房地產中介內控管理體系

① 企業在聘用中介機構時如何進行內控從哪些方面進行內部控制請回答的詳細些 多謝

對於聘用中介機構時

一般應由被聘用中介機構所服務的部門以外的部門或管理人員進行選任。

對於中介機構的任免應由公司管理層來進行。

決定採用中介機構的意見時，應進行集體決策等。

② 內部控制規范體系建設的步驟有哪些

企業內部控制體系建設之企業內部控制的組織形式
（一）董事會對內部控制的建立健全和有效實施負責，定期召開董事會議，商討內部控制建設中的重大問題並作出決策。
（二）董事會下設的審計委員會在內部控制中的職責一般包括審查企業內部控制設計、監督內部控制有效實施、領導開展內部控制自我評價、與中介機構進行溝通協調等。
（三）監事會對董事會建立與實施內部控制進行監督。
（四）經理層負責組織領導企業內部控制的日常運行。
（五）企業可以根據需要成立專門的內部控制工作團隊，以項目組的形式運作；也可以成立內部控制專職機構（或崗位），專門負責內部控制在企業內部各部門間的組織協調和日常性事務工作。
（六）內部審計部門在評價內部控制的有效性，以及提出改進建議等方面起著關鍵作用。
（七）財會部門在保證與財務報告相關的內部控制有效性方面，發揮著十分重要的作用，不僅局限於財務活動，而是貫穿企業經營管理的全過程。
（八）企業內部其他各職能部門（或業務單位）及其全體員工都應當在建立與實施內部控制過程中承擔相應職責並發揮積極作用。企業可以根據需要在各職能部門（或業務單位）內部設立內部控制崗位，專門負責與本部門相關的內部控制工作，並定期與內部控制職能部門進行溝通。

③ 急需房產中介公司內部管理制度的範本！

我建議你去取及時雨房培網，上面台系、港系、美系等等二手中介的資料都有。

④ ISO9000管理體系及內控體系是什麼

ISO9000是指質量管理抄體系標准，它不是指一個標准，而是一種標準的統稱。ISO9000是由TC176（TC176指質量管理體系技術委員會）制定的所有國際標准。ISO9000是ISO發布之12000多個標准中最暢銷、最普遍的產品。

企業為了實現經營目標、保障正常的管理活動，基於防範風險為目的，所制定的一系列組織、調節、制約、監督的規章制度和方法稱為內控體系。

⑤ 支持自定義房產中介內部的管理系統有哪些

房在線，提復供九大類房源類制型，每個房源品類都有其專業的欄位和排列方式，使你公司的房源以專業的形式呈現，其中包括房源類型、租售類型，房源欄位自定義等的自定義操作，如關閉住宅、關閉出售、自定義欄位名稱、必填項、新增選擇項等。

⑥ 企業在選擇中介機構協助開展內控體系建設與實施工作時，應重點考慮哪些因素

企業建設與實施內來部控制，應當源按照基本規范及配套指引的要求，原則上 要立足於行業特點和企業實際，倡導自上而下、自主開展內部控制建設與實施 工作。如果企業確有需要選擇中介機構協助開展工作，可重點考慮以下幾個因素:
一是中介機構的專業性，如內部控制咨詢團隊的專業知識及項目管理經驗等；
二是服務內容與企業需求的匹配程度，如實施方案是否符合企業實際情況等；
三是團隊的配置水平，如人員數量是否適當、團隊的整體知識結構、過去的成 功案例情況及客戶評價等；
四是服務報價合理性等，企業對收費明顯偏離合理 性的中介機構，應防範服務質量風險。
企業在聘請中介機構協助開展內部控制體系建設與實施工作中，應當採取 有效的方式保護企業核心商業秘密和國家機密，防範泄密風險。

