後，如果受讓人得知讓與人無權處分，並不影響所有權的取得。如果受讓人在財產交付前或交付時已知讓與人無權處分財產，即為惡意。此時，對於無償取得標的物的善意相對人以及其它法律規定不能適用善意取得制度的情形，權利人仍有權行使拒絕追認權。因為在這些情況下，善意人要麼未付出相應的對價而取得標的物，要麼未依法律規定來訂立和履行合同，所以法律讓善意相對人負擔一定的不利益，從而向保護權利人的利益一方傾斜，是合理的，也符合公平公正原則。
2、相對人與無權處分人之間合同雖已生效但未履行或者標的物尚未交付。此種情況下不符合善意取得的構成要件，因此不應按前述的原則來處理。，這是應當適用我國《合同法》第51條的典型。此種情況下允許權利人享有追認權是給予權利人一定的選擇權，如果權利人認為此合同對已有利可以追認其為有效合同，如果權利人認為此合同有損於自己的權益，可以拒絕追認，使該合同成為無效合同。而對於並未受領交付的善意相對人來說，可以向無權處分人主張締約過失責任，無權處分人基於自己對誠信義務的過失，賠償相對人信賴利益的損失。

③ 無權處分的效力是什麼

一般情況下，對財產的處分權是屬於所有人的，無處分權的人處分他人財產，是無效的民回事行為，並且答很可能構成對他人財產的侵害，要承擔相應的法律責任。但在特殊情況下的無權處分行為，法律出於鼓勵交易的考慮，規定經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該種處分行為所訂合同有效。

④ 無權處分在物權法上的效力

一般情況下，對財產的處分權是屬於所有人的，無處分權的人處分他人回財產，是無效的答民事行為，並且很可能構成對他人財產的侵害，要承擔相應的法律責任。但在特殊情況下的無權處分行為，法律出於鼓勵交易的考慮，規定經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該種處分行為所訂合同有效。

⑤ 無權處分的效力判斷

(一)無權處分行為的效力對象指向的是「無權處分合同」，而非「無權處分行為」。
無權處分行為的效力在物權行為模式下與非物權行為模式下所指向的對象是不同的。在物權行為模式下，法律行為被區分為負擔行為和處分行為。非直接處分標的物，唯就該標的物作成負有讓與義務的法律行為，稱之為負擔行為。直接讓與標的物(物或權利)之法律行為，稱之為處分行為。
在物權行為模式下，負擔行為的效力不受處分權的影響，處分行為是相對於負擔行為而獨立化、無因化。在權利人未追認的情形，僅「處分行為」無效，而「處分合同」的效力不受影響。在非物權行為模式下，採納統一法律行為，對負擔行為與處分行為一體把握，將處分行為納入債權行為之中，視標的物所有權變動為債權合同直接發生的法律效果，因此，只存在債權合同(這里即處分合同)是否有效的問題，而不另外存在處分行為是否有效的問題。根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》第三條的規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。顯然，最高法的思想是把無權處分區分為不同情況：在買賣合同中，負擔行為有效而處分行為效力待定：在其他合同中如動產抵押、質押合同，合同的效力待定。
(二)在權利人未追認或無處分權人訂立合同後未取得處分權之前，該處分合同效力屬效力待定狀態。
所謂效力待定是指合同雖然已經成立，但因其不完全符合有關生效要件的規定，其效力能否發生，尚未確定，一般須經有權人表示承認才能生效。在無權處分合同中，無處分權人缺乏處分能力本應使訂立的合同無效，但考慮到經濟生活本身的復雜性，雖然屬於無權處分，如果權利人追認或處分人事後取得處分權，沒有理由強使其無效，這即符合追認權人利益，有利於促成更多的交易，也有利於維護善意相對人的利益。因此，在權利人追認前或無處分權人取得處分權前，將合同規定為效力待定合同，而不是簡單地宣告該合同無效，是符合各方的利益的，權利人對效力待定合同追認後，或無處分權人取得處分權後，該合同就生效。

