萬科房地產內控現狀

Ⅰ 房地產企業內部控制有什麼特點

摘要：自1998年以來至今，在國家實施的擴大內需、調整結構、保證國民經濟穩定增長的宏觀政策推動下，住宅與房地產行業持續快速發展，對於擴大內需、調整產業結構、推動城鎮化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面都發揮了重要作用，房地產行業在國民經濟中的重要地位和作用日益明顯。因此在這樣的時代環境下，特針對我國房地產行業內部控制的特點與問題進行分析和研究
關鍵詞：房地產、房地產行業、內部控制、特點問題
房地產行業財務內部控製作為企業生產經營活動自我調節和自我約束的內在機制，其建立、健全及實施是房地產行業生產經營成敗的關鍵。加強監督、強化企業內部財務控制，是促進現代企業制度的建立和完善企業法人治理結構的重要措施，也是社會進步、經濟發展的必然趨勢。本文綜合運用經濟學、審計學及財務會計相關理論，從企業財務內部控制的基本方法、地位、方式等方面的論述著手，重點選取典型案例----中國房地產行業的領軍：深圳萬科企業股份有限公司，通過分析其公司組織架構圖，試圖構建適合其組織結構及經營特點的財務內部控制制度，形成以財務為核心，覆蓋生產、經營、管理等環節的財務內部控制系統，重點解決房地產行業普遍存在的企業財務信息失真、資金緊張等問題。同時在具體業務(如固定資產投資管理)上，重點突出其基本控制環節、程序和相關崗位的基本職責許可權，建立最基本的財務控制標准，增強財務內部控制制度的適應性和可操作性。本文希望通過深圳萬科企業股份有限公司的財務內部控制制度設計實踐，為其他房地產企業提供有益的、實踐性強的參考和借鑒。
房地產行業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱呼。房地產業在國民經濟分類中屬於第三產業（見表1）
中國房地產業的行業分類（GB/T4754-2002）
表一
代碼 行業分類 定義
7210 房地產開發經營 指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動
7220 物業管理 指物業管理企業依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，並提供相關服務的活動
7230 房地產中介服務 指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動
7290 其他房地產活動
一、房地產開發流程及業務特點
房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬於第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產開發主要分為八個步驟，即：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關協議，施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。同時又可劃分為四個階段，即：機會選擇與決策分析階段，前期工作階段、建設階段，租售階段。房地產開發風險大，開發資金量大，開發項目決策分析階段的內部控制必須加強，因此房地產開發中防止成本費用膨脹和有效管理是其內部控制的重點。
房地產開發項目成本費用主要有土地費、前期工程費、建築安裝工程費、配套及基礎設施費、管理費、籌資費及其他費。
土地費：包括城鎮土地出讓金、土地徵用費或拆遷安置補償費，目前在我國城鎮普通商品房住宅價格構成中(以下成本構成比例均以普通居民商品住宅為例)，土地費用約佔30%，並有進一步上升的趨勢。
前期工程費：主要指房屋開發的前期規劃、設計、可行性研究、地質勘查及「三通一平」等土地開發費用，它在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過30%。
建築安裝工程費：是指房屋建造過程中所發生的建築工程、設備及安裝工程等費用，又被稱為房屋建築安裝造價，它在整個成本構成中所佔比例相對較大，目前約占整個成本的40%左右，全裝修房成本比例會上升。
