收房服務

㈠ 精裝修的房子在收房的時候驗收該注意什麼問題

1.房屋結構
精裝房房屋結構不會出現太大的問題，但是驗房的時候也不能忽略，需要對比結構、面積、戶型、層高是否與購房合同一致。
2.門窗驗收
門窗是否與開發商的承諾相符，包括品牌、材質、功能，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應該要求調整，試試鎖頭是否好用，看門開啟是否自如，關閉嚴不嚴。
3.水電驗收
（1）上下管道驗收：各類閥門是否應設計要求安裝，便於使用和維修；管道是否正常安裝，連接處是否有滲漏現象；下水走向是否正確；水龍頭安裝是否正確，水表是否正常運行，排水是否暢通，無阻塞。
（2）防水材料是否符合標准；防水層應粘貼牢固、無滑移、翹邊、起泡等缺陷，並進行閉水測試。用大量的水潑灑在地面上，通過水流的方向就可以輕松的知道哪裡積水以及下水坡度是否足夠。
（3）插座面板是否正常安裝，是否正常通電；電表是否正常通電，是否正常運行，是否有接地裝置；電視插座，寬頻插座是否正常安裝運行。每套住宅的空調電源插座、電源插座與照明應分路設計；廚房電源插座與衛生間電源插座已設置獨立迴路；衛生間應做等電位連接，以保障安全用電。
4.牆面驗收
用空鼓錘敲一敲檢查是否有空鼓，磚牆檢測也一樣，空鼓率在15%可以接受；觀察房屋內牆體的顏色是否均勻、光滑，是否存在顏色不均、不光滑的現象。除了白色的塗料外，其它顏色的塗料容易出現色度不均的情況，尤其是牆體立面與天花板的銜接處，最容易出現問題。
5.地面驗收
地面的地板有無明顯的縫隙和不平整，在每個房間里慢慢地走一遍，仔細聽有無吱咯吱咯的響聲。檢查時要觀察地板的進門處、與陽台的連接處以及緊靠牆體的四邊是不是有松動和起伏的現象。踢腳線與地面貼合度。

㈡ 收房時已交了小區物業費是不是還要交那個公共設施費

目前國內除寧波市有專門公共設施設備日常維修費，其他城市暫未聽說，可能是內違規收取，容建議你咨詢一下當地主管部門，或者查閱相關法規文件。

寧波市物業服務收費管理實施辦法：
第七條 本辦法所稱的物業服務收費，包括物業管理綜合服務費、房屋共有部位和共用設施日常維修費。
（一）物業管理綜合服務費是指物業管理企業按合同約定為業主、物業使用人提供公用性服務所收取的費用。
（二）房屋共有部位和共用設施日常維修費是指物業管理企業對房屋共有部位和共用設施提供日常維修養護服務所收取的費用。

㈢ 物業管理條例怎樣規定業主未入住,可否收取物業費

按照國家物業管理條例，未入住的房屋按物業費用的7折收取。

《物業管理條例》第四十條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

拓展資料：

《物業管理條例》第六條

房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條

業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。

物業管理條例網路

㈣ 南京哪家中介有現金收房的服務我在南京瑞金新村有一套學區房,現在想轉手.

貌似沒有了的，那個有關部門不允許現金收房的

㈤ 沒按時收房要交物業費滯納金嗎

拖欠物業費的情況下，我們一般會比較擔心是否被起訴、是否需要繳納違約金，或者說滯納金回，這個答需要視具體情況而定的。欠繳物業費有沒有滯納金，這主要取決於業主與物業管理單位之間的《物業服務合同》。嚴格來說，這里的滯納金本質上其實是違約金，因為欠繳物業費違反了雙方簽訂的《物業服務合同》。因此，如果合同中有關於滯納金的條款，按合同約定執行。如果合同中沒有約定，物業管理單位不得擅自收取。因此，拖欠物業費是很可能需要支付滯納金(違約金)的，具體數額需看《物業管理合同》的具體約定，一般是約定為千分之三。所以建議各位業主及時繳納物業費，如有拖欠請盡快補交。法律依據：《物業服務收費管理辦法》第六條物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

