物業服務問題
① 物業服務的問題
小區業主停放在小區里的車輛不管給沒給停車費，一旦丟失，物業都應承擔一定責任。根據《國務院物業管理條例》第三十六條規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
② 物業管理方面的問題
物業管理是根據是否委託專業物業管理企業，是否實現所有權與管理權兩權分離可分為委託服務型和自主經營型。
（一） 委託服務型物業管理
委託服務型物業管理指現代物業業主將自己的物業委託專業機構進行管理，是典型的物業管理方式。雙方通過物業管理合同約定管理服務事項，明確雙方權利義務，實現物業所有權與管理的分離。實踐中，物業開發商作為第一業主，常先行選聘物業管理企業簽訂前期物業管理合同；期滿後再由全體業主決定續聘或改聘物業管理企業，簽訂物業管理合同。
委託服務型物業管理按委託內容有可分為：其一，管理服務為主的委託管理，業主只將物業的日常管理服務事項委託物業管理企業，而不涉及物業的出租經營，主要適用於業主自有自用的物業，如住宅小區；其二，出租經營與管理出租經營，授予物業管理企業管理權業經營權，業主通過收取約定收益獲得利潤，主要適用於經營性物業，如商廈，寫字樓。
（二） 自主經營型物業管理
自主經營型物業管理指物業業主不委託專業機構而由自己直接實施管理，是傳統的物業管理方式。自主經營型物業管理中的物業所有權與管理權未實現分離，兩權合一，故物業業主即物業經營管理人。自主經營性物業管理體制一般適用於業主單一，物業規模小的物業管理。
自主經營型物業管理根據使用和經營方式同樣式可分為：其一，自有自用型，業主自己佔有使用權用並自行管理自己的物業，取物業所有權由自己開發建設或是購買取得；其二，自有出租型，業主將物業出租交由他人使用，但保留物業的管理權。
③ 目前，物業管理中存在的問題主要有哪些
1、沒有成立正規的物業管理公司，造成物業管理水平低，服務質量差；版
2、公用設施專用基金權不落實，造成小區公用設施的維修、興 建、保養等問題難以解決；
3、制度不健全，管理秩序混亂；
4、管理者與業主之間權責利不明確，影響小區物業管理的正常進行；
5、亂收費現象嚴重。
2. 物業管理糾紛，財產受損應由物業公司賠償嗎？
④ 物業管理方面的問題
你看看物業法，我們的回答不具法律效力
⑤ 當今物業服務存在的問題
老是將自己當作老大！
⑥ 物業管理應該注意哪些問題
管理費的標准收與支是物業管理公司經營中的兩個最重要環節，除了啟動基金，和維修基金之外，管理費應該是管理公司在管理中所收取的較大一筆日常費用。管理費覆蓋范圍較廣，例如保安、衛生、綠化、道路、公共電力，水、電話及煤氣等的支出，還有行政支出，包括文具、印刷、大廈設備的維修及保養費用，其中包括電梯、消防設施、供電系統、停車通風系統、給水及排水系統等。關於物業管理費的收取標准目前國家尚無具體明文規定，大多數的物業管理公司都自訂標准，如每平米幾元錢，由每一業主按月向管理公司交付，到底該收多少管理費才算合理，這一直是物業管理工作中最令人感到困難的問題。管理費是由業主交，管理公司是由業主聘請，所以管理費應該由管理公司和管理委員會協商來定。如定的收費標准過高就會出現大多數業主遲交費或不交費的情況。有的管理公司會採取停水、停電等手段來迫使業主按期交費，但結果卻常是業主聯合起來，責成管理委員會辭退管理公司。所以管理費的標准應該與服務質量掛起鉤來，更應該由雙方配合好，共同參與制定收費標准。
綜合性服務物業管理公司除了收取啟動基金，維修基金和管理費用外，還有一項大的收入，即綜合性營業服務。這一塊的服務收入潛力較大，如果服務項目多、服務質量好，對物業管理公司的生存與發展會起到重要的作用。物業管理公司可以在物業區內開展各種商業服務，如商店、餐飲、健身俱樂部、美容美發、電器修理等。物業管理公司在所管物業區內有排他的經營權，不允許其他商業機構進駐物業區內，除非與物業管理公司有合作關系，並得到物業管理委員會批准。綜合性商業服務可以使用住宅區內的公用設施。各類商業服務的啟動資金主要來源於物業管理啟動基金和維修基金的利息的一部分。綜合性服務的目的主要是為業主提供更舒適便利的生活環境，綜合性服務的收益也主要用於物業的各項管理上。綜合性服務所使用的開辦費經費應該建立帳目，所產生的收益，應先將使用啟動基金和維修基金的部分還清。綜合性服務與物業管理的其他方面一樣重要，有了良好的綜合性服務，物業管理公司就有了潤滑劑，管理公司的經營管理就會產生明顯的經濟效益。
管理公司與管委會聯合會議管理公司與業主之間的關系既是聘方與被聘用方的關系，又是管理者與被管理者的關系，其中之間的關系較為復雜，難免不斷在收費與服務方面出現各種問題和矛盾。如何解決這些問題，最好的辦法是建立聯合會議的制度。由管理公司和管委會每月或每季聯合舉行一次會議。在會上將物業管理中所出現的問題擺在桌面上討論、解決，隨時修正錯誤的東西，把一切隱患消除在萌芽狀態中。
