吳建斌內控

『壹』 為什麼碧桂園能一路高歌猛進

碧桂園森林城市暫停銷售，涉嫌境外買保險套現。近期，地產一條華南區記者爆出碧桂園森林城市暫停銷售，或涉及外匯管制問題。但據知情人士透露，事情遠沒有這么簡單。爆料稱：碧桂園森林城市暫停銷售，確實跟外匯管制有關系。因為購買碧桂園森林城市沒法在馬來西亞辦理按揭，所以他們一般要求客戶全款支付，需要做按揭貸款的，都在香港進行操作。據稱，碧桂園幫客戶在香港開戶並不是以買房子的名義，而是以買保險的名義進行操作，因此避開外匯管制規定的個人年度購匯額度5萬美元的限制。據了解，香港方面已經從2016年12月10日開始禁止銀聯、Visa、Mastercard來港購買保險。在此之前，有長期居住在香港的地產從業人士表示，香港確實有第三方公司專門從事操作保單抵抵押變現的生意。 碧桂園森林城市的一名銷售證實，購買森林城市的確無法提供貸款，一般都要求全款支付或是分期付款。因為在非常時期，具體的操作細則他也不能透露太多。1.目前，碧桂園森林城市在上海的兩個展廳，已經停止對外開放了。撥打告示上所給出的電話號碼，顯示無人接聽。對此，碧桂園森林城市某員工表示，他們後台還是正常辦公，只是不再對外接待。「我們展廳在做升級，升級期間全員內部培訓，具體開放時間等總部通知，以後可能除了海外項目，國內的部分項目也會一起銷售，所以在做調整。」 在今年央視的元宵晚會上，碧桂園森林城市高調冠名，甚至連桌牌上也打出了LOGO。消息人士透露，這次冠名大約花了十幾個億。十幾個億的數額，已經相當於很多房企一年的凈利潤了。碧桂園是森林城市從誕生開始，一直在營銷推廣上不遺餘力。作為一個地處馬來西亞的項目，打著新加坡旁的名號，它的受眾群，是近十四億國人。有前碧桂園森林城市的營銷人員透露，碧桂園森林城市2016年的銷售額達到了約220億，其中全國26個碧桂園森林城市展廳貢獻了約80億，全國24個事業部銷售了約140億。這一數字跟碧桂園官方公布的180億稍有出入，用某房企營銷總的話來解釋就是，不一定賣多少就公布多少，今年差不多達到預計目標了，那就藏點起來放在下一年的目標銷售額。這一解釋與碧桂園開年的高歌猛進結合起來一看，似乎頗為合理。2016年，碧桂園森林城市全年的營銷費用高達20億，其中和央視的合作，最高一筆為8個億。2.雄心勃勃的碧桂園，並沒有在森林城市這個項目上，對大家開誠布公。雖然2016年賣了200多個億，卻並沒有達到碧桂園的預期，「他們定的目標，是300億，但沒能完成。」一位接近碧桂園的人士告訴筆者，「全民營銷在碧桂園執行很到位，很多碧桂園的員工都是要進行內買的，還得發動親戚朋友一起購買。為了完成目標，他們甚至會派四組銷售員圍攻一組客戶，火力全開爭取拿下。」位於馬來西亞柔佛州新山市的碧桂園森林城市，是個填海造島的項目。位於新山的一個角落，距離市區還有二十多公里的車程。隔海與新加坡相望。根據馬來西亞的相關法律規定，填海項目，需要沉降十年後再進行建造。碧桂園森林城市並不符合要求。預見到以後因為沉降問題可能會出現的糾紛，2015年，碧桂園森林城市的7位馬來西亞籍高官集體辭職。也有消息稱，新加坡對馬來西亞填海這項破壞海洋生態壞境的工程一直不滿，已經起訴到國際法庭去了，為此碧桂園森林城市的填海面積已經比早先的規劃縮減了不少。3.有非官方數據稱，去年在碧桂園森林城市交了定金後又反悔退房的客戶，大約佔了30%。又有人表示，可能不止這個數據，退房的人可能更多。 退房之路並不順利，在微博上搜碧桂園森林城市，緊跟出現的詞條是：碧桂園森林城市騙局。點開這些微博下面的評論，基本都是交錢以後退錢無門的投訴。 來自長沙的彭先生，去年3月跟著看房團去了新山，交付10%的首付後簽了買房合同和一堆協議。其中一份協議是空白的，最重要的是，這堆協議里夾著一張英文的協議，當時並沒有人注意到。回國後找人翻譯發現協議內容如下，第一條：購房者自願放棄找律師的機會來審查合同，就用森林城市安排的。第二條：周圍配套和牆邊以及陽台綠化購房者無條件同意分擔費用。第三條：購房者同意碧桂園無條件用所購買的房子抵押給銀行，就算是全款支付的也不需要授權。第四條，碧桂園保留可以不賣房給購房者的權利，錢分期退還而不用負任何責任。 據他透露，10%的首付，即11萬人民幣，摺合7萬多馬幣，並不是他直接交給碧桂園的，是碧桂園的一名員工代為支付的。而且據了解，碧桂園森林城市的銷售，都會要求客戶把錢轉進他們的私人賬戶由他們進行轉交，或者是由碧桂園代為去香港或新加坡開設賬戶進行境外支付。彭先生還說，購房協議每個人的甲方都不同，是各種發展有限公司，地址都是同一個。