物業服務流程

㈠ 物業管理流程表

物業論談之物業各部門流程表。包括：綠化管理流程表、保安盤查可疑人員流程表、保潔專管理流程表、業主入屬住管理流程、業主遷入管理流程、管理費用繳納流程表、裝修審批管理流程、施工證件收發流程表、業主投訴流程表、物業報修服務流程表、工程部工作房屋維修流程表、物業預算編制流程表、防火安檢處理流程表等十三份怎麼工作的流程表，涵蓋物業各部門。

附圖例一個：

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6126a6a70100ekmw.html

㈡ 交房時物業管理公司具體要做的工作流程

物業公司應該准備的工作很多。

硬體方面：要將樓宇內外環境打掃一遍，行業專中稱「開荒」屬；要將樓宇內外有關物業管理的告示、警示、場所和道路交通標志標記都設置好；要將樓宇內外的生活垃圾和裝修垃圾的收集處或筒、桶設置好。

軟體方面：要事先做好業主清冊，以便辦理入住手續時的核對；要將辦理入住手續的流程上牆告知；要將服務合同和收費標准和依據上牆公示；要做好如小區管理規約等讓業主簽署的准備工作，如列印、復印等。

其它方面：要協調開發商，入住接待的業主驗房時需要開發商的工程人員陪同和鑒證；物業公司也要准備現場接待、發放資料、驗房陪同、收費開票等人員。

㈢ 物業客戶接待流程

客戶接待流程及制度

現場接待作為銷售環節中最為重要的一環，尤其應引起銷售人員的重視。前期所有的工作都是為了客戶上門做准備。
一、迎接客戶
基本動作
(1)客戶進門，每一個看見的銷售人員都應主動招呼"歡迎參觀，東海福苑"，提醒其他銷售人員注意。 (2)銷售人員立即上前，熱情接待。
(3)幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等。
(4)通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解客戶來自的區域和來源的渠道(從何種渠道了解到本樓盤的)。
(5)詢問客戶是否與其他業務員聯系過，如果是其他業務員的客戶，請客戶稍等，由該業務員接待;如果不是其他業務員的客戶或該業務員不在，應熱情為客戶做介紹。
二、介紹項目
禮貌的寒喧之後，可配合沙盤模型等做簡單的項目講解(如:朝向、樓高、配置、周邊環境等)，使客戶對項目形成一個大致的概念。
基本動作
(1)交換名片，相互介紹，了解客戶的個人資訊情況。
(2)按照銷售現場已經規劃好的銷售動線，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品(著重於地段、環境、交通、配套設施、房屋設計、主要建材等的說明).
三、帶看現場
在售樓處作完基本介紹，並參觀樣板間後，應帶領客戶參觀項目現場。
基本動作
(1)結合工地現況和周邊特徵，邊走邊介紹。
(2)按照房型圖，讓客戶切實感覺自己所選的戶型。
(3)盡量多說，讓客戶始終為你所吸引。
三、談判
初步洽談
樣板間及現場參觀完畢後，可引導客戶到談判區進行初步洽談。
基本動作
(1)倒茶寒喧，引導客戶在銷售桌前入座，給其項目資料，並對項目的價格及付款方式做介紹。
(2)在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一種戶型作試探性介紹。
(3)根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。 (4)根據客戶要求，算出其滿意的樓層單元的價格、首付款、月均還款及各種相關手續費用。
(5)針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
(6)適時製造現場氣氛，強化其購買慾望。
(7)在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。
上述程序完成之後，客戶會拿齊資料回去考慮，此時銷售人員可留下其聯系辦法(最好詢問客戶何時聯絡方便)，並表達希望其能盡快做出決定的意思(表達方式不宜太過直白，要嚴禁過分誇大銷售狀況)，最後，應送其出門與其道別。
談判
判談是在客戶己完全認同本物業各種情況之後進行的工作，其焦點主要集中在折扣及付款方式上。折扣問題上，客戶通常會列舉出周邊一些物業的價格及折扣，此時銷售人員應根據自身項目優勢對比其他項目，詳細向客戶說明其所購物業的價格是一個合理的價格，並應根據實際情況，盡可能守住目前折扣，以留一些餘地給銷售經理，切忌一放到底。在付款方式上，一些客戶會提出希望延遲交款及提交按揭資料時間，對此種要求，業務員應酌，情處理，處理前應徵求銷售經理意見，無法解決時可由銷售經理協助解決。
暫未成交
基本動作:
(1)將銷售海報等資料備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳播。
(2)再次告訴客戶聯系方式和聯系電話，承諾為其作義務購房咨詢。
(3)對有意的客戶再次約定看房時間。
(4)送客至大門外。
四、客戶追蹤
填寫客戶資料表
基本動作
(1)無論成交與否，每接待完一組客戶後，立刻填寫客戶資料表。
(2)填寫的重點:
A、客戶的聯絡方式和個人資訊;
B、客戶對產品的要求條件;
C、成交或未成交的真正原因。
(3)根據客戶成交的可能性，將其分類為:A、很有希望、B、有希望、C、一般、D、希望渺茫，這四個等級，以便日後有重點的追蹤詢訪。
(4)一聯送交現場經理檢查並備案建檔，一聯自己留存，以便日後追蹤客戶。
客戶追蹤
基本動作
(1)繁忙間隙，依客戶等級與之聯系，並隨時向現場經理口頭報告。
(2)對於A、B等級的客戶，銷售人員應列為重點對象，保持密切聯系，盡一切可能，努力說服。
(3)將每一次追蹤情況詳細記錄在案，便於日後分析判斷。
(4)無論最後是否成交，都要婉轉要求客戶幫忙介紹客戶。
五、簽約
成交收定金
基本動作
(1)客戶決定購買並下定金時，利用銷控對答來告訴現場經理。
(2)恭喜客戶。
(3)視具體情況，收取客戶小定金或大定金，並告訴客戶對買賣雙方的行為約束。
(4)詳盡解釋定單填寫的各項條款和內容。
(5)收取定金、請客戶、經辦銷售人員、現場經理三方簽名確認。
(6)填寫完定單，將定單連同定金送交現場經理點收備案。
(7)將定單第一聯(定戶聯)交客戶收執，並告訴客戶於補足或簽約時將定單帶來。
(8)確定定金補足日或簽約日，並詳細告訴客戶各種注意事項和所需帶齊的各類證件。
(9)再次恭喜客戶。
(10)送客戶至大門外或電梯間。
定金補足
基本動作
(1)定金欄內填寫實收補足金額。
(2)將約定補足日及應補金額欄劃掉。
(3)再次確定簽約日期，將簽約日期和簽約金填寫於定單上。
(4)若重新開定單，大定金定單依據小定金定單的內容來填寫。
(5)詳細告訴客戶簽約日的各種注意事項和所需帶齊的各類證件。
(6)恭喜客戶，送至大門外或電梯間。
換戶
基本動作
(1)定購房屋欄內，填寫換戶後的戶別、面積、總價。
(2)應補金額及簽約金，若有變化，以換戶後的戶別為主。
(3)於空白處註明哪一戶換至哪一戶。
(4)其他內容同原定單。
2、注意事項
(1)填寫完後，再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等是否正確。
(2)將原定單收回。
簽訂合約
基本動作
(1)恭喜客戶選擇我們的房屋。
(2)驗對身份證原件，審核其購房資格。
(3)出示商品房預售示範合同文本，逐條解釋合同的主要條款:
A•轉讓當事人的姓名或名稱、住所;
B•房地產的坐落、面積、四周范圍;
C•土地所有權性質;
D•土地使用權獲得方式和使用期限;
E•房地產規劃使用性質;
F•房屋的乎面布局、結構、建築質量、裝飾標准以及附屬設施、配套設施等狀況;
G•房地產轉讓的價格、支付方式和期限;
H•房地產支付日期;
1•違約責任; J•爭議的解決方式。
(4)與客戶商討並確定所有內容。
(5)簽約成交，並按合同規定收取第一期房款，同時相應抵扣已付定金。
(6)將定單收回，交現場經理備案。
(7)幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。
(8)登記備案且辦好銀行貸款後，合同的一份應交給客戶。
(9)恭喜客戶，送客至大門外或電梯間。
退戶
基本動作
(1)分析退戶原因，明確是否可以退戶。
(2)報現場經理或更高一級主管確認，決定退戶。
(3)結清相關款項。
(4)將作廢合同收回，交公司留存備案。
(5)生意不在情誼在，送客至大門外。
六、入住
客戶辦理入住需提交的資料:
1、合同副本
2、已交房款證明(收據或發票)
3、身份證明(身份證或其他相關證件)
4、交清房款尾款
5、物業管理費(季或年)、公共維修基金
6、裝修質押金
開發商入住需提交的資料:
1、房屋質量檢驗合格書
2、房屋使用說明書
3、具備交房條件的證明文件
4、物業管理公約(需每位客戶與物業公司簽字認可)
5、驗收項目說明書
6、物業提供的物業管理收費標准
七、售後服務
（1）在平時多些跟他們聯絡，定期向他們匯報所購買樓盤的發展進度；
（2）在節假日或客戶過生日時應等向他們恭喜（可寄生日卡等）；
（3）公司若舉辦「業主聯誼會」等活動時要做到及時通知，不可遺漏；
應抽時間和他們象朋友似的交談，交流情感從他們的口中了解購房者最新的市場需求，總結出適合自己樓盤的新意見供公司參考。方式有許多種，總而言之，要和舊顧客長期保持良好的關系。