專業律師對物業管理的協助房地產專業律師對房地產的開發、銷售和物業管理等階段都能夠提供服務。尤其是在物業管理階段，律師的作用更為重要，因為物業管理是一個嶄新的行業，物業管理又是延續性較長，既復雜，又充滿矛盾的工作。所以律師在物業管理工作中可以大有作為。律師可以幫助管理公司或發展商召集業主大會，幫助成立管理委員會，負責起草業主公約、管理委員會章程、物業管理公約、委託管理合同等法律文件。對於各項基金的監管，律師也可以起到一定的作用，物業管理委員會可以委託律師代理其監督各類基金的使用情況，負責協調管理公司與各個業主之間的關系。律師可以負責主持召開管理委員會和管理公司聯合會議，主持或召開年度業主大會等。有了房地產專業律師介入物業管理，對業主和管理公司來說，都會有極大的益處，可以起到溝通管理者與被管理者之間的關系，提高整個管理工作的效率。
⑦ 目前，物業管理中存在的問題主要有哪些
1、沒有成立正規的物業管理公司，造成物業管理水平低，服務質量差;
2、公用設施版專用基金不落權實，造成小區公用設施的維修、興
建、保養等問題難以解決;
3、制度不健全，管理秩序混亂;
4、管理者與業主之間權責利不明確，影響小區物業管理的正常進行;
5、亂收費現象嚴重。
2.
物業管理糾紛，財產受損應由物業公司賠償嗎?
⑧ 物業管理常見的問題及解決方案
1．所選派的管理人員對開發商的立項決策工作進行積極配合，對物業市場的細分、目標市場的定位、成本利潤分析、物業管理的標准和內容等基本問題發表誠懇的看法和建議。
2．所選派的管理人員根據自己對業主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業規則設計中容易忽略的細節問題如空調位置設計的佔地與美觀問題的處理，建築物內的管線布局怎樣考慮才能利於日後的維修養護等提供改進意見，避免或減少物業管理中的「先天不足」現象。
3．所選派的管理人員扮演「第二工程監理」角色，按施工進度察看施工現場。
4．所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，並按整改計劃督促整改。
海外物業管理在前期管理動作中主要是與開發商及銷售商代理商緊密配合，促進物業租售，參與簽約活動；根據業主和使用人的要求、希望與建議，設計日後的管理模式，制定相應的規章制度，海外的做法是：在物業租售合同簽訂的同時，讓業主和用戶在有關物業維護、使用的「公共契約」上簽字，如《大廈公契》等開發商與物業管理公司依法制定的文件，並與物業權屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區管理工作正式啟動後張貼公布，便於對照執行。另外，海外物業管理的前期運作內容還包括：
1．始終保持公共場所的整潔。
2．嚴格控制和協助造訪者進出物業。
3．嚴格控制裝修人員進出物業。（新加坡的做法是：所建住宅物業是「空殼」，讓業主或使用者自我創造性的進行「第二次裝修」，但發達國家是先按物業裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個「完整」的物業移交給物業管理單位，並在3年內不準再裝修）
4．保障停車安全。
5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。
6．全天候地做好住區的治安管理工作。
日本關西地區管理專家掘重裕說，物業管理貫穿於整個建築物生命周期的一種業務，它從整個建築物的設計、建造、維護保養一直到最後拆除是全程跟蹤服務的。因此，從建築總體花費來看，基礎建設費用只佔整體費用的25%，而維護管理費用則佔75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統意識中，國內常常把物業開發看成是開發商、設計院和施工單位的事，物業管理是房屋建成後才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。所以，以前國內的物業管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業管理理論研究的深入，業內人士普遍認為物業管理介入的時間越早越好。這個結論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經驗和教訓的總結。
目前，國內一些規模較大、管理較規范的物業管理公司已經在接管物業時，進行早期介入的管理運作，並制定出相應的管理標准程序。我國現在暫無全國性的物業管理法律，不能夠制定出統一的運作標准及程序。雖然有不少地方性法規、章程或條例出台，但由於我國物業管理仍處於初始階段，有很多問題不是地方性法規所能解決的。早期介入具有以下作用：
