公共利益拆遷

⑴ 何為公共利益的拆遷

享受過拆遷補償過的不能夠在享受了，閣樓如果不是違章建築，一般也應當補償。

⑵ 公共利益拆遷徵求意見同意百分多少不同百分意思怎麼處理

由於涉及「非公共利益」的徵收補償的基本原則是建設單位與房屋所有權人自版願、平等協商，因此可以權按《民法通則》、《合同法》、《物權法》等法律首先解決雙方的房屋買賣或置換問題。由於政府不能為「非公共利益」需要進行房屋徵收，房屋所有權人對房屋仍享有所有權，房屋徵收管理部門的批准權力沒有合法性基礎。
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⑶ 拆遷法規里的公共利益的含意是什麼全國人大有沒有權威解釋

沒有，在現有的土地制度下，也不可能有這種解釋，因為無法解釋。
現實中，建設用地主要有三種情況：（1）國家進行公共設施及公益事業建設需要使用集體所有的土地；（2）國有企事業單位需要使用集體所有的土地；（3）需要辦理出讓手續的土地。
從上述三種情況來看，只有第一種情況是屬於公共利益，後兩種情況均屬於經營性的和主要追求經濟利潤的利益，並不符合公共利益原則，但為什麼又必須要進行徵收呢？這是因為作為「非公益用地」本來可以通過該土地的自願出租、轉讓獲得，但是，由於我國對集體土地和國有土地分別實行兩種使用制度，國有土地可以實行有償使用，可以進行出讓、轉讓、出租和抵押等；而集體土地則不能進行出租和轉讓，且對用地方式進行嚴格的用途管制，因此對於非公益使用集體土地就只能通過徵收為國有土地來實現了。在這種情形下，即使規定「公共利益」的原則，也只會導致將一些非公共利益的商業利益被硬解釋成是「公共利益」。
在上述情況下，全國人大常委會不會也無法出台什麼權威解釋的。