⑥ 房屋買賣合同無權處分的原則是什麼，怎麼解答

《最高人民法院關於審理買賣合同案件適用法律問題的解釋》第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
【條文解讀】
無權處分合同的效力。根據合同法第51條的規定，在權利人追認或者無處分權人取得處分權之前，無權處分他人財產的買賣合同屬於效力未定的合同。按照效力未定法律行為的一般理論，權利人拒絕追認或者無處分權人確定無法取得標的物所有權的，該無權處分合同自始無效。這是本解釋施行前各地法院處分無權處分案件的基本態度。但是在本條解釋生效施行之後，就無權處分合同，即便權利人拒絕追認或者無處分權人確定無法取得標的物所有權的，出賣人或者買受人關於合同無效的主張，法院均不予支持。事實上，在本條解釋的基礎上，可以認為，無權處分他人財產的買賣合同，就是有效的債權合同。
債權行為與無權行為的區分。本條規定在民法理論上，是繼《物權法》第十五條和《合同法解釋二》第十五條之後，進一步明確了債權行為和無權行為的區分原則。具體到無權處分的情形，根據本條解釋，買賣合同的債權行為是有效的，但賣方向買方轉移標的物所有權的物權行為仍屬於效力未定的無權處分行為，需要權利人的追認才能生效，生效之後才能取得標的物的所有權。當然，若買方屬於善意第三人(即不知賣方無權處分)，則其另受善意取得制度的保護。不論權利人追認與否，均可直接適用《物權法》第 106條而取得標的物所有權。
無權處分不能履約的責任。此處的違約責任適用《合同法》第七章的規定，解除合同適用《合同法》第六章的規定。
【關聯法規】
《合同法》第51條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
第132條 出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
《合同法解釋二》第15條 出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。
《物權法》第15條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第106條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。建議您通過較大較有名的中介機構進行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等

⑦ 房屋買賣居間合同無權處分的法律後果是怎樣的

(一)無權處分

無權處分一般是指對涉案房屋(房屋A)無處分權的人(甲)，對外(丙)以自己(甲)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。從「無權處分」的概念來看，無權處分有這樣一些特徵：1.房屋的出售人不享有房屋所有權，這是無權處分最根本的特徵。無權可能是根本沒有所有權，也可能是只享有部分所有權。2.出售房屋的人對外以自己的名義，這是無權處分的形式特徵。無權處分雖然不享有涉案房屋的所有權，但是房屋出售人卻是以自己的名義而非房屋實際所有人的名義對外進行出售。3.出售房屋實際分為兩個階段的行為，這也是學界和實務界最引起爭論之所在。無權處分一般先是為就涉案房屋的處分簽訂房屋買賣合同，之後再依據房屋買賣合同就涉案房屋進行物權轉移。

前述案例中，案例一、三、四中甲均構成無權處分，但是案例一中的甲屬於事實上的無權處分，為最典型的無權處分;案例三、四中的甲屬於法律上的無權處分，為最常見的無權處分。

(二)無權代理

無權代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)對外(丙)以房屋所有權人(乙)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。無權代理與無權處分的本質區別在於房屋出售人究竟是以誰的名義進行處分行為。從這一點講，無權代理不能等同於狹義的無權處分，但是我們也要注意到，在無權代理出售房屋的情形下，出售行為並非房屋所有權人真實意思表示的體現，因此也屬於廣義上的無權處分。

前述案例二即屬於這種無權代理。

(三)無權處分的效力

根據前述，無權處分實際上有兩個階段，第一階段是為實現物權轉移的債權行為，第二個階段才是本質意義上的處分行為。因此探討無權處分行為的效力，對這兩階段的行為的效力均需要作出判斷。按照《物權法》的立法精神，已經將債權行為和物權行為做了分離，兩者之間的效力不直接互相否定，即債權行為的效力不以物權行為的效力為前提，同樣物權行為的效力也不以債權行為的效力為前提。

房屋物權的轉移需要登記，該物權行為的操作實際上還有行政主管部門的把關審核，在實踐中發生的糾紛較少，更多的是集中在債權行為。關於無權處分合同的效力，《合同法》第五十一條如此規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」反面解釋即權利人未追認或一直未取得處分權的，合同無效。該條規定被稱譽稱為中國民法上的「精靈」，在理論界和實務界都引發了極大的爭論。如果將無權處分作廣義的解釋，那麼無權處分合同的無效結論將會嚴重擾亂房屋交易秩序。在未對無權處分合同的概念作出明確的界定情況下，立法者在《物權法》設置了善意取得制度進行彌補。但是善意取得制度有著嚴格的條件限制，故最高院又進一步突破，在《買賣合同司法解釋》中明確法院不支持無處分權合同無效。故實踐中，無權處分合同的效力已經被認可。