配套及基礎設施費：包含基礎設施和公共配套設施建設等兩部分費用，它在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，一般在20%左右(各地區比例不同，可能差異較大)。基礎設施建設費，主要指道路交通、自來水、污水、電力、電信、綠化、商業網點等建設費用。公共配套設施建設費，指在用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校，幼兒園，醫院，派出所等)和各種營利性的配套設施等所發生的費月，同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變電室及自行車棚等室外工程。
管理費：主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費及養老保險費等，它在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
籌資費：房地產因開發周期長，需要投資數額大，因比必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分，但它的大小與所開發項目的大小和融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
其他費：主要指不能列入前六類的所有費用，它主要包括銷售費、維修基金及各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過5%。根據房產供求，銷售費用所佔比例差異較大。
從以上分析可知，土地費、建築安裝工程費、配套及基礎設施費所佔比例較大，三者約占總成本的90%，是內部控制中成本費用控制的重點。
房地產項目管理也是內部控制的重點，其模式主要可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。
（1）部門制項目管理。根據管理學中組織結構的分類，按照項目開發流程，一般設置開發、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。從房地產項目的生命周期分析，開發部主要是負責項目前期的立項、審批、規劃、征地、拆遷等工作。工程和造價部在項目的中期，負責施工建設階段的管理工作。銷售部在項目的後期負責房地產的經營、銷售工作。財務部的主要工作在項目中後期，負責資金的收支及財務核算、分析工作。辦公室負責文秘、統計等後勤工作。
（2）公司制項目管理，多從事單一項目的運作。土地的前期開發工作一般由綜合開發企業(通常也是投資的一方)完成，項目公司的主要職能為工程建設、配套和銷售。樓盤基本銷售完畢後，項目公可或承接新的項目，或清盤，或轉為物業公司。
（3）事業部制項目管理。企業根據項目開發情況，設立若干個事業部。事業部擁有獨立運作項目的權力，從策劃定位直至銷售均可自主進行，也可對外委託。事業部實行獨立核算，對項目的經營效益負責。
（4）專業管理公司項目制。其基本運作方式是在完成項目的前期開發(土地受讓、立項、規劃許可等)和策劃定位、建築設計工作以後，可以合同形式，委託專業管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一切事宜，體現出社會化分工的現代特徵。
當前，房地產開發企業大多採用部門制項目管理和公司制項目管理模式。
二、房地產企業財務管理的特點
2.1 投入大，資金周轉期長，