⑦ 房地產企業內部控制有什麼特點

摘要：自1998年以來至今，在國家實施的擴大內需、調整結構、保證國民經濟穩定增長的宏觀政策推動下，住宅與房地產行業持續快速發展，對於擴大內需、調整產業結構、推動城鎮化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面都發揮了重要作用，房地產行業在國民經濟中的重要地位和作用日益明顯。因此在這樣的時代環境下，特針對我國房地產行業內部控制的特點與問題進行分析和研究
關鍵詞：房地產、房地產行業、內部控制、特點問題
房地產行業財務內部控製作為企業生產經營活動自我調節和自我約束的內在機制，其建立、健全及實施是房地產行業生產經營成敗的關鍵。加強監督、強化企業內部財務控制，是促進現代企業制度的建立和完善企業法人治理結構的重要措施，也是社會進步、經濟發展的必然趨勢。本文綜合運用經濟學、審計學及財務會計相關理論，從企業財務內部控制的基本方法、地位、方式等方面的論述著手，重點選取典型案例----中國房地產行業的領軍：深圳萬科企業股份有限公司，通過分析其公司組織架構圖，試圖構建適合其組織結構及經營特點的財務內部控制制度，形成以財務為核心，覆蓋生產、經營、管理等環節的財務內部控制系統，重點解決房地產行業普遍存在的企業財務信息失真、資金緊張等問題。同時在具體業務(如固定資產投資管理)上，重點突出其基本控制環節、程序和相關崗位的基本職責許可權，建立最基本的財務控制標准，增強財務內部控制制度的適應性和可操作性。本文希望通過深圳萬科企業股份有限公司的財務內部控制制度設計實踐，為其他房地產企業提供有益的、實踐性強的參考和借鑒。
房地產行業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱呼。房地產業在國民經濟分類中屬於第三產業（見表1）
中國房地產業的行業分類（GB/T4754-2002）
表一
代碼 行業分類 定義
7210 房地產開發經營 指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動
7220 物業管理 指物業管理企業依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，並提供相關服務的活動
7230 房地產中介服務 指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動
7290 其他房地產活動
一、房地產開發流程及業務特點
房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬於第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產開發主要分為八個步驟，即：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關協議，施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。同時又可劃分為四個階段，即：機會選擇與決策分析階段，前期工作階段、建設階段，租售階段。房地產開發風險大，開發資金量大，開發項目決策分析階段的內部控制必須加強，因此房地產開發中防止成本費用膨脹和有效管理是其內部控制的重點。
房地產開發項目成本費用主要有土地費、前期工程費、建築安裝工程費、配套及基礎設施費、管理費、籌資費及其他費。
土地費：包括城鎮土地出讓金、土地徵用費或拆遷安置補償費，目前在我國城鎮普通商品房住宅價格構成中(以下成本構成比例均以普通居民商品住宅為例)，土地費用約佔30%，並有進一步上升的趨勢。
前期工程費：主要指房屋開發的前期規劃、設計、可行性研究、地質勘查及「三通一平」等土地開發費用，它在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過30%。
建築安裝工程費：是指房屋建造過程中所發生的建築工程、設備及安裝工程等費用，又被稱為房屋建築安裝造價，它在整個成本構成中所佔比例相對較大，目前約占整個成本的40%左右，全裝修房成本比例會上升。
配套及基礎設施費：包含基礎設施和公共配套設施建設等兩部分費用，它在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，一般在20%左右(各地區比例不同，可能差異較大)。基礎設施建設費，主要指道路交通、自來水、污水、電力、電信、綠化、商業網點等建設費用。公共配套設施建設費，指在用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校，幼兒園，醫院，派出所等)和各種營利性的配套設施等所發生的費月，同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變電室及自行車棚等室外工程。
管理費：主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費及養老保險費等，它在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
籌資費：房地產因開發周期長，需要投資數額大，因比必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分，但它的大小與所開發項目的大小和融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
其他費：主要指不能列入前六類的所有費用，它主要包括銷售費、維修基金及各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過5%。根據房產供求，銷售費用所佔比例差異較大。
從以上分析可知，土地費、建築安裝工程費、配套及基礎設施費所佔比例較大，三者約占總成本的90%，是內部控制中成本費用控制的重點。