㈥ 新力的收房服務如何

我剛在新力的琥珀園收完房，他們是安排驗房師幫我檢查房屋的裝修情況，還配帶著講解，很認真細致負責，我覺得挺好的。

㈦ 客房服務員工作圖畫流程床單怎樣抪床日常用品怎樣擺客人走我應怎樣收房要注意什麼如何查房

客房樓層日常工作程序及注意事項

一、 敲門：
敲門前注意看清此房有否亮出『請勿打擾』（D、N、D）標志和上保險鎖（DOUBLE LOCKED）只能用指關節敲門，先敲三下，過一會再敲三下，以房內客人可聽到而又不會太響為度。如房內客人發出詢問，應報明身份和入房的目的，切忌跑開迴避。
二、開門：
慢開，防止房內因上了防盜鏈而撞出響聲，門開三分之一，報身份、觀房情。如客人正睡覺，則輕輕把門關上，稍後再敲；如客已起床，正在穿衣或打電話，則說對不起，然後把門關上；如客人在洗手間內，則馬上退出，關上門，避免出現尷尬場面和造成客人投訴。門全開後要把鑰匙取出，再去做房。
三、停放做房車：
把做房車停放好，堵房門口，以防小偷乘機入房行竊，注意勿撞花、走廊地腳線和牆紙。
四、拉窗簾：
入房後先拉床簾、開燈(檢查所有照明是否正常,再將不必要的照明關掉)，厚簾拉盡後再回拉15厘米左右，並用手理順，達到美觀程度。不能使灰色膠簾外翻，紗簾要平，不能使其中間堆積以影響觀感，留意拉繩有否脫鉤和蝴蝶頭有否松鉤現象。
五、 查吧房：
開酒水單要按要求填寫，字跡清楚，補吧，做完一間馬上補完一間，如是走房（C/O）和准備走房（E/D）應報吧房。
六、 清垃圾：
清去房內垃圾，抹凈垃圾桶。注意：不要把客人所有用過的物品當垃圾仍掉，所有沒丟進字簍的紙張報刊不要當垃圾收出；倒垃圾時，應留意有無客人誤丟之物；不要用手搜垃圾桶，以防割傷手。
七、 倒煙灰缸：
將煙灰缸清凈抹乾，煙頭不能倒入座廁或洗手盆，不準用紙巾類抹煙灰缸，以免浪費。
八、 洗杯：檢查所有的杯，不幹凈的用熱水洗凈，再倒扣在雲石檯面，等清潔浴室時再抹乾；要注意洗凈杯口與杯蓋的茶跡，缺口和有裂痕的要更換，玻璃杯要反復檢查是否已清洗干凈，抹杯只能用杯布，不許用其他塵布或巾類。
九、 拆床：
應先松開四角，不要硬拉，以免撕爛毛毯和床單；毛毯、床單、枕袋要逐一揚開，禁止兩長床單一齊卷收，以免夾帶客人的物品；留意毛毯、床單有無污漬和人為損壞之處，如有則另外放開並及時報告領班。
十、 做床：
做床的床單和毯子要拉緊，整齊美觀，枕頭要入正，床單要罩正，並包到枕頭，鋪完後再整理好；注意有破口或走線的床單、枕袋時應放一邊，發現毯、枕頭、床單等臟時要及時報告，以便安排送洗更換。
十一、抹塵清潔：
從門口開始朝一方向繞房一周抹,以免遺漏;要求有塵就抹,有污漬就清除,自己除不去的應報告領班,再想辦法清除;抹塵要用濕布,走房抹塵最基本要求:門及門框腳,酒水櫃門,酒水櫃面及各物品(如杯盤、冰桶等)，衣櫃門，衣櫃內板條，行李櫃內、面、門、防撞板，梳妝燈座、燈泡，梳妝鏡，梳妝檯面、椅及各物品，電視機及櫃面、內、門、外，沙發及墊下，咖啡台，吊燈，窗檯，畫框、面，床頭板、櫃面及衣板，電話、床頭燈座及燈泡。