⑷ 如何區分公益拆遷與商業拆遷

作者：黃艷 規范地說，公益拆遷就是公共利益徵收。由於公共利益徵收與商業拆遷都包括一個物理過程的拆遷過程，因此本文不會咬文嚼字地區分徵收與拆遷在內涵上的天壤之別，而會在方便讀者閱讀理解的初衷下，將公共利益徵收簡稱為公益拆遷，從而與商業拆遷形成涇μ分明的對比。 當然，公益拆遷與商業拆遷的明顯區別絕對不在於名稱的差別這?簡單，否則，實踐中就不會有大量有關混淆公益拆遷與商業拆遷的明知故犯或者不明就裡的現象產生了。 區分公益拆遷和商業拆遷是很有意義的，也極有必要。因為這兩種迥然不同的拆遷所貫穿的法律關系不同、對公眾的意義也不同。首先，在法律關系方面來說，公益拆遷是一種受公法調整的上對下的法律關系，由代表國家行使公權力的具體行政機關主導；而商業拆遷則是一種由私法調整的平等主體之間的法律關系，行政機關不得對這類拆遷行為進行干預。其次，對於公眾來說，面對公益拆遷時，公眾?有話語權，只能接受拆遷行為。當然，公益拆遷的進行應當以對公眾進行合理補償安置為必要條件；商業拆遷由於?有政治力量的參與，是一種純粹的民事法律關系，因為公眾有權決定是否同意拆遷行為的實施，而在補償安置方面也強調公眾與開發商之間的自由議價。 值得額外交代的是，公益拆遷在我國的法律體系中是有法可依的： ①我國《憲法》第10條：「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償」；第13條規定：「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行徵收或者徵用並給予補償」；②《土地管理法》第58條規定：「有下列情形之一的，……可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；……」；③《城市房地產管理法》第19條規定：「國家對土地使用者依法取得的土地使用權，……在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回……」；④《國有土地上房屋徵收與補償條例》第8條規定：「為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對Σ房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要」。 商業拆遷較之公益拆遷的法律地λ略微尷尬，因為隨著舊的《城市房屋拆遷管理條例》廢止，商業拆遷變得無法可依，而只能是依照其民事法律關系的實質去推斷它的適用選擇是民事法律規范，如民法通則、物權法、合同法等。 從某種程度上來說，法律依據的有無是區別公益拆遷與商業拆遷的關鍵切入點之一。之所以持如此觀點，是從區分公益拆遷與商業拆遷的本意出發的——防止地方政府與開發商聯手僭越公共利益之名目而實質為商業開發拆遷。在這個過程裡面，公共利益是核心，把握好了公共利益，並將公益拆遷的目的條件嚴格限制在公共利益方面，就能防止「掛羊頭賣狗肉」的現象肆意出現了。而對公共利益的界定，正是從約束公共利益的法律規範本身出發，並在個案有需要的情況下進行適當解釋與認定。 那?，究竟應當如何認定公共利益？我們根據實踐經驗的總則得出下述三項條件，認為同時符合這三項條件的，則構成公共利益： （1）判斷徵收目的三項「是否」 在具體判斷公益拆遷的合法性時，應當首先判斷目的的正當性，亦即是否基於公共利益的需要。如果公益拆遷的目的不是為了公共利益，就?必要使用拆遷的手段，而是可以通過洽談協商、有償交易等方式獲得國有土地的使用權。例如，政府為恢復某一地塊的歷史風ò而對該地塊上的房屋進行公益拆遷，對於改善城市形象、Σ房舊房改造具有較大價值，如此的拆遷符合公共利益，拆遷基礎正當。可是，一旦政府拆遷房屋取得了土地使用權之後，僅僅是粗略地進行了象徵性的裝飾或裝修，然後將其進行有償開放甚至打包出租的行為，其目的卻是公共利益掩蓋下的非公共利益。 目的是否正當？筆者以為，可以從「是否為公眾所需」、「是否為公共所用」、「是否非營利」三個方面入手加以判斷。首先，「是否為公眾所需」強調拆遷目的乃是為了滿足公眾的需要，而不是為了所ν的面子工程、形象工程；其次，「是否為公共所用」要求拆遷項目的建設須能供非特定的多數人反復使用、消費；再者，「是否非營利」將拆遷用途限制在非營利，以防止商業利益變身為公共利益，引發量大、無序的α公益拆遷現象。 （2）判斷拆遷手段是否不可替代 在城市房屋公益拆遷中，只有必須採取拆遷手段才能滿足公共利益需求時，才能啟動公益拆遷。如果通過限制私人對國有土地的使用權、對房屋的所有權實現需要通過拆遷實現的目的時，就不選擇轉移私人對國有土地的使用權、對房屋的所有權。也就是說，如果在拆遷手段之外，存在著其他可以取得同等效果的手段時，不應當實施公益拆遷行為。舉止如，要興建政府辦公?或者社會公益用途的建築，如果有閑散地、荒地可以利用，或者可以通過調整國有單λ土地的方式解決，就不必要拆遷房屋獲得土地使用權。 （3）判斷公益拆遷產生的利益是否高於拆遷造成的私人權益損害 公益拆遷在實現公共利益的同時也在損害公民財產權利，因為拆遷行為直接導致公民對既有房產權利的滅失，使其非出於本願經歷一場搬遷，並且因為搬遷產生一些不可估量的附帶損失。因此，拆遷目的所要實現的社會公共利益，必須高於拆遷手段給公民財產利益造成的損害。否則，就不應當進行公益拆遷，而須另覓良法。 如果公眾能夠運用前述方法對實踐中所ν的公益拆遷進行真α鑒別，而且法律體系也能對α公益拆遷設置嚴厲的出發措施，相信能夠極大程度地減少借公共利益名號搞商業開發的發生率，將商業拆遷徹底從公益拆遷的范Χ中分離出去，走民事意義上的協商、談判程序為之，切斷強制拆遷程序在商業拆遷中的運用。 新拆遷條例的出台，正是區分公益拆遷與商業拆遷的一個努力結果。不過，像張劍、唐福珍、潘蓉、楊友德等中國式的「釘子戶」仍然是我國拆遷戶大軍中不可小覷的一個群體。其實，「釘子戶」不但我國有，經濟霸主美國這樣的國家也存在，其中最典型的例子是一個開放商和一個普通老太太關於房屋拆遷的故事：開放商對老太太給出了非常優厚甚至是遠遠超過房屋本身的價值，但老太太對房屋有著深厚感情，面對高補償仍然不予讓步，不願搬遷。最後開放商只好尊重房主的意思，無法對房屋進行拆遷。而老太太那幢陳舊的兩層小?，最終仍然矗立在一群赫然聳立的高層大?中間，彰顯商業拆遷的平等協商之力量，昭示法治社會對公民私有財產權的保護。如果有一天，中國式的「釘子戶」能擁有美國式「釘子戶」的自主決定權，那?我們國家的法治文明才能說是合乎人權的制度文明！

