公共租賃

1. 公共租賃房的政策解讀

住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委日前聯合印發的《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》（以下簡稱《通知》）提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將並軌運行。
作為保障性安居工程的主要組成部分，兩房並軌的原因是什麼？並軌運行後政策、資金支持力度是否會被削弱？住房城鄉建設部政策研究中心副主任張鋒就此接受了記者采訪，並對《通知》起草的原因和內容等進行了詳細解讀。
一問：為什麼要實施兩房並軌運行?如何並軌？
張鋒：廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，兩者在發揮重要作用的同時，其平行運行過程中也出現了一些問題：一是兩者雖都屬於租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請人容易混淆；二是住房保障需求和供應是一個動態的過程，部分地方出現了保障房與保障對象不相匹配的情況；三是平行運行不利於兩項制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。
一些地方在廉租住房和公共租賃住房統籌建設、並軌運行方面作出了積極探索。在總結各地經驗的基礎上，住房城鄉建設部根據《國務院批轉國家發展改革委關於2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》和《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》等文件精神，會同財政部和國家發展改革委起草了《通知》。
根據《通知》，從2014年起，廉租住房將並入公共租賃住房，合並後統稱公共租賃住房。廉租住房建設計劃將（含購改租等籌集方式）統一並入公共租賃住房年度建設計劃，此前已經列入廉租住房建設計劃的項目繼續建設，建成後全部納入公共租賃住房進行管理。
《通知》還要求各地整合原有的管理資源，建立統一的申請受理渠道、審核准入程序，方便群眾申請，提高工作效率。各地要根據房源情況，綜合考慮保障對象的住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序的規則。
二問：並軌運行後政策優惠力度和住房保障投資力度會不會減弱？
張鋒：並軌後，對公共租賃住房建設的政策支持力度不會減弱。並軌前，廉租住房土地供應採取劃撥方式；公共租賃住房土地供應可採取出讓、劃撥、出租、作價入股等多種形式。並軌後，在不減少建設用地供應總量的前提下，地方可以根據需要在現行政策框架內選用適當的土地供應方式。並軌前的廉租住房和公共租賃住房財稅優惠政策仍將保留。繼續加大信貸支持力度、支持符合條件的公共租賃住房建設單位發行企業債券等。
並軌後，住房保障投資力度不會減弱，地方政府投資和中央投資補助資金也不會減少。一是地方政府要將原來用於廉租住房建設的資金調整到公共租賃住房建設投資；廉租戶在市場上租賃住房享受的租賃補貼繼續發放。二是中央補助的部分，並軌後財政部繼續對地方公共租賃住房建設以及租賃補貼進行補助，原由國家發展改革委安排的廉租住房建設補助投資也不會取消，而是調整用於公共租賃住房配套基礎設施建設。三是中央補助繼續對財政困難地區予以傾斜。
三問：並軌後地方如何申報計劃，中央補助資金怎麼下達？
張鋒：並軌前，廉租住房與公共租賃住房建設分別制訂年度建設計劃，國家發展改革委和財政部分別下達補助資金。並軌後，各地要統一按照公共租賃住房制訂年度建設計劃，在建設量上涵蓋原公共租賃住房和廉租住房的建設計劃，以保障住房困難群體的利益。
中央補助資金將按以下原則安排：一是財政部將綜合考慮各地區的財政困難系數、當年建設任務、上年任務完成情況等因素，按照各地公共租賃住房申報建設總量合理安排建設補助資金和在市場上租賃房屋保障對象的租賃補貼資金；二是國家發展改革委將綜合考慮近兩年廉租住房和公共租賃住房建設任務，結合各地財力困難程度，統籌安排下達保障性住房配套基礎設施建設補助投資，由省級發展改革部門會同有關部門分解落實到具體項目。
四問：並軌後保障房建設標准如何確定？如何確保低收入住房困難群體的住房保障權益？
張鋒：對各類保障房的建設標准，國務院已有明確規定，新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內，公共租賃住房單套建築面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格控制在60平方米以下。兩房並軌後，地方要按照國務院的規定，統籌建設標准，在對申請對象需求進行摸底調查的基礎上，根據申請、輪候對象家庭人口數量、性別結構、代際結構、支付能力等因素，合理配置不同戶型，主要建設小戶型住房，嚴禁面積超標。
住房保障應從低端保起，優先滿足住房最困難群體的基本需求。並軌後，要保證住房最困難的群體優先及時獲得住房保障，體現住房保障的公平公正。一是對並軌前原廉租住房保障對象的需求要優先滿足。《通知》已明確，已經建成的，或者在2014年以前已經立項正在建設的廉租住房要優先用於解決原來廉租住房保障對象。二是對並軌後公共租賃住房保障對象，地方要合理制訂輪候規則，保障住房困難持續時間更長、經濟狀況更差的家庭優先獲得配租。
五問：在建廉租住房和存量廉租住房如何管理？
張鋒：並軌後，要妥善處理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。一是新增供應全部納入公共租賃住房管理。二是在建廉租住房項目應按照原計劃繼續抓緊實施，建成後統一納入公共租賃住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可繼續按原廉租住房規定進行管理，並逐步並入公共租賃住房統一管理。
六問：並軌後公共租賃住房租金如何確定？
張鋒：政府投資建設並運營管理的公共租賃住房，可以根據承租人的支付能力實行租金減免。對於社會投資建設並運營管理的公共租賃住房，可按照適當低於市場租金的標准收取租金。同時，地方政府或用工單位可按規定對符合條件的低收入保障對象予以適當補貼。大的原則是一致的，具體操作上可結合實際情況加以細化。
七問：為什麼政府投資建設和社會投資建設的公共租賃住房租金收取及補貼方式不一樣？
張鋒：考慮既要鼓勵社會投資機構參與保障性住房的建設和運營，加快建設、規范服務，促進住房保障事業可持續發展，同時又要保障社會投資機構的權益，保障其建設及運營管理所需要的現金流，保持其可持續發展。社會力量投資建設的公共租賃住房按照適當低於市場租金的標准收取租金。這樣有助於吸引社會投資參與公共租賃住房建設和運營。同時地方政府或用工單位可按規定對符合條件的低收入保障對象予以適當補貼，減輕低收入住房困難家庭的租金支付負擔。
而對政府投資建設並運營管理的公共租賃住房，為簡化操作，《通知》規定可以直接減免租金。各地可結合實際情況制訂具體實施辦法。