OCC（實房）抹塵應注意：衣櫃、行李櫃內，所有抽屜內部均不用抹，（長住客的經得同意除外）。一般情況下，檯面放有客人物品時也應該抹，客人物品凌亂應幫放整齊，小心不要打爛客人的東西（客人有意識排開的報刊、紙張不能搞亂），貴重物品及金錢切記不要動它。
十二、補充房間用品：
房內用品的配備一定要按標准、規定的品種、數量配齊配足，擺放位置要按要求，不得隨意更改，有問題的應報告領班解決，不屬房間規定放的物品，不得私自入房，走房被劃花、上字和搞皺的信和其他物品，應更換新的入房物品應干凈、完好。
十三、浴室清潔：
1、 洗凈洗手盆（有光澤）、雲石台，抹鏡台；
2、 洗廁盆、廁蓋、廁座（無污漬、不掛水）；
3、 清潔浴缸（缸邊、皂碟）、洗浴簾、抹浴缸雲牆；
4、 抹亮所有金屬物；
5、 地板去水孔沖水；
6、 抹浴室門、地板（注意門後、廁後及牆角）
7、 補充物品：
注意事項：座廁和所有去水口不能丟進雜物，一面堵塞，留意衛生袋是否用過；
十四、巡查：樓層走廊經常保持有服務員，以便隨時了解樓層發生的情況發現以下情況要及時處理和報告。
1、 有人在走廊逗留、閑逛、或形跡可疑者，每個樓層工作人員都有責任上前禮貌的詢問，屬於閑人者，請其離開，屬於可疑者，應想辦法穩住並馬上報告客房中心。
2、 有喊叫聲或異常聲音從房中傳出，應馬上報告上司及客房中心，並設法找出原因，弄清情況。
3、 有特別氣味和煙味，因馬上報告客房中心文員，並設法找出原因，弄清情況，盡快排除氣味。
4、 有來訪者為客送物，應向來訪者說明，酒店規定不能在沒有房客的許可下為第三者開門送物入房，如確有需要可找詢問處或大堂經理幫助。
5、 客房（Occupiod room）有行李，房間無人而門無上鎖，應馬上報告上司或客房中心，如無異常情況，可把門鎖好。在晚上0：00之後，則要通知保安部、AM，與保安人員一起將門鎖上，並派人由保安部發出的一張鎖門通知單。如發現異常情況應保護好現聲，等候上司一起進去進行查看。
十五、保密：不向外人透露酒店住客的情況，包括房號、住客姓名、住客情況等。如遇詢問，應請客人到詢問處查詢。
十六、火警：
1、 發現火警應馬上打電話報告總機和管家部，講清楚著火的地點、種類、范圍；要報自己身份、職位；
2、 積極採取補救措施；
3、 做好安定客人的工作；
4、 按照酒店下連的緊急火警行動守則行事。
十七、台風暴雨（自然災害）：
1、 事先准備好防風工具（報發布草、膠布、吸水機、手電筒、鐵線、水桶、對講機、鐵鉗、雨衣、、水刮、掃把、沙包。
2、 玻璃對講貼成「X」形防風膠布，部分門窗用鐵線捆固。
3、 保證客人和酒店財產安全。將房間欠窗拉手或窗玻璃裂的住房通知前台，將客人安排到安全的地方，同時將房內貴重物品轉移到安全的地方。
4、 注意安全和高空墜物，無特殊情況盡量不外出。
5、 台風過後盡快統計損失，迅速清理台風遺留雜物，使各營業點盡快恢復正常營業

