商品房資金監管內控制度
⑴ 如何去發現資金管理中存在的問題，以及如何去完善內部控制
企業內部控制的內涵及其作用
所謂內部控制 ,是指企業為了保證業務活動的有效進行,保護資產的安全與完整,防止、發現、糾正錯誤與舞弊,保證會計 資料的真實、合法、完整而制定和實施的政策、措施及程序。廣義地講,一個企業的內部控制是指企業的內部管理控制系統,包括為保證企業正常經營所採取的一系列必要的管理措施。內部控制按其控制的目的不同,可以分為會計控制和管理控制,會計控制是與保護財產物資的安全性、會計信息的真實性和完整性以及財務活動的合法性有關的控制;管理控制是指與保證經營方針、決策的貫徹執行,促進經營活動的經濟性、效率性、效果性以及經營目標的實現有關的控制。會計控制與管理控制並不是相互排斥、互不相容的,有些控制措施既可以用於會計控制,也可用於管理控制。
內部控制的目標是確保單位經營活動的效率性和效果性、資產的安全性以及經濟信息和財務報告的可靠性。其主要作用在於有助於管理者實現企業經營方針和目標;保護企業各項資產的安全和完整,防止資產流失;保證業務經營信息和財務會計資料的真實性和完整性,除此之外,保證單位內財務活動的合法性也是內部控制的目標。良好的內部控制雖然能夠達到上述目標,但無論內部控制的設計和運行多麼完善,它都無法消除其本身所固有的局限,這種局限性也必須明了並加以預防。
企業內部控制失效的表現及原因
企業內部控制失效的表現
從企業近幾年發生的涉及會計違法違紀案件和各有關部門對企業審計檢查的結果看,企業內部控制 失效主要表現在以下幾個方面:
會計信息失真近年來,企業由於會計工作秩序混亂。核算不實而造成的信息失真現象較為嚴重,如常規性的印單(票)分管制度、重要空白憑證保管使用制度及會計人員分工中的「內部牽制」原則等得不到真正的落實;會計憑證的填制缺乏合理有效的原始憑證支持;人為捏造會計事實;篡改會計數據、設置賬外賬、亂擠亂攤成本、隱瞞或虛報收入和利潤等等。
費用支出失控,潛在虧損增加某些企業為了搞活經濟,允許部門經理開支一定比例的業務費用,但對這部分費用的適用范圍既無明確規定,也無約束監督機制,導致部門經理大手大腳,揮霍浪費,使本來微利的企業出現虧損;有的企業由於財產物資內控管理薄弱,物資購銷制度鬆弛,采購、驗收、保管、運輸、付款等職責未嚴格分離,存貨的發出未按規定手續辦理,也未及時與會計記錄相核對,對多年來的毀損、報廢、短缺、積壓、滯銷等不作處理,致使巨額潛虧隱藏在庫存中,再加上經濟往來中審查制度不健全等,造成國有資產大量流失。
違法違紀現象時常發生有的企業主管財務的領導、業務經辦人員、財會人員利用內控不嚴的漏洞大量收受賄賂,貪污公款,挪用、盜竊資金,或與企業外不法商人相勾結,非法侵佔企業資金等。
企業內部控制失效的原因分析
企業內部控制失效,主要有以下幾個原因:
企業內部控制體制不順主要表現在:會計崗位設置和人員配置不當,業務交叉過雜,會計人員兼職過多,職權不明,會計的事前審核、事中復核和事後監督流於形式;有相當一部分企業沒有建立內部審計機構,己建立內部審計機構的企業也未能充分發揮應有的作用,內部審計工作得不到應有的重視和支持。
企業內部控制制度 不完善,執行不得力目前相當一部分企業對建立內部控制制度不夠重視,內部控制制度殘缺不全或有關內容不夠合理。更多的是有章不循,將已訂立的企業內部控制制度「印在紙上,掛在牆上」,以應付有關部門的檢查、審計,而不管內部控制制度執行情況如何,遇到具體問題多強調靈活性,使內部控制制度流於形式,失去了應有的剛性和嚴肅性。
考核企業幹部政績、業績機制不完善長期以來,對企業幹部政績、業績考核以目標利潤完成情況為主要依據,缺乏對其他相關指標的綜合考察。有些業務主管部門,為了加快本系統的經濟發展,在沒有進行科學論證的情況下,下達一些脫離實際的經濟增長考核指標,而部分企業領導者為討好主管部門藉此顯示自己的能力,通過提供虛假會計信息等手段來「實現」上級主管部門下達的有關指標。
會計人員素質較低近幾年來,會計隊伍迅速擴大,但對會計人員的思想教育、業務培訓沒有跟上,有些培訓流於形式,根本起不到提高會計人員素質的作用,突出表現在:一些根本不具備從業資格,靠人情關系混進會計隊伍的人員,只憑領導意志辦事,法律、准則、制度懂得不多,卻沒有不敢造的報表,沒有不敢花的錢;還有部分會計人員無視財經紀律,為了個人利益,順從領導意圖辦事,甚至協助領導,弄虛作假,造成會計信息失真,財務報表被歪曲等。
外部監督乏力為了加強監督,我國已形成了包括政府監督(如財政、審計、稅務、證券監管等部門的監督)和社會監督(如注冊會計師,社會輿論等的監督)在內的企業外部監督體系。然而,如此大的一個監督體系其監督效果卻不盡如人意。
完善企業內部控制的對策
構築嚴密的企業內控體系
在企業一線「供產銷」全過程中融入相互牽制、相互制約的制度,建立以防為主的監控防線。設立事後監督,即在會計 部門常規性的會計核算的基礎上,對其各個崗位、各項業務進行日常性和周期性的核查,建立以「堵」為主的監控防線。以現有的稽核、審計、紀律檢查部門為基礎,成立一個直接歸董事會管理並獨立於被審計部門的審計委員會,審計委員會通過內部常規稽核、離任審計、落實舉報、監督審查企業的會計報表等手段,對會計部門實施內部控制 ,建立有效的以「查」為主的監督防線。
以上三個層次構築的內部控制體系對企業發生的經濟業務和會計部門進行「防、堵、查」遞進式的監督控制,對於及時發現問題,防範和化解企業經營風險和會計風險,將具有重要的作用。
強化對內部控制制度實施情況的檢查與考核,並建立有效的激勵機制
為了保證企業內部控制 制度能有效地發揮作用,並使之不斷地得到完善,企業必須定期對內部控制制度 的執行情況進行檢查與考核,看企業內部控制制度是否得到有效遵循,執行中出現了什麼問題,為什麼某項內部控制制度不能執行或不完全執行,估計可能產生或已經造成什麼後果。對於嚴格執行內部控制制度的,給予精神鼓勵和物質獎勵:對於違規違章的,堅決給予行政處分和經濟處罰,並與職務升降掛鉤。只有做到壓力與動力相結合,才能最終達到內部控制的目的。
深化產權制度改革,建立健全現代企業制度
內部控制能否真正成為管理者的內在需求,是企業內部控制制度會否流於形式的關鍵。而要使內部控製成為企業的內在需求,主要取決於兩點:一是會計信息是否決定著企業的決策;二是企業是否通過提供真實的會計信息取信於社會。這兩點目前許多企業都未做到,這種現象從表面上看好像是領導認識不高,對財經紀律了解不深所造成的,實際上是許多領導明知故犯,「對財經紀律不了解或了解不深」只是借口而已,這背後更深層次的原因,就是產權制度和代理問題。因此,只有通過產權制度改革,建立現代企業制度,使企業領導人與企業興衰息息相關,企業領導者才會有動力去實施企業內部控制制度,企業內部控制制度才會真正發揮其應有的作用。
加強對內部控制行為主體「人」的控制,把內部控制工作落到實處
企業內部控制失效,經營風險,會計風險產生,行為主體全是人(這里所指的人是指一個企業從領導到有關業務經辦人員)。只有上下一致,及時溝通,隨時把握相關人員的思想、動機和行為,才能把內部控制工作做好。具體講,除領導本身應以身作則起表率作用外,還應做好以下工作:
要及時掌握企業內部會計人員思想行為狀況。內部業務人員、會計人員違法違紀,必然有其動機,因此企業領導及部門負責人要定期對重點崗位人員的思想和行為進行分析,著重了解他們是否有賭博、炒股、經商,與社會劣跡人員往來和追求超常消費等情況,掌握可能使有關人員犯罪的外因,以便採取措施加以防範和控制。
對會計人員進行職業道德教育和業務培訓。職業道德教育要從正反兩方面加強對會計人員的法紀政紀、反腐倡廉等方面的教育,增強會計人員自我約束能力,自覺執行各項法律法規,遵守財經紀律,做到奉公守法、廉潔自律。加強對會計人員的繼續教育,要特別重視對那些業務能力差的會計人員的基礎業務知識的培訓,以提高其工作能力,減少會計業務處理的技術錯誤。
強化外部監督,督促企業不斷完善內部控制制度
財政、稅務、審計等部門要合理分工,建立崗位責任制,並注意加強彼此間的信息交流,定期互通情報,形成有效的監督合力。
應加強對企業內部控制的了解、檢查與監督,加大執法力度,增強威懾力;有關部門必須切實抓好對注冊會計師執業質量的監管,使注冊會計師的社會監督職責到位;鼓勵與支持廣播電視、報刊等新聞媒體對企業(特別是上市公司)違法違紀行為曝光,以充分發揮輿論監督的作用。
建立良好的信息溝通系統,提高企業內部控制效果
一個良好的信息和溝通系統可以使企業及時掌握營運狀況,提供內容全面、及時、正確的信息,並在有關部門和人員之間進行溝通。目前,大中型企業的會計核算基本上脫離了手工操作的賬務處理過程,許多企業內部控制的很大一部分也實現了計算機化,這既節省時間提高了工作效率,又減少了人為因素對內部控制效果的影響。今後我們要特別注意開發與引進先進的企業財務與管理軟體,逐步建立高質量的企業信息溝通系統。
加強企業領導者自覺控制意識
內部控制 的成敗很大程度上取決於企業員工的控制意識和行為,其中企業領導者內部控制的自覺意識和行為尤為重要。從我國一些企業的現狀分析,這些企業不是沒有內部控制,而是沒有很好地執行。其中,往往是企業領導者帶頭不執行,破壞既定的內部控製程序,導致內部控制形同虛設或只對下不對上。今後在制定企業內部控制 有關規定時,同樣要明確企業領導者應負的責任。只有這樣,才能使企業由上而下共同執行內部控制的要求,從而推動我國企業內部控制制度 的健康發展。