(四)善意取得

善意取得制度是《物權法》設置的保障善意第三人的一個制度。善意取得的成立，需要滿足三個條件：1.受讓人是善意的，這是善意取得制度的制度根源。無權處分的結果導致物權轉移給第三人，如果該第三人沒有任何過錯，從保護交易秩序和第三人的角度出發，均應當確認善意第三人取得物權的合法性。2.受讓人支付了合理的價格對價。該條件其實是對第1個條件的細化，何從判斷主觀善意?內心的意思往往無法探知，只能從客觀的行為去判斷。交易的一個重要因素就是價格，如果以低價購進，則很難認定買受人的善意。3.物權轉移已經完成。這是一個實踐性的要求。善意保護制度是在平衡實際權利人和買受人的權益。當物權轉移已經完成，交易的事實已經成就，推翻現狀讓實際權利人取回物權，對整個交易秩序是大的破壞，因此不應當支持;而在物權未發生轉移的情況下，無權處分的行為只完成了一半，保持原有的權屬關系更利於整個社會秩序。

(五)相關法律規定

通過前面論述，我們再從法律規定的角度重新梳理一下有關無權處分的法律處理問題：

第一，《合同法》對無權處分和無權代理合同的效力規定。無權處分合同和無權代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四條第一款規定：「行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。」第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

第二，《物權法》規定的善意取得制度是對無權處分行為的規制和救濟。《物權法》第一百零六條第一、第二款規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。」

第三，最高院在司法解釋中對無權處分合同處理的規定。《最高院買賣合同司法解釋》第三條規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」

三、無權處分的房屋買賣合同的法律處理

(一)「甲賣乙物」合同的法律處理

這種情形最為常見的是拆遷安置房交易，因為拆遷安置過程中一家基本會分得多套房，並且房主從簽訂拆遷安置協議到拿到房屋再到辦理產證需要一段較長的時間。在這段漫長的時間內，房主將其中一套房屋交易流轉出去也是非常普遍的現象。案例一就是該情形的一種抽象表達。

案例一中甲系無權處分人，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據《最高院買賣合同司法解釋》的規定，甲與丙簽訂的合同雖屬無權處分合同，但是該合同不具備《合同法》第五十二條規定的無效情形，因此合同合法有效。第二，甲與丙簽訂的合同能否履行需要具備一定條件。這個條件就是甲與乙完成安置房的交付和所有權轉移登記。否則，甲因為未取得對房屋A的登記所有權而無法實現向丙轉讓物權。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有權。丙對甲不享有房屋A的物權是明知的，雖然支付了合理的價格對價，但是丙並未實際取得房屋所有權登記，因此丙未取得房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張相應的合同責任。因合同無法實際履行導致丙簽訂合同的目的無法實現，並且過錯責任在甲，因此丙有權選擇行使法定解除權並要求甲賠償相應的損失。

這里需要說明一點的是案例一中甲是因為未積極與乙辦理交房事宜而導致無法取得房屋所有權。實踐中因為房價的上升導致許多「甲」故意不去拿房，此時丙就無法實現拿房的目的而只能選擇解除合同並要求賠償。等丙解除合同後，甲立即與乙辦妥交房手續並轉手出售獲得差價。如此一來，丙會陷入非常被動的地步，不但拿房的合同目的無法實現而且可主張的賠償數額因為沒有統一標准而無法量化和期待。

(二)無權代理合同的法律處理

在目前實踐中無權代理處分合同應當說是比較少見的，主要是這樣操作的成本和難度都太大。一般買受人都有相當的謹慎意識，未見到房屋所有權人的親自授權，或該授權未經公證，是不太會憑一紙簡單的書面授權就與代理人簽訂買賣合同。案例二是經抽象後的一個典型無權代理合同。

案例二中甲系無權代理人(廣義的無權處分人)，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的合同合法有效。這個有效有一定的前提，即合同內容絕對有效，合同主體待定。如果乙對合同內容予以追認，則合同對乙和丙有效;如果乙拒絕對合同內容追認，則合同對甲和丙有效。從案例描述來看，乙是不願意對合同內容追認的，那麼合同在甲和丙之間有效。第二，買賣合同無法實際履行。因為乙不對合同內容追認，而甲又不實際享有房屋A的所有權，根據合同內容丙享有的權利則成了水中月。此時甲的無權代理轉化成了案例一中所說的無權處分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有權需要考察丙是否盡到了善意第三人的注意義務。案例二中丙並未辦理房屋與所有權轉移登記，因此丙仍不享有房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張違約責任。