⑸ 政府如何來體現是否為公共利益拆遷

改善當地居民的生活條件，如住房面積增大、飲用水方便等。

⑹ 拆遷、徵收中「公共利益」應如何界定

就制度的演進而言，《條例》與其說是對以前拆遷管理條例的修改，毋寧說是依據憲法和物權法起草的一部全新的國家徵收法規。 可以說，《條例》在立法上的最大突破在於將房屋徵收嚴格限定在出於公共利益的需要這個排他的理由之外，通過列舉的方式區分公共利益，強調公共參與，要求公正補償。 《條例》第一條即旗幟鮮明地指出：為了規范國有土地上的房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收人的合法權益，根據物權法和《全國人民代表大會常務委員會關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，制定本條例。 隨後，《條例》第三條列舉七種屬於出於公共利益需要而可以徵用私人房產的情形(包括：(一)國防設施建設的需要；(二)國家重點扶持並納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要；(三)國家重點扶持並納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；(五)為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；(六)國家機關辦公用房建設的需要；(七)法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要。)較之以前的拆遷條例混淆公益拆遷和商業拆遷，其基本立法要義符合憲法和物權法的精髓，實屬莫大進步。 然而，我認為一個很重要的問題被忽視了。事實上，公共利益的法律界定是世界性的法律難題。在房屋徵收中，對公共利益的界定一直是利益博弈的平衡點，界定范圍過寬將損害物權穩定與安全秩序，界定過窄將影響公益事業的發展。 在我看來，《條例》對公共利益的界定范圍似乎過窄。 公共利益是指不特定的社會成員所享有的超出於地方性的、明顯的、受法律行政法規保護的、長遠的利益。這一概念應為概括性定義。《條例》的列舉式立法體例值得推敲。 此外，《條例》第三條第(四)項規定將廉租住房、經濟適用住房等為改善低收入家庭居住條件實施的保障性住房建設嚴格規定為必須由政府組織實施，或違反立項、規劃、建設施工、安全生產、質量管理、竣工驗收等行政管理法律制度。 從經濟實力角度看，經濟發達地區的政府在此方面沒有障礙。但是，對於中西部經濟欠發達地區政府而言，其財政實力決定其幾乎無力承擔保障性住房建設(在這些地區，應當允許開發商參與保障性住房建設；條件過於嚴格，城市建設必將舍舊求新，市場主體必將放棄舊城區改造，大量佔用集體土地，導致耕地流失過快，全國十八億畝耕地的紅線必將很快突破)。 因此，該項規定為改善低收入住房困難家庭居住條件，進行廉租住房、經濟適用住房等建設的需要或許更為實際。 不能忽視的是，該徵求意見稿第(五)項規定危舊房改造僅由政府實施，條件似乎也過於嚴格。工礦棚戶區、城中村、危舊房是制約城市發展進程的瓶頸，由政府組織實施危舊房改造，對於經濟發達地區的政府而言仍無障礙，而對於中西部經濟欠發達地區的政府而言，財政無力承擔、困難依然重重(在這些地區，應當允許開發商參與工礦棚戶區、城中村、危舊房改造，以加快城市化進程)。 因此，該項規定為為改善城市居民居住條件，進行工礦棚戶區、城中村、危舊房改造的需要似乎更為理想。 公共利益如何界定非常重要。作為一種強制性的徵收私人財產的行為，除了通過立法對公共利益本身進行界定之外，更重要的恐怕是對於如何認定公共利益本身設置一個公正的標准，這甚至可視為徵收是否公平公正的價值之所在。其實，對公共利益界定的立法，可參照行政訴訟法中行政案件受案范圍的立法模式，採用概括、列舉加排除的方法。