⑵ 在金融監管中，為什麼要實現內控
金融監管的主要手段有: 1．公告監管 公告監管是指政府對金融業的經營不作直接監督，只規定各金融企業必須依照政府規定的格式及內容定期將營業結果呈報政府的主管機關並予以公告，至於金融業的組織形式、金融企業的規范、金融資金的運用，都由金
⑶ 內部控制監管有哪些
內部控制監管一般包括組織機構控制、授權經營控制、財務會計控制、資金運用控制、業務流程式控制制、單證和印鑒管理控制、人事和勞動管理制度、計算機系統控制、稽核監督控制、信息反饋控制、其他重要業務和關鍵部位的控制。
內部控制監管是保險監管的內容之一。
內部控制是保險公司的一種自律行為，是公司為完成既定工作目標，防範經營風險，對內部各種業務活動實行制度化管理和控制的機制、措施和程序的總稱。
保險公司內部控制應當能夠確保保險公司董事會謹慎、穩健的經營方針能夠貫徹執行;能夠識別、計量、控制保險業務經營風險和資金運用風險，確保公司穩健運營;能夠保證公司資產的安全，各項報表、統計數字的真實和及時;能夠保持充足的償付能力。
⑷ 怎樣落實「三重一大」決策程序及財務管理監督、內部控制制度
進一步貫徹落實民主集中制。凡遇大額度的項目資金下撥、單位內部財務開支報銷，嚴格按照「三重一大」事項集體討論制度和單位財務管理內部控制制度規定，召開班子會議研究決定，嚴格防止主要領導大權獨攬、缺乏監督以及分管領導逃避監督、濫用權力的問題出現。
按照會計工作法規要求，進一步完善單位財務管理內部控制制度，建立財務情況按月報告制度，確保單位「一把手」及時掌握財務總體情況。各級財政、審計部門加大對單位財務管理內部控制制度執行的指導和督查力度。
(4)商品房資金監管內控制度擴展閱讀
嚴格執紀監督。「一把手」不直接分管財務工作執行情況納入年度黨風廉政建設責任制檢查考核內容，對不按要求執行或執行不到位的，一經發現，堅決追究主要領導、分管領導和相關責任人的責任，典型問題公開通報曝光。
通過「一把手」不直接分管財務制度的貫徹實行，有效建立了「副職分管，正職監管，集體領導，民主決策」的權力運行機制，使決策、執行、監督等權力相對分離，進一步促進領導幹部廉潔從政。同時也嚴格規范了財務運行程序。
⑸ 如何有效執行風險管理和內部控制等相關制度
風險管理：
一、對企業風險的認識
企業風險是指某一對企業目標的實現可能造成負面影響的事項發生的可能性，企業在制定和實現自己目標的過程中，會碰到各種各樣的風險，所以需要進行風險管理。企業風險管理就是通過分析公司的內外風險，制定系統的管理策略來處理這些風險，從而提高公司的盈利能力和實現企業的目標。風險管理的基本程序是風險識別、風險評估和風險控制。企業風險管理框架要素包括：內部環境、目標制定、風險識別、風險評估、風險應對、控制活動、信息和溝通、監控。
二、明確受託責任、完善公司治理，從公司組織結構上控制企業經營風險
公司治理實質的涵義就是基於一種受託責任的法律合同關系，並以此來規范各利益相關者的權利和義務，並讓他們充分發揮各自的功能。基於受託責任下的完善的公司治理結構-即公司股東會、公司董事會、公司經理層以及對受託責任履行行為實施監督的公司監事會的權利和責任的法律確認和有效執行。有效的公司治理是防範企業經營風險，增加公司價值的組織保障。
從表面上看，安然、世通公司的倒閉是因財務舞弊引起的。但在實質上，這兩個公司都是由於在公司治理上存在嚴重缺陷，才導致公司在財務上造假行為成為可能，公司倒閉的根源在於公司治理。美國的公司治理科學性被世界上許多國家所推崇，也是我國主要借鑒的。在美國公司治理中董事會設置最典型的特點是獨立董事制度，擔任大公司獨立董事的很多都是知名學者、教授，獨立董事在公司董事會人員中站多數，他們的作用主要是站在公正的立場，代表中小股東利益。但據調查，安然、世通公司的獨立董事是公司的獨立董事沒有在公司董事會中發揮應該起到的作用，導致公司治理失敗，內部控制制度沒有很好執行，造成公司經營風險。
我國在借鑒美國公司治理的獨立董事制度同時，也借鑒了德國公司治理的監事會制度。監事會在德國的公司治理中發揮著很關鍵的作用，但在我國，公司的監事會卻沒有真正發揮作用。
因此，控制企業經營風險，不但要有完整的公司治理架構，更主要的是要有基於受託責任下的公司治理各責任主體的法律責任的有效履行。
三、建立有效的內部控制制度
所謂內部控制，是為實現經營效率和效果，財務報告的可信性及相關法律的遵循等組織目標而提供合理保證的過程。其實施者為公司董事會、經理層和其他員工。內控制度是企業為有效實現其目標而設計的內部制度安排，它是為整個企業而設計的系統，企業不應該有任何人能脫離該系統的控制而自由運作。
現在人們越來越發現，公司的風險來自於內控制度的缺失或形同虛設。公司內部控制制度的根本就是授權和監督。公司所有人的許可權都是在這個組織中被授予的，並要得到有效監督。
內部控制：
第一是建立直屬於董事會和董事長領導的運營監控管理機構，將會計監督和管理監督職能整合在一個部門，不但要對違規行為進行監督和管理，還有對出現問題進行改進，二次進行監督、跟進，不斷的提高管理水平和管理意識。
1、根據集團發展需要，運營監控管理中心設審計部、招標部、生產監察部、改進部。運營監控管理中心直接歸董事長領導並對董事長、董事會報告工作，具體負責董事長及董事會要求和規定的各項審計、監察工作。運營監控中心總監的任用和解聘由董事長提議，董事會批准，其它人員由運營監控中心總監提出，董事長批准，其工作考核和獎懲由董事長、董事會決定。
2、運營監控中心人員辦理審計、監察事項，必須嚴格遵守審計、監察職業規范，忠於董事長、董事會，做到獨立、客觀、公正、保密，不得濫用職權，徇私舞弊，玩忽職守。
3、當遇到較大審計監察任務時，可臨時組織所屬公司的財務、人事行政、生產、銷售等部門的人員共同進行審計監察，各單位應該積極配合，不得推諉。必要時可聘請外部特邀專業人員進行專題或專案審計監察。
第二是制定運營監控管理中心明確的工作職責，確保企業內部監督的全面性，促進管控制度完善、細化，點、線控制全面，有效執行；提升企業現場管理；推動各部門的工作實施、改進。根據企業經營目標和審計計劃，開展各類財務審計工作及專項審計工作，確保企業健康運營。實現對企業采購的所有物資進行招標、比價，確保在當時采購條件下的性價比最優，高質、高效。
一、對出資者所屬公司的財務收支及其經濟活動進行定期審計。特別是對公司財產、資金管理使用和安全完整程度進行重點審計。
二、對出資者所屬公司的預算或計劃執行情況進行定期審計。特別對預算追加和預算外資金的使用情況進行重點審計監督。要進行事前、事中和事後的全面審計、監察。
1、事前對資產和財務狀況進行全面審計，劃清預算責任
2、事中對預算執行情況進行每月的跟蹤審計，發現問題及時解決，防止偏離預算或便於不適合時機預算的調整
3、事後即預算期結束後進行全面審計，評價預算執行情況，總結經驗，據以考核，兌現獎懲。
第九條、對集團負責人和各中心總監、總裁助理、各子公司負責人年度和任期經濟責任進行審計。對各單位的經營管理責任和財務會計責任的履行情況進行審計和評價。特別是對董事會決議、公司經營方針、目標、戰略的落實執行情況作為重點審計內容。
（一）對經營管理責任履行情況的審計監察主要評價經營成果的有效性。審查負責人是否是按董事會的要求、經批準的經營規劃進行經營管理的審計，審查有無決策失誤和錯失經營時機，有無短期行為，破壞公司資源，評價經營管理政策和工作措施是否高效可行等。
（二）對資產的安全和完整進行審計。審查固定資產、無形資產、存貨、應收賬款等公司資產是否存在風險和不安全，是否完整，有無積壓和呆死壞帳，有無損壞和貶值，是否真實。
（三）對財務會計責任履行情況的審計監察
1、財務責任就是理財責任，就是評價財務狀況是否優良，財務資產是否增值，使用是否充分有效，是否盤活現有資產，有無浪費，有無財務和稅收風險。
2、審計責任主要是評價內部控制是否健全完善、資產管理是否安全，會計防範是否有效，會計數據是否真實，會計工作和前台業務是否脫節，會計工作是否支持業務等。
（四）對人事事項進行審計。審查工作效率，人力成本、人均效率，審查員工隊伍建設情況，是否提高凝聚力向心力、協作精神，是否建立共同願景，有無在人事方面以權謀私的情況，有無任人唯親，有無打擊報復，嫉賢妒能等情況。
（五）對采購進行審計。審計采購的質量是否符號要求、價格是否合理、資金結算是否符合預算要求、交期是否及時，審查采購作業流程是否高效，有無按流程操作，有無徇私舞弊行為。
（六）廉政建設審計。對違反公司廉政建設的行為進行審計如請客送禮、接受賄賂等。
三、對公司的項目投資情況進行審計。
四、監督、檢查和評價各單位內部控制和管理制度的建立健全、嚴密程度和執行情況以及內部風險管理：
1、檢查各子公司、各中心各崗位的責權劃分是否明確，崗位責任是否建立並且有效；
2、所有原始憑證是否進行統一的連續編號，並順序使用，領用空白憑證是否有嚴格的登記注銷手續；
3、檢查所有的實物資產包括固定資產、低值易耗品、包裝物、辦公用品、庫存商品是否實行責任管理，並制定了相應的控制制度，執行情況如何；
