國有土地房屋徵收聽證

A. 房屋拆遷聽證會

是不對的。
《國有抄土地上房屋徵收與補償條例》規定，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。
條例第十一條規定市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
也就是說補償方案需要在被徵收片區范圍內公布，並且徵求公眾的意見，並且根據這個意見進行修改。如果涉及舊城區改建的話，那麼需要被徵收人和公眾代表參加聽證會的。

B. 房屋徵收評估價格是否必須經過質證和聽證

依據國務院590號令精神，房屋徵收評估價格，是由被徵收人或公證搖號確定的具有房版地產評估資質權的評估公司，按照當地類似於房地產市場價格經評估作出。
評估報告具有法律效力，評估過程不受任何權力或第三方干擾，對評估結論有異議的可以要求評估公司作出解釋，仍有異議可請專家組鑒定。
按類似於市場價評估定價與行政權利部門確定價格是有區別的，沒有必須聽證的規定，未經聽證會或訴訟也不存在質證問題。

C. 拆遷安置補償標准 必須開聽證會么

拆遷安置補償 必須開聽證會么？

昨日，南都記者從惠城區法制局獲悉，為做好惠州大道馬安新群段南側綠化帶項目用地上房屋徵收補償安置工作，將於9月18日在馬安鎮政府召開相關聽證會。
據統計，這是近期來惠城區第四場與拆遷有關的聽證會。到底什麼情況下舉行聽證會？安置補償標准如何得出？南都記者就此采訪了惠城區法制局相關負責人。
1
有關集體土地上房屋安置補償2/3以上村民代表棄權可不舉行聽證會
惠州大道馬安新群段南側綠化帶項目用地上房屋徵收補償安置政策聽證會，聽證內容涉及國有土地房屋徵收和集體土地上房屋徵收安置補償，兩者合二為一舉行聽證會。
「不同性質的土地上房屋徵收安置補償聽證會，召開依據有些不同。」昨天上午，惠城區法制局相關負責人介紹，集體土地上房屋徵收安置補償聽證會，首先由國土部門根據調查摸底，將補償安置實施方案進行公示，徵求公眾意見，徵求意見期限不得少於30日。
按照《國土資源聽證規定》的要求，被征地農村集體經濟組織和農戶要求聽證的，國土資源行政主管部門應依法組織聽證；放棄聽證權利的，須有被征地農村集體經濟組織出具的經過村民代表大會或村民大會三分之二以上村民代表或村民簽名同意放棄聽證權利的證明。
2
有關國有土地上房屋安置補償拆遷戶雖少但爭議大的須召開聽證會
國有土地上房屋徵收安置補償方案聽證會，按照政策法規，在公示和徵求意見階段，與集體土地上房屋徵收沒有任何區別，不過，在判斷是否舉行聽證會的依據上有所不同。首先，涉及人數較多的，比如隆生大橋項目、市民公園一期項目等都涉及到幾百戶的利益，城際軌道西湖段拆遷涉及到900多戶，因此必須召開聽證會，而人數較少的項目一般選擇不召開聽證會。
不過，雖然人數較少，但是對徵收安置補償方案存在很大的爭議，此種情況下，應該舉行聽證會。
據了解，東坡祠復修項目雖然涉及到的人數比其他項目要少，不過，收集意見階段，大家對徵收補償方案爭議較大，因此，舉行了聽證會。
3
有關聽證會後拆遷戶意見的處理分類整理綜合考量得出安置補償標准
「聽證人員的數量不是隨便定的，按照要求，有一個比例，就是要達到所有被拆遷戶的8%-10%。」該負責人介紹稱，9月18日即將在馬安鎮召開的聽證會，按照被拆遷戶數，經過換算，最終確定聽證代表共15人。其中，新群村、新樂村各推選1名村委會幹部代表；被徵收人代表13名，從擬徵收范圍內自願報名參加聽證會的房屋業主和承租人中產生。另外將邀請黨代表、人大代表和政協委員各1人列席。
該負責人透露，會把收集上來的信息進行分類整合，比如補償標准、回撥地等問題。根據問題，將集中國土、財政、徵收等單位，進行研究討論，對原來的實施方案進行修改，「比如說過渡時期的安置費，肯定會根據不同地點，有不同的標准，這就需要多部門提供信息作為參考了，市民公園一期的20元/平方米過渡安置費就是這樣綜合考慮得出的。」