據資料顯示，在中國深滬兩個證券市場中，房地產企業共有72家，其中專營商品房開發建設的公司有55家；另外還有32家其他行業上市公司，其房地產開發利潤佔到公司總利潤的25%以上；房地產利潤貢獻在25%以下或以非經常性收益出現的上市公司更是不勝枚舉。巨額的地價和房屋工程造價，決定了房地產開發過程是一巨額資金的投入過程，這要求要求房地產企業初期投入巨額資金，所以相應的資金籌集任務十分繁重。加之房地產企業一般都是跨時間、跨地域滾動開發，他們會同時開發幾個項目，經營過程十分復雜，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，這增加了資金籌集的難度。同時，開發經營的長期性也相應延長了資金管理的周期。一般說，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設、到竣工交付使用等階段，所需時間往往二三年或更長；在銷售過程中，由於價值大，不得不經常採用分期付款方式，而租賃經營和物業管理過程中，還需追加一筆相當多的房屋維修費。這樣就使得資金在短期內不能快速回收。從現實情祝看，房地產資金從投人到收回，往往短則幾年，長則幾十年。
2.2 經營風險大，投資決策分析責任重、要求高
由於房地產行業本身處於不斷創新時期，產品不斷更新換代，隨著科技的發展和人民生活水平的提高，人們對住房的要求越來越高，客戶需求個性化需求也不斷提高，對產品細分和客戶群體細分的要求也越來越高，房地產市場需求趨於多樣化，新的功能和設計方案不斷涌現，產品更新周期更短，整體的開發水平不斷提高，公司現有產品有落後於市場需求的風險。如果公司的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不能前瞻性地預測客戶個性化的需求並快速應對可能產生的變化，可能存在產品滯銷的風險。而且房地產項目開發具有開發周期長、投入資金大、涉及合作方多的復雜環節特徵。從市場研究到土地獲得、投資決策、項目策劃、規劃設計、市場營銷、建設施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務等流程中，項目開發涉及調研、規劃設計、建築施工、材料供應、廣告策劃等多家公司，同時，更涉及計劃局、規劃國土局、建設局、住宅局、消防局、環保局等多個政府部門對每一環節的審批和監管。任何環節的變化，將可能導致項目周期拉長、成本上升等風險，影響預期的銷售和盈利，極有可能導致項目的最終失敗。這也對企業項目投資決策的准確性提出了更高的要求。然而要提高投資決策的准確性，盡量減少投資決策的失誤而給企業造成的損失，就要求開發企業的財務管理人員要做好投資決策分析，提高投資決策分析的准確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。可見，相對於其他企業來說，房地產企業財務管理人員責任更重大，對其投資決策分析的准確性要求也更高。
2.3 開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜
由於房地產企業開發經營的特殊性，使得成本管理也獨具特點。首先，在成本構成方面，雖然房地產企業開發產品成本主要由土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時因地而變，特別是各地對住宅區內配套設施和市政基礎設施投資以及對征地、訴遷、安置等費用的處理方法千差萬別，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。其次，在成本核算對象方面，房地產企業開發建設所獨有的單件性特點，決定了成本核算對象是獨立的設計文件，是可以獨立地組織施工的開發建設項目。開發項目以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象；在同一開發地點，開竣工時間相近，結構類型相同的群體開發項目構成為成本核算對象；規模較大、工期較長的開發工程則可按一定區域或部位劃分成本核算對象。其三，在成本結算方面，由於住宅區的建設往往要經歷幾年的時間，從進度安排上一般是先建住宅，後建配套設施。所以，住宅已建成而配套設施尚未投人使用，或住宅已經銷售且已住人，而諸如綠化、道路尚未完工的情況屢見不鮮。在這種情況下，有些無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用作為預提費用的辦法來處理。這種辦法，在其他工業企業產品結算中通常是不允許的。其四，當住宅成本構成中所包括的全部成本項目都已完成，要對那些應分攤的成本費用按諸多的受益對象進行分配時，還需擬定具體的分配方法、。分配額的計算，成本項目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計人受益對象，這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。