4、檢查所有業務是否都實行了程序化、規范化、制度化，各流程中的關鍵（資金）點是否實行了重點控制，控制是否有效，程序是否經濟、高效；
5、檢查主要崗位人員的變動是否建立並實行了恰當的交接制度，手續是否完備；
6、檢查各子公司是否建立並實行了有效的成本費用控制制度和資金使用制度；
7、檢查各子公司采購、商品入庫、出庫、領用、銷售、成本費用、資金收支、對外投資、資產處理的內部財務控制制度的建立和執行情況；
8、其它內部控制事項。
五、對違反出資者、公司規章制度、財經政策紀律，侵佔公司資財、損害公司利益、嚴重鋪張浪費和職務消費行為進行專項審計。
六、對各子公司有關的經營方案、預算草案、資金使用方案、重要的經濟合同、重要文件、制度的合法合理性，有效正確性進行審計評價。
七、對管理者的工作作風和廉政建設進行監督、監察
1、監督、監察抵觸執行公司的各項規章制度和紀律，或將規章制度打折扣執行的行為；
2、監督、監察弄虛作假，有事不及時匯報，欺上瞞下者，對工作扯皮推諉、相互拆台或搬弄是非的行為；
3、監督、監察未經審議，擅自決定公司的重大生產經營決策的行為；
4、監督、監察壓制人才，嫌才妒能，阻礙或限制他人才能發揮的行為；
5、監督、監察收受與業務有關單位或個人的錢物（含提成、回扣、報銷及代為支付費用）的行為，特殊情況下接受的禮品不上交公司的行為；
6、監督、監察以任何名義宴請公司領導、有關部門領導、公司員工及利害關系人的相互宴請的行為；
7、監督、監察未經許可工作時間飲酒、延誤工作的行為；
8、監督、監察利用公款參與高消費的娛樂活動，報銷應由個人支付的各項費用，虛報冒領費用或款項的行為；
9、監督、監察利用出差機會協親屬旅遊或接受業務單位安排旅遊活動的行為；
10、監督、監察對人封官許願，拉幫結伙，搞小團體，助長歪風邪氣的行為；
11、監督、監察對檢舉或有異議的員工或同事打擊報復的行為。
八、總裁、副總裁、總裁助理、各中心總監、各子公司總經理等高層領導的離任、交接審計
九、對人力資源使用效率和效果進行監督、監察。
1、對人力資源（資本）管理的內部控制監督、監察。監督、監察人力資源（資本）的招收、管理、培訓、使用、激勵等一整套規章制度有與無，完善與否，執行嚴格程度，效用的大小等。評價其內控制度的適當性；審查評價其是否與時俱進，即在相對穩定的原則下，能否隨著環境和條件的變化而調整本組織的人力資源管理控制政策；
2、對人力資源（資本）的開發利用程度監督、監察。監督、監察人力資源（資本）的開發利用是否使其個體不斷保值增值，並要使其價值得到充分發揮。更重要的是由個體人力資源（資本）協調聚合的群體價值。通過對招聘、培訓、使用、增值、文化、協調聚合等的監督、監察，使人力資源（資本）的開發既能適用於當前的現實需要，又能考慮超前的，顧及到未來的發展後勁。促使其能建立起一個制度化、科學化的動態運行機制。特別是對人力資本的增值培訓的投資問題，要有妥當的計劃安排。即人力資本培訓的投資要有強制的措施，還應按銷售收入或稅後利潤的一定比例進行人力資本投資培訓，或按其崗位定期或不定期培訓，使人力資本的增值有制度安排；
3、企業人力資本產權監督、監察。監督、監察勞動者權益在企業契約的規定是否受到尊重；人力資本的所有權分配關系的落實程度；人力資本定價與激勵方式的適當性及其效果。通過對企業人力資本產權的監督、監察，使企業在不與法規相沖突的前提下，建立起不侵犯人力資本所有者權益，能夠充分有效地調動不同層級的人力資本載體者的積極創造性，既能使個體人力資本價值增值，又能有效地提高企業核心競爭力的恰當機制的制度；
4、員工隊伍建設監督、監察，是否提高凝聚力向心力、協作精神，是否建立共同願景，有無在人事方面以權謀私的情況，有無任人唯親，有無打擊報復，嫉賢妒能等情況
十、對各子公司產、供、銷各個環節經濟活動的效益、效率、經濟、合理、合規和合法性進行監管。
（一）對采購事項進行監管，采購部門的責任就是在適當的時間、適當的地點為公司采購性價比最優的原材物料，降低成本、降低付款率，控制采購費用；
1、監管采購計劃的審批是否符合程序，采購計劃數量是否符合庫存和生產使用要求；
2、監管采購合同訂立、審批程序是否合理，是否有越權審批；
3、監管采購流程是否符合內部控製程序，是否滿足「高質、高效」的要求；
4、監管采購的決定權和操作權是否分離；
5、監管采購數量、質量、性價比、交貨期是否能夠滿足生產使用要求；
6、監管采購付款計劃、付款金額、付款比例是否符合財務規定，是否按合同執行；
7、監管采購人員采購、招標過程中是否有舞弊行為，是否有暗箱操作行為，是否有故意刁難客戶行為；
（二）對生產事項進行監督、檢查
1、監督、檢查下達的生產計劃規格、型號、數量是否符合銷售合同要求，手續是否完備；
2、監督、檢查生產質量的控制是否有質量跟蹤記錄，是否符合企業檢驗標准；
3、監督、檢查生產控制材料領用、發放的各種單證是否齊全，記錄是否真實、完整；
4、監督、檢查生產產量和工時記錄是否真實、合理、准確；
5、監督、檢查生產消耗是否符合定額標准；
6、監督、檢查生產工資費用、工資分配、材料分配、製造費用是否真實、合理、符合預算管理控制；
7、設備完好率的監督、檢查，有無操作規范，執行的狀況如何，有無拼設備的短期行為；
8、現場管理的監督、檢查，審查有無可行合理的現場管理規范，是否實行了6S管理等；
（三）對營銷事項進行監督、檢查
1、監督、檢查銷售管理部門應收及預付帳款內部控制是否合理有效，是否能夠降低企業風險；
2、監督、檢查銷售發票、合同、銷售訂單所列的商品名稱、規格、數量、價格是否一致，是否符合公司價格規定；
3、監督、檢查對業務員報價是否按照公司銷售政策執行，有無越權審批折讓和價格的違規行為；
4、監督、檢查銷售合同、賒銷的審批是否手續完備，是否有越權審批現象；
5、監督、檢查發貨清單與銷售發票是否一致，物流配送是否滿足客戶需求；
6、監督、檢查銷售發票是否連續使用，有無缺號、作廢是否正確；
7、監督、檢查銷售人員是否有截流公司銷售貨款的情況，是否在銷售過程中有接觸現金的情況；
8、應收帳款壞帳損失是否按照公司規定對相關責任人進行處罰；
9、市場現金操作是否按財務有關規定執行；
十一、對質量系統的監督、檢查；
十二、對董事長安排的專項工作進行專項監督、檢查
第三是對運營監控管理中心的充分授權，沒有充分的授權，運營監控監督力度、執行力將大打折扣，各種改進措施的落實將會成為一句空話、大話，董事會能否對內控部門充分授權是內控部門開展各項監督、改進的保障。
具體應該賦予內控部分哪些職責呢？我認為內控部門應該具備以下權利。
一、有權要求各級財務部門按時上報財務報告、預算執行情況報告、財務決算報告、資產處置報告以及相關的財務制度。
二、有權參加各子公司、各中心的有關會議並召開與審計、監察事項有關的會議。
三、有權參與研究制定有關的規章制度和政策。
四、有權調閱各中心、各子公司經營管理和財務活動的有關書面、電子資料、文件以及現場勘查實物。
五、對於審計監察事項有關的問題有權向有關單位和個人進行調查，並取得證明材料，有關單位和個人必須予以配合。
六、對正在進行的嚴重違反出資者和公司規章、利益和嚴重浪費損失的行為，有權做出臨時制止決定。
七、對拖延、推諉、阻撓、拒絕和破壞審計監察工作的，報經董事長同意後，有權採取封存賬冊和凍結資產的臨時措施，並追究責任人和有關領導的責任。
八、有權提出糾正、處理違規行為的意見以及改進經營管理、提高經濟效益的建議。
九、對違反董事會、公司規章制度和浪費損失、侵害公司利益的單位和人員，報經董事長同意後，有權進行通報批評和提出追究責任的建議。
十、董事長審查批准簽發的審計報告，各有關單位和個人必須執行。
第四是建立科學、公正、公開的監控管理工作程序，使保障監控工作公正實施的前提，是對內控部門開展工作的標桿，是推動企業內部管理不斷改進的基石。
一、編制年度、季度、月度監控管理工作計劃，報董事長審批後執行。臨時項目由董事長授權副董事長批准和實施。
二、審計監察前的准備工作。根據批準的監控管理計劃和臨時安排確定審計監察對象，制定審計監察方案，指定審計監察項目負責人和參加審計監察的人員名單，審計監察方案經董事長批准後，由審計監察負責人簽發審計監察通知書，通知被審單位。被審單位應該准備和提供相關審計監察資料。
三、在審計監察過程中，審計監察人員必須編制審計監察工作底稿，作好審計監察記錄和日誌，收集審計監察證據，重要證據應有相關人員的簽字確認。
四、審計監察終結階段，應根據審計監察工作底稿對審計監察事項和結果提出審計監察報告。
五、審計監察報告報董事長審定。一般常規報告由副董事長簽發審計監察決定並附審計監察報告副本發被審單位和有關部門執行。重要審計監察報告的決定有董事長簽發。
六、審計監察決定下達後，運營監控管理中心應督促被審單位和有關部門執行。
七、被審單位應按照審計監察結論和決定，針對問題及時做出處理，處理結果應報告稽核部。如對審計監察結論和決定有異議，可在收到審計監察結論和決定十五日內向副董事長、董事長提出復議。在復議期間，原審計監察結論和決定照常執行。
⑹ 房地產開發公司：所有制度，薪酬制度、人事制度、崗位說明書，崗位職責，職能分解
《房地產企業精細化管理全案》是我見過的比較全的一個DOC格式的範本，應該比較適合你了。