㈧ 我是去年買的房子，想再過一年再去收房請問還要補交物業費嗎

需要補交。如果不住的話可以和物業說，這樣物業費可以只交一小部分。

㈨ 北京新房收房需要交哪些費用

一、新房交房稅費有：
1、契稅：非普通住宅契稅按%徵收，普通住房標准為按1.5%徵收。個人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1%徵收。各城市具體收費標准略有不同。
2、住房維修基金：商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用於物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行「錢隨房走」的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。
3、房屋產權登記費：有的開發商是辦證時才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。
4、證照印花稅：5元/本。
5、工本費：10元/本。
二、開發商收取的費用：
1.房款尾款：根據雙方合同約定。
2.面積差額款：根據商品房面積實測技術報告書。
3.裝修變更費用：根據業主與開發商的補充協議。
4.車位款：針對需要購買車位的業主，雙方需另行簽署合同(原購房合同約定贈送車位的除外，但要注意車位是有產權的)
5.寬頻、有線電視開通費：可以向自願接受相關服務的購房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的購房人收費。建議裝修完後再交納比較合理，否則可能會多交幾個月的服務費。
6.其它增值服務項目開通費用：商品房買賣合同中沒有單獨約定的，均可以不交。
三、物業管理收取的費用：
1.物業管理費用：以合同約定為准。
2.北方城市供暖費:物業公司沒有權利強行和提前收取這筆費用，更沒有權利以此作為不交付房屋的理由。
3.水、電費周轉金或保證金：有部分物業會收取，但費用最高不宜超過常規家庭3個月的水電費用(分戶計量除外)
4.停車管理費
四、物業裝修管理收取的費用：
1.裝修保證金：沒有明確規定，但收費不應過高，且無特殊原因必須退還。
2.裝修管理費
3.垃圾消納費
4.裝修施工臨時出入證制證費：沒有明確規定，原則上不超過5元/證。
五、新房交房費用繳納注意事項
1.公共維修基金：何時交納、由誰收取、日後管理使用等。按規定，公共維修基金應在入住時交納。有不少開發商在交樓時，以各種借口強迫買房人委託他們或他們委託的公司代辦房產證，強行「代收」公共維修基金和契稅。對此，業主有權拒絕。
2.契稅：按規定，契稅應在辦理產權證時交，有很多開發商會要求入住前就交，業主們完全可以拒絕。契稅在國內只有稅務機關和稅務機關指定的單位才有權收取，物業公司是無權向業主收取的。
3.中維修基金：目前有不少物業公司，利用早於交納維修基金規定出台的北京關於普通住宅和高檔住宅物業管理的收費規定，誤導業主在交納共同維修基金的同時，在收房時再交納大、中修費，對這種重復收費的做法，業主有權拒絕。具體可見國土和房管局《關於建立公共維修基金後中修費收繳等有關問題的通知》。
總體而言，業主在收樓時只需按照購房合同和補充協議的約定，交齊收樓時應交納的購樓款，建設單位就應將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業管理費用。
4.物業費：一般來說，物業管理費交一年，具體以合同約定為准。
5.北方城市取暖費：一般情況，對物業公司代收的取暖費，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，並有權拒絕繳納辦理入住手續前的供暖費。
6.其他各種收費：交房時，開發商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。如開發商會要求業主交納電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費等等。對此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價格構成管理辦法》，該文件明確規定對於新建住宅，所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包涵在房價之內。那麼除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬於「未予標明的費用」。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統、寬頻系統等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應就相關項目收取各種名義的初裝費、開通費。如果在合同外新增加設備，則可向自願接受相關服務的買房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的買房人收費。

㈩ 收房之前要驗房是必須要做的嗎自己驗行嗎

收房大攻略之－驗房篇
新房入伙，可別急著拿鑰匙裝修，細心驗房才是關鍵的第一步

前言：本周三，房產周刊刊登了收房大攻略之交接篇一文，受到許多本報讀者的關注。讀者稱，時值金秋，正是許多樓盤交房之際，作為普通的購房者，看著一紙交房通知書，正發煩無從應對，而收房大攻略正好解了燃眉之急。本周三刊登的只是第一篇，今日，本刊繼續推出其後續篇章———驗房篇及費用篇，全面解析收房的方方面面，希望能對即將收房的購房者有所幫助。

許多人都曾有這樣的感嘆：買房買來一堆煩惱。這一堆煩惱，其中有很大部分是在收房環節產生的，比如，質量粗糙，出現裂縫、滲水、空鼓等，發現現實的房子沒有想像中的完美，有的甚至在裝修入住後才發現質量問題，令人叫苦不迭。那麼，作為非專業人士的一般消費者，驗房時怎麼驗？有沒有什麼竅門？發現質量問題應當找什麼部門認定？

事件回放

裝修末尾發現「豆腐渣」

市民吳先生就是在驗房環節中不細心而最終吃虧的其中一個。

吳先生去年11月份在福州鼓樓區城守前新村買了一套住房，春節後開始裝修。當時請了一位在做裝修工程的同學負責，5月份開始做水泥漆。在扒完底漆後不久，就發現客廳的天花板出現較大裂縫，用手輕敲可聽見清晰的空鼓聲，輕掰即出現脫落。起初吳先生以為是同學的裝修原因引起的，可同學畢竟是行家，告訴他是開發商在粗裝修過程中粉刷層沒做好所致。吳先生隨即把情況向開發商反映，開發公司工程部當時也對該部位進行了修補。可是，沒過多久，客廳的另一部位又出現同一問題。吳先生認為是客廳的天花板原粉刷層存在質量問題，為避免裝修後還出現脫落，他要求開發商把客廳天花板的粉刷層全部鏟掉重新做。可是開發公司卻以吳先生收房時沒有發現空鼓為由，拒絕吳先生的要求。吳先生最後還是自己全部鏟掉天花板的原粉刷層重新裝修。

專家提醒

裂縫空鼓絕不放過

省建設工程質量安全監督總站的專家柯先生告訴記者，經過粗裝修的天花板有沒有空鼓，業主在收房時一般都很少留意，類似吳先生收房不細事後引發的糾紛不在少數。如果不是由於地基沉降等原因造成的質量問題，一般都由當事人和開發商協商解決。這些看似細小的問題，如果業主在驗收時不對房子進行全面和仔細的「體檢」，一旦發生糾紛往往對消費者不利。而像裂縫、滲水、空鼓等質量問題，如果沒有及時發現和處理，將影響今後的裝修和入住。因此，現場驗房時不管大小質量問題，都不能輕易放過。