D. 徵收拆遷過程中，被征遷人在各個階段有哪些權利

一、知情權
集體土地及地上房屋：
1、預征知情權：國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中規定：在征地依法報批前，要將征地的用途、位置、補償標准、安置途徑告知被征地農民;
2、批復結果知情權：徵收集體土地需要經過國務院或者省級人民政府審批，在土地徵收批復文件下達後10日內，行政機關應將批復結果公告給被徵收土地農民;
3、土地補償知情權：市、縣級人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬定征地補償安置方案後要在本集體經濟組織內進行公告並征詢村民意見。
二、聽證權
集體土地及地上房屋：在征地方案報批之前和征地公告公示之後，被征遷人均有聽證權。
國有土地上的房屋：從590號令可知，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，徵收方應當組織召開聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
實踐中，很多被征遷人也知道自己享有聽證權，但不知道怎麼行使，有些人認為即使舉行聽證會也是行政機關和村委會的一言堂，走個過場、形式而已，都漠視放棄了。
三、評估機構選擇權
集體土地及地上房屋：評估不是必經程序。
國有土地上房屋：依據590號令的規定，評估機構由徵收人與被徵收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
實踐中，很多地方的徵收，其評估機構可能直接是由徵收人私自指定，帶來的後果就是評估出來的補償和被徵收人自己預估的有很大出入。所以，被徵收人一定要主動去行使評估機構的選擇權。
但如果在什麼都不知道的情況下，房屋已經被評估並且評估結果偏低，被徵收人對評估結果享有異議的權利。即可向房地產價格評估機構申請復核評估。如對復核結果仍有異議的，還可以進一步向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
四、申請人身、財產安全保護權
依據《中華人民共和國人民警察法》第二十一條規定，人民警察遇到公民人身、財產安全受到侵犯或者處於其他危難情形，應當立即救助;對公民提出解決糾紛的要求，應當給予幫助;對公民的報警案件，應當及時查處。
在我們日常接待的咨詢中，經常聽到被征遷人遭受逼簽等行為，對被征遷人家庭的人身和財產安全及心理都產生了極大的影響，所以不論是國有土地上房屋徵收或者集體土地上房屋拆遷在遇到上述情況時，被征遷人均可依法向公安機關申請人身、財產安全保護。
五、申請行政復議、提起行政訴訟的權利
集體土地及地上房屋：在集體土地上房屋拆遷過程中，被拆遷人可以復議和訴訟的行為包括：責令交出土地決定、限期拆除決定等影響被拆遷人實際權利義務的行政行為。
拆遷案有打官司需求的可以找北京冠領律師事務所，北京冠領律師事務所是經北京市西城區司法局批准成立的合夥制律師事務所，央視CCTV12《律師來了》欄目金牌合作夥伴，創始合作人為周旭亮和任戰敏。自成立以來，北京冠領房屋拆遷律師團隊一直專注於房屋拆遷、土地徵收、環境保護等領域。冠領律所遵循以人為本的服務理念，以客戶為導向，為客戶提供全方位、綜合性的法律服務。