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第1章組織結構設計與責權範本 10
1．1房地產企業組織結構設計 10
1．1．1大型房地產企業組織結構範例 10
1．1．2中型房地產企業組織結構範例 11
1．1．3小型房地產企業組織結構範例 12
1．2房地產企業部門組織結構與責權 13
1．2．1總經理辦公室組織結構與責權 13
1．2．2投資發展部組織結構與責權 14
1．2．3項目開發部組織結構與責權 15
1．2．4項目經理部組織結構與責權 16
1．2．5設計管理部組織結構與責權 17
1．2．6造價管理部組織結構與責權 18
1．2．7工程技術部組織結構與責權 19
1．2．8材料設備部組織結構與責權 20
第2章房地產企業職位說明書 21
2．1高層管理類職位說明書模板 21
2．1．1總經理職位說明書 21
2．1．2運營總監職位說明書 22
2．1．3營銷總監職位說明書 23
2 . 1 . 4工程總監職位說明書 24
2 . 2投資拓展類職位說明書模板 25
2 . 2 . 1投資發展部經理職位說明書 25
2. 2. 2發展規劃主管職位說明書 26
2．2．3投資拓展主管職位說明書 27
2．3項目開發類職位說明書模板 27
2．3．1項目開發部經理職位說明書 27
2．3．2項目投標主管職位說明書 28
2．3．3項目立項主管職位說明書 29
2．4項目管理類職位說明書模板 30
2．4．1項目經理職位說明書 30
2．4．2施工員職位說明書 31
2．4．3技術員職位說明書 32
2．5設計管理類職位說明書模板 33
2．5．1總設計師職位說明書 33
2．5．2結構設計師職位說明書 34
2．6造價管理類職位說明書模板 35
2．6．1造價管理部經理職位說明書 35
2．6．2合同預算主管職位說明書 36
2．6．3造價工程師職位說明書 37
2．7工程技術類職位說明書模板 37
2．7．1工程技術部經理職位說明書 37
2．7．2土建工程師職位說明書 38
2．8材料設備類職位說明書模板 39
2．8．1材料設備部經理職位說明書 39
2．8．2采購主管職位說明書 40
2．8．3倉庫主管職位說明書 41
2．9質量管理類職位說明書模板 42
2．9．1質量管理部經理職位說明書 42
2．9．2質量體系主管職位說明書 43
2．9．3質量檢驗主管職位說明書 43
2．10裝飾管理類職位說明書模板 44
2．10．1裝飾管理部經理職位說明書 44
2．10．2裝飾設計主管職位說明書 45
2．11營銷管理類職位說明書模板 46
2．11．1營銷策劃部經理職位說明書 46
2．11．2銷售管理部經理職位說明書 47
2．11．3售樓處經理職位說明書 48
2．11．4調研主管職位說明書 48
2．11．5策劃主管職位說明書 49
2．11．6公關主管職位說明書 50
2．11．7客服主管職位說明書 51
2．12物業管理類職位說明書模板 52
2．12．1物業管理部經理職位說明書 52
2．12．2服務中心主管職位說明書 52
2．12．3綠化主管職位說明書 53
2．12．4保潔主管職位說明書 54
2．12．5安全主管職位說明書 55
2．13財務管理類職位說明書模板 55
2．13．1財務經理職位說明書 55
2．13．2財務主管職位說明書 56
2．13．3融資主管職位說明書 57
2．13．4審計主管職位說明書 58
2．14行政人事類職位說明書模板 59
2．14．1總經理辦公室主任職位說明書 59
2．14．2行政管理部經理職位說明書 59
2．14．3人力資源部經理職位說明書 60
2．14．4檔案室主管職位說明書 61
2．14．5法務主管職位說明書 62
2．14．6行政主管職位說明書 62
2．14．7後勤主管職位說明書 63
2．14．8車隊隊長職位說明書 64
2．14．9招聘主管職位說明書 64
2．14．10 培訓主管職位說明書 65
第3章項目投資與開發管理 66
3．1項目投資與開發管理制度設計 66
3．1．1企業項目投資管理制度 66
3．1．2企業經營計劃管理制度 71
3．2項目投資與開發管理操作工具 73
3．2．1項目階段投資回收分析表 73
3．2．2企業年度總體經營計劃書 74
3．2．3投資項目競爭分析調研表 75
3．2．4項目開發成本費用估算表 75
3．3項目投資與開發管理工作流程 77
3．3．1企業經營決策管理流程 77
3．3．2年度經營計劃編制流程 78
3．4項目投資與開發管理方案設計 79
3．4．1年度經營計劃方案 79
3．4．2項目投資分析方案 80
3．4．3項目拆遷安置方案 82
第4章設計管理 86
4．1設計管理制度設計 86
4．1．1工程設計管理制度 86
4．1．2設計圖紙自審制度 91
4．2設計管理操作工具 92
4．2．1工程項目設計任務單 92
4．2．2設計任務修改審批表 92
4．2．3設計投標企業審查表 92
4．2．4設計跟蹤檢查記錄單 93
4．2．5設計輸出文件審查表 94
4．3設計管理工作流程 95
4．3．1圖紙設計管理工作流程 95
4．3．2設計變更管理工作流程 96
4．4設計管理方案設計 96
4．4．1工程設計合同書編制方案 96
4．4．2工程設計任務書編制方案 101
第5章造價管理 104
5．1造價管理制度設計 104
5．1．1工程預結算管理細則 104
5．1．2工程計量計價管理辦法 108
5．2造價管理操作工具 111
5．2．1工程預算作業進度表 111
5．2．2單項工程計量一覽表 112
5．2．3分項工程計價內控表 112
5．2．4單項工程概、預算表 113
5．3造價管理工作流程 114
5．3．1工程預算編制流程 114
5．3．2工程竣工結算流程 115
5．4造價管理方案設計 116
5．4．1工程水電預結算辦法 116
5．4．2竣工結算社會審價方案 117
5．4．3項目付款審核審批辦法 118
第6章工程施工管理 121
6．1工程施工管理制度設計 121
6．1．1項目經理部管理制度 121
6．1．2項目招投標管理制度 125
6．1．3工程承包商管理制度 129
6．1．4工程監理管理制度 137
6．1．5技術交底管理制度 140
6．1．6臨時水電使用規定 143
6．1．7工程簽證管理制度 144
6．2工程施工管理操作工具 147
6．2．1項目工程施工進度表 147
6．2．2建設工程招標申請書 147
6．2．3建設投標報價清單表 148
6．2．4施工招標合同評審表 149
6．2．5施工招標合同會簽表 149
6．2．6施工組織設計報審表 150
6．2．7工程施工方案審批表 151
6．2．8工程施工進度計劃表 151
6．2．9進度調整計劃審批表 151
6．2．10 建設工程開工申請單 152
6．2．11 技術交底三簽記錄表 153
6．2．12施工工程量簽證單 153
6．2．13周工程量統計表 154
6．2．14工程管理日記表 154
6．3工程施工管理工作流程 154
6．3．1工程施工過程管理流程 154
6．3．2工程進度控制管理流程 155
6．4工程施工管理方案設計 157
6．4．1施工組織總設計方案 157
6．4．2安全生產協議書模板 159
6．4．3給排水技術指導方案 162
6．4．4施工技術管理方案 168
6．4．5土方回填施工方案 172
6．4．6工程成品保護方案 174
第7章材料設備管理 178
7．1材料設備管理制度設計 178
7．1．1材料設備采購管理制度 178
7．1．2重要設備招標采購辦法 182
7．2材料設備管理操作工具 185
7．2．1年度設備采購計劃表 185
7．2．2月度材料采購計劃表 186
7．2．3材料設備考察信息表 186
7．2．4材料設備采購詢價表 186
7．2．5供應商評價記錄 187
7．2．6合同談判記錄表 188
7．3材料設備管理工作流程 189
7．3．1采購計劃編制工作流程 189
7．3．2材料設備采購工作流程 190
7．4材料設備管理方案設計 191
7．4．1采購談判方案 191
7．4．2材料采購合同 195
7．4．3供應商管理方案 197
第8章營銷管理 200
8．1營銷管理制度設計 200
8．1．1營銷策劃人員工作守則 200
8．1．2營銷活動策劃與實施細則 201
8．1．3房地產企業銷售管理制度 202
8．1．4房地產銷售會議管理規定 206
8．2營銷管理操作工具 208
8．2．1營銷策劃計劃書 208
8．2．2策劃內容執行表 209
8．2．3銷售推廣計劃表 209
8．2．4媒體推廣計劃表 209
8．2．5營銷費用預算表 210
8．2．6項目市場調研表 211
8．2．7宣傳事項報告書 212
8．2．8銷售工作計劃表 212
8．2．9客戶促銷計劃表 214
8．2．10 客戶到訪征詢單 215
8．3營銷管理工作流程 216
8．3．1企業營銷戰略制定流程 216
8．3．2項目市場調研管理流程 217
8．4營銷管理方案設計 218
8．4．1全程營銷策劃方案大綱 218
8．4．2住宅小區營銷策劃方案 221
