物權法處分

A. 物權法中對抗善意第三人是什麼意思

所謂善意第三人是指不知情的第三人，也就是說第三人在不知道物品所有權已經發生轉移的情況下，從而與該不動產所有人就該不動產進行交易，那麼該不動產所有人或者先於該第三人交易的人，均無權否定該第三人與該不動產所有人發生交易的行為合法性、效力。例子如下：

1．2006年7月，王女士與丈夫協議離婚。雙方協議約定，登記在丈夫名下的一套房屋歸王女士所有。由於各種原因，在雙方離婚後的一年多時間里，始終沒有辦理該房產的產權變更手續。2007年12月，她偶然得知，該房屋已被前夫賣給不知情的第三人並辦理了登記手續。這種情況下，王女士不能要求第三人返還房屋，但仍可以追究丈夫的損害賠償責任。

2．在一塊農村土地承包經營權流轉行為中，甲將土地承包經營權轉讓給了乙，交易完成後，乙由於種種原因，沒有辦理土地承包經營權的變更登記。過了一段時間，甲又將同一塊土地的承包經營權再一次轉讓給丙，而丙並不知道甲已經將該土地承包經營權轉讓給了乙，丙支付了轉讓費，並辦理了土地承包經營權變更登記。那麼，

丙就是「善意第三人」，並在此次交易行為中獲得了甲轉讓的土地承包經營權。乙則不能取得甲承包土地的承包經營權，但乙可以向法院起訴甲，請求相應的補償。

如果丙明知道甲已經將此土地承包經營權轉讓給了乙，或者丙應當知道這個情況（比如，丙聽鄰居說過）。那麼，丙就不是善意第三人，不能取得土地承包經營權，乙取得土地承包經營權。當然，丙可以依法採取相應的補救措施，請求甲返還丙支付的價款。

3．甲欠乙10萬元，以自己所有的一輛汽車為乙設立抵押，但沒有辦理登記。抵押期間，甲未經乙的同意，以9萬元的價格擅自將汽車賣於不知該汽車已設有抵押權事實的丙，並貨款兩訖，乙幾天後知曉此事訴至法院，稱自己不同意甲出賣該汽車，主張甲與丙的買賣無效。

法院對於乙的請求不予支持，因為乙的抵押權由於沒有辦理登記，所以不得對抗不知情的善意第三人丙。

此案中，丙就是第三人，並且是善意第三人。如果丙在買甲的汽車時知道該汽車設有抵押權並購買，那麼他主觀上就屬於惡意，而此時法院就會支持乙的請求，保護乙的抵押權。

4．甲採取欺詐的手段與乙簽訂了一份買賣合同，以100元的價格從乙處購買了價值一萬元的翡翠。甲購買翡翠後以一萬一的價格出售給了不知情的丙。後被乙發現，乙申請法院予以撤銷該買賣合同。應該合同是甲採用欺詐的手段從乙處購買的，屬可撤銷的合同，該合同自始不生效，甲具有返還翡翠的義務，乙具有返還100元錢的義務。

因甲從乙處購買翡翠後，以合理的價格出售給了善意的丙（因為丙不知情），因此此時丙申善意的，乙不能申請法院從丙處強制執行丙持有的翡翠，只能要求甲予以賠償。

5．甲房子在乙工廠後面，甲為了能夠欣賞到遠處的風景，就和乙工廠約定：甲一次性付給乙工廠5萬元，則乙工廠不可以在其廠房上建築超過20米高度的廠房。甲乙之間的地役權沒有到相關部門進行登記。現在乙將自己的廠房賣給丙（丙不知道甲乙兩者貳間關於地役權的約定）後，丙將該廠房加建到了25米的高度。此時如果甲以與乙之間的地役權來主張丙行為違約時，甲的主張無效。就是說甲乙之間的地役權因為沒有登記的緣故，不能對抗善意的第三者丙（丙因不知情而為善意第三人）。

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善意第三人

產生原因

從事商品交易的當事人很難知道對方是否對其佔有的物品擁有所有權，也很難進行查證。

況且在商機萬變的信息時代，在一般情況下，要求當事人對每一個交易對象的權利是否屬實加以查證，不太現實。如果受讓人不知道或不應當知道轉讓人無權轉讓該財產，而在交易完成後因出讓人的無權處分而使交易無效使其善意第三人退還所得的財產，這不僅要推翻已形成的財產關系還使當事人在交易中心存疑慮，從而造成當事人交易的不安全，法律為了避免這些不安全因素的干擾規定了善意取得制度。

最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條指出：「第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。」

B. 關於物權法中無權處分人的物品，受讓人可取得其物品所有權的情況

物權法第一百零六條，符合善意取得的三個條件，1.受讓時為善意，2.支付合理的價格，3.動產交付或者不動產要登記。

C. 為什麼說《物權法》第九十七條所規定的「處分」僅包括物權行為，而不包括債權行為。

根據物權法的總則的闡述，我們知道這個法律主要針對的物的歸屬及專相關權利，屬不涉及債權行為，所以說《物權法》第九十七條所規定的「處分」僅包括物權行為。
第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