㈣ 物業管理流程

物業論談抄之物業各部門流程表。包括：綠化管理流程表、保安盤查可疑人員流程表、保潔管理流程表、業主入住管理流程、業主遷入管理流程、管理費用繳納流程表、裝修審批管理流程、施工證件收發流程表、業主投訴流程表、物業報修服務流程表、工程部工作房屋維修流程表、物業預算編制流程表、防火安檢處理流程表等十三份怎麼工作的流程表，涵蓋物業各部門。

㈤ 物業交房一般都有什麼流程，我們要注意什麼

一、物業交房流程

1、開發商和物業核驗業主材料，雙方確認收房流程。

2、領取收房驗房表，業主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術報告書》，並由開發商加以說明。

3、綜合驗收，業主對新房做綜合驗收，即重要的驗房環節。

4、問題解決方案，業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案。雙方協商並達成書面協議，根據協議內容解決交房中存在的問題。無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議。

5、驗收完付款，開發商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差後結算剩餘房款、各項費用以及延期交房違約金等。

6、業主領取鑰匙，業主領取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

7、與物業公司的物業關系，與物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費並索要或蓋章確認的收據。

8、辦理產權證有關的事項，若業主委託開發商辦理產權證，則可由開發商代收契稅和房屋產權登記費。代辦費金額雙方協商。業主也有權拒絕代辦。

9、業主簽署《入住交接單》，收房完成。

二、交房注意事項

1、收房注意房款約定

如果客戶與開發商在合同中約定，在房款結清之前，開發商有權順延交付房屋，則客戶須結清房款之後，才能接收商品房。

2、注意先驗房再辦理手續

目前，開發商在交房時，一般都要求業主先辦理手續，繳納相關費用之後，才允許業主驗房。對於這一不合理的程序，業主應堅持先驗房，後辦理手續，並應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商並讓其簽收，以避免以後的糾紛。

3、建議業主集體收樓

鑒於購房人專業知識的匱乏，建議購房人在收房時能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導協助，這不但可以彌補單一主體知識的限制，更好、更有效地維權，還可引起開發商的重視，促使開發商就收房過程中的問題做約定。

4、遇配套問題可先收房

針對不同的房屋問題，開發商承擔的責任有區別：房屋主體有質量問題要承擔退房責任，若是掉灰、裂縫等問題，開發商要修補。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設施、空氣質量不合格等，購房人可先收房，然後要求開發商承擔賠償責任。

(5)物業服務流程擴展閱讀：

通常房地產開發企業交付預售住宅商品房，應當符合下列條件:

1、法定條件-建設工程經驗收合格；向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

2、約定條件-達到預售合同約定的其它交付條件。 而根據《建設工程質量管理條例》第十六條規定，建設工程竣工驗收又應當具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

參考資料：交房-網路

㈥ 續簽物業管理服務合同的流程

1、物業公司應在原物業管理服務合同終止前三個月，向小區業委會提專出續約申請，屬並提交續約合同草案；
2、業主委員會在接到物業公司的續約申請後30日內，召開業主大會，商議並投票表決是否同當前的物業服務企業繼續簽約；
3、經業主大會表決，同意續約後，由業委會提交物業服務協議的草案文本，報業主大會審議（或公示後徵集業主意見）；
4、物業服務協議經業主大會審議通過後，由業委會通知物業服務企業進行簽約；
5、簽訂物業服務協議後，物業公司將一份協議原件上交到所在地的房屋管理部門進行物業合同備案。