2.4 財務關系復雜，管理難度大
就房地產項目的支出而言就涉及到以下方面：土地徵用拆遷費、前期工程費、建築安裝費、基礎設施費、公共設施配套費.其化直接費用。而這些費用在同的開發環境下又經常發生變化，特別是住宅區配套建設和市政基礎設施投資以及征地、安置等費用的變化尤其顯著。
一般的房地產企業並不具備施工能力，他們一般是對外向施工單位轉讓開發建設工程。在這個轉讓的過程中，由於施工單位不受房地產企業的直接領導，一些相應的費用就不好直接把握。在銷售房地產的過程中，由於現在一般採用分期付款的方式，所以房地產企業的投資回收期較長。通常，在某些房屋已經開始銷售的時候，還有一些相關配套設施沒有進行建設。因此，房地產企業一邊銷售一邊進行建設的情況比較多見。在這種情況下，有些無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用作為預提費用的辦法來處理。
房地產企業的財務關系包含投資者、債權者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位等等多種，甚至還包括工商、稅務等等政府部門，從如此繁雜的財務關系中可以窺見其管理難度之大。
2.5 資金運動形式互不相同，管理方法多樣化
房地產企業組織機構多，且房地產開發經營業務內容各有區別和側重，因此，資金運動形式也互不相同。在內部設置施工單位的房地產開發企業不同於未設置施工單位的房地產企業；同型房地產企業內部，企業資金由貨幣資金向建成資金轉化的運動過程中，形式也互有差異；有在開發建設場地基礎上出售或出租土地使用權收回貨幣資金的形式；有在開發建設場地上建設商品房再出售房屋一次收回貨幣資金的形式；有開發代建房待工程竣工後通過結算工程收回貨幣資金形式；有開發出租房通過收取租金逐次收回貨幣資金形式；還有開發周轉房專門用於安置被訴遷居民臨時居住、產權歸本企業所有的、非經營性形式等等。資金運動的多樣性，反映在財務管理的方法上也必然相應地呈現出多樣化的特點。
三、房地產企業內部財務控制的問題
目前，房地產行業競爭十分激烈，大多數成功的房地產企業都制定了成熟的財務管理和內部控制制度，但從普遍上說，許多房地產企業由於經營時間短，風險意識差等原因，在企業財務內部控制制度制定方面，還存在這樣那樣不同方面不同程度的問題，綜合起來，表現在如下幾個方面：
3.1 法人治理結構不完善，財務控制組織形同虛設
我國的房地產開發企業成立之初多為官辦，規模小，主要是房地產開發的政府主管部門及相關部門的「三產」，絕大部分為財政撥款單位，許多管理者的管理思想和經營方式還停留在行政領導的角色上，並未從根本上轉變經營觀念，把房地產企業當作自主經營、自負盈虧的法人實體。房地產企業的公司制改造也沒有從根本上解決這個問題。例如公司總經理往往兼任董事會董事或董事長，權力不能受到有效的監督。股份公司應有的一些機構設置沒有起到應有的．作用，而僅僅具有了現代房地產企業的外殼，沒有從根本上形成法人治理結構，缺乏有效的控制措施，從而產生了大量的內耗，無形中提高了公司的經營成本。
3.2 風險意識差，內部壓力不夠
由於社會經濟環境的變化，房地產企業間競爭越來越激烈，房地產企業經營風險不斷提高。然而，從我國房地產企業的現狀來看，房地產企業的風險意識並沒有提到應有的高度，沒有形成風險意識，更缺乏有效的風險管理機制。
3.3 會計資料不實、會計資料扭曲
由於會計工作秩序混亂，核算不實而造成的信息失真現象比較嚴重。這種現象主要有三種情況：首先是為了掩蓋不合法的經濟內容，變造原始憑證，從而形成表面上合法的經濟內容。其次是虛構經濟業務內容，偽造原始憑證，按正常手續報銷，假公濟私，騙取資金。再次是會計信息加工違規，不按《會計准則》及相關制度的規定來加工處理各種經濟資料。隱瞞經濟業務的本來面目，隨意變更成本、費用的核算范圍；虛構投入產出，虛增利潤或隱瞞收入，虛減利潤，偷稅、漏稅；虛增資產與權益，誇大房地產企業經營規模，編制虛假的「資產負債表」、「損益表」、「納稅申報表」。這些現象不同程度地為人所利用，嚴重破壞了房地產企業經營。