房地產項目管理也是內部控制的重點，其模式主要可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。
（1）部門制項目管理。根據管理學中組織結構的分類，按照項目開發流程，一般設置開發、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。從房地產項目的生命周期分析，開發部主要是負責項目前期的立項、審批、規劃、征地、拆遷等工作。工程和造價部在項目的中期，負責施工建設階段的管理工作。銷售部在項目的後期負責房地產的經營、銷售工作。財務部的主要工作在項目中後期，負責資金的收支及財務核算、分析工作。辦公室負責文秘、統計等後勤工作。
（2）公司制項目管理，多從事單一項目的運作。土地的前期開發工作一般由綜合開發企業(通常也是投資的一方)完成，項目公司的主要職能為工程建設、配套和銷售。樓盤基本銷售完畢後，項目公可或承接新的項目，或清盤，或轉為物業公司。
（3）事業部制項目管理。企業根據項目開發情況，設立若干個事業部。事業部擁有獨立運作項目的權力，從策劃定位直至銷售均可自主進行，也可對外委託。事業部實行獨立核算，對項目的經營效益負責。
（4）專業管理公司項目制。其基本運作方式是在完成項目的前期開發(土地受讓、立項、規劃許可等)和策劃定位、建築設計工作以後，可以合同形式，委託專業管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一切事宜，體現出社會化分工的現代特徵。
當前，房地產開發企業大多採用部門制項目管理和公司制項目管理模式。
二、房地產企業財務管理的特點
2.1 投入大，資金周轉期長，
據資料顯示，在中國深滬兩個證券市場中，房地產企業共有72家，其中專營商品房開發建設的公司有55家；另外還有32家其他行業上市公司，其房地產開發利潤佔到公司總利潤的25%以上；房地產利潤貢獻在25%以下或以非經常性收益出現的上市公司更是不勝枚舉。巨額的地價和房屋工程造價，決定了房地產開發過程是一巨額資金的投入過程，這要求要求房地產企業初期投入巨額資金，所以相應的資金籌集任務十分繁重。加之房地產企業一般都是跨時間、跨地域滾動開發，他們會同時開發幾個項目，經營過程十分復雜，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，這增加了資金籌集的難度。同時，開發經營的長期性也相應延長了資金管理的周期。一般說，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設、到竣工交付使用等階段，所需時間往往二三年或更長；在銷售過程中，由於價值大，不得不經常採用分期付款方式，而租賃經營和物業管理過程中，還需追加一筆相當多的房屋維修費。這樣就使得資金在短期內不能快速回收。從現實情祝看，房地產資金從投人到收回，往往短則幾年，長則幾十年。
2.2 經營風險大，投資決策分析責任重、要求高
由於房地產行業本身處於不斷創新時期，產品不斷更新換代，隨著科技的發展和人民生活水平的提高，人們對住房的要求越來越高，客戶需求個性化需求也不斷提高，對產品細分和客戶群體細分的要求也越來越高，房地產市場需求趨於多樣化，新的功能和設計方案不斷涌現，產品更新周期更短，整體的開發水平不斷提高，公司現有產品有落後於市場需求的風險。如果公司的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不能前瞻性地預測客戶個性化的需求並快速應對可能產生的變化，可能存在產品滯銷的風險。而且房地產項目開發具有開發周期長、投入資金大、涉及合作方多的復雜環節特徵。從市場研究到土地獲得、投資決策、項目策劃、規劃設計、市場營銷、建設施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務等流程中，項目開發涉及調研、規劃設計、建築施工、材料供應、廣告策劃等多家公司，同時，更涉及計劃局、規劃國土局、建設局、住宅局、消防局、環保局等多個政府部門對每一環節的審批和監管。任何環節的變化，將可能導致項目周期拉長、成本上升等風險，影響預期的銷售和盈利，極有可能導致項目的最終失敗。這也對企業項目投資決策的准確性提出了更高的要求。然而要提高投資決策的准確性，盡量減少投資決策的失誤而給企業造成的損失，就要求開發企業的財務管理人員要做好投資決策分析，提高投資決策分析的准確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。可見，相對於其他企業來說，房地產企業財務管理人員責任更重大，對其投資決策分析的准確性要求也更高。
2.3 開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜
由於房地產企業開發經營的特殊性，使得成本管理也獨具特點。首先，在成本構成方面，雖然房地產企業開發產品成本主要由土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時因地而變，特別是各地對住宅區內配套設施和市政基礎設施投資以及對征地、訴遷、安置等費用的處理方法千差萬別，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。其次，在成本核算對象方面，房地產企業開發建設所獨有的單件性特點，決定了成本核算對象是獨立的設計文件，是可以獨立地組織施工的開發建設項目。開發項目以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象；在同一開發地點，開竣工時間相近，結構類型相同的群體開發項目構成為成本核算對象；規模較大、工期較長的開發工程則可按一定區域或部位劃分成本核算對象。其三，在成本結算方面，由於住宅區的建設往往要經歷幾年的時間，從進度安排上一般是先建住宅，後建配套設施。所以，住宅已建成而配套設施尚未投人使用，或住宅已經銷售且已住人，而諸如綠化、道路尚未完工的情況屢見不鮮。在這種情況下，有些無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用作為預提費用的辦法來處理。這種辦法，在其他工業企業產品結算中通常是不允許的。其四，當住宅成本構成中所包括的全部成本項目都已完成，要對那些應分攤的成本費用按諸多的受益對象進行分配時，還需擬定具體的分配方法、。分配額的計算，成本項目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計人受益對象，這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。