裂縫。首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，如有裂縫，要看是什麼樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補後不會妨礙使用。若裂縫與牆角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。接著看房屋的外牆牆體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最後看承重牆是否有裂縫，若裂縫貫穿整個牆面且穿到背後，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，業主一定不能存有僥幸心理。

傾斜。雖然專業檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但業主用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。可在房頂上用細繩拴上一重物，貼牆放下至牆腳，從四周檢查其傾斜程度。

滲漏。業主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋牆面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應查看廚房、衛生間、陽台的頂部和管道介面是否滲漏。

空鼓。對於已做過粗裝修交房的房子，檢查牆面、地面、天花板是否平整，不能有很明顯的起伏和空鼓，同時也要檢查廚房、衛生間牆面瓷磚砌築是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

此外，還應檢查衛生間、廚房地面是否做過處理，看水是否能通暢無阻地排向出水口；門窗的密實度是否合適，開啟關閉是否順暢；門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實，不應有縫隙等。

實用手冊

八樣「小寶貝」可幫忙

作為一般消費者，由於沒有專門的檢測工具，驗房時難免有許多局限，是不是有一些驗房竅門呢？有多年監理工作經驗、現為國家注冊監理工程師的福建省建福建設監理有限公司副總經理鄭凱翔提醒，盡管是非專業人士，但帶上八樣居家常用的「小寶貝」可以幫助業主驗收房子。

乒乓球：用於檢查地面、窗檯、櫃子等坡度。

化妝鏡：驗收木門時，大多數業主只是檢查門的開合是否順當，鎖的質量，門框、面板的手工情況等，但門扇的底邊卻很難驗得到。這時候，化妝鏡就可大顯身手了。

文件夾：驗收樓房時，開發商要移交的票據、證書、資料一大摞。這些資料一定要妥善放好。可以買個40頁以上的插頁式文件夾，收一份文件放好一份，簽收單正好當資料目錄。

備忘貼紙：驗收樓房時，業主多多少少會發現需要修繕的地方，除了認真填寫維修單外，業主還應在出現問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便開發商的維修工人現場檢修。

小錘子：可以用於檢查天花板、地板、窗檯、陽台、瓷片等有沒有空鼓。

水桶：用水桶接水，潑灑到地上，檢查廁所、廚房、陽台的地面下水是否順暢。

電筆：一套房子里的插座通常有十幾個，事前應帶支電筆逐個檢測電路是否暢通。

「人」字鋁梯：驗收樓房時需要爬高的地方真不少，天花板有無空鼓；空調插座是否安裝妥當；櫃頂是個什麼樣子；藏在廚房、廁所天花板里的排水管是否通暢等。

質量認定

不同情況區別對待

根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，並要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

那麼，應如何認定房屋的「主體結構」、「不合格」和「嚴重影響正常居住使用」這些概念呢？福建元一律師事務所劉國田主任律師認為，從技術角度看，所謂「主體結構」是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建築物本身的各種載荷。如：地基、承重牆等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。所謂「不合格」，應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形。「嚴重影響正常居住使用」應指由於房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、牆皮脫落等，不屬於房屋的主體結構性問題，而屬於非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。

申請復檢

資質單位才可檢測

如果業主在驗房時懷疑自己的房子有重大的質量問題或存在結構安全隱患，又想找有關部門重新檢測和認定，到底有哪些這樣的質量檢測機構呢？

據了解，凡有建設工程檢測資質的單位，均可以承擔相應資質的質量檢測。去年，省建設廳公布了全省近200傢具備檢測資質的單位名單。福州市目前有福建省建築工程質量監督檢測中心站、福建省抗震防災技術中心、福建省建設工程物探試驗檢測中心、福建省水利水電勘測設計研究院、福建省建築材料質量監督檢驗站、福建省建築設計研究院、福州市建築設計院等單位具備甲級檢測資質。此外，福州市、八縣建設工程質量監督站、福建建專岩土工程研究所、福建地震地質工程勘察院、福建省中心檢驗所等單位也具備相應的材料檢測、建設工程基樁檢測、室內環境檢測資質