而且許多房地產企業不同程度的存在帳外財產。由於開發成本核算不實和多轉經營成本等，勢必導致賬外財產——主要是以征未用土地及地上建築物、未銷售但已結轉經營成本的開發產品的存在。如某市x x開發公司所屬三產的辦公用房，就是通過多結轉已銷開發產品的經營成本而形成的。賬外財產的存在，不僅使國家稅收流失，而且極易造成國家或公司財產的流失，更是「小金庫」的來源之一，也是產生腐敗的溫床之一。
3.4 費用支出失控，潛在虧損增加
某些房地產企業允許部門經理開支一定比例的業務費用，但對這部分費用的適用范圍無明確規定，更無約束監督機制，導致部門經理大手大腳，揮霍浪費，使房地產企業出現虧損，不來虧損的房地產企業雪上加霜：有的房地產企業由於財產物資內控管理薄弱，物資購銷制度鬆弛，存貨采購、驗收、保管、運輸、付款等職責未嚴格分離，存貨的發出未按規定手續辦理，也未及時與會計記錄相核對，對多年來的毀損、報廢、短缺、積壓、滯銷等不作處理，致使巨額潛虧隱藏在庫存中，再加上經濟往來中審查制度不健全等，造成資產大量流失。
3.5 內部管理混亂，會計控制乏力
有些房地產企業各種規章制度不健全，尤其缺乏各種監督制度。連起碼的內部審計機構或人員也不設置，甚至連簡單的內部牽制制度也不要，即或有且健全，但卻不落實、不執行制度、不按制度考核，使其形同虛設，同樣不可能發揮其制約、監督作用。財產物資管理制度不全，賬物保管不善，使財物大量流失，化公為私。投資不進行可行性研究，盲目上馬，重復建設，導致項目無效，資金呆滯，經營不暢，甚至破產倒閉。公司任人唯親、人浮於事，渙散無力。隨著計算機在會計領域的廣泛運用，會計人員技術要求較高，操作單一化，相關的內部牽制制度難以落實，違法、違紀行為呈現智能化特徵，會計監督更顯得力不從心。
3.6 共同舞弊，會計控制失效。
財務監督與控制本身是建立在相互牽制之上的，而一些公司本應相互牽制的人卻聯合起來，共同舞弊，這就使得任何規章制度在其面前只能是一紙空文。特別是領導運用職權，參與其中，情況就更為嚴重。這方向舞弊行為主要表現有：會計與出納合謀，塗改發票、偽造簽字、公款私存，截留、挪用資金，房地產企業領導授意設立小金庫、建賬外賬、私分資金，指使會計隱匿收入，轉移資金，偷稅、漏稅，會計人員畏於權勢，喪失原則；更有甚者，領導、部門負責人和經辦人員共同作弊，用虛假發票或白條虛擬重大經濟活動騙取巨額資金。
四、會計電算化下房地產行業的財務內部控制方法與對策
隨著信息社會的到來，使用計算機進行會計核算己經成為房地產公司財務管理的必須手段。實行會計電算化後會計工作的職能劃分、責權關系、稽核關系及會計文檔的管理形式等，會計業務關系發生了一系列深刻的變化，因而過去的一套內部控制體系的局限性也日益顯化，迫切需要建立一套新的，更加嚴密有效的針對會計電算化的財務內部控制制度。
在電算化條件下，根據會計系統內部控制要素及原則，其內部控制體系主要包括文檔控制、硬體控制、軟體維護控制、軟體質量控制和審計控制等。
4.1 文檔控制
文檔控制是指對公司系統的證、賬、表以及有關的軟體技術控制的同時，還應當建立相應的檔案管理制度，以及尚未列印成書面的存儲在磁性介質上的會計數據的安全控制。建立備份，目的在於防止存儲介被破壞而帶來損失。對軟體技術文件、源程序及其目標代碼必須建立安全保密制度，對於計算機輸出列印成書面的資料，應由輸出人員和審核人員同時簽章才是合法的會計檔案。
文檔控制首先要進行數據備份，一般要按日、月、年對憑證、明細賬、余額表、會計報表、各種代碼等進行備份。備份是要詳細記錄備份時間、備份內容、備份人、備份份數等。一般一套數據除保留在計算機硬碟上的以外，還至少應保存兩套完整的軟盤或磁碟或其他硬碟備份。另外，程序或數據結構發生變化時要備份兩份。
4.2 硬體控制