2. 公租房申請條件及程序

根據《公共租賃住房管理辦法》

第七條申請公共租賃住房，應當符合以下條件：

（一）在本地無住房或者住房面積低於規定標准；

（二）收入、財產低於規定標准；

（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。

具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批准後實施並向社會公布。

第八條申請人應當根據市、縣級人民政府住房保障主管部門的規定，提交申請材料，並對申請材料的真實性負責。申請人應當書面同意市、縣級人民政府住房保障主管部門核實其申報信息。

申請人提交的申請材料齊全的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當受理，並向申請人出具書面憑證；申請材料不齊全的，應當一次性書面告知申請人需要補正的材料。

對在開發區和園區集中建設面向用工單位或者園區就業人員配租的公共租賃住房，用人單位可以代表本單位職工申請。

第九條市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，對申請人提交的申請材料進行審核。

經審核，對符合申請條件的申請人，應當予以公示，經公示無異議或者異議不成立的，登記為公共租賃住房輪候對象，並向社會公開；對不符合申請條件的申請人，應當書面通知並說明理由。

申請人對審核結果有異議，可以向市、縣級人民政府住房保障主管部門申請復核。市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門進行復核，並在15個工作日內將復核結果書面告知申請人。

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根據《公共租賃住房管理辦法》

第二十七條承租人有下列行為之一的，應當退回公共租賃住房：

（一）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；

（二）改變所承租公共租賃住房用途的；

（三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；

（四）在公共租賃住房內從事違法活動的；

（五）無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的。

承租人拒不退回公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當責令其限期退回；逾期不退回的，市、縣級人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強制執行。

3. 什麼是公租房

公共租賃房簡稱「公租房」，以「中低收入住房困難家庭，具體包括已通過廉租房、經濟適用房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭」為供應對象。公共租賃房是對住房困難人群的過渡性的解決方案。

一部分住房困難人員不屬於低收入，但當前通過市場確實解決不了住房問題。因此政府提供給他們一定的幫助，過一段時間，當這部分群體有支付能力了，就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。這意味著，所有保障性住房的供應對象，都可以在「買」和「租」之間選擇一種方式，解決住房困難。