E. 房屋徵收的案例

案例1：徵收混淆國有土地與集體土地的徵收
山東省泗水縣13戶農民，收到一份特別的《行政復議決定書》，這份行政復議決定為：確認被申請人泗水縣人民政府於2011年4月6日作出的《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路東西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發【2011】15號）部分違法，即該房屋徵收中涉及徵收集體土地上房屋的部分違法。這意味著13戶農民，告贏了泗水縣人民政府，（泗政發【2011】15號）決定越權徵收集體土地上房屋行為，被濟寧市人民政府以法律的形式確認違法。
一、積極申請聽證、協商，申請文書石沉大海。
2011年4月6日，泗水縣政府作出《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發〔2011〕15號），該具體行政行為決定將包含泗水縣考棚街耿煒、王強等房屋和建設用地在內的房屋和土地予以徵收，13戶農民對此不服，依法聘請本所律師王衛洲代為維護合法權益。
在行政復議准備階段，13戶農民首先向泗水縣政府遞交《關
於修改泗河路古城路北片區第一期居民房屋徵收改造項目徵收房屋
補償方案的聽證申請書》，希望能夠對徵收房屋的補償方案予以修改，並以聽證的方式徵求被徵收人的意見。但是泗水縣住建局收到申請書沒有任何回應。
同日13戶農民向泗水縣住房和城鄉規劃建設局遞交《泗河路古城路北片區被徵收人關於選擇徵收評估事項通知》，要求更改泗水縣住建局為被徵收人擬定的評估機構名單，並希望能真正由被徵收人獨立選擇評估機構，對於此份通知，泗水縣住建局也沒有回應。
在懇請協商處理問題無望的前提下，13戶農民毅然決定通過法律程序維護權益，撤銷《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路東西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發【2011】15號）。
二、被迫走上維權之路。
在復議申請中，律師和13戶農民指出指出：一、（泗政發【2011】15號）決定認定事實適用法律錯誤，超越職權。本案中泗水縣政府徵收房屋片區范圍內，含有大量的集體土地，泗水縣政府將其按照國有土地上的房屋進行徵收屬於認定事實、適用法律錯誤，同時按照《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定，徵收集體土地及其附屬物應當由省級人民政府或國務院批准，被告的行為業超越了其審批許可權。二、徵求意見不足30天，程序違法。按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條的規定「市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。」而本案中，泗水縣政府於2011年3月3公布徵求意見稿，3月21日結束徵求意見，2011年4月6日作出決定，很明顯徵求期限不符合法律規定。 三、徵收房屋和土地是為了開發房地產，不屬於公共利益，不符合徵收條件。四、房屋徵收補償方案違反《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條「對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。」的規定；收回土地不予補償的規定也違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十八條的規定。
在行政復議期間，泗水縣人民政府作出《泗水縣人民政府關於（泗政發【2011】15號）文所涉及房屋徵收范圍的公告》，聲稱（泗政發【2011】15號）只徵收表述范圍內的國有土地房屋，不徵收表述范圍內集體土地上的房屋。濟寧市人民政府與13戶農民多次進行溝通，希望13戶農民撤回行政復議，並且濟寧市人民政府組織泗水縣政府、泗水縣住建局、泗河街道辦事處與13戶農民進行協調，希望農民撤回行政復議申請，13戶農民斷然拒絕。
三、農民告贏泗水縣政府，徵收決定被確認違法。