1．有利於優化設計，完善設計細節
我國疆域廣闊，地理環境與經濟發展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調用電量特別大尤其是一些商業大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理公司卻十分清楚。因此，物業管理公司在項目設計階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，避免一些在後期工作中難以解決的問題。
2．有利於提高房屋建造質量
由於物業管理公司在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對於樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理和監控，並盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。
3．有利於保證物業的使用功能
物業管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標准嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4．有利於加強對所管物業的全面了解
物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對於圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如；管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在後期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便於後期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。由於加強了對所管物業的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。
5．早期介入有利於後期管理工作的進行
物業管理公司通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，對後期的物業管理就帶來了很多便利，既便於維修保養計劃的安排與實施，又能保證維修質量，從而提高了工作效率和工作質量。同時，在前期管理中，經過一段時間的磨合，便於理順同環衛、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，有利於後期管理工作的進行。
6．有利於樹立物業管理公司的形象
如果接管與入住同步進行，物業管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，並且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業管理企業的專業形象。
三、物業管理前期介入的可行性
物業管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？下面我們就對物業管理前期介入的可行性進行分析。
（一）、從經濟效益角度看
任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：
1．經濟效益的可行性
從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的准確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產開發商負責承擔），假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大於弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。
2．從物業管理公司的角度
物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由於前期介入，熟悉了解物業，為今後接受新業務奠定了基礎，便於本企業進一步擴大業務領域，佔領業務市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業管理公司承擔）。
3．從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由於前期介入有利之處在於規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利於社會總體經濟利益提高。