收房大攻略之－費用篇
入住手續之前，總有一大堆名目繁多的費用，可要睜大眼睛好好瞧清楚。

面對新居，總是迫不及待地想擁有，別太興奮，還是要保持冷靜面對前期收房過程。

在辦理收房入住手續時，業主經常會碰到這樣的情況：有些開發商要求必須先行繳納一些所謂的費用和押金，如公共維修基金、物業管理費、裝修押金以及煤氣、有線電視費等，否則就不給鑰匙交房。面對一大堆名目繁多的費用，許多對相關政策和法規缺乏了解的業主往往是一頭霧水。到底哪些費用由開發商交，哪些費用由業主交，哪些屬不合理費用不用交？對此，我們邀請了福建創元律師事務所齊偉律師做詳細解答。

1.分清繳費主體

入住費用可以分為兩部分，一部分交給開發商，另一部分交給物業公司。

交給開發商的費用通常有：面積增加的補差款；違約金；管道煤氣開戶費；有線電視安裝費；電話、寬頻初裝費；安防系統費用；產權代辦相關費用（契稅、印花稅、面積測量費、辦證工本費等）；其他房地產買賣合同中約定的費用。

交給物業公司的費用通常有：預交幾個月的物業管理費；水電周轉金；裝修押金；裝修垃圾清運費等。

現實交房中，收費主體經常出現混亂，物業公司往往介入交房收費工作，我們也經常看到開發商和物業公司聯合辦公的情形。一旦樓盤在交付時發生收費糾紛，有些開發商不分具體情況，一律都交由物業公司出面處理，出現了收費主體不清、亂收費的情況。

友情提醒：業主辦理繳費手續時應注意相關費用憑證的主體應與有權收費主體相一致。如果是物業公司代收，就應該要求其出示開發商的授權委託書原件，否則，不與其辦理相關手續。

2.拒絕合同外費用

業主只要付清了全部房款，開發商就應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，並且不能設置法律規定或合同約定以外的費用，否則就是違約，業主有權拒絕強制附加條件的交房行為，由此產生的逾期交房的責任由開發商承擔。如果業主和開發商在簽訂購房合同時亦簽訂了《前期物業管理合同》或《臨時業主公約》，並承諾繳交物業管理費，則還應繳納相應的物業管理費用。

以下費用問題經常困擾業主，齊偉律師對此進行逐一剖析和解惑：

物業管理費

《福州市物業管理若干規定》規定：物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主後，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。《福建省物業管理服務收費管理規定》規定：提供物業管理服務的物業管理單位可收取物業管理服務費，物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。另據福州市物價局、福州市房地產管理局2002年聯合發布的《關於規范物業管理服務收費行為的通知》（以下簡稱《規范物業收費通知》）的規定：物業公司不得違背物業產權人、使用人的意願提前收費，業主可按月交，也可按年交。

上述規定說明了，業主收房之後就必須要繳納物業管理費，但業主可以按月交費，物業公司無權強行要求業主一次性繳納長期物業管理費作為收房入住的條件。需要提醒業主注意的是，這時所說的必須向物業公司繳納的物業管理費只是上述規定中的綜合管理服務費，而不包括其他幾項服務的費用。

公共維修基金

此項基金不同於物業管理費，只用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。

根據福州市現行政策：1997年1月1日後至2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的，開發商應按其建設總投資額的2％撥付專項維修基金，但開發商和業主有約定的從約定，不足部分由開發商補足；2003年9月1日後辦理《商品房預售許可證》的住宅物業，應由業主按購房款2％的比例繳納專項維修基金。業主應在辦理房屋權屬登記手續前，到福州市房地產管理局指定的物業專項維修資金專戶代管銀行辦理物業專項維修資金開戶及繳存手續。

友情提醒：公共維修基金不需要在入住時繳納，但應在產權證辦理前繳清。

裝修押金

關於是否收取裝修押金和裝修管理費的問題，業主和物業公司爭議最大，現實操作中也多發生糾紛。

一方面，由於裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重牆、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業公司在此過程中確實要投入人力物力進行管理和約束。因此，一般物業公司要求業主在裝修前交幾百甚至上千元的裝修押金，並承諾裝修結束後退還。

另一方面，根據《規范物業收費通知》的規定：物業公司不得自行收取裝修押金和裝修管理費。已收取的裝修押金待業主裝修完畢後一個月內清退。

友情提醒：從小區的整體環境和保護鄰里的住宅質量考慮，物業收取裝修押金有其合理性，但如無特殊約定，根據現行政策，業主仍可拒交。裝修管理費則屬不合理收費，業主不必繳納。