由於泗水縣政府否認（泗政發【2011】15號）徵收決定包含集體土地上的房屋，為取得行政復議的勝利，律師與13戶農民進行了辛勤的取證、閱卷和研究。他們將泗水縣政府（泗政發【2011】15號）的報批材料，進行逐頁逐條分析指出：1、《泗城泗河路西古城路北片區一期房屋徵收調查登記公示》已經將集體土地上的農民確定為被徵收人，房屋確定為被徵收房屋；2、《泗水縣城區泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區舊城改建社會穩定風險評估報告》三「擬徵收房屋的基本情況」中陳述到「（一）泗河路東林業局片區：佔地36畝。涉及被徵收居民房屋114戶，其中泗河街道西關社區居民82戶；……。（二）四河路西古城路北片區：佔地518畝。涉及被徵收居民611戶，其中泗河街道西關社區、考棚街社區居民503戶……。」，在被申請人所陳述的西關街社區82；西關街社區和考棚街社區503戶居民，的房屋所依附的土地都屬於集體土地，都持有《集體建設用地使用證》；3、在被申請人徵收方案中所指的建行、林業局、文化館、呈龍衛生材料廠、水利局家屬院等14個單位國有土地上的所涉及的32戶居民和108戶居民房屋，分別於考棚街、西關街社區居民房屋交錯在一起，如果不包含考棚街和西關街社區那麼被征房屋七零八落、相互間隔、互不相連，被申請人難道要徵收一片廢地嗎？顯然不合邏輯。4泗水縣政府房屋徵收部門召開的泗城泗河路西古城路北片區房屋徵收補償方案聽證會還特意安排了兩個被徵收人代表參加。其中一名代表就是泗河街道辦事處考棚街的xxx，這位xxx代表的房屋就是集體土地上的房屋，而且他所代表的考棚街內公民，房屋都是在集體土地上。
在鐵證如山的情況下，濟寧市人民政府經審理認為：泗水縣人民政府作出的《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路東西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發【2011】15號），將徵收范圍內集體土地上房屋按照國有土地上的房屋進行徵收，屬於認定事實不清。
最終決定：確認被申請人泗水縣人民政府於2011年4月6日作出的《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路東西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發【2011】15號）部分違法，即該房屋徵收中涉及徵收集體土地上房屋的部分違法。
四、律師評析。
在山東省泗水縣，因征地拆遷糾紛而與政府對峙法庭的並不少見，而能夠告贏政府撤銷《拆遷許可證》或確認《拆遷許可證》違法的幾乎從來沒有。因為按照《城市房屋拆遷管理條例》辦理拆遷許可證只需要具備項目批准文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批准文件等五要件，就可以辦理拆遷許可證，而這五要件審批許可權都在縣級政府及其組成部門，在具備拆遷許可五大要件的前提下，由於法院和行政復議機關只是進行形式審查，故即使這些要件存在違法情節，也不會予以採信，特別是其中的國有土地使用權批准文件，由於法律沒有規定既定形式，即使存在錯誤將集體土地收儲或批准使用，也因為形式審查的原因而很難被駁倒。在這種形式審查的審理原則下，即使被告、被申請人將其他范圍內的土地批文以假亂真，地方法院都極有可能採信。
「而新的拆遷法實施以後，直接由縣級政府作出徵收決定，徵收房屋和土地的決定是否越權會被直接列為審查對象，提高被徵收人即被拆遷戶維權的控訴范圍。律師認為這也是新拆遷法實施以後，泗水縣政府首次徵收房屋的決定被確認違法的重要原因之一。」北京在明首席楊在明說。
案例2：房屋徵收徵收補償標准之爭
山東省濟寧市中級人民法院
行政判決書
(2012)濟行初字第12號
原告孔xx,（原告信息從簡）
委託代理人王衛洲，北京市億嘉律師事務所律師。
委託代理人馮凱，男，1984年4月1日出生，漢族，北京
市億嘉律師事務所律師助理，住河北省保定市樂凱南大街。
被告泅水縣人民政府。住所地泗水縣西城新區。
法定代表人馮沖，縣長。
委託代理人李x，山東泗達律師事務所律師。
委託代理人李xx，男，1984年3月17日出生，漢族，泗
水縣住房和建鄉規劃建設局房產科主任，住泗水縣龍城置村小
區。
原告孔xx訴泗水縣人民政府房屋徵收決定一案，於2012
年6月11日向本院提起行政訴訟。本院受理後，依法組成合議
庭於2012年7月10日公開開庭審理了本案。原告孔xx及
其委託代理人王衛洲、馮凱，被告泗水縣人民政府委託代理人
李峰、李龍乾到庭參加訴訟。
2011年4月6日，被告作出泗政發[2011]15號《泗水縣
人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北
片區實施房屋徵收的決定》，決定對該片區的房屋實施徵收。以
下簡稱《決定》。
原告訴稱，被告作出的該《決定》將包含原告房屋和建設
用地以及其他附屬物在內的房屋和土地予以徵收，原告不服向
濟寧市人民政府提起行政復議，復議決定對被告的行為予以維
持。原告認為，被告作出該具體行政行為違法，應予撤銷。事
實與理由：一、徵收補償方案徵求意見不是30天，程序違法。
被告於2011年3月3日公布徵求意見稿，3月21日結束徵求意
見，2011年4月6日作出決定，徵求意見不符合法律規定。二、
房屋徵收補償方案違反法律規定，《國有土地上房屋徵收與補償