2.4 財務關系復雜，管理難度大
就房地產項目的支出而言就涉及到以下方面：土地徵用拆遷費、前期工程費、建築安裝費、基礎設施費、公共設施配套費.其化直接費用。而這些費用在同的開發環境下又經常發生變化，特別是住宅區配套建設和市政基礎設施投資以及征地、安置等費用的變化尤其顯著。
一般的房地產企業並不具備施工能力，他們一般是對外向施工單位轉讓開發建設工程。在這個轉讓的過程中，由於施工單位不受房地產企業的直接領導，一些相應的費用就不好直接把握。在銷售房地產的過程中，由於現在一般採用分期付款的方式，所以房地產企業的投資回收期較長。通常，在某些房屋已經開始銷售的時候，還有一些相關配套設施沒有進行建設。因此，房地產企業一邊銷售一邊進行建設的情況比較多見。在這種情況下，有些無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用作為預提費用的辦法來處理。
房地產企業的財務關系包含投資者、債權者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位等等多種，甚至還包括工商、稅務等等政府部門，從如此繁雜的財務關系中可以窺見其管理難度之大。
2.5 資金運動形式互不相同，管理方法多樣化
房地產企業組織機構多，且房地產開發經營業務內容各有區別和側重，因此，資金運動形式也互不相同。在內部設置施工單位的房地產開發企業不同於未設置施工單位的房地產企業；同型房地產企業內部，企業資金由貨幣資金向建成資金轉化的運動過程中，形式也互有差異；有在開發建設場地基礎上出售或出租土地使用權收回貨幣資金的形式；有在開發建設場地上建設商品房再出售房屋一次收回貨幣資金的形式；有開發代建房待工程竣工後通過結算工程收回貨幣資金形式；有開發出租房通過收取租金逐次收回貨幣資金形式；還有開發周轉房專門用於安置被訴遷居民臨時居住、產權歸本企業所有的、非經營性形式等等。資金運動的多樣性，反映在財務管理的方法上也必然相應地呈現出多樣化的特點。
三、房地產企業內部財務控制的問題
目前，房地產行業競爭十分激烈，大多數成功的房地產企業都制定了成熟的財務管理和內部控制制度，但從普遍上說，許多房地產企業由於經營時間短，風險意識差等原因，在企業財務內部控制制度制定方面，還存在這樣那樣不同方面不同程度的問題，綜合起來，表現在如下幾個方面：
3.1 法人治理結構不完善，財務控制組織形同虛設
我國的房地產開發企業成立之初多為官辦，規模小，主要是房地產開發的政府主管部門及相關部門的「三產」，絕大部分為財政撥款單位，許多管理者的管理思想和經營方式還停留在行政領導的角色上，並未從根本上轉變經營觀念，把房地產企業當作自主經營、自負盈虧的法人實體。房地產企業的公司制改造也沒有從根本上解決這個問題。例如公司總經理往往兼任董事會董事或董事長，權力不能受到有效的監督。股份公司應有的一些機構設置沒有起到應有的．作用，而僅僅具有了現代房地產企業的外殼，沒有從根本上形成法人治理結構，缺乏有效的控制措施，從而產生了大量的內耗，無形中提高了公司的經營成本。
3.2 風險意識差，內部壓力不夠
由於社會經濟環境的變化，房地產企業間競爭越來越激烈，房地產企業經營風險不斷提高。然而，從我國房地產企業的現狀來看，房地產企業的風險意識並沒有提到應有的高度，沒有形成風險意識，更缺乏有效的風險管理機制。
3.3 會計資料不實、會計資料扭曲
由於會計工作秩序混亂，核算不實而造成的信息失真現象比較嚴重。這種現象主要有三種情況：首先是為了掩蓋不合法的經濟內容，變造原始憑證，從而形成表面上合法的經濟內容。其次是虛構經濟業務內容，偽造原始憑證，按正常手續報銷，假公濟私，騙取資金。再次是會計信息加工違規，不按《會計准則》及相關制度的規定來加工處理各種經濟資料。隱瞞經濟業務的本來面目，隨意變更成本、費用的核算范圍；虛構投入產出，虛增利潤或隱瞞收入，虛減利潤，偷稅、漏稅；虛增資產與權益，誇大房地產企業經營規模，編制虛假的「資產負債表」、「損益表」、「納稅申報表」。這些現象不同程度地為人所利用，嚴重破壞了房地產企業經營。
而且許多房地產企業不同程度的存在帳外財產。由於開發成本核算不實和多轉經營成本等，勢必導致賬外財產——主要是以征未用土地及地上建築物、未銷售但已結轉經營成本的開發產品的存在。如某市x x開發公司所屬三產的辦公用房，就是通過多結轉已銷開發產品的經營成本而形成的。賬外財產的存在，不僅使國家稅收流失，而且極易造成國家或公司財產的流失，更是「小金庫」的來源之一，也是產生腐敗的溫床之一。
3.4 費用支出失控，潛在虧損增加
某些房地產企業允許部門經理開支一定比例的業務費用，但對這部分費用的適用范圍無明確規定，更無約束監督機制，導致部門經理大手大腳，揮霍浪費，使房地產企業出現虧損，不來虧損的房地產企業雪上加霜：有的房地產企業由於財產物資內控管理薄弱，物資購銷制度鬆弛，存貨采購、驗收、保管、運輸、付款等職責未嚴格分離，存貨的發出未按規定手續辦理，也未及時與會計記錄相核對，對多年來的毀損、報廢、短缺、積壓、滯銷等不作處理，致使巨額潛虧隱藏在庫存中，再加上經濟往來中審查制度不健全等，造成資產大量流失。
3.5 內部管理混亂，會計控制乏力