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公共租賃房的優勢：

國家之所以將發展公共租賃住房建設作為解決當前住房困難問題的政策選擇，是因為公共租賃住房相較個人購買、廉租住房、經濟適用房和個人出租等方式所具有的比較優勢：

1． 公共租賃住房有利於引導國民「先租後買」，合理住房消費。實現「住有所居」的目標，通常有兩種方式： 一種是購買住房，另一種是租賃住房。據了解，在發達國家，首次購房人的年齡比我國要大很多，年輕人長期租房是一種普遍狀態。

在日本、德國，首次購房人平均年齡為 42 歲，法國為 37 歲，美國也在 30 歲以上，英國在 2008 －2009 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問題，而在我國現階段，國民太過關注購房，而租房則處於相對被忽視的境地。鑒於此，國家應在正確引導國民的住房消費理念方面有所作為，即住房應「從租到買、由小及大」。

2． 公共租賃住房有助於克服廉租住房和經濟適用房的弊端。首先，公共租賃住房擴大了保障范圍，有利於解決「夾心層」住房問題。因為廉租住房只面向最低收入群體，經濟適用房盡管保障對象是中等收入群體，但其價格仍然偏高，甚至部分地區的經濟適用房和商品房價格相差無幾。

而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實現了與商品房的對接。其次，經濟適用房是產權房，存在套利空間，且通過行政手段進行分配，極易誘發權力尋租現象的發生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發上述弊端的空間或土壤。

3． 公共租賃住房有益於彌補個人出租住房的不足。在我國，個人出租住房主要存在以下不足： 一是數量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數量遠遠不能滿足需求； 二是我國城市人口膨脹，住房資源緊缺，加之各城市紛紛出台「限購令」，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發展空間較小；三是因可供出租的房屋遠遠不能滿足需求直接導致了過高的租金和「群租」現象。

四是房屋租賃專業經營機構少，出租房屋都是私人閑置房屋，出租並非首要目的，穩定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達到產權房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個人出租住房數量短缺、運營不規范等問題，為中低收入無房群體提供數量充足、租期穩定、價格合理的住房。

4. 公共租賃房

符合條件，公共租賃住房也可以買賣。

國務院法制辦《城鎮住房保障條例(徵求意見稿)》面向社會公開徵求意見。徵求意見稿明確租賃期滿未續租、不再符合保障條件以及違規使用保障性住房的，應當騰退保障性住房;連續租賃不少於5年且符合配售條件的，可以購買;購買保障性住房未滿5年且確需轉讓的，由政府回購。

業主住滿5年後，可以成本價+銀行利息購買公租房自住，其中成本價是指土地成本、建安成本等綜合成本，並交納部分稅費。購房時可選擇一次性付款和分期付款。一次性付款後不再支付租金；分期付款時，未付款面積按照規定繳納租金。同時公共租賃房不得上市交易，購買人需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息，不會隨著房價的上漲而上漲。

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公共租賃住房申請條件：

①在本地無住房或者住房面積低於規定標准;

②收入、財產低於規定標准;

③申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。

具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批准後實施並向社會公布。

5. 公共租賃住房的租賃期限是多久

公共租賃住房管理辦法》第18條規定：「公共租賃住房租賃期限一
般不超過5年。」
公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限一般不超過5年，合同示範文本由省、自治區、直轄市住房城鄉建設（住房保障）部門制訂。

6. 公共租賃凍結什麼意思

房屋的性質被凍結了。

7. 什麼人可以申請公共租賃房

根據《公共租賃住房管理辦法》
第七條申請公共租賃住房，應當符合以下條回件：
（一）答在本地無住房或者住房面積低於規定標准；
（二）收入、財產低於規定標准；
（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。
具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批准後實施並向社會公布。

8. 公租房有什麼好處和壞處

一、公租房的好處

1、公共租賃住房為居民提供可租賃適當房源，這不僅可以引導鼓勵居民租房，減輕中低收入群體購買住房的經濟壓力，而且可以減少「被買房」群體的數量，對抑制過高房價起到積極作用。

2、公共租賃住房面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實現了與商品房的對接。

3、公共租賃住房有益於彌補個人出租住房的不足。

二、公租房的壞處

1、房屋面積有限，不利於人口較多的家庭居住。

2、限制條件較多，不利於申請。

9. 公共租賃住房申請條件不合格有那幾種

公租房申請條件：
申請人應年滿18周歲，在主城區有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規定收入限制的無住房人員、家庭人均住房建築面積低於13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業後就業和進城務工及外地來主城區工作的無住房人員。但直系親屬在主城區具有住房資助能力的除外。