D. 無權處分在物權法上的效力

一般情況下，對財產的處分權是屬於所有人的，無處分權的人處分他人回財產，是無效的答民事行為，並且很可能構成對他人財產的侵害，要承擔相應的法律責任。但在特殊情況下的無權處分行為，法律出於鼓勵交易的考慮，規定經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該種處分行為所訂合同有效。

E. 物權法第九十七條規定，處分共有物要經占份額三分之二以上的按份共有人或全部同意，而第一百零一條的條文

前者是處分共有物 後者是轉讓共有份額

F. 出租是屬於物權法96條的管理行為還是97條的處分行為

出租屬於物權法97條處分行為，即將物品的使用權轉讓給租賃方並且收取使用費。
《物權法》第九十七條
處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

G. 物權行為什麼是處分行為

• 處分行為是直接發生財產權移轉或消滅效果的行為。

• 處分行為的結果是權利的移轉（交付物之行為）、權利內容的縮小或改變（設定地役權）、權利上設定負擔（抵押）以及權利消滅（免除債務、拋棄）等。

• 處分行為的特點是其權利變動之效力的實現無須義務人協助，處分行為一成立，效力即發生。處分行為的行為人，應是對物或權利有處分權的人，無處分權人的處分行為原則上不發生效力。

H. 違反物權法71條處罰

《物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意」。 從物權法的立法本意看，本條是尊重業主對住宅改為商業用房(即俗稱的「住改商」)的自主選擇權，是尊重民法的自由、平等之理念。但是該條同時規定須經利害關系業主同意，這樣在《物權法》實施後，在實際操作過程中出現以下幾個問題：一是業主在「住改商」時，為了不違反法律、法規以及管理規約，必須先向工商行政管理部門申請辦理營業執照，才能合法經營。但是有的地方工商行政管理部門以是否經有利害關系的業主同意，作為審批條件之一；二是業主「住改商」時並沒有妨礙相鄰業主，相鄰業主卻以此規定濫用其權利時，也侵害了「住改商」業主對房屋的使用權，也就是說，該條應明確界定何為「利害關系人」。為此，筆者從以下幾個方面來理解《物權法》第七十七條規定，並提出一點建議。
一、該條實施是保護其他業主正常生活秩序
目前，有的業主「住改商」後經營歌廳、餐廳等，給居住小區帶來諸多弊端，危害性大。首先是此類經營時間不固定，直接影響到小區居民的生活休息；其次，由於出入的人員多且復雜，將直接影響到小區的治安環境；三是經營場所產生的垃圾、油煙等影響了小區的衛生環境；四是住宅樓內從事商業活動造成住宅配套資源的緊缺，如車位緊張、電梯擁堵、超負荷用電等，擾亂了樓內居民的正常生活秩序，降低了住宅硬體配套設施的使用壽命。此外，一些行業管理部門也反映，除了對衛生環境和公共秩序等方面的影響，許多「住改商」店鋪普遍存在經營證照不全、貨品服務質量參差不齊等問題。由於店鋪一般位於住宅小區內，給執法部門的監管帶來了困難。由「住改商」引發的社會問題也越來越多，許多業主怨聲載道，對此業主們也無可奈何。《物權法》第七十七條規定業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。這樣就對業主的「住改商」行為進行了必要的限制，維護其他業主的正常生活秩序。
二、該條在保護其他業主正常生活秩序的同時，也尊重業主「住改商」的自主選擇權。
《物權法》第七十七條是尊重業主「住改商」的自主選擇權，體現以人為本，有利於社會發展。
首先，「住改商」豐富了服務市場經濟，「住改商」的商業活動多是為本區的居民提供生活便利服務，比如理發、裁剪衣服、小畫班、律師咨詢、小商品店、副食店等，真正得實惠的是當地居民。以上的商用經營行為大多是為本地區的居民服務的小本生意，受到了居民的歡迎。居民購買他們的商品和接受他們的服務，就是對這些商戶的最大肯定和支持，否則這些商戶不會呈現出如此繁盛。
其次，從社會權利角度上看，「勞動生存權」是第一位的權利，多數這類從業人員是社會勞動創業者，他們不僅向社會提供了服務，而且自力更生解決了就業問題，我們應該給予鼓勵，為之營造更好的工作和服務條件，這才是以人為本，服務社會的現代文明社會的科學管理理念。禁止或限制「住改商」是剝奪公民的勞動生存權利。保障勞動者在家勞動謀生的權利，是對勞動者最基本的公平與正義，是最樸素的社會道義與良知。另外「住改商」還緩解了緊張的交通資源，節約了能源，是利國利民，綠色環保的工作方式。
三、該條沒有真正體現出，保護業主「住改商」的合法權益
