預售房資金監管賬戶

⑴ 多地加強商品房預售資金監管

近年來，隨著房地產市場快速發展，開發企業經營和融資模式趨於高周轉、高杠桿，房價和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業資金鏈普遍趨緊，銀行加強風險管控，部分企業資金風險凸顯。因此，有必要有針對性地開展預售資金監管檢查。
近日，多地出台相關政策，加大商品房預售資金監管力度，確保預售資金用於商品房項目工程建設。
在市級層面，湖南株洲、雲南昆明、山西太原近日發布了新建商品房預售資金監管辦法。
湖南省株洲市住建局近日印發了新修訂的《株洲市新建商品房預售資金監管辦法》，要求新建商品房預售資金監管遵循專戶專存、專款專用、進度控制、無償監管的原則，全部納入監管范圍。監管期限自核發《商品房預售許可證》起，一直到預售商品房辦理不動產首次登記並解除監管為止。
12月2日，山西省太原市下發了《太原市新建商品房預售資金監管實施細則（試行）的通知》，通知指出，要確保商品房預售資金用於商品房項目工程建設，新建商品房預售資金實行全程監管，對用於支付工程建設等費用的預售資金實行重點監管。
12月1日，昆明市人民政府辦公室發布了《關於加強商品房預售資金監管工作的通知（試行）》，內容涉及預售資金監管范圍、歸集、使用等多方面。
在省級層面，江西省住建廳、江西銀保監局近期聯合印發了《關於進一步加強商品房預售資金監管工作的通知》。通知提出，房地產開發企業在申請商品房預售許可前要確定監管銀行，並以樓棟為基本單位開設預售資金監管專用賬戶，預售資金應全部存入預售資金監管專用賬戶。
商品房預售資金監管與商品房預售制度息息相關。目前，絕大多數房地產銷售採取的是商品房預售模式，即房地產開發企業將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來某一時期擁有所購房屋。「先交錢，再交房」的預付方式給購房者帶來一定風險。
與此同時，不少地方預售資金監管還存在空白，也有一些地方雖有相關預售資金監管辦法，但執行不到位。比如，一些開發企業讓購房者將本該打入監管賬戶的資金打入其他賬戶便於開發企業自行操控，也有一些企業提供不真實的文件騙取銀行提前撥付監管賬戶中的資金。
北京房地產業協會秘書長陳志表示，近年來，隨著房地產市場快速發展，開發企業經營和融資模式趨於高周轉、高杠桿，房價和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業資金鏈普遍趨緊，銀行加強風險管控，部分企業資金風險凸顯。因此，有必要有針對性地開展預售資金監管檢查。
據了解，今年以來，各地加強預售資金監管的相關政策主要集中在幾個方面：要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶；要求開發商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議；對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度；在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。
在多地發布預售資金監管辦法的同時，也有地方開展了對預售資金監管落實情況的專項檢查。北京市第四季度在全市范圍內啟動了預售資金監管專項檢查。重點圍繞開發企業預售資金收存、支取、使用的及時性、合規性，監管銀行入賬監督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規定發放至專用賬戶等情況開展檢查。
業內專家表示，商品房預售資金監管的加強，有助於通過「專款專用」防止房地產開發項目爛尾，維護購房人利益，確保房地產市場秩序良性運行。