8．4．3商業地產營銷策劃方案 226
8．4．4企業公關活動企劃方案 229
8．4．5樓盤銷售廣告計劃方案 231
8．4．6銷售現場包裝策劃方案 236
第9章房地產企業績效管理 239
9．1房地產企業績效管理制度設計 239
9．1．1績效考核管理制度 239
9．1．2員工獎懲管理制度 241
9．2房地產企業績效考核表 244
9．2．1總工程師績效考核表 244
9．2．2投資發展部經理考核表 245
9．2．3項目開發部經理考核表 246
9．2．4項目經理績效考核量表 247
9．2．5 營銷策劃部經理考核表 248
9．2．6 水暖工程師績效考核表 249
9．2．7 工程項目預算員考核表 250
9．3房地產企業績效管理流程 251
9．3．1目標設定工作流程 251
9．3．2績效管理工作流程 252
9．4房地產企業績效管理方案設計 253
9．4．1項目經理績效考核辦法 253
9．4．2工程技術人員考核辦法 256
第10章物業管理 258
10．1物業管理制度設計 258
10．1．1保潔工作管理制度 258
10．1．2綠化工作管理制度 261
10．2物業管理操作工具 265
10．2．1業主信息登記表 265
10．2．2服務質量調查表 266
10．2．3滿意度調查問卷 266
10．2．4服務意見征詢表 269
10．2．5設備報修記錄表 269
10．2．6業主報修記錄表 270
10．2．7消殺服務檢查表 270
10．2．8清潔質量總結表 271
10．2．9綠化養護周檢表 271
10．2．10 消防巡查記錄表 272
10．3物業管理工作流程 273
10．3．1物業報修管理流程 273
10．3．2機電設備檢修流程 274
10．4物業管理方案設計 275
10．4．1設備維修養護方案 275
10．4．2物業服務管理方案 277
10．4．3保潔工作應急方案 282
第11章裝飾管理 284
11．1裝飾管理制度設計 284
11．1．1裝飾工程質量管理制度 284
11．1．2裝飾工程安全管理制度 286
11．2裝飾管理操作工具 288
11．2．1裝飾工程項目計價表 288
11．2．2裝飾施工進度計劃表 288
11．2．3現場質量檢查記錄表 288
11．3裝飾管理工作流程 290
11．3．1裝飾工程設計管理流程 290
11．3．2裝飾工程預算管理流程 291
11．4裝飾管理方案設計 292
11．4．1裝飾工程造價控制方案 292
11．4．2裝飾工程施工管理方案 294
第12章財務管理 298
12．1財務管理制度設計 298
12．1．1企業存貨管理制度 298
12．1．2貨幣資金管理辦法 301
12．1．3項目融資管理制度 303
12．1．4內部財務管理制度 307
12．2財務管理操作工具 312
12．2．1營業利潤測算表 312
12．2．2年度財務費用台賬 313
12．2．3票據及存款日報表 314
12．2．4財務審計報告表 314
12．2．5審計查賬記錄表 315
12．2．6現金流量分析表 315
12．2．7融資項目登記表 315
12．2．8項目融資申報表 316
12．3財務管理工作流程 318
12．3．1資金管理工作流程 318
12．3．2財務審計管理流程 319
12．4財務管理方案設計 320
12．4．1財務會計報告管理方案 320
12．4．2財務成本核算控制方案 321
第13章行政人事管理 324
13．1行政人事管理制度設計 324
13．1．1辦公用品管理制度 324
13．1．2會議管理制度 325
13．1．3文書管理制度 327
13．1．4印章管理制度 329
13．1．5出差管理制度 331
13．1．6檔案管理制度 333
13．1．7車輛管理制度 336
13．2行政人事管理操作工具 339
13．2．1辦公費用明細表 339
13．2．2辦公用品請購單 339
13．2．3辦公用品領用表 340
13．2．4辦公設備登記表 340
13．2．5固定資產登記表 341
13．2．6圖書借閱登記表 341
13．2．7印章使用申請單 341
13．2．8車輛使用申請表 341
13．2．9安全狀況檢查表 342
13．2．10 會議申請表 342
13．3行政人事管理工作流程 344
13．3．1行政經費控制流程 344
13．3．2企業會議管理流程 345
13．4行政人事管理方案設計 346
13．4．1辦公費用控制辦法 346
13．4．2車輛使用管理辦法 347
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⑺ 財務內控制度的內容
財務內部控制的內容主要包括會計控制以及管理控制中與財務相關的內容。會計控制是企業財務內部控制的核心，企業經營狀況，最終是需要由會計信息而反應出來的。
管理控制是企業集團在組織財務管理活動中所形成的各種制度和程序的總稱，它確定了財務管理中的許可權安排、信息傳遞路線等，從而在很大程度上影響企業財務管理效率。
1、交通規費收入及解繳管理制度
交通規費是征稽部門根據國家及自治區有關的政策，規定向有車單位和個人徵集的資金，是進行交通基礎設施建設的主要資金來源，為做好規費收入的解繳工作，特製定本管理制度。
2、貨幣資金管理制度
貨幣資金主要是指單位的現金、銀行存款等，為加強貨幣資金管理和對經濟活動的監督，確保貨幣資金有計劃地合理使用，特製定本辦法。
3、專用基金管理制度
專用基金是單位具有特定來源和專門用途的可自行掌握 的自有資金。為加強對專用基金的管理，嚴格按照國家及部 門的有關規定管理和使用專用基金，特製定本管理制度。
4、經費管理制度
經費是征稽部門從事正常業務需的辦公費、車輛使用費、印刷費、業務費、宣傳費、設備購置費等以及按規定支付給職工個人的工資，獎金、補貼等費用。
5、財務收支審批制度
凡購買辦公用物品等，由處長審批。正常性開支的水電費及零星的票證、帳本、報表等印刷費由經辦人驗收，處長審批。各部門需訂購的業務學習資料、書籍工具書、由處長審批；
經核定標准後的正常性經費支出，報知處長審批，屬非止常性拔款，預先報知處長，經處長批復後，按批復辦理。
(7)商品房資金監管內控制度擴展閱讀：
根據交通規費徵收的特點，處里設財務科，財務工作由處長主管，下設科長、規費會計、經費會計、出納、審計崗位，處下屬各所、隊設財務室，設規費會計、出納，處長對財務科工作全面負責，領導會計人員和單位其他人員認真執行會計法律、法規、規章、制度；
督促內部會計管理制度的貫徹實施，保證會計資料合法、真實、准確、完整，保障會計人員依法行使職權，對忠於職守、做出顯著成績的會計人員進行表彰獎勵。
貨幣資金管理制度：
貨幣資金主要是指單位的現金、銀行存款等，為加強貨幣資金管理和對經濟活動的監督，確保貨幣資金有計劃地合理使用，特製定本辦法。
一、現金管理
1、嚴格執行國家現金管理條例及實施細則，加強現金管理。
2、現金收入的來源有：從銀行提取的現金；職工歸還的各種借款；其他收入。單位庫存現金額規定在銀行核定的限額內的，超出限額部分要及時送存銀行，禁止個人挪用單位現金和白條抵充現金。
3、現金開支的范圍有：對職工個人的工資、獎金、福利費、補貼差費、補助費、備用金、差費借款等以及向不能轉帳的單位和個人購買物品或支付勞務報酬。
超出現金支付范圍的，必須通過銀行轉帳支付。
4、對處單位錯轉入的款項以及應退的各種款項，一律通知銀行匯退，不得用現金退什。
5、出納辦理的現金收支業務，必須以會計審核簽認的會計憑證為依據。職工個人清款單預借的現金要經領導簽字批准，否則不予支付。
6、職工因公出差預借現金，及時辦理報銷手續。清算結款，任何人不能長期拖欠借款。
7、出納員對已辦理收支業務的原始憑證要分別加蓋「 收訖」和「付訖」戳記。
8、出納員要根據記帳憑證及時登記現金日記帳和銀行存款日記帳，做到日清月結，每月核對庫存現金金額，並與總帳核對相符。
9、庫存現金要妥善保管，確保安全。出納員在向銀行解提較大額現金時，要加強安全措施。
二、銀行存款管理
1、貨巾資金的收支業務除按規定可通過現金結算外， 其餘一律要通過銀行辦理結算。
2、嚴格執行中國人民銀行頒發的《銀行結算辦法》和銀行有關辦理結算規定本單位銀行的收支業務。
3、堅持專款專用的原則。經費結算不得挪用規費收入專戶存款。
4、不得簽發各種空白支票，匯票或交給他人自填。
5、留存銀行的印鑒要分開保管，不能一個人保管全套印鑒。
6、出納要按規定及時登記銀行存款日記帳，月終結出發生額和余額，並與銀行對帳單，會計總帳核對，對未達帳款要編制「銀行存款余額調節表」調整相符。發現差錯及時查明原因，及時處理。
參考資料來源：網路-財務內部控制
⑻ 銀行做二手房資金監管需要注意什麼
1、需要提供買賣雙方本人的銀行賬戶
2、有監管機構規定可以使用已有託管銀行的賬戶,無需開設新賬戶,但必須是本地賬戶且有個人轉賬功能
3、如果是貸款購房,選擇同一家託管銀行並開設個人結算賬戶
4、通過貸款購房的,貸款銀行在辦理產權登記前將貸款劃到資金監管賬戶,買方成功變更產權後再劃到賣方賬戶。
5、買賣雙方要保管好相關單據、密碼,不要泄露給他人。
(8)商品房資金監管內控制度擴展閱讀