合法的私有權益是法律規定的神聖不可侵犯的民權，屬於私域。而「私域」不能以沒有利害關系的其他人意見作為其前置條件。合法私有權益的行使過程中，如有被認為侵害了他人權益的情況，利害關系人應該依據相關法律，通過司法等途徑來調整各方利益，這才是法治社會對合法私有權益的態度。憑借壟斷的話語權，利害關系人濫用其權利，否定法律賦予公民的合法權益，是剝奪沒收私人的財產權利。
《物權法》第七十七條既保護其他業主正常生活秩序，同時也是尊重業主「住改商」的自主選擇權。但是該條沒有真正體現出保護業主「住改商」的合法權益，而是在業主「住改商」時規定了兩個前置條件：一是必須遵守法律、法規以及管理規約的規定；二是同時必須徵得有利害關系業主的同意，這兩個條件必須同時具備才能將住宅改為經營性用房。前者容易理解掌握和操作，後者是從立法上設定前置條件使「住改商」與《物權法》中的有關規定相違背。
首先，房屋是業主的私有財產，擁有對其的合法處置權、使用權、收益權等，別人無權干涉，不能以有無相關利害的其他人意見作為前置條件。《物權法》第二條第二款規定：「本法所稱的物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。」同時《物權法》第三十九條規定：「所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」既然《物權法》賦予公民的財產所有權，就不能剝奪他人的合法私有權益。
其次，城市居民的住房如同農民的土地一樣，是他們唯一的可以利用的基本生產資料。剝奪城市居民利用住宅為經營場所從事勞動的權利，就等於剝奪農民在自己的土地上耕種，以維持生活的權利一樣。剝奪他們自主使用房屋獲取生活經濟來源，就是剝奪貧困弱勢居民分享市場經濟帶來的好處，是對基本民權的嚴重侵犯。
第三，房屋的所有人有權依法根據需要使用自己的房屋，從事經營活動，並享受從中獲取的經濟收益的行為，依法受到法律保護。如果「住改商」業主戶侵害了鄰居的某項具體權益，可以依據相關的法律，要求其排除妨礙。如民法通則及物權法均規定：「不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。」
四、工商行政管理部門不能以此條，來限制「住改商」業主的登記
某業主在「住改商」申請中只要符合法律、法規以及管理規約，同時具備相關辦理登記手續，工商行政管理部應該給予及時辦理，而不能以利害關系人是否同意作為條件之一，來限制「住改商」業主的正當經營活動。工商行政管理部門如果以「住改商」業主需經利害關系人是否同意作為條件，而拒工商局登記注冊門外，就侵害了從事勞動經營謀生「住改商」業主合法權利。例如：某業主老張下崗在家，為了再就業，將自家底層一套三居室房屋的客廳作為便利店。老張的開店計劃得到了鄰居們的普遍支持，一方面處於對老張下崗的同情，另一方面是以後買油鹽醬醋可以少跑點路，但是住在六樓的業主老王堅決反對，理由是：「如果店裡的燈光24小時開著無法睡覺。」老張認為我房間的燈光連二樓都不影響，是不會妨礙六樓的老王睡覺，而向當地工商部門辦理登記手續。可是老王到工商行政管理部門拿著物權法，說自己是利害關系人，未經我同意不能給老張辦理營業執照，導致老張便利店主至今未能實現。工商行政管理部門以物權法中的，關於利害關系是否同意作為條件之一，來限制業主的活動。同樣也是損害 「住改商」業主的合法權益。老王濫用「利害關系」，打著「擾民」的借口，剝奪「住改商」的業主在家勞動經營維生的天賦人權。如果「住改商」業主在經營活動中侵犯了相對利害關系人的合法權益，筆者認為，利害關系人可以相鄰關系糾紛為由向法院提起訴訟，要求「住改商」業主停止侵害、消除危險、恢復原狀或索取相應的損失賠償。
綜上，筆者認為：《物權法》第七十七條在保護其他業主正常生活秩序的同時，也尊重業主對住宅改為商業用房的自主選擇權，但是本條沒有真正體現保護業主「住改商」的合法權益。對以上存在的問題，建議最高人民法院應盡快對該條中的「利害關系的業主」 和「將住宅改變為經營性用房」給予正確合理的法律界定和解釋。防止和警惕別有用心之人濫用《物權法》第七十七條，剝奪公民合法利用私宅從事家庭合法勞動經營謀生活動的權利，或設置種種無理障礙使得公民無法實現在家勞動經營謀生的權利。

I. 物權法：甲是某一共有物的共有人，他想處分這一物，物權法規定必須經過2/3以上份額的共有人同意。問題

1、抄2/3的份額包括甲
2、共襲有分為兩種：共同共有和按份共有。共同共有在分割前是沒有份額和比例的，每一個人的權利及於共有物的全部，在表決時只能是按照人頭來數，也就是一人一票，沒有份額比例，只能按照人數比例表決決定