有些房地產企業各種規章制度不健全，尤其缺乏各種監督制度。連起碼的內部審計機構或人員也不設置，甚至連簡單的內部牽制制度也不要，即或有且健全，但卻不落實、不執行制度、不按制度考核，使其形同虛設，同樣不可能發揮其制約、監督作用。財產物資管理制度不全，賬物保管不善，使財物大量流失，化公為私。投資不進行可行性研究，盲目上馬，重復建設，導致項目無效，資金呆滯，經營不暢，甚至破產倒閉。公司任人唯親、人浮於事，渙散無力。隨著計算機在會計領域的廣泛運用，會計人員技術要求較高，操作單一化，相關的內部牽制制度難以落實，違法、違紀行為呈現智能化特徵，會計監督更顯得力不從心。
3.6 共同舞弊，會計控制失效。
財務監督與控制本身是建立在相互牽制之上的，而一些公司本應相互牽制的人卻聯合起來，共同舞弊，這就使得任何規章制度在其面前只能是一紙空文。特別是領導運用職權，參與其中，情況就更為嚴重。這方向舞弊行為主要表現有：會計與出納合謀，塗改發票、偽造簽字、公款私存，截留、挪用資金，房地產企業領導授意設立小金庫、建賬外賬、私分資金，指使會計隱匿收入，轉移資金，偷稅、漏稅，會計人員畏於權勢，喪失原則；更有甚者，領導、部門負責人和經辦人員共同作弊，用虛假發票或白條虛擬重大經濟活動騙取巨額資金。
四、會計電算化下房地產行業的財務內部控制方法與對策
隨著信息社會的到來，使用計算機進行會計核算己經成為房地產公司財務管理的必須手段。實行會計電算化後會計工作的職能劃分、責權關系、稽核關系及會計文檔的管理形式等，會計業務關系發生了一系列深刻的變化，因而過去的一套內部控制體系的局限性也日益顯化，迫切需要建立一套新的，更加嚴密有效的針對會計電算化的財務內部控制制度。
在電算化條件下，根據會計系統內部控制要素及原則，其內部控制體系主要包括文檔控制、硬體控制、軟體維護控制、軟體質量控制和審計控制等。
4.1 文檔控制
文檔控制是指對公司系統的證、賬、表以及有關的軟體技術控制的同時，還應當建立相應的檔案管理制度，以及尚未列印成書面的存儲在磁性介質上的會計數據的安全控制。建立備份，目的在於防止存儲介被破壞而帶來損失。對軟體技術文件、源程序及其目標代碼必須建立安全保密制度，對於計算機輸出列印成書面的資料，應由輸出人員和審核人員同時簽章才是合法的會計檔案。
文檔控制首先要進行數據備份，一般要按日、月、年對憑證、明細賬、余額表、會計報表、各種代碼等進行備份。備份是要詳細記錄備份時間、備份內容、備份人、備份份數等。一般一套數據除保留在計算機硬碟上的以外，還至少應保存兩套完整的軟盤或磁碟或其他硬碟備份。另外，程序或數據結構發生變化時要備份兩份。
4.2 硬體控制
硬體控制也稱為工作環境控制，是系統正常工作必不可少的前提條件，作為軟體依託的硬體設備，其性能的高低、質量的優劣、處理能力的強弱，直接關繫到會計信息系統處理過程的准確性和可靠性。這其中也包括制定計算機房及設備管理制度，確保機房設備環境良好，健全硬體檢查與維護制度以及裝備不間斷穩壓電源等，為電子數據處理創造優越的條件。有條件的單位應盡量建立財務部門的專用機房。在計算機的選擇上，應盡量先用正牌機，先用物優價廉，且運行狀態穩定的計算機；在條件可能的情況下，系統內部應統一機型，並統一基本工具軟體系統，增強磁碟介質的兼容性，減少維修難度，提高監督效能：還要選用性能優良的操作系統和軟體工具，提高對系統軟體的管理水平。
4.3 軟體維護控制
會計軟體既使在使用初期被譽為優質高效，也不意味著永久不變。軟體一旦投入使用，就必須實行相應的維護，同時要建立先申請後維護的制度，維護期間必須擬定維護計劃，然後再實施維護，最後經過測試，確認被維護軟體完全符合要求後，方可投入使用。
軟體維護工作包括系統初始化維護、正常運行維護、故障性維護和管理性維護等幾個方面的內容。
4.4 軟體質量控制
會計軟體的質量，首先滿足會計工作的要求，因而保證會計數據處理的正確性、完整性、可靠性；其次，軟體的效率性、可測性、可維護性，也是軟體質量的重要指標。比如在網路環境下大量不相同的會計業務交叉在一起，再加上多用戶共享資料庫的出現，如果制度不嚴密就很可能影響會計信息的准確。
4.5 審計控制
計算機舞弊形式有兩種：一種是針對計算機系統進行的舞弊活動，以系統為直接犯罪目標；另外一種是以計算機系統作為犯罪工具和手段的舞弊活動。如用計算機偷竊資產、竊取有關經濟情報、非法使用計算機系統、輸入錯誤信息、破壞系統硬體設備和軟體系統，人為製造病毒程序，篡改輸人、輸出、文件程序以及非法操作。
現代審計是以內部控制的研究和評價為基礎的，外部審計人員為了對被審單位會計等資料的公正性發表審計意見，必須首先研究和評價被審單位的內部控制，內部審計人員也是如此，而且內部審計有時還以完善內部控制系統為直接目的，無論內部審計人員還是外部審計人員，都需先對環境控制進行研究和評價。在這一過程中，公司審計人員必須特別考慮篡改輸入文件和程序以及非法操作等行為。
公司審計人員發現的任何問題都要及時報告給總公司，以便引起注意，加強內部控制。審計人員還要以對自己提出建議實施後情況予以審計，檢查建議是否被採納和實施，督促被審單位完善內部控制系統，加強預防工作。
五、結束語
通過以上對內部控制理論、財務內部控制理論的分析，我認為良好的內部控制既是現代化管理的需要，也是企業經營的需要，同時也是加強內部管理控制不良行為的需要。
隨著房地產逐漸走向集團化、國際化，加強房地產企業內部管理越來越顯重要，而企業管理的中心是財務管理，財務管理的重點是資金管理。一個企業的發展戰略和科學決策都離不開財務信息，所以建立和完善房地產企業內部財務控制是當前房地產企業改革、發展以至逐步與國際接軌的重頭戲。
有效的內部控制制度與企業經營過程結合緊密，其建立、健全及實施是企業生產經營成敗的關鍵。有效的內部控制可以提升效率、減少損失資產的風險、保證財務報表的可靠性，以及遵循法令。
以內部控制理論、財務內部控制理論為基礎，結合內部會計控制規范的頒布，認為財務內部控制制度的提出應綜合考慮房地產企業的實際，使其具有可操作性和適應性。
財務控制是房地產企業內部控制的重要組成部分，它在財務管理體系中居於核心地位，一個健全的財務控制體系，實際上是完善的法人治理結構的體現，反之，財務控制的創新和深化，也將促進現代企業制度的建立和企業治理結構的完善。