風險
有的房子原先有貸款,需要買家先行付了首付款替賣家還清貸款注銷抵押,但是有些不良賣家將首付款用於其他用途了,房子不注銷抵押就沒辦法過戶,有可能連首付款都要不回來了。
資金監管是把購房人已經支付的房款,保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里,專款專用。也就是說,只能用於還清上家貸款,這樣就能保障交易流程的順利和安全。
房產交易中存在先過戶還是先付款的問題,如果買家先付了首付拿著房產證去過戶了,因為某些原因貸款沒辦下來,這個時候房子產權已經是買房人了,對於賣家是非常不利的。
⑼ 如何理解內控制度
由於企業內部控制的概念大多由實務界特別是審計和經濟監管組織所界定，因而描述性的多，對本質的揭示不夠充分，強調對內控制度的評價，忽略了如何設計和執行內控制度。筆者認為，對企業來說，這些被忽略的東西正是第一位的東西，因此，本人認為企業內部控制制度應從如下方面理解：
(一)內控制度是一種授權體系和責任體系。
內控制度發生在社會領域的各類組織中。在抽象的意義上，控制就是A委託B按照A的意圖將A的事情辦好。這就是代理人說中的委託代理關系。委託過程實際上是授權和指派責任的過程。由於現代各類組織層級多、結構復雜，因而在各類組織中，控制或者內部控制所體現的委託代理關系實際上是一種授權體系和責任體系。責任源於授權，而授權必須解決兩個問題:一是權利來源。為什麼A有委託B的權利?誰有可能是A或B呢?在市場經濟條件下，資本的權利、提供經費的權利是控制權的基本來源之一;二是權利的運作。如果B是若幹人時，權利的運作就成了問題。西方人強調在高度透明的前提下，將同一權力下授給若幹人，按照相互制衡、相互監督的原則運作權利。東方人則強調當事人對相互之間的事務的直接介入，所謂「你中有我，我中有你」。A對B的控制在小規模的組織中基本上是直接的，隨著組織規模的增大，控制的間接性越強，授權體系和責任體系越復雜。
(二)內控制度是一種最優化、最簡捷和最理性(合乎邏輯)的作業方式或作業標准。
一個組織的運營過程是由一系列作業組成。所謂作業是指「具有特定目的的一個事件、一項任務或一件工作的基本單位」。作業是相對的概念，還可以說一項作業由若干任務組成，而若干項作業又可以組成一個流程。作業可以按照不同標志進行分類，其中最流行的是將作業分成與單位產出相關的作業、與產出批量相關作業、與產出類別相關的作業、與基礎設施相關的作業。而與基礎設施相關的作業也稱為與組織相關的作業，並進一步分成結構性作業和程序性作業。以此為基礎，可以直接引進ERP、作業管理(ABM)、作業鏈、價值鏈、供應鏈等最新的管理方法，使內控制度成為優化、簡捷和理性的作業標准。同時，也表明內控制度不僅「治病」，而且可以「保健」。將內控制度當作作業標准，就可以按照控制論或管理控制的循環步驟，執行內控制度，實現內控制度的目標。
(三)在外延上，內部控制應包括會計(財務)控制、管理控制、業務控制和法規執行控制。
會計(財務)控制的目標是保證財務報告的可靠性，管理控制的目標是保證管理目標即效率和效果的實現，法規執行控制的目標是保證法規的貫徹執行。這三個目標與COSO報告完全一致。那麼，我們為什麼又增加一項業務控制呢?一個重要的原因是會計控制的對象為貨幣以及與貨幣有關的物，管理控制的對象為人，業務控制的對象為物。業務控制與會計控制或管理控制可能重疊，但會計控制或管理控制都不能完全涵蓋業務控制。此外，法規執行控制是其他三項控制的前提條件。
⑽ 房地產企業內部控制有什麼特點
摘要：自1998年以來至今，在國家實施的擴大內需、調整結構、保證國民經濟穩定增長的宏觀政策推動下，住宅與房地產行業持續快速發展，對於擴大內需、調整產業結構、推動城鎮化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面都發揮了重要作用，房地產行業在國民經濟中的重要地位和作用日益明顯。因此在這樣的時代環境下，特針對我國房地產行業內部控制的特點與問題進行分析和研究
關鍵詞：房地產、房地產行業、內部控制、特點問題
房地產行業財務內部控製作為企業生產經營活動自我調節和自我約束的內在機制，其建立、健全及實施是房地產行業生產經營成敗的關鍵。加強監督、強化企業內部財務控制，是促進現代企業制度的建立和完善企業法人治理結構的重要措施，也是社會進步、經濟發展的必然趨勢。本文綜合運用經濟學、審計學及財務會計相關理論，從企業財務內部控制的基本方法、地位、方式等方面的論述著手，重點選取典型案例----中國房地產行業的領軍：深圳萬科企業股份有限公司，通過分析其公司組織架構圖，試圖構建適合其組織結構及經營特點的財務內部控制制度，形成以財務為核心，覆蓋生產、經營、管理等環節的財務內部控制系統，重點解決房地產行業普遍存在的企業財務信息失真、資金緊張等問題。同時在具體業務(如固定資產投資管理)上，重點突出其基本控制環節、程序和相關崗位的基本職責許可權，建立最基本的財務控制標准，增強財務內部控制制度的適應性和可操作性。本文希望通過深圳萬科企業股份有限公司的財務內部控制制度設計實踐，為其他房地產企業提供有益的、實踐性強的參考和借鑒。
房地產行業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱呼。房地產業在國民經濟分類中屬於第三產業（見表1）
中國房地產業的行業分類（GB/T4754-2002）
表一
代碼 行業分類 定義
7210 房地產開發經營 指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動
7220 物業管理 指物業管理企業依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，並提供相關服務的活動
7230 房地產中介服務 指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動
7290 其他房地產活動
一、房地產開發流程及業務特點
房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬於第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產開發主要分為八個步驟，即：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關協議，施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。同時又可劃分為四個階段，即：機會選擇與決策分析階段，前期工作階段、建設階段，租售階段。房地產開發風險大，開發資金量大，開發項目決策分析階段的內部控制必須加強，因此房地產開發中防止成本費用膨脹和有效管理是其內部控制的重點。
房地產開發項目成本費用主要有土地費、前期工程費、建築安裝工程費、配套及基礎設施費、管理費、籌資費及其他費。
土地費：包括城鎮土地出讓金、土地徵用費或拆遷安置補償費，目前在我國城鎮普通商品房住宅價格構成中(以下成本構成比例均以普通居民商品住宅為例)，土地費用約佔30%，並有進一步上升的趨勢。
前期工程費：主要指房屋開發的前期規劃、設計、可行性研究、地質勘查及「三通一平」等土地開發費用，它在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過30%。
建築安裝工程費：是指房屋建造過程中所發生的建築工程、設備及安裝工程等費用，又被稱為房屋建築安裝造價，它在整個成本構成中所佔比例相對較大，目前約占整個成本的40%左右，全裝修房成本比例會上升。
配套及基礎設施費：包含基礎設施和公共配套設施建設等兩部分費用，它在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，一般在20%左右(各地區比例不同，可能差異較大)。基礎設施建設費，主要指道路交通、自來水、污水、電力、電信、綠化、商業網點等建設費用。公共配套設施建設費，指在用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校，幼兒園，醫院，派出所等)和各種營利性的配套設施等所發生的費月，同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變電室及自行車棚等室外工程。
管理費：主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費及養老保險費等，它在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
籌資費：房地產因開發周期長，需要投資數額大，因比必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分，但它的大小與所開發項目的大小和融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
其他費：主要指不能列入前六類的所有費用，它主要包括銷售費、維修基金及各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過5%。根據房產供求，銷售費用所佔比例差異較大。
