物業聽證制度

A. 前期房開和物業在沒有開聽證會的情況下,悄悄的轉讓了小區,小區業主和後來的物

如果有業主委員會的話。原物業沒有通知業主委員會的情況下，直接私自轉換物業。業主委員會有權直接開除新任公司。因為你這個問題沒問完全，我也不知道你想問什麼。我只能現階段是這么回答。

B. 物業費聽證會哪些人參加

1、首先明確聽證會的合法性
2、聽證會的召開必須經過當地政府部門認可
3、參會人員必須是利益相關人（業主、物業公司）、政府代表（對物業企業負有管理責任的政府部門）、公正處、物價局

C. 在物業小區門面開店辦證需要開聽證會嗎

不需要開什麼聽證會，沒聽說過
聽證會是種行政和立法程序的制度，與小區門面開店沒什麼關系
門面開店是民事租賃的關系，只需要產權人同意即可
辦理證照則需要工商部門同意

D. 西安要開物管立法聽證會 快來惡補物業知識

近日，西安市法制辦將召開物業管理立法聽證會，以後用住宅開小飯館、棋牌室可能會行不通了。

西安市法制辦將召開物業管理立法聽證會

5月9日，為進一步聽取社會各界的意見和建議，西安市法制辦將召開《西安市物業管理條例（修訂草案）》立法聽證會。

聽證事項包括，禁止利用住宅開設小飯桌、託管班等學生託管機構，以及私房菜、棋牌室等經營服務場所，是否合理、可行？

在住宅小區無法成立業主大會或者選出業主委員會的情況下，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會組織成立物業管理委員會，代行業主大會或者業主委員會職責，是否合理、可行？

對經行政管理部門確認，屬於應急使用情形，可以使用專項維修資金對相關共用部位、共用設施設備進行維修的，不需經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，是否合理、可行？

首次業主大會籌備組成員是否可以作為首屆業主委員會委員人選？

業主是否可以通過手機信息、電子郵件等方式進行投票，參加業主大會表決？

物業服務企業是否可以對物業管理區域內共用部位、共用設施設備善意經營？

無論是希望參與旁聽的，還是想了解結果的，可能都對所聽證的內容只是一知半解。所以，購房指南也是很貼心的為大家准備了一些基礎知識，供大家參考。

問題一，居民住房可以用來開飯店，棋牌室嗎？

根據《物權法》第77條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

此前，有遇到類似情況的咨詢專家。後者表示，在居民區內開設飯店，已經將住宅房變成了以經營為目的的用房，如果住戶在沒有徵得周圍居民同意的情況下，這種做法是不合法的。對於這種情況，可以建議由社區居委會聯合當地城管部門進行處理。

問題二，業主大會或者業主委員會職責是啥？

根據《物業管理條例》，業主大會應當履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

問題三，物業專項維修資金都是用來修什麼的？

物業專項維修資金一般由政府指定的維修資金管理機構統一管理，計帳到戶；業委會成立後，也可以申請由業主自主管理，但這種管理模式難以規范，其資金安全運行存在一定風險。

物業專項維修資金專項用於小區共有部位、共有設施設備保修期滿後的維修、更新、改造。使用時，須經過專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主及占總人數三分之二以上的業主簽名同意。

問題四，物業管理區域內共用部位、共用設施設備指的是什麼？

物業管理區域內共用部位是指屬於全體野豬或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓道間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外牆面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

共用設施設備是指屬於全體業主或者單幢物業的業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防範智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。

最後，再來看看聽證會旁聽的報名辦法吧。

聽證陳述人人數為12人，旁聽人數為10人，凡年滿18周歲西安市居民都可以報名參加，報名作為聽證陳述人的，請於5月13日前提交附件所列報名表，並表明自己所持觀點（《西安市物業管理條例（修訂草案）》徵求意見稿可在市政府門戶網站及市法制辦網站瀏覽）。

報名表可以電子郵件的方式發送至法制辦專用郵箱：[email protected]或傳真至029-86788348。聽證陳述人按照報名先後及所持不同觀點人數相當的原則，經遴選後確定。

報名作為旁聽人的，亦請於5月13日前提交附件所列報名表，並在意見建議欄中註明「旁聽」。

（以上回答發布於2016-05-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 陽光公寓物業費要漲價，漲價多少要開聽證會