硬體控制也稱為工作環境控制，是系統正常工作必不可少的前提條件，作為軟體依託的硬體設備，其性能的高低、質量的優劣、處理能力的強弱，直接關繫到會計信息系統處理過程的准確性和可靠性。這其中也包括制定計算機房及設備管理制度，確保機房設備環境良好，健全硬體檢查與維護制度以及裝備不間斷穩壓電源等，為電子數據處理創造優越的條件。有條件的單位應盡量建立財務部門的專用機房。在計算機的選擇上，應盡量先用正牌機，先用物優價廉，且運行狀態穩定的計算機；在條件可能的情況下，系統內部應統一機型，並統一基本工具軟體系統，增強磁碟介質的兼容性，減少維修難度，提高監督效能：還要選用性能優良的操作系統和軟體工具，提高對系統軟體的管理水平。
4.3 軟體維護控制
會計軟體既使在使用初期被譽為優質高效，也不意味著永久不變。軟體一旦投入使用，就必須實行相應的維護，同時要建立先申請後維護的制度，維護期間必須擬定維護計劃，然後再實施維護，最後經過測試，確認被維護軟體完全符合要求後，方可投入使用。
軟體維護工作包括系統初始化維護、正常運行維護、故障性維護和管理性維護等幾個方面的內容。
4.4 軟體質量控制
會計軟體的質量，首先滿足會計工作的要求，因而保證會計數據處理的正確性、完整性、可靠性；其次，軟體的效率性、可測性、可維護性，也是軟體質量的重要指標。比如在網路環境下大量不相同的會計業務交叉在一起，再加上多用戶共享資料庫的出現，如果制度不嚴密就很可能影響會計信息的准確。
4.5 審計控制
計算機舞弊形式有兩種：一種是針對計算機系統進行的舞弊活動，以系統為直接犯罪目標；另外一種是以計算機系統作為犯罪工具和手段的舞弊活動。如用計算機偷竊資產、竊取有關經濟情報、非法使用計算機系統、輸入錯誤信息、破壞系統硬體設備和軟體系統，人為製造病毒程序，篡改輸人、輸出、文件程序以及非法操作。
現代審計是以內部控制的研究和評價為基礎的，外部審計人員為了對被審單位會計等資料的公正性發表審計意見，必須首先研究和評價被審單位的內部控制，內部審計人員也是如此，而且內部審計有時還以完善內部控制系統為直接目的，無論內部審計人員還是外部審計人員，都需先對環境控制進行研究和評價。在這一過程中，公司審計人員必須特別考慮篡改輸入文件和程序以及非法操作等行為。
公司審計人員發現的任何問題都要及時報告給總公司，以便引起注意，加強內部控制。審計人員還要以對自己提出建議實施後情況予以審計，檢查建議是否被採納和實施，督促被審單位完善內部控制系統，加強預防工作。
五、結束語
通過以上對內部控制理論、財務內部控制理論的分析，我認為良好的內部控制既是現代化管理的需要，也是企業經營的需要，同時也是加強內部管理控制不良行為的需要。
隨著房地產逐漸走向集團化、國際化，加強房地產企業內部管理越來越顯重要，而企業管理的中心是財務管理，財務管理的重點是資金管理。一個企業的發展戰略和科學決策都離不開財務信息，所以建立和完善房地產企業內部財務控制是當前房地產企業改革、發展以至逐步與國際接軌的重頭戲。
有效的內部控制制度與企業經營過程結合緊密，其建立、健全及實施是企業生產經營成敗的關鍵。有效的內部控制可以提升效率、減少損失資產的風險、保證財務報表的可靠性，以及遵循法令。
以內部控制理論、財務內部控制理論為基礎，結合內部會計控制規范的頒布，認為財務內部控制制度的提出應綜合考慮房地產企業的實際，使其具有可操作性和適應性。
財務控制是房地產企業內部控制的重要組成部分，它在財務管理體系中居於核心地位，一個健全的財務控制體系，實際上是完善的法人治理結構的體現，反之，財務控制的創新和深化，也將促進現代企業制度的建立和企業治理結構的完善。

Ⅱ 萬科房地產近況

萬科企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：回000002，證券曾用簡稱：深萬科A、答G萬科A。公司總股本1099521.02萬股（2008年2季度），總部位於中國深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心，現任董事長為王石，總經理為郁亮。2012年01月17日，已加入萬科十年的重慶公司總經理邢鵬正式離職，成為繼徐洪舸、肖楠、劉愛明、袁伯銀之後又一位出走的「老將」。萬科集團在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中，連續三次上榜。

Ⅲ 萬科房地產的缺點

值得長期持有.看看下面的分析文章會堅定你持有萬科的信念.