從以上分析可知，土地費、建築安裝工程費、配套及基礎設施費所佔比例較大，三者約占總成本的90%，是內部控制中成本費用控制的重點。
房地產項目管理也是內部控制的重點，其模式主要可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。
（1）部門制項目管理。根據管理學中組織結構的分類，按照項目開發流程，一般設置開發、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。從房地產項目的生命周期分析，開發部主要是負責項目前期的立項、審批、規劃、征地、拆遷等工作。工程和造價部在項目的中期，負責施工建設階段的管理工作。銷售部在項目的後期負責房地產的經營、銷售工作。財務部的主要工作在項目中後期，負責資金的收支及財務核算、分析工作。辦公室負責文秘、統計等後勤工作。
（2）公司制項目管理，多從事單一項目的運作。土地的前期開發工作一般由綜合開發企業(通常也是投資的一方)完成，項目公司的主要職能為工程建設、配套和銷售。樓盤基本銷售完畢後，項目公可或承接新的項目，或清盤，或轉為物業公司。
（3）事業部制項目管理。企業根據項目開發情況，設立若干個事業部。事業部擁有獨立運作項目的權力，從策劃定位直至銷售均可自主進行，也可對外委託。事業部實行獨立核算，對項目的經營效益負責。
（4）專業管理公司項目制。其基本運作方式是在完成項目的前期開發(土地受讓、立項、規劃許可等)和策劃定位、建築設計工作以後，可以合同形式，委託專業管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一切事宜，體現出社會化分工的現代特徵。
當前，房地產開發企業大多採用部門制項目管理和公司制項目管理模式。
二、房地產企業財務管理的特點
2.1 投入大，資金周轉期長，
據資料顯示，在中國深滬兩個證券市場中，房地產企業共有72家，其中專營商品房開發建設的公司有55家；另外還有32家其他行業上市公司，其房地產開發利潤佔到公司總利潤的25%以上；房地產利潤貢獻在25%以下或以非經常性收益出現的上市公司更是不勝枚舉。巨額的地價和房屋工程造價，決定了房地產開發過程是一巨額資金的投入過程，這要求要求房地產企業初期投入巨額資金，所以相應的資金籌集任務十分繁重。加之房地產企業一般都是跨時間、跨地域滾動開發，他們會同時開發幾個項目，經營過程十分復雜，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，這增加了資金籌集的難度。同時，開發經營的長期性也相應延長了資金管理的周期。一般說，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設、到竣工交付使用等階段，所需時間往往二三年或更長；在銷售過程中，由於價值大，不得不經常採用分期付款方式，而租賃經營和物業管理過程中，還需追加一筆相當多的房屋維修費。這樣就使得資金在短期內不能快速回收。從現實情祝看，房地產資金從投人到收回，往往短則幾年，長則幾十年。
2.2 經營風險大，投資決策分析責任重、要求高
由於房地產行業本身處於不斷創新時期，產品不斷更新換代，隨著科技的發展和人民生活水平的提高，人們對住房的要求越來越高，客戶需求個性化需求也不斷提高，對產品細分和客戶群體細分的要求也越來越高，房地產市場需求趨於多樣化，新的功能和設計方案不斷涌現，產品更新周期更短，整體的開發水平不斷提高，公司現有產品有落後於市場需求的風險。如果公司的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不能前瞻性地預測客戶個性化的需求並快速應對可能產生的變化，可能存在產品滯銷的風險。而且房地產項目開發具有開發周期長、投入資金大、涉及合作方多的復雜環節特徵。從市場研究到土地獲得、投資決策、項目策劃、規劃設計、市場營銷、建設施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務等流程中，項目開發涉及調研、規劃設計、建築施工、材料供應、廣告策劃等多家公司，同時，更涉及計劃局、規劃國土局、建設局、住宅局、消防局、環保局等多個政府部門對每一環節的審批和監管。任何環節的變化，將可能導致項目周期拉長、成本上升等風險，影響預期的銷售和盈利，極有可能導致項目的最終失敗。這也對企業項目投資決策的准確性提出了更高的要求。然而要提高投資決策的准確性，盡量減少投資決策的失誤而給企業造成的損失，就要求開發企業的財務管理人員要做好投資決策分析，提高投資決策分析的准確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。可見，相對於其他企業來說，房地產企業財務管理人員責任更重大，對其投資決策分析的准確性要求也更高。
2.3 開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜
由於房地產企業開發經營的特殊性，使得成本管理也獨具特點。首先，在成本構成方面，雖然房地產企業開發產品成本主要由土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時因地而變，特別是各地對住宅區內配套設施和市政基礎設施投資以及對征地、訴遷、安置等費用的處理方法千差萬別，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。其次，在成本核算對象方面，房地產企業開發建設所獨有的單件性特點，決定了成本核算對象是獨立的設計文件，是可以獨立地組織施工的開發建設項目。開發項目以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象；在同一開發地點，開竣工時間相近，結構類型相同的群體開發項目構成為成本核算對象；規模較大、工期較長的開發工程則可按一定區域或部位劃分成本核算對象。其三，在成本結算方面，由於住宅區的建設往往要經歷幾年的時間，從進度安排上一般是先建住宅，後建配套設施。所以，住宅已建成而配套設施尚未投人使用，或住宅已經銷售且已住人，而諸如綠化、道路尚未完工的情況屢見不鮮。在這種情況下，有些無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用作為預提費用的辦法來處理。這種辦法，在其他工業企業產品結算中通常是不允許的。其四，當住宅成本構成中所包括的全部成本項目都已完成，要對那些應分攤的成本費用按諸多的受益對象進行分配時，還需擬定具體的分配方法、。分配額的計算，成本項目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計人受益對象，這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。
2.4 財務關系復雜，管理難度大
就房地產項目的支出而言就涉及到以下方面：土地徵用拆遷費、前期工程費、建築安裝費、基礎設施費、公共設施配套費.其化直接費用。而這些費用在同的開發環境下又經常發生變化，特別是住宅區配套建設和市政基礎設施投資以及征地、安置等費用的變化尤其顯著。
一般的房地產企業並不具備施工能力，他們一般是對外向施工單位轉讓開發建設工程。在這個轉讓的過程中，由於施工單位不受房地產企業的直接領導，一些相應的費用就不好直接把握。在銷售房地產的過程中，由於現在一般採用分期付款的方式，所以房地產企業的投資回收期較長。通常，在某些房屋已經開始銷售的時候，還有一些相關配套設施沒有進行建設。因此，房地產企業一邊銷售一邊進行建設的情況比較多見。在這種情況下，有些無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用作為預提費用的辦法來處理。
房地產企業的財務關系包含投資者、債權者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位等等多種，甚至還包括工商、稅務等等政府部門，從如此繁雜的財務關系中可以窺見其管理難度之大。
2.5 資金運動形式互不相同，管理方法多樣化
房地產企業組織機構多，且房地產開發經營業務內容各有區別和側重，因此，資金運動形式也互不相同。在內部設置施工單位的房地產開發企業不同於未設置施工單位的房地產企業；同型房地產企業內部，企業資金由貨幣資金向建成資金轉化的運動過程中，形式也互有差異；有在開發建設場地基礎上出售或出租土地使用權收回貨幣資金的形式；有在開發建設場地上建設商品房再出售房屋一次收回貨幣資金的形式；有開發代建房待工程竣工後通過結算工程收回貨幣資金形式；有開發出租房通過收取租金逐次收回貨幣資金形式；還有開發周轉房專門用於安置被訴遷居民臨時居住、產權歸本企業所有的、非經營性形式等等。資金運動的多樣性，反映在財務管理的方法上也必然相應地呈現出多樣化的特點。
三、房地產企業內部財務控制的問題