⑵ 樓市「監管風」再度吹起：多地加強商品房預售資金監管

今年以來，房地產行業颳起一陣「監管風」。就在近期，多個省市還把「監管風」吹向了商品房預售資金。
8日，廣東省佛山市住建局印發了《佛山市商品房預售款監督管理實施辦法》，《辦法》顯示為進一步完善商品房預售款的監督管理，房地產開發企業在申請商品房預售許可前開設商品房預售款專用賬戶，存入監管賬戶的商品房預售款優先保障項目竣工。開發商留存監管及可提取使用的額度，視項目建設進展而定。同日，四川省成都市人民政府辦公廳印發《成都市商品房預售款監管辦法的通知》，《通知》顯示預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤並根據信用等級動態調整監管額度，對於預收款將實行專戶存儲、全程監管，如果開發商違反相關規定，在其整改期間將暫停預售商品房網簽備案系統使用許可權。
此外，湖南株洲、雲南昆明、山西太原等城市近日也發布了新建商品房預售資金監管辦法。多地出台相關政策，加大商品房預售資金監管力度，確保預售資金用於商品房項目工程建設。從源頭杜絕爛尾樓的產生。據貝殼研究院最新統計，2020年以來已有近26個省市出台加強預售資金監管的相關政策或實施細則。
商品房預售資金，指的是預售人將其開發建設的商品房在取得預售許可之後、竣工備案之前預售給購房人，由購房人按合同約定支付的全部預購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等各種購房款。開發企業在監管銀行開設監管賬戶，購房人購買預售商品房的資金便存在這個專用賬戶中。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，預售資金監管政策已經出現拐點，上半年是放寬，下半年則有所收緊，從政策的導向看，是要保證資金運轉的安全性，防範房地產領域的金融風險。在房企的資金中，預售資金的監管容易架空。經營方面，若沒有此類預售資金監管，房企容易放大金融風險或經營風險。因此，預售資金的監管實際上是從行業發展的角度出發，屬於梳理房地產開發流程的政策體現。
值得注意的是，多地實行商品房預售資金監管的情況下，預售商品房買賣中仍存在不少糾紛，由此帶來的取消商品房預售制度呼聲多不斷。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，近期在融資環境趨緊下，越來越多的城市加強商品房預售資金的監管，避免開發商拿到回款後跑路現象的發生，在三道紅線壓頂下，行業資金壓力更甚，建立商品房資金監管的細化制度尤其重要。

⑶ 太原發布新建商品房預售資金監管 預售資金監管額度為總預售款40%

12月2日，太原市人民政府辦公室發布關於印發太原市新建商品房預售資金監管實施細則（試行）的通知。據悉，細則自2020年12月30日起施行，有效期2年。之前已批准預售的商品房項目，仍按原規定執行。
觀點地產新媒體了解到，預售人申請商品房預售許可前，應將擬預售商品房建設項目作為獨立預售資金監管對象，在當地選擇具備條件的銀行設立商品房預售資金專用賬戶，實行賬戶單獨管理。
而批准預售的商品房建設項目應全部納入預售資金監管對象范圍。一個預售項目只能設立一個專用賬戶。一個企業有多個預售項目的，專用賬戶應分別設立。專用賬戶中預售資金繳存、支出，應以幢為基本單位分別管理，按樓幢號分別記賬。
有貸款的商品房預售項目，專用賬戶原則上應開立在提供貸款的商業銀行；設定土地使用權抵押或在建工程抵押的項目，預售人應保證商品房預售資金監管銀行是該項目的抵押權人。
通知提及，商品房預售資金重點監管額度為監管項目總預售款的40%。總預售款以預售人辦理預售許可時報備的平均銷售價格和批准預售的商品房面積乘積核定。商品房預售資金重點監管額度須在商品房預售資金監管協議中載明。
此外，預售人支付工程建設等費用，可申請使用重點監管資金。由監管機構按照三方協議約定進行審核，符合約定條件的，按照本細則規定辦理資金使用手續。申請的重點監管資金應用於支付本項目工程建設進度款、建築材料、配套設施、設備、全裝修工程進度款等款項以及法定稅費、不高於5%的辦公和管理經費和有關本項目的工程建設費用。
監管賬戶內累計預售資金超過重點監管額度後，監管銀行應告知監管部門、監管機構和預售人，預售人可自行提取重點監管額度以外的資金，優先用於預售項目工程建設和償還本項目貸款等。
使用重點監管資金應以項目工程進度和資金使用計劃為依據，按照主體工程結構達到地上「正負零」、主體工程三分之一、主體工程封頂、基本建成、項目竣工、綜合竣工驗收並完成不動產首次登記6個環節設置資金使用節點，而綜合竣工驗收備案並完成不動產首次登記的，解除資金監管。
值得關注的是，通知同時也提出，監管部門可以根據預售人資質動態考核及信用評價情況，適當提高或降低重點監管資金額度。其中，信用等級評價為A的預售人，可降低5%的重點監管資金額度，信用等級評價為C的預售人,增加5%的重點監管資金額度。