⑧ 什麼是"實質內控"的內控管理模式

內部控制是指一個單位的各級管理層，為了保護其經濟資源的安全、完整，確保經濟和會計信息的正確可靠，協調經濟行為，控制經濟活動，利用單位內部分工而產生的相互制約，相互聯系的關系，形成一系列具有控制職能的方法、措施、程序，並予以規范化，系統化，使之成為一個嚴密的、較為完整的體系。在內控工作中，您是否遇到過以下情形：
企業內部控制制度設計
企業內部控制制度設計
類似的困惑和問題一定還有不少，它們都和企業的內部控制與風險管理體系息息相關。
內控要點
缺乏內部控制的企業常見原因分析
對內部控制相關理論的全面介紹
內部控制環境
內部控制的實質——風險管理
內部控制活動
內部審計簡介
內控的建立和執行
分類編輯
內部控制制度(internal control system)
內部控制按其控制的目的不同，可分為會計控制和管理控制。會計控制是指與保護財產物資的安全性、會計信息的真實性和完整性以及財務活動合法性有關的控制；管理控制是指與保證經營方針、決策的貫徹執行，促進經營活動經濟性、效率性、效果性以及經營目標的實現有關的控制。會計控制與管理控制並不是相互排斥、互不相容的，有些控制措施既可以用於會計控制，也可以用於管理控制。
目標編輯
內部控制的基本目標是確保單位經營活動的效率性和效果性、資產的安全性、經營信息和財務報告的可靠性。
1.有助於管理層實現其經營方針和目標。內部控制由若干具體政策、制度和程序所組成，它們首先是為了實現管理層的經營方針和目標而設計的。內部控制可以說滲透於一個單位經營活動的各個方面，只要單位內存在經營活動和經營管理的環節，就需要有相應的內部控制。
2.保護單位各項資產的安全和完整，防止資產流失。保護資產一般指對本單位的現金、銀行存款和其他貨幣資金、股票、債券等有價證券、商品、產品以及其他重要實物資產的安全和完整進行保護。
3.保證業務經營信息和財務會計資料的真實性、完整性。對一個單位的管理層來說，要實現其經營方針和目標，需要通過各種形式的報告及時地佔有準確的資料和信息，以便作出正確的判斷和決策。
基本結構編輯
控制環境
即指對建立或實施某項政策發生影響的各種因素，主要反映單位管理者和其他人員對控制的態度、認識和行動。具體包括：管理者的思想和經營作風；單位組織結構；管理者的職能及對這些職能的制約；確定職權和責任的方法；管理者監控和檢查工作時所用的控制方法；人事工作方針及實施措施；影響本單位業務的各種外部關系等。
控製程序
即指管理者所制定的方針和程序，用以保證達到一定的目的。它包括下列內容：經濟業務和經濟活動批准權；明確有關人員的職責分工，並有效防止舞弊；憑證和賬單的設置和使用，應保證業務和活動得到正確的記載；財產及其記錄的接觸使用要有保護措施；對已登記的業務及其計價要進行復核等。
會計系統
即指單位為了匯總、分析、分類、記錄、報告單位的業務活動，並保持對相關資產與負債的受託責任而建立的方法和程序。有效的會計系統應當能做到：確認並記錄所有真實的經濟業務；及時並充分詳細地描述經濟業務的價值，以便在財務會計報告中記錄其適當的貨幣價值；確定經濟業務發生的期間，以便將經濟業務記錄在適當的會計期間；在財務會計報告中適當地表達經濟業務和披露相關事項。
建立實施編輯
一個單位要實行內部控制，重點應當在組織結構及職責分工、授權批准、會計記錄、資產保護、職工素質、預算管理和報告制度等重要環節組織實施。
授權批准控制
授權批準是指單位在處理經濟業務的過程中必須經授權批准以進行控制。企業每一層的管理人員既是上級管理人員的授權客體，又是對下級管理人員授權的主體。
授權標準的形式通常有一般授權和特別授權之分。一般授權是辦理常規性的經濟業務的權力、條件和有關責任者作出的規定，這些規定在管理部門中採用文件形式或在經濟業務中規定一般性交易辦理的條件、范圍和對該項交易的責任關系。在日常業務處理中可以按照規定的許可權范圍和有關職責自行辦理。特別授權指受權處理非常規性業務，比如重大籌資行為、投資決策、股票發行等。
內部控制要求明確一般授權和特別授權的責任和許可權，以及每筆經濟業務的授權批准程序。
組織結構控制