物業公司要漲價，基本上就是要通過業主大會進行投票，如果沒有經過回業主大會進行答表決是無效的，可以向當地的物業管理部門反應（當地房管局）要求召開業主大會進行投票，這個物業費不是業主委員會同意了 就可以的。當然召開業主大會要由物業和業委會進行召集工作，也可以由業主按照流程自行召開。
物業說70%的業主同意，那就拿出票據，他說的70%是不是業主超半數進行的投票結果，或是有其它的業主被動放棄投票權。這個可以要求相關職能部門進行調查。
還有一個就是你看下你們市的基本工資是不是在物業所在期間上漲，如果上漲過，物業漲價也是有理由的，畢竟是成本已經上漲。
關於你反應的物業不管的問題，我建議是開業主大會進行物業招標，這樣你們也可以挑選符合你們服務標準的物業公司入駐。
如果想徹底改變你們小區的狀況，只能要求召開業主大會，對業委會進行改選，並對物業進行招標。

F. 物業不開聽證會可以私自報備物業價格嗎

物業不開聽證會，不可以私自報備物業價格，如果物業費想要漲價的情況下，需要召開聽證會，同時徵求小區業委會的意見。
物業費。
物業管理公司為業主或用戶提供的管理和服務項目，向業主或者用戶收取物業管理費時天經地義的。但是無論如何，有關物業管理費的事宜，物業公司應當符合我國法律法規的相關規定。

商品房的物業管理費一般由以下一些項目構成： (1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。 (2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。 (3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。 (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。 (5)物業財產保險(及各種責任保險的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。 (7)清潔公共地方及幕牆、牆面的費用。 (8)公共區域植花、種草及其養護費用。 (9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。 (10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。 (11)節日裝飾的費用。 (12)管理者酬金。 (13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。 (14)公共電視接收系統及維護費用。 (15)其他為管理而發生的合理支出。

物業維修范圍。

1、物業負責管理房屋的公用部位，是指一棟住宅樓中業主、物業使用人共用房屋的基礎、內外承重牆體、梁、板、柱、屋頂等，此外還有樓梯間、通道、專用房間、外牆面、屋面防水、樓內自行車存車庫等。

2、共用設施是指住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建築小品、化糞池、非市政排水管線、窖井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。

3、共用設備是指住宅樓內業主、物業使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房；非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、垃圾桶、垃圾箱。

G. 小區物業新制定收費項目及定價標准需要聽證么

你好，《物業服務收費管理辦法》
第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。
第七條物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標准由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標准以及收費項目、收費標准等有關情況進行公示。
第九條業主與物業管理企業可以採取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標准、收費標准、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十二條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十三條物業服務收費採取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十四條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十六條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第十八條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十九條物業管理企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十條物業管理企業根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十一條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標准和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十二條各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門可以依據本辦法制定具體實施辦法，並報國家發展和改革委員會、建設部備案。
第二十三條本辦法由國家發展和改革委員會會同建設部負責解釋。
第二十四條本辦法自2004年1月1日起執行，原國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）同時廢止
望採納，謝謝、

H. 2008年《廣東省物業管理條例（修訂草案）》立法聽證會都有哪些人參加了

即使是聽證會，也都是走形式，群眾代表只佔10-20%，並且都是寫老頭老太婆，有關部門給200元前購物卡就把這些「群眾代表」統一了。沒意思。

I. 下面是一個聽證會方案，有四個不合理之處，寫出修正建議及理由

1聽證會的申請人不應該是該市物價局

申請人應該是物業公司，應專由物業公司代表介紹屬物業收費方案，聽證會主持人不能代替聽證會申請人。

2業主代表不應由物業公司指定
業主代表應有業主選舉產生，因為聽證會涉及廣大業主的切身利益。

聽證會的公開性和透明度不夠

3應邀請人大代表和媒體參加，以加強民主監督，增強聽證會的公開性和透明度，確保聽證會的科學性和可信度。

J. 運用政治生活知識回答： (1)分析說明實行社會聽證制度的意義。 （2)分析我國廣泛聽取群眾意見理論依據

（1）①有助於決策者發揚民主，了解民情，反映民意，集中民智，珍惜民力。版
②有利於決策反映權人民的根本利益，增強決策的科學性。
③有利於促進公民對決策的理解，提高落實決策的自覺性，推動決策的實施。
④有利於提高公民責任感，鍛煉參與決策的能力。 （2）
①在我國，人民是國家的主人；人民享有廣泛的民主權利，監督國家機關及其工作人員的工作是公民的民主權利。
②政府是人民的政府，政府的宗旨是為人民服務；對人民負責是政府活動堅持的重要原則。堅持從群眾中來到群眾中去，通過各種渠道收集群眾的意見和建議，是堅持對人民負責原則的具體體現。