目前，房地產行業競爭十分激烈，大多數成功的房地產企業都制定了成熟的財務管理和內部控制制度，但從普遍上說，許多房地產企業由於經營時間短，風險意識差等原因，在企業財務內部控制制度制定方面，還存在這樣那樣不同方面不同程度的問題，綜合起來，表現在如下幾個方面：
3.1 法人治理結構不完善，財務控制組織形同虛設
我國的房地產開發企業成立之初多為官辦，規模小，主要是房地產開發的政府主管部門及相關部門的「三產」，絕大部分為財政撥款單位，許多管理者的管理思想和經營方式還停留在行政領導的角色上，並未從根本上轉變經營觀念，把房地產企業當作自主經營、自負盈虧的法人實體。房地產企業的公司制改造也沒有從根本上解決這個問題。例如公司總經理往往兼任董事會董事或董事長，權力不能受到有效的監督。股份公司應有的一些機構設置沒有起到應有的．作用，而僅僅具有了現代房地產企業的外殼，沒有從根本上形成法人治理結構，缺乏有效的控制措施，從而產生了大量的內耗，無形中提高了公司的經營成本。
3.2 風險意識差，內部壓力不夠
由於社會經濟環境的變化，房地產企業間競爭越來越激烈，房地產企業經營風險不斷提高。然而，從我國房地產企業的現狀來看，房地產企業的風險意識並沒有提到應有的高度，沒有形成風險意識，更缺乏有效的風險管理機制。
3.3 會計資料不實、會計資料扭曲
由於會計工作秩序混亂，核算不實而造成的信息失真現象比較嚴重。這種現象主要有三種情況：首先是為了掩蓋不合法的經濟內容，變造原始憑證，從而形成表面上合法的經濟內容。其次是虛構經濟業務內容，偽造原始憑證，按正常手續報銷，假公濟私，騙取資金。再次是會計信息加工違規，不按《會計准則》及相關制度的規定來加工處理各種經濟資料。隱瞞經濟業務的本來面目，隨意變更成本、費用的核算范圍；虛構投入產出，虛增利潤或隱瞞收入，虛減利潤，偷稅、漏稅；虛增資產與權益，誇大房地產企業經營規模，編制虛假的「資產負債表」、「損益表」、「納稅申報表」。這些現象不同程度地為人所利用，嚴重破壞了房地產企業經營。
而且許多房地產企業不同程度的存在帳外財產。由於開發成本核算不實和多轉經營成本等，勢必導致賬外財產——主要是以征未用土地及地上建築物、未銷售但已結轉經營成本的開發產品的存在。如某市x x開發公司所屬三產的辦公用房，就是通過多結轉已銷開發產品的經營成本而形成的。賬外財產的存在，不僅使國家稅收流失，而且極易造成國家或公司財產的流失，更是「小金庫」的來源之一，也是產生腐敗的溫床之一。
3.4 費用支出失控，潛在虧損增加
某些房地產企業允許部門經理開支一定比例的業務費用，但對這部分費用的適用范圍無明確規定，更無約束監督機制，導致部門經理大手大腳，揮霍浪費，使房地產企業出現虧損，不來虧損的房地產企業雪上加霜：有的房地產企業由於財產物資內控管理薄弱，物資購銷制度鬆弛，存貨采購、驗收、保管、運輸、付款等職責未嚴格分離，存貨的發出未按規定手續辦理，也未及時與會計記錄相核對，對多年來的毀損、報廢、短缺、積壓、滯銷等不作處理，致使巨額潛虧隱藏在庫存中，再加上經濟往來中審查制度不健全等，造成資產大量流失。
3.5 內部管理混亂，會計控制乏力
有些房地產企業各種規章制度不健全，尤其缺乏各種監督制度。連起碼的內部審計機構或人員也不設置，甚至連簡單的內部牽制制度也不要，即或有且健全，但卻不落實、不執行制度、不按制度考核，使其形同虛設，同樣不可能發揮其制約、監督作用。財產物資管理制度不全，賬物保管不善，使財物大量流失，化公為私。投資不進行可行性研究，盲目上馬，重復建設，導致項目無效，資金呆滯，經營不暢，甚至破產倒閉。公司任人唯親、人浮於事，渙散無力。隨著計算機在會計領域的廣泛運用，會計人員技術要求較高，操作單一化，相關的內部牽制制度難以落實，違法、違紀行為呈現智能化特徵，會計監督更顯得力不從心。
3.6 共同舞弊，會計控制失效。
財務監督與控制本身是建立在相互牽制之上的，而一些公司本應相互牽制的人卻聯合起來，共同舞弊，這就使得任何規章制度在其面前只能是一紙空文。特別是領導運用職權，參與其中，情況就更為嚴重。這方向舞弊行為主要表現有：會計與出納合謀，塗改發票、偽造簽字、公款私存，截留、挪用資金，房地產企業領導授意設立小金庫、建賬外賬、私分資金，指使會計隱匿收入，轉移資金，偷稅、漏稅，會計人員畏於權勢，喪失原則；更有甚者，領導、部門負責人和經辦人員共同作弊，用虛假發票或白條虛擬重大經濟活動騙取巨額資金。
四、會計電算化下房地產行業的財務內部控制方法與對策
隨著信息社會的到來，使用計算機進行會計核算己經成為房地產公司財務管理的必須手段。實行會計電算化後會計工作的職能劃分、責權關系、稽核關系及會計文檔的管理形式等，會計業務關系發生了一系列深刻的變化，因而過去的一套內部控制體系的局限性也日益顯化，迫切需要建立一套新的，更加嚴密有效的針對會計電算化的財務內部控制制度。
在電算化條件下，根據會計系統內部控制要素及原則，其內部控制體系主要包括文檔控制、硬體控制、軟體維護控制、軟體質量控制和審計控制等。
4.1 文檔控制
文檔控制是指對公司系統的證、賬、表以及有關的軟體技術控制的同時，還應當建立相應的檔案管理制度，以及尚未列印成書面的存儲在磁性介質上的會計數據的安全控制。建立備份，目的在於防止存儲介被破壞而帶來損失。對軟體技術文件、源程序及其目標代碼必須建立安全保密制度，對於計算機輸出列印成書面的資料，應由輸出人員和審核人員同時簽章才是合法的會計檔案。
文檔控制首先要進行數據備份，一般要按日、月、年對憑證、明細賬、余額表、會計報表、各種代碼等進行備份。備份是要詳細記錄備份時間、備份內容、備份人、備份份數等。一般一套數據除保留在計算機硬碟上的以外，還至少應保存兩套完整的軟盤或磁碟或其他硬碟備份。另外，程序或數據結構發生變化時要備份兩份。
4.2 硬體控制
硬體控制也稱為工作環境控制，是系統正常工作必不可少的前提條件，作為軟體依託的硬體設備，其性能的高低、質量的優劣、處理能力的強弱，直接關繫到會計信息系統處理過程的准確性和可靠性。這其中也包括制定計算機房及設備管理制度，確保機房設備環境良好，健全硬體檢查與維護制度以及裝備不間斷穩壓電源等，為電子數據處理創造優越的條件。有條件的單位應盡量建立財務部門的專用機房。在計算機的選擇上，應盡量先用正牌機，先用物優價廉，且運行狀態穩定的計算機；在條件可能的情況下，系統內部應統一機型，並統一基本工具軟體系統，增強磁碟介質的兼容性，減少維修難度，提高監督效能：還要選用性能優良的操作系統和軟體工具，提高對系統軟體的管理水平。
4.3 軟體維護控制
會計軟體既使在使用初期被譽為優質高效，也不意味著永久不變。軟體一旦投入使用，就必須實行相應的維護，同時要建立先申請後維護的制度，維護期間必須擬定維護計劃，然後再實施維護，最後經過測試，確認被維護軟體完全符合要求後，方可投入使用。
軟體維護工作包括系統初始化維護、正常運行維護、故障性維護和管理性維護等幾個方面的內容。
4.4 軟體質量控制
會計軟體的質量，首先滿足會計工作的要求，因而保證會計數據處理的正確性、完整性、可靠性；其次，軟體的效率性、可測性、可維護性，也是軟體質量的重要指標。比如在網路環境下大量不相同的會計業務交叉在一起，再加上多用戶共享資料庫的出現，如果制度不嚴密就很可能影響會計信息的准確。
4.5 審計控制
計算機舞弊形式有兩種：一種是針對計算機系統進行的舞弊活動，以系統為直接犯罪目標；另外一種是以計算機系統作為犯罪工具和手段的舞弊活動。如用計算機偷竊資產、竊取有關經濟情報、非法使用計算機系統、輸入錯誤信息、破壞系統硬體設備和軟體系統，人為製造病毒程序，篡改輸人、輸出、文件程序以及非法操作。
現代審計是以內部控制的研究和評價為基礎的，外部審計人員為了對被審單位會計等資料的公正性發表審計意見，必須首先研究和評價被審單位的內部控制，內部審計人員也是如此，而且內部審計有時還以完善內部控制系統為直接目的，無論內部審計人員還是外部審計人員，都需先對環境控制進行研究和評價。在這一過程中，公司審計人員必須特別考慮篡改輸入文件和程序以及非法操作等行為。
公司審計人員發現的任何問題都要及時報告給總公司，以便引起注意，加強內部控制。審計人員還要以對自己提出建議實施後情況予以審計，檢查建議是否被採納和實施，督促被審單位完善內部控制系統，加強預防工作。
五、結束語
通過以上對內部控制理論、財務內部控制理論的分析，我認為良好的內部控制既是現代化管理的需要，也是企業經營的需要，同時也是加強內部管理控制不良行為的需要。
隨著房地產逐漸走向集團化、國際化，加強房地產企業內部管理越來越顯重要，而企業管理的中心是財務管理，財務管理的重點是資金管理。一個企業的發展戰略和科學決策都離不開財務信息，所以建立和完善房地產企業內部財務控制是當前房地產企業改革、發展以至逐步與國際接軌的重頭戲。
有效的內部控制制度與企業經營過程結合緊密，其建立、健全及實施是企業生產經營成敗的關鍵。有效的內部控制可以提升效率、減少損失資產的風險、保證財務報表的可靠性，以及遵循法令。
以內部控制理論、財務內部控制理論為基礎，結合內部會計控制規范的頒布，認為財務內部控制制度的提出應綜合考慮房地產企業的實際，使其具有可操作性和適應性。
財務控制是房地產企業內部控制的重要組成部分，它在財務管理體系中居於核心地位，一個健全的財務控制體系，實際上是完善的法人治理結構的體現，反之，財務控制的創新和深化，也將促進現代企業制度的建立和企業治理結構的完善。