條例》第十九條「對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋征
收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格」，此外，被
告僅僅補償被徵收的房屋，對收回的國有土地使用權不予補償，
也違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十八的規定。三、
徵收房屋和土地是為了開發房地產、不屬於公共利益，不符合
徵收條件：四、徵收范圍內含有大量的集體土地，被告的行為
已超越其審批許可權，也不符合建設工程及用地規劃，應當撤銷。
原告提供如下證據：1、泗政發[2011]15號《泗水縣人民
政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區
實施房星徵收的決定》；2、濟政復決字[2011]62-65號《濟
寧市人民政府行政復議決定書》；3、房屋土地權屬證明材料：
(1)地上附著物補償價格表，(2)陳國營與泗水縣第一人民醫院買
賣協議書，(3)關於衛校內路東地皮處理協議書，(4)陳國營的證
明，(5)原告取得涉案土地房屋權屬的說明，(6)泗國用(2000)
字第083100000202-01號國有土地使用權證。證明原告涉案房
屋在徵收范圍內；4、原衛生進修學校片區內居民的證明，證明
原告在衛校內具有房產；5、濟政復決字[2011]29號《濟寧
市人民政府行政復議決定書》，證明徵收范圍內含有大量的集體
土地；6、泗水縣氣象局證明。用以證明被告張貼的補償方案
徵求意見稿的照片上存有明顯雪跡，而下雪的日期是2011年3
月1日，被告是在3月3日張貼的補償方案徵求意見
稿；若是2011年2月20日張貼的補償方案徵求意見稿，照片
上不可能有大量的積雪，以此證明被告對補償方案徵求意見不
足30天：7、律師調查專用介紹信。
被告泗水縣人民政府答辯稱，一、2011年2月20日泗水
縣人民政府發布並張貼了《泗城泗河路東林業局片區和泗河路
西古城路北片區綜合改建房屋徵收補償方案（徵求意見稿）的
公告》，同年4月1日確定補償方案，徵收補償方案徵求意見的
期限已超過30天，符合有關規定。二、類似房地產的市場價格，
是指在評估時點與被徵收房屋類似的房地產的市場價格。類似
房地產的價格既包括被徵收房屋的價值，也包括土地使用權的
價值，徵收補償方案並不違反法律規定。三、對該片區房屋的
徵收是對舊城區的改建，屬於公共利益需要。
四、縣政府於2011年6月22日作出《泗水縣人民政府關於泗政發[2011]15號文
所涉及房屋徵收范圍的公告》，對徵收范圍進行了重新申明，明
確了此次房屋徵收的范圍為該地塊國有土地上的房屋，不包括
集體土地上房屋。
被告提供如下證據：證據1-1、《泗河路西古城路北片區林
業局片區房屋徵收補償方案論證會議紀要》及會議簽到薄、照
片。證明就該片區房屋徵收補償方案召開會議進行了論證。證
據1-2、《關於泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片
區綜合改建房屋徵收補償方案（徵求意見稿）的公告》，附：《泗
城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區綜合改建房屋
徵收補償方案》、補償方案公示照片及公證情況。證明該片區房
屋徵收補償方案的徵求意見稿進行了公告公示。證據1-3、泗
城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區涉及單位及居
民發放明白紙、徵求意見書會議、簽到薄和現場照片。證明就
該片區補償方案召開會議徵求意見。證據1一3、泗水縣人民政
府辦公室關於印發泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片
區違法違規建築認定實施方案的通知。證明縣政府印發了涉案
片區違法違規建築認定實施方案：證據1—5、關於暫停辦理泗
城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區范圍內相關手
續的函。證據1-6、縣政府關於召開泗城泗河路東林局片區和
泗河路西古城路北片區房屋徵收補償方案聽證會的公告及張貼
照片。證明就關於召開該片區房屋徵收補償方案聽證會事宜進
行了公告。證據1-7，泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古
城路北片區房屋徵收改建項目社會穩定風險評估報告。證明進
行了社會穩定風險評估。證據1-8、泗城泗河路東林業局片區
和泗河路西古城路北片區房屋徵收補償方案聽證會通知書存
根。證明聽證會通知了相關單位。證據l一9、泗城泗河路東林
業局片區和泗河路西古城路北片區房屋徵收補償方案聽證會相
關材料及會場照片。證明召開了房屋徵收補償方案聽證會。證