從建造到製造（部分內容）
郁亮 萬科企業股份有限公司總經理

中國的房地產行業造就了眾多富豪，但也飽受非議。然而，萬科的管理水準一直廣被認可。房地產行業投資周期長，受宏觀經濟和政策的影響大，在這樣的行業里長期經營，企業必須具備長遠的眼光。萬科將如何面對未來20年的挑戰？

問：考慮到經濟發展、人口結構的變化，能否暢想一下20年後中國的房地產行業處於什麼樣的狀況？
答：據專家為我們公司做出的估計，中國人口的遷徙，在20年之內仍然不會停止。我想，20年之後，東部會聚集中國更多的年輕人口。而且中國家庭的小型化在未來20年也會不斷加劇，目前中國家庭平均人口是3.1人，未來一定會降到3人以下。同時，我估計20年後中國的農村土地很可能也進入流轉了，城鄉一體化的進程會加快。所以，我相信中國將誕生世界上最大規模的新興房地產市場和住宅市場。
從房地產行業的結構來看，只做一兩個項目的小型公司將會大大減少。首先，土地的門檻在不斷提高。我所接觸的很多民營企業家，多年積累的財富一般在10億元左右，這筆錢如今已經很難買到一塊地了。其次，客戶在購買房子時，會越來越重視品牌。中國人一輩子最大的投資和消費就是買房，房子的好壞，對於客戶來說非常重要，他們更願意選擇優秀發展商的產品。所以，我們這個行業的集中度一定會提高。不過，這種集中仍然會比較有限。美國的前五大發展商，在1993年的時候總共佔有5.1%的市場份額，平均每家1%左右；到2005年的時候則是16%，平均每家大約3%。在美國，目前據說仍然有上萬家發展商。我想從美國也可以看到未來20年中國的影子。
中國內地幅員遼闊，腹地深厚，房地產行業的模式不會與香港、新加坡、日本那種島嶼經濟體一樣。總是說國內的住宅市場土地供應緊張，實際上那是指城市，不包括農村。一旦農村土地進入流轉，中國並不缺土地。從這一點上看，我們的模式會更接近美國這樣的大陸國家。
我們預測，在2013年左右，中國「人口紅利」可能會結束，但是考慮到中國人口的家庭和年齡結構，新增嬰兒又會帶來兩個人口高峰，第二個人口高峰並不多要到2020年左右才會結束。當然，即使在美國這樣發達成熟的市場上，現在每年仍然有150多萬套的新住宅需求。所以我覺得我們選擇的行業真是很幸運，市場機會始終十分巨大。
問：那麼20年後的萬科會是什麼樣呢？
答：萬科目前只做了10年的規劃。我相信，10年之後的萬科將會成為世界級規模的優秀發展商，這是我們的目標。如果換一個中國的參照系，那麼萬科將成為最優秀的中國企業之一。所謂中國最優秀的企業，我的意思是不超過30家的公司。
這個優秀的標准首先對規模有一定要求，我認為萬科有可能超過美國的同類企業，成為世界上最大的發展商。媒體上經常提到千億的目標，萬科肯定用不了10年就能實現這個目標。實際上，2004年我們做了2014年的規劃，也就是十年規劃。現在看起來，我們實際的速度遠遠快於當初計劃的速度，所以我們正在修訂這個十年規劃。優秀的第二個標準是，除了規模之外，企業在行業乃至在整個社會還得具有正面的影響力——不是負面的影響力，也不是靠壟斷地位獲得的影響力。萬科要做一個優秀的企業公民，為社會進步做出自己的貢獻。
我們希望萬科在10年內繼續只做住宅。但是我相信，即使再多往前看10年，萬科毫無疑問仍然會以房地產為主。萬科一向非常專注，我認為，一件事情如果沒有做到極致，最好不要放棄；等做到極致之時，再去考慮別的事情。
問：現在房地產處於供不應求的狀態，整個行業目前仍然遍地是黃金，但是有些城市請萬科去開發樓盤，萬科卻不一定會去。能解釋一下萬科業務地理布局背後的原因嗎？
答：我們的地理布局非常清晰，叫「3+X」。「3」是指國內最活躍的三個經濟圈——珠三角、長三角和環渤海灣，我們在這些區域密集投資，不分一線、二線、三線城市。而「X」指的是我們還有兩個自留地，武漢和成都，因為這兩個城市是未來西部的戰略要點，必須佔領。將來這個「X」有可能會擴大到3個、4個或者5個，但不會很多。
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Ⅳ 萬科房地產的劣勢

只有問問他們公司的財務主管了