實行和完善內部控制，首先要從本單位的組織結構開始，主要包括：確定單位的組織形式，明確相關的管理職能和報告關系，以及為每個組織單位內部劃分責任許可權。
根據內部控制的要求，單位在確定和完善組織結構的過程中，應當遵循不相容職務相分離的原則。所謂不相容職務，是指那些如果由一個人或一個部門擔任，既可能弄虛作假，又能夠自己掩蓋其舞弊行為的職務。單位的經濟活動通常可以劃分五個步驟，即：授權、簽發、核准、執行和記錄。一般情況下，如果上述每一步驟均由相對獨立的人員或部門實施，就能夠保證不相容職務的分離，便於內部控製作用的發揮。
會計記錄控制
會計記錄控制的要求是保證會計信息反映及時、完整、准確、合法。一個單位的會計機構實行會計記錄控制，要建立會計人員崗位責任制，對會計人員進行科學的分工，使之形成相互分離和制約的關系。經濟業務一經發生，就應對記載經濟業務的所有憑證進行連續編號，通過復式記賬，在兩個或兩個以上相關帳戶中進行登記，以防止經濟業務的遺漏、重復，揭示某些弊端問題。
資產保護控制
資產保護控制主要包括接近控制、盤點控制，廣義上說，資產保護控制，可以包括對實物的采購、保管、發貨及銷售等各個環節進行控制。
接近控制主要是指嚴格控制無關人員對資產的接觸，只有經過授權批準的人同才能夠接觸資產。一般情況下，現金、銀行存款、其他貨幣資金、有價證券和存貨等變現能力較強的資產必須限制無關人員直接接觸，間接接觸可通過保管、批准、記錄及不相容職務的分離和授權批准控制來達到。
盤點控制是指對實物資產進行盤點並將盤點結果與會計記錄進行比較，盤點結果與會計記錄如不一致，可能說明資產管理上出現錯誤、浪費、損失或其他不正常現象。
職工素質控制
職工素質控制包括企業在招聘、使用、培養、獎懲等方面對職工素質進行控制。招聘是保證單位的職工應有素質的重要環節。單位的人事部門和用人部門應共同對應聘人員的素質、水平、能力等有關情況進行全面的測試、調查、試用，以確保受聘人員能夠適應工作要求。
如果管理層重視對單位內職工的投資、管理和使用，合理配置組織內的人力資源，職工所創造的價值必然會增加；反之，就會造成人力資源價值的不充分發揮，甚至損失和浪費。
預算控制
預算控制是內部控制的一個重要方面。經過批準的預算就是單位的法令，單位內部的各部門都必須嚴格履行，完不成預算，將要受到處罰。預算控制也是一個系統，該系統的組織由預算編制、預算執行、預算考核等構成。預算控制的內容可以涵蓋單位經營活動的全過程，包括籌資、融資、采購、生產、銷售、投資、管理等諸多方面，也可以就某些方面實行預算控制。
預算的執行層由各預算單位組織實施，並輔之以對等的權、責、利關系，由內部審計部門負責監督預算的執行，通過預算的編制和實施，檢查預算的執行情況，比較分析內部各單位未完成預算的原因，並對未完成預算的不良後果採取改進措施。
風險控制
企業所面臨的風險按形成的原因一般可分為經營風險和財務風險兩大類。
經營風險是指因生產經營方面的原因給企業盈利帶來的不確定性。比如，由於原材料供應地的政治經濟情況變化等帶來的供應方面的風險，新產品、新技術開發試驗不成功，生產組織不合理等因素帶來的生產方面的風險，銷售決策失誤等帶來的銷售方面的風險，此外還有勞動力市場供求關系變化，自然環境變化，稅收調整以及其他宏觀經濟政策的變化等方面等因素，也會直接或間接地影響企業正常經營活動。經營風險多數情況來源於企業外部，盡管如此，企業仍應採取有效的內控措施加以防範。
財務風險又稱籌資風險，是指由於舉債而給企業財務成果帶來的不確定性。對財務風險的控制，關鍵是要保證有一個合理的資本結構，維持適當的負債水平，既要充分利用舉債經營這一手段獲取財務杠桿的收益，提高自有資金盈利能力，同時也要注意防止過度舉債而引起的財務風險的加大，避免陷入財務困境。
編制業績報告
業績報告也稱責任報告，是單位內部各級管理層掌握信息，加強內部控制的報告性文件，也是內部控制的重要組成部分。業績報告是為單位內部控制服務的，屬於管理會計的范疇，因此，編制業績報告必須與單位內部的組織結構和其他控制方式相結合，明確反映各級管理層負責人的責任。業績報告可以有日報、周報、月報、季報、年報等，並通過文件的形式予以規定。。。