(三)「甲賣與乙共有物」的法律處理

這種法律糾紛多發於婚姻家庭關系中，我國婚姻法對夫妻財產采共有制為原則、分別制為例外的原則，因此只要是婚後所得財產，均屬夫妻共同所有而不論登記為誰。這就為交易糾紛的發生埋下了伏筆。

案例三中的房屋買賣合同合法有效，甲構成無權處分也無異，丙是否能取得房屋所有權則需要取決丙是否滿足善意取得制度。如果甲丙在乙發覺此事之前就已經完成辦理了過戶手續，那麼房屋所有權轉移事實已經成就，乙只能向甲主張侵害物權的責任。

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案例四中實際區分了三種類型，其中類型1的本質與案例三一致，故不在此贅述。類型2與類型3的無權處分又與表見代理制度相關聯。根據我國婚姻法的相關規定，夫妻對共有財產有同等處置權利。那麼在類型2和類型3中能否運用表見代理制度來進行說明?根據目前司法實踐的操作，夫或妻未經對方同意單方處分夫妻共同財產的，不能簡單地認為可以構成表見代理。第一，甲處分夫妻共同財產的行為構成無權處分，但該處分合同屬合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有權。房屋未登記在甲的名下，雖然甲與乙系夫妻關系，但在重大財產處理上應當有夫妻雙方的共同處分意思，在僅有甲單方意思表示的情況下，丙受讓房屋A不能認定為善意。第三，丙與甲在此次交易過程中均有過錯，雙方按照各自的過錯情節對違約責任承擔各自的責任。

⑧ 無權處分行為在買賣合同中有效，為什麼

因無權行為處分訂立買賣合同，無權處分不影響買賣合同的效力，若無其他效力瑕疵（如行為能力瑕疵；意思表示瑕疵；不違反法律的強制性規定和公共利益），該買賣合同有效。

例如，夫妻 甲、乙婚後購買一套房屋，登記在甲名下。未經乙同意，甲謊稱己有，以自己的名義將該房屋出賣給不知情的丙，並給丙辦理了過戶登記。根據《物權法》第97條，甲、丙合同屬於因無權處分訂立的買賣合同，無權處分不影響買賣合同的效力，且不存在其他效力瑕疵，甲、丙的房屋買賣合同有效。丙系善意受讓人，受善意信賴保護。
無權處分行為在買賣合同合同中有效，是因為為了保護善意的第三人。

⑨ 出賣人無權處分所售房產時如何處理

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三
條規定:「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由
主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使
標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並
主張損害賠償的，人民法院應予支持。」
實踐中，比較典型的無權處分行為表現為夫妻一方處分共有房屋的情形。
夫妻共有房屋的買賣以產權登記是否明示為共有房屋分兩種不同的情況予以
考慮。一種是房屋買賣合同所涉及的共有房產產權證登記的是夫妻雙方的名
字，出賣人在簽訂合同時已經向買受人出示房產證，即買受人已經明知是夫妻
共同財產的，應當由買受人舉證證明該出售行為系夫妻雙方共同意思表示（有

權代理，簽訂合同的一方有另一方的授權委託書），或者其有足夠理由相信該行
為系夫妻共同意思表示（表見代理，簽訂合同的一方沒有另一方的授權委託書， 但買受人有證據表明其有正當理由相信簽訂合同系雙方共同意思表示，如另一 方知曉房屋買賣行為表示同意或者未明確表示反對的），這種情況下房屋買賣
合同合法有效，並且可實際履行。除此之外的情形，合同有效但因未取得另一 方的同意而無法實際履行，出賣人對此承擔違約責任，買賣雙方惡意串通，損害 夫妻一方權益的除外。
另一種是房屋買賣合同所涉及的共有房產產權證登記的僅是夫妻一方的
名字,出賣人未向買受人披露共有狀態的，不影響房屋買賣合同效力，如買受人 善意且已完成房屋過戶手續的，買受人構成善意取得，買受人取得房屋所有權。
夫妻一方共有權益被損害的可向另一方主張房屋價款或賠償損失。
對於其他無權處分情形，在房屋買賣過程中，出賣人將登記在其個人名下
的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同 意，房屋買賣合同仍應認定有效。買受人符合《物權法》第一百零六條第一款規 定的善意取得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人無權要求追回
房屋。如因出賣人的原因導致所有權未能轉移的，買受人可以要求解除合同， 並要求出賣人承擔違約責任、賠償損失。