據1-10、泗水縣人民政府第36次常務會議紀要。證明就該片
區房屋徵收補償工作召開了縣政府常務會議。證據1-11、關於
對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區綜合改建
房屋徵收補償方案（徵求意見稿）徵求意見的情況公示、公示
照片及公證情況。證明對房屋徵收補償方案徵求意見的情況進
行了公示和公證。證據1-12、泗政發(2011)16號泗水縣人
民政府關於印發泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北
片區改建房屋徵收補償方案的通知。證明縣政府經過徵求意見
後印發了泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區改
建房屋徵收補償方案。證據1-13、關於泅水縣2011年城市棚
戶區舊城改造計劃納入國民經濟和社會發展計劃報告的證明，
附關於泗水縣2010年國民經濟和社會發展計劃執行情況及
2011年計劃草案的報告。證明該項目納入國民經濟和社會發展
計劃。證據1-14、關於泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古
城路北片區符合泗水縣土地利用總體規劃的證明。證明對該片
區徵收符合泗水縣城區土地利用總體規劃。證據1-15、關於古
城路北地水系景觀及城區改造項目的規劃審查意見，附泗水縣
城市總體規劃圖。證明該項目通過了規劃審查，符合城市總體
規劃及相關規劃要求。證據1-16、拆迂補償款專項資金證明。
證明作出房屋徵收決定前，徵收補償專項資金足額到位。證據1
-17、安置房戶型圖，證明安置房戶型。證據1-18、泗政發
(2011)15號泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區
和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定。證據1-19、泗
水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城
路北片區實施房屋徵收決定的公告，附徵收決定、公告照片。
證明縣政府對房屋徵收決定進行了公告。證據1-20，泗城泗河
路西古城路北片區一期房屋徵收動員會議現場照片。證明召開
了泗城泗河路西古城路北片區一期房屋徵收動員會議。證據1
-21、泗城泗河路西古城路北片區一期房屋徵收調查登記公示。
證明對泗城泗河路西古城路北片區一期房屋徵收調查登記進行
了公示。證據1-22、泗建征字(2011)01號公告，附一期征
收房屋等情況公示及公告，泗建征字(2011)01號公告及照片。
證明就房地產價格評估機構的選定事宜進行了公告。證據1-
23、委託書。證明縣住房和城鄉規劃建設局委託縣房屋徵收辦
公室負責該片區房屋徵收與補償的具體工作。上述證據證明被
訴行政行為程序合法。證據2、泗水縣人民政府關於泗政發
[2011]15號文所涉及房屋徵收范圍的公告。證明縣政府就泗
政發[2011]15號文所涉及房屋徵收范圍重新進行了明確。表
明在《決定》范圍內只徵收國有土地上的房屋，不包括集體土
地上的房屋。證據3、濟政復決字(2011)62-65號行政復議
決定書。證明濟寧市政府維持了縣政府作出的房屋徵收決定的
具體行政行為。
經庭審質證，原告認為被告提交的證據1-1，說明在徵收
范圍內包含了集體土地。證據1-2徵求意見稿和補償方案的照
片，補償方案的照片和被告主張的公證書公證的徵求意見稿的
照片內容一樣，至少有一個是用其它照片頂替的，被告所主張
的內容不符合事實。證據1-3發放明白紙和徵求意見書，會議
上未看到被徵收入，參會人數不能達到徵求意見的效果。證據1
-4侵犯了被徵收人的合法權益，被告的所屬部門對不配合政府
徵收的就認定為違法建築，是證明被告侵犯原告及被徵收人合
法權益的證據。證據1-5城鄉建設局不是房屋徵收部門，無權
做出該函。證據1-6與事實不符。被徵收人均未知情。證據1
-7社會風險評估沒有估算到徵收的集體土地，此評估報告作出
的評估不合法。證據1-8被通知參加聽證的大多數是被告所屬
的政府機關部門，被徵收入未接到通知，缺乏主要利害關系人
的參與。證據1-9聽證的人數太少，被徵收涉及到900餘戶，
參與意見僅是幾戶，導致聽證結果不合理，不公正。證據1-12
不合法，補償方式不合理，補償不是按照市場價格進行確定的，
而是由縣政府制定的優惠價。證據1-13報告無公章，不能證
明其真實性，不予認可。證據1-14不符合整體規劃。證據1
-16中的2000萬元不能認定徵收補償是合法的，也不能滿足
整個片區的拆遷補償資金。證據1-20不能證明徵收行為合法。
證據1-22未對所有被徵收人進行登記，說明被告的程序不合
法。證據2公告所表述的內容不符合事實。證據3復議決定書