⑨ 內控體系的內控體系建設原則

一個企業在生存、發展的過程中，必定會面臨各種各樣的風險，如決策管理風險、政策法規風險、制度缺陷風險、流動性風險、市場風險、信用風險和操作風險等。在風險面前，企業並不是無能為力的，可以通過建立內控體系來防範和化解風險。內部控制體系的建設一直是國內外一些管理先驅公司的重點內容，對於集團全方位強化基礎管理和提升管理水平都有積極的意義。如何從傳統的復核、牽制等控制手段到以財務會計活動為中心的會計控制，再經內控整體框架理念而至目前的企業全面風險管理，都是現今集團企業最為關注的問題。
2002年美國因為安然事件出台了《薩班斯-奧克斯利法案》，而中國亦有五部委最新發布的《企業內部控制基本規范》及其配套指引，顯然企業只有建立了行之有效的內部控制體系，才能獲得穩定且持續的發展。在介紹企業全面風險管理體系框架和構建方法的基礎上，列舉大量生動案例，了解集團風險及內控管理體系的思想、流程、方法、工具和實施技能，識別潛在的風險，並針對潛在的風險研究對策。
全面風險管理體系與全面風險管控體系 風險管理體系和風險管控體系
全面風險管理體系的五大模塊是一個經營循環
全面風險管理的五大步驟
寶鋼集團風險管理實踐 戰略目標
運營目標
經營的效率、經營的效果
報告目標
財務的報告、非財務的報告
合法性目標
符合法律、符合法規、符合上級企業的規定
其他目標 外部因素包括經濟、商業、自然環境、政治、社會和技術因素等
內部因素包括企業的基礎設施、人員、生產過程和技術等事項。
事項識別
潛在的事項
企業事項識別的方法