綜上分析，利明顯大於弊，所以從經濟的角度看，物業管理的早期介入是可行的。
（二）、技術力量的保證
為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇並組織好一批人員參與前期介入。由於物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出大批人員介入，所以應採取精兵簡政的組織構架，人員組成可採取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經理、部門經理和技術骨幹組成。
長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很大程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業情況十分熟悉，並有相關經驗）來參與物業管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。
正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。
⑨ 物業管理中常見問題又那些
業主與發展商、業主與物業公司之間關系中常見的問題與對策
業主與發展商、業主與物業公司
之間關系中常見的問題與對策
物業管理經過近二十年的發展，正逐步走向社會化、專業化、市場化、一體化的軌道，並成為重要的第三產業而被越來越多的城鎮居民所接受。地產開發商在樓盤入住前就聘請物業管理公司來解決樓盤入住帶來的通病：社區建築垃圾堆集成山，水電氣網路不全、屋內跑、冒、滴、漏現象嚴重等，以便為業主提供全面服務和安全保障。而很大部分業主在選擇購置物業時也以入住後牧業管理是否健全來做為置業的重要條件，甚至很多業主沖著物業公司的品牌來選擇樓盤。但物業管理是一門新興行業，許多業主以及地產商對物業公司的服務內容不太清楚和了解，再加上一些樓盤在入住後表現出來的質量等方面的原因，造成業主與發展商之間、業主與物業管理公司之間出現各類矛盾和問題。物業公司在如何處理這些矛盾和問題，對於有效維護自己的品牌和利益，有效維護業主與發展商的合法權益十分重要。
一、 業主與開發商之間關系中常見的問題具體表現為三個方面
1、 入伙後的樓盤（小區）現實情況與開發商的廣告宣傳承諾相差太大。有的開發商在房產營銷過程中，往往誇大其詞，廣告極具誘惑力，可是業主入住後，才發現很多條件根本達不到開發商前期宣傳中的承諾，這類現象極為普遍。以某小區為例，很多業主投訴說開發商在宣傳中說從家中可以欣賞海景，入住後才發現東邊的一群正在施工的建築將永遠會擋住自己的視線。其實在現實中，其它樓盤也一樣存在類似問題，同時，有些小區的綠化覆蓋面積與綠化質量也達不到業主預想和要求，業主就認為開發商對他們存在欺騙，於是到處投訴，矛盾不可調和。
2、 樓盤（小區）的配套設施不能到位，有些是已經建好了，卻不能如期入住使用。在有些小區，入住一年多的配套設施還是跟不上，不是游泳池遲遲不能投入使用，就是會所不能開張，後幾經協商，會所開張了，業主又投訴會所不能以盈利為目的承包給私人進行經營。同時，小區內的煤氣、有線電視、電話以及寬頻網等設施遲遲不能開通等。在有些小區，業主建議多建些游樂設施和老人休閑設施，但遲遲得不到發展商的答復。所以這些問題的存在，都不同程度的加深了業主與開發商的矛盾。
3、 房屋出現問題維修不及時，處理措施不得力是業主與開發商之間最常見的矛盾。應該說，一個樓盤出現一些問題是正常的，但如果問題處理不及時或者經過一次兩次甚至更多次的處理仍不能圓滿解決問題，這樣很容易激發業主與開發商的矛盾。有些小區，業主從入住起就發映衛生間頂棚漏水，嚴重破壞小家庭裝修。對這些問題，有些開發商是遲遲不給予解決，有的是安排人修理態度又不好，有些是安排人員維修了態度又很好可維修不徹底解決問題。
二、 物業公司在實施物業管理過程中，業主往往對物業公司並不太滿意，主要表現在四個方面：
1、 業主對物業公司實行的一些收費服務項目不理解，他們認為是物業管理公司亂收費。如對房屋保修項目之外項目和業主自身原因造成的房屋損壞的維修、業主更換門鎖或家用電器維修，物業公司一般是參照市場材料價格收取少量的工本費，而業主認為既然交了管理費，物業公司就不應該收取其它費用，其實這是業主對物業公司服務內容的誤解。
2、 業主投訴不能及時處理。有些業主認為物業公司是萬能的，什麼事情都得處理，包括水電、煤氣、寬頻網以及周邊環境等，都得由物業公司承擔責任。前段時間筆者所在小工區有業主投訴該小區范圍之外西北入口處堆放很多垃圾，造成空氣污染，蚊蠅成群，嚴重影響居民的進出和生活。管理處接到投訴後馬上與往此處倒垃圾的部隊單位聯系，未能解決問題，後又與市、區有關部門反映投訴也未得到解決。對這樣小區管理紅線之外投訴的問題，管理處也是無能為力，但業主就是對物業公司不滿。在該管理處還有市政工程影響小區居民進出方便，施工雜訊影響居民休息等等問題不一而足，在其他小區也同樣存在業主把政府部門管轄職能當作是物業管理公司職能。除此之外，當然還有一些原因確定是管理處在處理投訴時不能及時。