裝修垃圾清運費

根據福州市的現行政策，房屋裝修垃圾清運費有明確的收費標准。

住宅內無隔牆的：面積200平方米以上，每單元400元；面積100～200平方米，每單元300元；面積100平方米以下，每單元200元。

住宅內有隔牆的：面積200平方米以上，每單元600元；面積100～200平方米，每單元500元；面積100平方米以下，每單元400元。

水、電周轉金

根據《規范物業收費通知》的規定：住宅未實行一戶一表的，按200元／單元收取電周轉金，實行一戶一表後應退還；物業公司無權收取水周轉金。

煤氣開通費

根據2002年《福建省燃氣管理條例》的規定：「燃氣經營企業應當執行政府價格主管部門制定的價格和收費標准」。而2002年12月27日頒布的《福建省人民政府關於印發福建省城市基礎設施配套費徵收管理規定的通知》明確規定，各類工程建設單位或者個人按照本規定繳交城市基礎設施配套費後，各地人民政府或有關部門出台的與城市基礎設施配套建設有關的水、電、煤氣等專項配套費，一律停止。從這個角度來說，福州市燃氣管理辦法有關管道燃氣初裝費的規定已經不能予以適用。因此繼續收取管道燃氣初裝費是沒有依據的。盡管如此，目前福州市煤氣經營主體還是有收取煤氣開通費的。

從實際情況來講，收不收煤氣開通費取決於開發商與住戶之間是否有協議，比如在售房時，開發商並未承諾煤氣管道入戶，而是寫明由業主承擔，則在交房時收取煤氣開通費就有了前提。一般來講，煤氣開通費由開發商交給煤氣公司，這筆費用無形之中已納入了總房價款，如果開發商在售房時承諾管道煤氣入戶，一般可推定這筆費用已經包含在房價款中了（除非另有約定）。

有線電視、寬頻網開戶費

該項費用不屬於物業收費的范圍，如果業主與開發商沒有協議的話，業主沒有義務在入住前繳納該等費用，業主可以自己與相關機構（有線電視管理機構和電信機構）辦理相關開戶手續並繳交費用。

產權代辦費

如無合同依據或業主自願，開發商均無權強制代辦產權。對一次性付清購房款的業主，因為開發商已經沒有任何風險，收取代辦費用的理由就不充分；以按揭貸款方式購房的業主，因為開發商還承擔階段性擔保的風險，其之所以代為辦理產權，也是為了避免風險，其要求代辦雖然沒有法律和合同依據，但還是有一定的合理性，不過亦應徵得業主同意。有合同依據或徵得業主同意的情況下，開發商代辦產權的可以收取合理的代辦費。

面積測繪費

面積測繪費收取原則為「誰委託，誰付費」，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

停車費

停車費不屬於物業管理綜合費用，業主無需在入住時繳納。物業公司應根據福州市物價局核定的收費標准向業主收取停車費。

根據福州市區物業管理小區停車管理費標准，停車場類型分5種：地下車庫、院內車場、私家車庫、摩托車停放場和自行車停放場，不同停車場類型執行不同收費標准。

地下車庫，汽車臨時停放，每輛次5元，過夜停放，每輛次10元，按月停放，每月每輛70元；摩托車按月停放，每月30元。

院內車場，汽車臨時停放，每輛次3元，過夜停放，每輛次5元，按月停放，每月每輛60元。

私家車庫，汽車按月停放，每月每輛20元。

摩托車停放場，臨時停放每輛次0.5元，過夜停放每輛次1元，按月停放，每月每輛20元。

自行車停放場，臨時停放每輛次0.2元，過夜停放每輛次0.5元，按月停放，每月每輛6元。
收房大攻略之－交接篇金秋將至，許多樓盤交房在即。許多人花了大筆的資金，甚至是畢生的積蓄買的房子，隨著開發商的一紙交房通知，眼看新家即將誕生，心裡自然高興。然而，許多業主在收房入住後卻怎麼也樂不起來，房子甚至成了一件煩心事。據了解，近年來關於房子的投訴和糾紛，有相當部分是在收房環節發生的。那麼，作為一名普通的消費者，你是否知道開發商的交房標準是什麼？收房時應該怎麼做？發現質量問題怎麼辦？什麼情況下可以退房？收房後哪些不合理費用不用交？……對此，記者邀請了相關政府部門、專業人士和律師予以全方位的收房過程透視，希望對讀者有所幫助。

交房資格

需單體驗收備案

許多購房者經常有這樣的困惑：開發商都開始交房了，可是小區的道路還在施工，綠化還沒做好，公建設施還未啟用，有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業主入住嗎？開發商究竟開發建設到什麼程度才有資格交房？