⑷ 房款全額支付未存入預售資金監管賬戶,這樣簽的合同有效嗎可以作廢嗎合同，協議合法嗎

哦豁達，這樣做雖然不影響合同協議條款的法律效力，但風險是顯而易見的，還是存入預售並及時過戶、辦理房產證為妥，否則預售房若被轉買他人就會產生不必要的糾紛

⑸ 商品房預售資金監管是什麼意思

資金監管即交易市場通過銀行進行監管，專款專用，買賣攜轎雙方一旦達到成版交意向，並完成權交易，市場銀行接到雙方成交指令，放款給賣方，很好的規避了部分交易商的信用的風險辯姿肆，真正解決了買賣雙方在交易過程中互相擔心不敢先付冊消款或不敢先付貨的問題。

⑹ 三亞商品房銷售有預售資金監管政策么

海南省三亞市商品房銷售有完整的預售資金監管政策，主要條款如下：

三亞市商品房預售資金監管實施細則

5、預售資金監管期限自取得《商品房預售許可證》開始，至項目具備辦理產權轉移登記（即項目已繳清相關稅費，購房人可辦理轉移登記）終止。

6、房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》前，應在本市選擇商業銀行，按照一次商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則開立監管賬戶。

7、房地產開發企業應持以下材料辦理開立監管賬戶：

（1）開戶申請書；

（2）開發企業營業執照正副本；

（3）組織機構代碼證書；

（4）稅務登記證明；

（5）用款計劃書；

（6）土地使用權證；

（7）建設工程規劃許可證、施工許可證；

（8）測繪報告；

（9）項目手冊；

（10）項目建設方案及施工進度表；

（11）經辦人身份證、委託書；

（12）其他應當提供的材料。

以上第2、3、4、6、7、8點材料審核原件，留存復印件，復印件須加蓋企業公章；第1、5、9、10、11、12點材料審核原件並留存。

8、審核

房產信息中心受理申請開立監管賬戶後3個工作日內完成審核，審核通過的，向房地產開發企業出具《新建商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》。

9、開立監管賬戶

房地產開發企業持《新建商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》到商業銀行開立監管賬戶，監管賬戶名稱應由房地產開發企業名稱和規劃批準的項目名稱組成。

10、房地產開發企業在辦理《商品房預售許可證》前，須與開立監管賬戶的商業銀行（即「開戶銀行」）和房產信息中心三方簽訂監管協議。監管協議格式文本由發文單位擬定。 監管協議中應載明房地產開發企業名稱、項目名稱、坐落、國有土地使用證號、土地面積、總建築面積、總套數、工程預算清冊總額、監管銀行、監管賬戶名稱和賬號等相關信息。未簽訂監管協議的房地產項目，不予發放《商品房預售許可證》。

11、預售資金監管開戶銀行及預售資金監管賬戶、賬號應對外公布，並在《商品房買賣合同》中載明。

12、建築工程建設安裝成本費用的預售資金監管額度按照項目建設工程施工合同金額及項目施工各節點進度來確定。主要包括主體結構封頂、竣工驗收、配套設施建設完成、初始登記、具備辦理產權轉移登記條件五個節點。