認定的內容與事實不符。對被告提交的其它證據無異議。
被告認為原告提交的證據3中的買賣協議書系無效的，該
土地是國有資產，國資局未進行確認。證據5縣政府已重新公
告了不包含集體土地。證據6不能證明原告的主張，2月份降雪
4次，所以2月20日公示時照片上面的雪跡是2月16日的降雪。
不能證明是原告主張的3月1日的降雪。
經質證對證據作如下確認，被告提交的證據1-18，系本案
被訴的具體行政行為，不能作為證明被訴行政行為合法的證據；
被告提供的其他證據與本案具有關聯性，系被告作出具體行政
行為的程序性證據，對待證事實具有證明力，予以確認。
原告提交的證據1系本案被訴具體行政行為，予以確認；
證據2、5與本案具有關聯性，予以確認；證據3、4能夠證明
原告房屋在徵收范圍內，予以確認；證據7被告無異議，予以
確認。證據6能夠證明2-3月的降雪情況，但僅憑照片上的雪
跡和當事人的記憶，尚不能證明原告的主張。
經審理查明以下事實，2011年4月6日，被告作出泗政發
[2011)15號《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片
區和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定》，將包括原告
房屋在內的涉案片區國有土地上的房屋予以徵收，原告對《決
定》不服，向濟寧市人民政府提起行政復議，濟政復決字[2011]
62-65號復議決定對被告作出的《決定》予以維持。原告不服
向本院提起訴訟。
另查明，案外人王強等人因不服被告作出的該《決定》，曾
向濟寧市人民政府提起行政復議，復議機關經復議認為：該《決
定》將徵收范圍內集體土地上的房屋按照國有土地上的房屋進
行徵收，屬於認定事實不清。但在行政復議期間，被申請人泗
水縣人民政府於2011年6月22日作出了《關於泗政發[2011]
15號文所涉房屋徵收范圍的公告》，對徵收范圍進行重新申明。
該《公告》部分改變了原具體行政行為，即撤銷原具體行政行
為中對集體土地上房屋徵收的部分。遂於2011年7月11日作
出濟政復決字[2011]29號復議決定，確認該《決定》中涉及
徵收集體土地上房屋的部分違法。
本院認為，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二
條規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的
房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。該《條例》
第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收
決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精
神，對被徵收房屋的補償，應參照就近區位的新建商品房的價
格，以被徵收入在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為
宜。本案中被告制訂的徵收補償方案中規定，選擇貨幣補償的，
被徵收主房按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償，
優惠價格顯然低於市場價格。對產權調換的，安置房超出主房
補償面積的部分由被徵收入出資，超出10平方米以內的按優惠
價結算房價，超出10平方米以外的部分按市場價結算房價；被
徵收主房面積大於安置房面積的部分，按照安置房優惠價增加
300元/n1：標准給予貨幣補償。對被徵收房屋的補償價格也顯然
低於被徵收人的出資購買價格。補償方案上述規定對被徵收入
顯失公平，違反了《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二、
第十九條規定，依法應予撤銷。經本院審判委員會討論決定，
依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第2
目之規定，判決如下：
撤銷被告泗水縣人民政府於2011年4月6日作出的泗政發
[2011]15號《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片
區和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定》。
案件受理費50元，由被告泗水縣人民政府負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院
遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於山東省
高級人民法院。
審判長陳慶文
審判員張玲
審判員李傳平
山東省濟寧市中級人民法院
二0一二年九月六日
書記員王黎