流程結束。

㈦ 物業管理 服務流程

小區物業管理工作流程及內容
（一）管理構架
1、組織機構圖
2、各部門職能及各崗位職責
3、員工情況
1）員工構成，其中管理人員占；學歷構成（特別是管理人員）
2）各部門骨幹基本情況
（二）內部管理制度
1、公司管理形式（總經理負責制？；總公司與各管理處關系，自負盈虧？）
2、行政人事制度
1）員工培訓制度（察看年度培訓計劃，了解公司培訓重點）
2）員工考核、獎懲制度
3）員工檔案的管理
3、檔案管理
1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案）
2）小區基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）
3）檔案借閱制度
4）業主資料的管理（保密性）
5、財務制度
1）收費標準的制定、申報、審批
2）押金的處理
3）財務收支預算、決算、分析
4）日常財務帳務處理
5）定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況
6、采購及庫存管理
1）采購內容的制定和審批
2）庫存的有效控制及及時補充
3）庫存的帳務處理
4）庫房安全管理制度
7、公文管理制度
1）外來文件管理
2）內部文件往來
3）收發登記
4）通告管理制度
8、工程管理制度
1）分包方的評選標准管理（資質、工程款預算、信譽等）
2）簽訂合同
3）工程進度及質量檢查及其記錄
4）工程驗收制度
5）整改制度
9、辦公設備的管理
1）台帳
2）領用
3）報廢
10、合同管理
11、形象識別系統的使用辦法
12、公司工會設置、福利制度及企業文化建
（三）公眾管理制度
1、 業委會章程
2、 管理維修公約
3、 衛生公約
4、 裝修管理規定
5、 停車場管理規定
6、 治安管理規定
7、 園林、綠化管理規定
小區基本概況（組織小區接管驗收工作）
（一）概況
1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業主構成等
2、設備設施情況
1）消防設施
2）配電設備
3）電梯設備
4）給排水設備
5）計量設備
6）人防設施
7）有無智能化設施
3、竣工驗收情況（有無影響物業服務質量的設計問題）
（二）物業管理方式
（三）業主委員會概況
1、章程、成立時間、人員構成、與業主委員會的關系
2、業主委員會曾行使過的權利（是否能有效的行使其權力）
3、業主委員會的建立、換屆、選舉制度
4、與業主委員會簽訂的《物業服務協議》的內容、時限
（四）小區內部環境
1、綠化率
2、停車場位情況及其管理
3、公共設施的養護、維修情況
4、業主對小區環境的滿意度
5、管理用房的使用情況
6、經營用房的使用情況
1）合同
2）月租
3）經營內容
7、小區配套設施是否齊全
（五）小區外部環境
1、與地方各管理部門的關系
2、周邊交通、環境、可持續發展情況
3、周邊物業及其物業管理情況（未來是否存在競爭）
（一）入住管理
1、入住手續
2、房屋檔案的建立（一戶一檔）
3、空房管理（定期檢查制度）
4、空房的使用制度
5、空房鑰匙管理
（二）收費管理
1、物業費的收取
1）繳費通知單的發放
2）收費期
3）費用明細
4）業主費用查詢
2、代收代繳費用的收取（水、電、煤氣、電視等）
1）繳費通知單的發放
2）收費期
3）費用明細
4）業主費用查詢
（三）清潔消殺管理
1、清潔消殺設備、用料管理
2、清潔消殺操作規程及服務標准
3、檢查制度
1）檢查頻率、方式（抽查？）
2）檢查記錄
3）整改
（四）保安管理
1、保安員情況
2、排班制度
3、巡視頻次及其記錄
1）公共區域巡視
2）樓內巡視
4、保安隊員文明服務、著裝要求
5、檢查制度
1）檢查頻率、方式（抽查？）
2）檢查記錄
3）整改
6、監控中心管理
1）監控記錄
2）錄像帶管理
7、訪客管理
1）出入登記記錄
（五）綠化管理
1、小區綠化美化標准
2、花木養護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）
3、檢查制度
1）檢查頻率、方式（抽查？）
2）檢查記錄
3）整改
（六）業主投訴處理
1、投訴的界定
2、投訴登記制度
3、投訴的處理
1）及時性
2）准確性
3）向業主反饋結果
4、投訴率的統計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果）
1）及時率
2）處理率
（七）業主意見調查
1、調查頻率、比例、范圍、內容
2、《意見調查表》的發放與回收制度
3、意見調查統計
1）圖表統計
2）調查報告
3）向全體業主公布調查結果
4）預防與糾正措施
（八）社區文化管理
1、與業主委員會的定期溝通制度
2、專人負責
3、定期舉辦社區文化活動
（九）消防制度
1、消防設備設施的維修、養護制度及其檢查記錄
2、消防器材配置的管理
1）台帳
2）更新記錄
3）檢測記錄
3、定期消防演習制度
4、消防宣傳標識的安放
（十）裝修管理
1、裝修手續的辦理
1）裝修備案申請表
2）裝修協議
3）裝修保證金制度
2、施工人員登記制度、出入管理
3、裝修的巡視檢查及其記錄
4、裝修工程的驗收
5、違章的處罰及整改制度
（十一）停車場（位）的管理
1、停車場管理制度
2、停車場進出記錄
3、臨時停車收費制度
（十二）維修服務制度
1、24小時值班制度
2、接受報修，填寫《報修維修單》
3、維修到場時限
4、維修服務收費標準的制定
5、業主確認制度
6、維修回訪制度
1）頻率
2）比例
3）整改
7、維修及時率、返修率的統計制度
（十三）便民服務項目
（一）質量手冊
（二）程序文件
（三）作業指導書
（四）質量體系運作狀況
（五）質量體系動態發展狀況