⑺ 符合哪些條件的舊城區改建屬於公共利益的需要

一是由政府組織實施。舊城區改建既可能是舊城區內部分或者個別房屋的改建，也可能是整個舊城區的改建，如果是舊城區內部分或者個別房屋的改建，私人也可依法進行，此時無進行房屋徵收的必要性。只有政府組織實施的舊城區改建，才涉及需要徵收他人房屋的問題。
二是符合城鄉規劃法的有關規定。《城鄉規劃法》第三十一條規定：「舊城區的改建，應當保護歷史文化遺產和傳統風貌，合理確定拆遷和建設規模，有計劃地對危房集中、基礎設施落後等地段進行改建。歷史文化名城、名鎮、名村的保護以及受保護建築物的維護和使用，應當遵守有關法律、行政法規和國務院的規定。」根據該規定，不損害歷史文化遺產和傳統風貌，合理控制拆遷和建設規模的舊城區改建才屬於公共利益的需要。其他法律也對舊城區改建作了一些規定。例如，《中華人民共和國郵政法》（以下簡稱《郵政法》）第八條第二款規定：「建設城市新區、獨立工礦區、開發區、住宅區或者對舊城區進行改建，應當同時建設配套的提供郵政普遍服務的郵政設施。」
三是應當是危房集中、基礎設施落後等地段。
首先，關於危房集中的地段。《徵收條例（徵求意見稿）》曾規定，為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要，屬於公共利益的需要。對此，不少意見提出危舊房改造並非都屬於公共利益。危舊房不是一個概念，而是包括危房和舊房兩種情況。危房是指本身存在危險的房屋，要對其進行改造以防止房屋居住人遭受人身和財產損害。但是舊房是否需要改造，卻存在很大爭議。多數意見認為，舊房改造不屬於公共利益的需要。理由主要有兩點：(1)何為「舊房」沒有明確標准，實踐中有的地方政府為了順利徵收房屋，將剛建成不久的房子也界定為「舊房」，不僅對房屋權利人造成了很大損害，而且造成了巨大的社會資源浪費。(2)即使根據已確立的使用年限標准將房屋認定為舊房，對其拆遷也未必屬於公共利益。舊房未必就屬於危房，有些房屋雖然使用較長時間但由於質量良好，不能歸入危房行列。如果舊房沒有危害或者威脅房屋使用人的人身和財產，就不能認為對其改造是為了公共利益的需要。《徵收條例（徵求意見稿）》考慮到了這一問題，其第十三條規定：「90%以上被徵收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋徵收決定；未達到90010被徵收人同意的，不得作出房屋徵收決定」，意圖通過被徵收人民主表決來確定是否屬於公共利益需要。但這一按被徵收人同意比例來確定是否屬於公共利益的做法，又產生了新的問題：一是是否屬於公共利益屬應是客觀情況，不應由人們的主觀意思決定；二是對於舊房改造，即使有90%以上被徵收人同意的，也無法證明徵收其他人房屋的正當性，畢竟並非舊房都是危房；三是90%被徵收人究竟是按照房屋面積還是按照人來認定，而房屋面積又涉及建築面積還是居住面積的問題，人又涉及人數還是戶數的問題，因此如何操作執行顯然是個很棘手的問題。因此，《徵收條例（第二次徵求意見稿）》刪去了該條規定，同時也刪去了舊房改造的提法。如果某一地段的危房數量很少，要解決危房的危險，完全可以通過消除危險或者資助救助等辦法來解決，沒有必要通過房屋徵收來解決，這也符合行政法的比例原則。因此，只有在危房比較集中的地段，才可能使用房屋徵收手段解決問題，這也可以避免有些地方政府借危房改造之名行違法征地之實。

⑻ 拆遷時如何區分徵收徵用與商業性開發

徵用是指國家為了公共利益的需要，依照法律規定對集體土地實行徵用並給予地上物補償，土地被徵用後，集體土地不改變所有權性質；
徵收是指國家為了公共利益的需要，依照法律規定對土地實行徵收並給予補償，土地被徵收後改變其土地所有權性質，即變為國有，土地徵收的具體實施部門是各級國土行政主管部門。
面臨拆遷時，您首先應該確認拆遷的性質，即要弄清楚是誰主導的，誰要拆你，因為什麼拆，這很重要。如果是政府主導的，一般是為了公共利益徵收，帶有一定的行政強制性，這種情況下您要做的就是爭取合理補償，不可一味的抵制不配合。如果不是政府主導，純粹的商業行為，比如房地產開發、商鋪改建等，則不具有強制性，為民事行為，您的主動性就很大，您不同意就不能拆遷。
現實中，也存在著借公共利益之名進行商業性開發，所以您要清楚哪些情形屬於是公共利益。現有的法律並沒有明確規定「公共利益」的概念，但是在《徵收與補償條例》第八條規定了「公共利益」的具體表現。
為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
實踐操作中，在認定是否是屬於公共利益的時候，不能只看錶面，因為拆遷方和徵收部門跟被徵收人宣傳的建築項目和實際上的建設項目是不一樣的，比如說，宣傳的是公益項目，實際上是進行商業開發，我們就要對公益性進行全面調查，同時值得強調的是，對公益項目的舉證責任不在於被徵收人，如果被徵收人能夠找到證據證明不是公益性質，當然更有利於被徵收人，即便被徵收人不能舉證，也不知道徵收項目是什麼，也不能免除行政機關的舉證責任。

⑼ 徵收拆遷必須是為了公共利益的需要對嗎

正確。
房屋徵收的核心問題是公共利益判斷。我國《憲法》第十三條規版定：「國家權為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行徵收或者徵用並給予補償。」第十條第三款規定：「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵用。」在《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》中也都對此做出相應規定。
在實踐中，無論是房屋徵收、集體土地徵收，還是收回國有土地使用權或拆遷，都不可迴避地需要回答一個共同的問題——如何界定「公共利益」。事實上，問題也總是出在這上面，到底什麼是公共利益？到底如何界定，到底由誰說了算？！

⑽ 公共利益拆遷和商業利益拆遷有何差異

應該是沒啥差別的中，，，見到最多的一種應該是政府拆遷，，還有一種是企業回擴張需要拆遷。答。。這是最常見的。。。
當然這裡面的問題也是非常多的，很多人都 在吃拆遷上的案子
不過，還是要注意的是，一旦利益受到損失，大家就要找律師來幫忙維護自己的權益。。
找負責任的律師也是比較難的。。。北京西站，，，凱諾。。。。賈啟華。。。不錯。