以上各施工節點完工時，建築工程建設安裝成本費用的預售資金監管額度分別為：

（一）項目主體結構封頂時，監管的預售資金額度為建築工程建設安裝成本費用的50%。

（二）項目完成竣工驗收時，監管的預售資金額度為建築工程建設安裝成本費用的20%。

（三）項目完成配套設施建設時，監管的預售資金額度為建築工程建設安裝成本費用的10%。

（四）項目完成初始登記時，監管的預售資金額度為建築工程建設安裝成本費用的5%。

（五）項目具備辦理產權轉移登記條件時，預售資金監管終止，監管的預售資金開發企業可全部使用。

房地產開發項目為裝修交房的，裝修成本費用的預售資金監管額度按照項目裝修施工合同金額及裝修施工各節點進度來確定。主要有水電鋪設、濕作業（含防水作業和地板鋪設等）、塗料作業和木作業及油漆作業、部品安裝（含燈具、潔具、電器安裝和傢具擺設等）四個節點。

以上各裝修節點完工時，裝修成本費用的預售資金監管額度分別為：

（一）裝修水電鋪設完工時，監管的預售資金額度為裝修成本費用的85%。

（二）裝修濕作業（含防水作業和地板鋪設等）完工時，監管的預售資金額度為裝修成本費用的65%。

（三）裝修塗料作業和木作業及油漆作業完工時，監管的預售資金額度為裝修成本費用的30%。

（四）裝修部品安裝（含燈具、潔具、電器安裝和傢具擺設等）完工時，預售資金監管終止，監管的預售資金開發企業可全部使用。

13、房地產開發企業申請撥付監管資金前，應當向房產信息中心申請對項目工程形象部位進行現場查勘。

14、現場查勘合格後，房地產開發企業按照施工進度，持以下資料到房產信息中心申請辦理撥付手續：

（1）監管資金撥付申請表。

（2）已完工節點證明文件：結構封頂，提交主體結構工程質量驗收證明；竣工驗收，提交建設工程竣工驗收備案書；裝修，提供裝修合同及施工進度表；完成初始權登記，提交證本；具備辦理產權轉移登記，提供房屋稅務完稅證明，購房人可單方辦理轉移登記等。

（3）開發企業營業執照及經辦人身份證、委託書。

15、申請材料審核合格後，由房產信息中心在3個工作日內出具同意撥付證明。

16、房產信息中心應當嚴格查勘資料的檔案管理，妥善保存查勘記錄、施工進度照片。

⑺ 預售資金監管是什麼意思

資金預售監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

預售資金監管成為焦點，顯示政府部門對開發商監管力度越來越嚴厲。此監管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預售款不得他用，一些開發商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。房價有望再降，這對購房者而言，自然是利好消息。

(7)預售房資金監管賬戶擴展閱讀

從事商品房預售資金監管的商業銀行應為支行級以上的銀行，且為該商品房項目的按揭銀行，達到房地產管理部門所要求的將預售資金賬戶管理信息與房地產管理部門聯網的各項規定和技術條件，實時為房地產管理部門提供預售資金賬戶信息。

同一項目（以建設工程規劃許可證批准項目名稱為准）建設總規模在10萬平方米以下的，只能設立一個監管賬戶。項目建設總規模在10萬平方米（含）以上的，可以設立不超過三個監管賬戶。項目建設總規模以土地出讓合同約定的總建設規模為准。

參考資料來源：網路-資金預售監管

參考資料來源：重慶市房地產開發網-關於加強和規范商品房預售資金管理的通知

⑻ 怎樣才能確信銀行把購房餘款劃入資金監管賬戶

二手房資金監管是買賣雙方交易金額經過第三方（房管局認可）平台監管，這筆錢在過戶手續中暫時凍結，直到買賣雙方交易結束才可由賣方申領。採用資金監管的二手房交易，不會發生房款拖欠或糾紛事件，為買賣雙方都提供了安全保障。

⑼ 預售資金監管賬戶是購房人將款直接打入還是由房企打入

本來說，拿預售資金監管帳戶都是由雙方買賣交易的兩個人，在同時約定簽約合同後角有統一的賬戶管理，那麼如果說交易結束是會將房款直接打入的。