F. 農村房屋拆遷有什麼法律規定嗎

從具體操作程序進行劃分的話，土地徵收工作程序分為征地報批前工作程序、征地報批材料組卷和征地批准後組織實施程序三個階段。第一階段主要工作有發布《征地前告知書》或者《擬征地公告》、被征地農村集體經濟組織和被征地農民簽字確認，告知被征地集體經濟組織和被征地農民有申請聽證權利，向他們送達聽證告知書；第三階段工作主要有組織實施的縣級以上人民政府發布徵收土地公告、縣級以上人民政府土地行政主管部門發布征地補償安置方案公告，告知被征地農村集體經濟組織和被征地農民有申請聽證的權利等，其具體程序如下：

流程
【征地情況告知】
在征地報批前，市、縣國土資源局應當製作《征地告知書》並公告或者直接發布《擬征地公告》，將擬征土地的用途和位置告知被征地的農村集體經濟組織和農戶。
《征地告知書》或《擬征地公告》由國土資源所負責在被征地土地所在地的村內張貼。在有條件的地方，市、縣國土資源局應當將《征地告知書》在互聯網上發布、在當地電視台播出。張貼、發布或者播出《征地告知書》的過程，應當進行攝像和錄像，取出的照片和視頻資料要妥善保存備查。《征地告知書》不得泄露國家秘密。
【征地調查確認】
在征地報批前，市、縣人民政府土地行政主管部門應調查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、規格和數量等，據實填寫《征地調查結果確認表》，並經被征地的農村集體經濟組織、被征地農戶以及地上附著物所有人蓋章和簽字予以確認。
【函告征地情況】
市、縣人民政府土地行政主管部門將被征地農村集體經濟組織和被征地農戶確認的擬征地的權屬、種類、面積和有審批權的人民政府等情況函告同級勞動保障部門。同級勞動保障部門及時確定被征地農民社保對象的條件、人數、養老保險費的籌資渠道、繳費比例，並函告同級國土資源局。
【征地聽證告知】
在征地報批前，市、縣國土資源局應當製作《聽證告知書》，將擬征土地的補償標准、安置途徑、當地勞動保障部門確定的被征地農民社保對象的條件、人數、養老保險費的籌資渠道、繳費比例等內容，告知被征地農村集體經濟組織和被征地農民，並告知被征地的農村集體經濟組織和被征地農民對補償標准、安置途徑和社保措施享有申請聽證的權利。《聽證告知書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負責在被征地土地所在地的村、組張貼並告知被征地農民。
【組織征地聽證】
在征地報批前，被征地集體經濟組織和農戶就征地補償標准和安置途徑申請聽證的，市、縣人民政府土地行政主管部門應當組織聽證。涉及社會保障有關事項的，邀請勞動保障部門參加。舉行聽證的，應當製作《聽證筆錄》和《聽證紀要》，全面准確地反映當事人的意思。確有必要的，應當對征地補償標准和安置途徑進行必要的修改和完善。被征地農村集體經濟組織和農戶自願放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執》。 [3]

材料組卷
按要求逐級上報有批准許可權的人民政府審批。
【文字材料】
1、省轄市人民政府建設用地請示文件
2、省轄市人民政府建設用地審查意見（附土地開發建設整體方案及控制性規劃；涉及劃撥供地的，附劃撥用地項目名單）
3、縣（市）人民政府建設用地請示文件
4、縣（市）人民政府建設用地審查意見（附土地開發建設整體方案及控制性規劃，其中涉及劃撥供地的，附劃撥用地項目名單）
5、建設用地項目呈報材料「一書三方案」
6、征地告知、確認、聽證有關材料
7、補充耕地驗收文件和市、縣國土資源行政主管部門關於資金來源情況的說明
8、繳納新增建設用地土地有償使用費承諾函（加蓋市、縣財政部門印章）
9、佔用林地的，應當先辦理佔用林地審核手續
10、現場踏看錶（見附件4）及影像資料
【圖件材料】
1、建設用地勘測定界圖和勘測定界技術報告書
2、城市建設用地規模控制圖（可用A4局部彩圖，加蓋報文的市、縣國土資源行政主管部門印章或規劃審核章）
3、擬佔用土地1∶1萬分幅土地利用現狀圖（標注佔地位置並加蓋報文的市、縣國土資源行政主管部門印章）
4、補充耕地位置圖（在1∶1萬分幅土地利用現狀圖上標注並加蓋報文的市、縣國土資源行政主管部門印章）

實施
【發布徵收土地公告】
征地經依法批准後，被征土地所在地的市、縣人民政府應當自收到征地批准文件之日起10個工作日內，在被徵收土地的村內張貼《徵收土地公告》。該公告應當包括下列內容：
(1)征地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途;
(2)被徵用土地的所有人、位置、地類和面積;
(3)征地補償標准、農業人員安置途徑、社保情況;
(4)辦理征地補償登記的期限和地點。
【辦理征地補償登記】
被征地農村集體經濟組織、農村村民、地上附著物產權人或者其他權利人應當在《徵收土地公告》規定的期限內，持土地權屬證書等有關證明材料，到《徵收土地公告》規定的地點，辦理征地補償登記手續。
【發布征地補償安置方案公告】
市、縣人民政府土地行政主管部門根據批準的《徵收土地方案》和補償登記資料，在發布《徵收土地公告》之日起45日內，以被征地農村集體經濟組織為單位制定《征地補償安置方案公告》並在被徵收土地的村內張貼。該公告當包括下列內容：
(1)本集體經濟組織被徵收土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口和數量;
(2)土地補償費的標准、數額、支付對象和支付方式;
(3)安置補助費的標准、數額、支付對象和支付方式;
(4)地上附著物和青苗的補償標准和支付方式;
(5)社保費用的籌集方法、繳費比例和辦法;
(6)其他有關征地補償、安置的具體措施。

G. 房屋徵收補償安置實施方案聽證會注意哪些違規操作行為

買賣前的產權審核：
擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因回。但做足前期准備工答作，這一問題也將不是問題。
首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔並得到確定答案。你相中的房屋有可能處於抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處於查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。