記者通過福州幾家在售樓盤的開發商了解到，目前，福州大多數樓盤只要經過單體驗收合格即可交房，也就是說，開發商交房的資格條件只有一個：單體驗收合格。

福州交房的「門檻」是不是如開發商所言如此之低？記者從省建設廳有關部門了解到，關於開發商的交房條件，我國至今還沒有哪一部法律法規對此做出非常詳細的規定，各地的做法和標准也不盡相同，最近福建省正著手醞釀出台這方面的相關規定予以規范。

既然交房條件詳細規定未出台，是不是就意味著開發商可以隨意交房？福建元一律師事務所劉國田主任律師認為，盡管福州目前還沒有具體的交房標准，但是，從相關的法律法規看，建築單體經過竣工驗收且經有關部門備案，是開發商交房的資格底線。我國的《合同法》、《建築法》、《城市房地產管理法》都規定了建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建築工程竣工備案表》。因此，不管買房人和建設單位在買房合同中是否約定將建設單位取得《建築工程竣工備案表》作為交房條件，建設單位交房時都應提供。否則，購房者有權拒絕收房，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。同時，根據《消防法》的規定，單體必須經過消防驗收，才能交付使用。另外，根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條：「房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。」因此，提供「兩書」也是開發商交房的必備條件。

劉國田提醒，對於具體的交房條件，購房者可與開發商在《商品房買賣合同》及其附件、補充協議加以約定，如將公共配套設施驗收合格（包括水、電、煤氣、寬頻、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發商未達到交付使用條件時的違約責任。

交接程序

先驗房後辦手續

據記者了解，福州目前開發商和業主的入住交接程序大致相同，一般分以下幾個步驟：

預檢整改。在還沒有與業主交接前，開發商一般會委派工程部、客服部、物業公司組成內部驗房團，對即將交付業主使用的房子進行預檢，對發現的問題及時整改。經過預檢後，開發商將鑰匙移交給物業公司，由物業公司安排業主驗房。

寄發通知。開發公司售樓部一般根據合同中約定的交房日期，提前半個月或一個月寄發《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知，有的同時還打電話通知業主。此時，業主最好要按約前往。因為合同中一般約定，如果業主未能在約定期限內前去驗房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發展商，並說明原因。

確認身份。業主應該根據入住通知書的要求，攜帶相關資料到售樓部確認身份，並聯系驗收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預售合同、身份證的原件和復印件，家庭成員照片（物業建檔客戶資料用）。如果委託他人驗房，被委託人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業主的《授權委託書》。

驗房移交。物業公司指派一名相關人員陪同業主現場驗房，若驗收合格，業主須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按規定繳納有關費用。若驗收不合格，業主應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應超過30天。

提示：目前有些開發商在房屋交接過程中，往往讓業主先交費用及其他手續後再驗房，給日後的糾紛埋下隱患。為避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、後辦理手續。

糾紛處理

及時索賠或解約

如果開發商在不符合交房條件的情況下交房，業主該怎麼辦？劉國田認為，在這種情況下，很多購房者往往沒有及時採取行動，有的還天真地認為開發商在不具備交房條件下而交房是違約行為，開發商理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同。但現實完全不是那麼回事。權利是要靠自己主張，如果購房者不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權利，等於默認了開發商的違約行為。

對開發商的違約，分不同情況購房人享有合同撤銷權或索賠權。

對於合同撤銷權，《合同法》第五十五條規定：「有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。」目前法官通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權。

《合同法》第九十五條規定：「法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。」具體到房地產糾紛，根據去年6月1日起實施的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：「出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。」本條中的三個月和一年這兩個期間均屬於除斥期間（不因任何理由中斷和延長的期限），它們是不變期間，不同於訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權人不行使解除權，該權利即歸於消滅。

通俗地講，開發商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權，同時，從該日起的解約權也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過後再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內，開發商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個月內應行使解約權，過了三個月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。

購房人除了享有上述逾期交房的解約權外，依據高法的司法解釋規定，在開發商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同並可以要求賠償損失：1.商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；6.房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的；7.面積誤差比絕對值超過3％的；8.由於開發商的原因，逾期辦理產權證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權行使的合理期限作出規定，但是按照《合同法》第九十五條的規定，上述解約權均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決於法官的自由裁量。

對於開發商違約，購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出，如果房地產商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規定：「向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。」

因此，購房人如對開發商交房存有疑義的，一定要書面提出，並注意保全證據，如果和開發商不能通過協商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時