3、 物業公司個別服務人員工作態度不好。有些物業管理從業人員對待業主投訴和來訪不熱情，認為不是自己份內之事不理不睬，有些缺乏耐心工作不細致等。所有這些都會造成業主對特業公司不滿。
4、 管理收費太高，而提供的服務太少。有部分業主喜歡把自己的高檔物業與財周邊一般小區等同，拿一級資質企業標准與其它較低資質企業相比較，他們認為自己交的管理費太高了，得到的服務太少了，而作為物業管理公司來說，認為收費較低，而提供的服務足夠了，兩個觀念上的碰撞勢必造成物業公司與業主之間的更大的矛盾。
應該來說，隨著公民法律意識的提高，業主的需求越來越理性，維權意識也越來越強，所以對物業管理的期望值也越來越高。
作為物業管理公司來說，如何正確處理三者之間關系中存在的問題與矛盾，意義重大。對於業主與開發商的矛盾，業主首先找的是物業公司，有問題向物業管理公司投訴，至於哪方處理，業主不管，那是物業公司和開發商的事，而開發商認為，整個物業已經交給物業管理公司，物業管理公司應該承擔一定的責任。所以對於物業管理公司來說，如果不在中間協調處理好這個矛盾，本來屬於業主與開發商的矛盾就轉嫁到物業管理公司頭上。而對於物業管理公司與業主之間的矛盾更加引起物業公司的重視。
一方面要真正為業主服務，另一方面又得為開發商角難，面對這種兩難境況，這就要求物業公司在兩者之間要充分發揮好協調與溝通作用，採取積極應對之策。
對策一：做好、做細樓盤入伙前期介入工作。一般來說，有經驗的開發商都會在交樓前聘請信譽較好的物業公司對樓盤進行託管，而對物業管理來說，更加應該在前期介入階段把工作做到實處，力求細致。尤其是對房屋質量、水、電、綠化等配套設施進行檢查，對有問題的房屋及時提出處理，力求把房屋設計上存在的缺陷以及施工遺留問題在入伙前處理完善，把跑、冒、漏現象和水電網路不全問題消滅在房屋交付小業主之前。同時督促開發商在售樓時與業主簽好「業主公約」，避免日後為管理費等問題產生糾紛。做好、做細前期介入工作，從大環境到小環節為業主考慮周到。
對策二；建立良好的溝通渠道和投訴制度。房屋出現問題後，業主最擔心的是投訴無門，或者被物業公司與開發商踢皮球一樣的來回折騰，實際上這是導致業主與開發商和物業公司之間發生糾紛的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業主的想法能及時傳達給發展商，將發展商的工作動態傳達給業主，這樣可以提前發現可能引起爭議的問題，避免問題向復雜的方向發展。物業公司可以以信件、電話、面談等方式與業主進行曲溝通，使業主對於物業管理公司從陌生到了解，從了解到信任。建立良好的投訴制度，首先要從物業管理從業人員的服務態度和自身素質抓起，做到凡事有記錄，處理要及時，事後要回訪。
對策三；充分發揮業主委員會的作用。一個成熟的社區，應該是讓業主委員會楊為與開發商對放的主體，參與小區公共事務，及時調解各種矛盾，這樣既體現了業主的意志，又維護了業主的利益，同時，物業公司又避免了一些糾纏不清的矛盾。
對策四：引進商素質的管理人才，加強對物業管理從業人員的培訓，提高隊伍整體素質。物業管理做為專業化的管理，需要各類高素質的人才。物業管理的好壞，除了靠管理機制的完善外，得大程度上取決於管理處主任的素質，同時，其他物業管理從業人員的素質也決定物業管理的好壞。所以努力造就一支高素質、懂經營、善管理、通技術，精業務的行業隊伍，促使管理人員和專業人員的專業素質不斷提高和更新是物業管理行業競爭的需要，也是業主對物業管理的基本要求。
對策五；明確物業管理內容，揚棄不必要的社會包袱。這了方便業主，物業公司往往大包大攬無償實施水、電、氣費的代收代繳，這樣不僅加大了管理人員的開支，還會無形中增加了物業管理的稅費，，同時，因總表與分表的差額也加重了物業管理的損耗與負擔，如果將其攤到業主頭上，又會因收費過高而帶來業主的投訴。所以所以准確界定物業管理內容非常重要，對物業管理來說合理揚棄一些社會各部門的職能，反而能更好的維護自己和業主的利益。
對策六；加強企業文化建設，以優秀的企業文化營造一流的服務理念。企業文化建設體現了企業的核心競爭力，是企業經營管理水平、品質管理水平、制度建設水平等綜合方面的反映。塑造積極的凡例人為本的企業文化，在市場競爭中提煉高尚的企業精神，以此來營造一流的經營服務理念，實施品牌戰略，把企業文化中的精神內涵貫徹到每個員工的工作和行為中去，為業主提供高水平、高質量的服務，對於減少與業主的糾紛，降低糾紛發生率會事半功倍。中有具有優秀的企業文化的企業，才能讓業主真正滿意。