商品房預售款監管辦法

A. 《珠海市商品房預售資金監管辦法》的內容

6月30日又有城市發布樓市監管新規！珠海市住房和城鄉規劃建設局29日在官網發布《珠海市商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》），要求房企在申請預售許可證前，要在商業銀行設立商品房屋預售資金專用監管賬戶，並與建設行政主管部門、監管銀行等管理部門簽訂商品房預售資金監管協議。據悉，《辦法》將從今年7月15日起正式實施。

《辦法》要求，在商品房預售後，各銀行發放的按揭貸款，必須直接劃入該商品房屋預售資金專用監管賬戶內，不得直接劃扣給房地產開發企業或挪作他用。同時，各銀行必須嚴格按照主管部門核準的內容、金額撥付預售資金專用監管賬戶內的資金。

《辦法》指出，商品房預售資金專用監管賬戶內累計進賬總金額按10%預留，90%撥付，並按照建設工程進度，實行分步解除監管。

烏魯木齊市6月底已正式實施商品房預售資金監管措施，杜絕「爛尾樓」現象產生。烏魯木齊市民購買期房的房款將打入開發商資金監管賬戶，房產部門可在線監管預售資金的存入、使用情況，確保「專款專用」。

值得注意的是，針對一系列房地產市場亂象，住房和城鄉建設部等七部委6月28日發布通知稱，將於今年7月初至12月底啟動治理房地產市場亂象的專項行動，嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為。本次專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。

來自中國新聞網

B. 浦江縣商品房資金監管實施細則

您好，第一條 為加強商品房預售資金的監督管理，防止商品房交易風險，保障購房人的合法權益，維護房地產市場交易秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《山西省城市房地產交易管理條例》等有關法規、規章的規定，制定本辦法。 第二條 凡在本省行政區域內批准預售的商品房建設項目，其預售資金的收繳、使用和監督管理工作，適用本辦法。 第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指預售人將其開發建設的商品房在竣工備案前預售給購房人，由購房人按合同約定支付的預購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款）。 本辦法所稱監管銀行(即受託銀行),是指與房地產開發企業簽訂商品房預售資金監管協議、設立資金監管賬戶的銀行。 本辦法所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發經營企業。 本辦法所稱購房人，是指購買預售商品房的單位和個人。 第四條 省住房和城鄉建設行政主管部門負責監督指導全省商品房預售資金的使用。人民銀行、銀監部門負責對監管銀行的預售資金監管行為進行監督檢查。 市、縣級商品房預售許可部門（以下簡稱「監管部門」）負責本行政區域內的商品房預售資金監督管理，其主要工作職責是： （一） 辦理預售人和受託銀行監管協議備案； （二） 辦理商品房預售資金使用計劃備案； （三） 監督管理預售資金支取； （四） 建立房地產開發企業誠信檔案，向相關部門提供施工、監理等單位的誠信情況，並定期公示； （五） 受理商品房預售資金收繳、使用中違法違規行為的投訴； （六） 商品房預售資金監管其他有關工作。 各級商品房預售許可部門、人民銀行和銀監部門應當建立商品房預售資金監管協調機制。 第五條 監管銀行應當按照商品房預售資金監管協議約定，配合監管部門共同做好商品房預售資金監管工作，並按照監管項目分別建立商品房預售資金收繳、支出台賬，加強對商品房預售資金的繳存、使用等事項的日常監管： （一）按本辦法要求及時開設商品房預售資金專用賬戶； （二）審核預售人預售資金支取憑證的合法性和有效性，對不符合條件的支取不予劃轉預售資金； （三）對違規挪用預售資金的行為及時向監管部門通報； （四）將商品房預售資金專用賬戶情況及預收款的繳存、支取相關憑證報當地監管部門和人民銀行備案。 第六條 預售人應當將擬預售的商品房建設項目，作為獨立的預售資金監管對象(下稱「監管項目」)，在當地選擇受託銀行並申請設立商品房預售資金專用賬戶（下稱「專用賬戶」）。 未設立專用賬戶的監管項目，監管部門不得發放《商品房預售許可證》，不得辦理《商品房買賣合同》預售備案。 第七條 專用賬戶應以幢為基本單位設立，一個企業有多個預售項目的，專用賬戶應分別設立。預售資金專用賬戶名稱必須為基本賬戶+項目名稱，並且預留簽章要與專用賬戶名稱一致。 監管項目預售過程中，監管銀行原則上不得變更。 第八條 預售人在申請《商品房預售許可證》前，應當就監管項目的基本情況、監管內容、監管時間、資金使用計劃、違約責任等內容與監管銀行、監管項目的工程監理單位共同簽訂商品房預售資金監管協議，並向監管銀行提供以下資料： （一）監管項目 （ 按幢或多幢） 的工程形象進度表； （二）監管項目各階段的資金使用計劃； （三）監管項目工程預算清冊； （四）投標文件、中標通知書； （五）監管銀行要求的其它資料。 簽訂商品房預售資金監管協議後，監管銀行向預售人預發放專用資金賬戶賬號，用於申請辦理監管項目的《商品房預售許可證》。 《商品房預售資金監管協議書》示範文本由各市制定。
第九條 預售人申請辦理《商品房預售許可證》時，在向監管部門提供的商品房預售方案中應當包括以下內容： (一) 商品房預售資金監管協議書； (二) 監管項目的工程建設費用； (三) 監管項目各階段的資金使用計劃； (四) 監管項目的工程形象進度表； (五) 監管銀行預發放的資金賬戶名稱、賬號。 第十條 預售人應當根據《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等賬戶管理規定，憑《商品房預售許可證》在監管銀行正式開立資金賬戶，開立的資金賬戶賬號應當與預發放資金賬戶賬號一致。 第十一條 監管銀行在專用賬戶開立後五個工作日內，將預售人的開戶申請書、《商品房預售許可證》復印件、商品房預售資金監管協議書、監管項目的工程形象進度表、監管項目各階段的資金使用計劃等材料報當地人民銀行備案。 第十二條 預售人應將預售款全部直接存入專用賬戶，購房人持預售人開具的專用賬戶繳款單直接向監管銀行繳款，預售人憑購房人在監管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款票據。 第十三條 預售人與購房人解除購房合同的，預售人可以持市、縣商品房預售許可主管部門出具的證明文件向監管銀行申請退回相應購房款，監管銀行應在二個工作日內撥付。 第十四條 有貸款的商品房預售項目，專用賬戶原則上應當開立在提供貸款的商業銀行；設定土地使用權抵押或在建工程抵押的項目，預售人應當保證商品房預售資金監管銀行是該項目的抵押權人。若土地使用權抵押或在建工程抵押的抵押權人為非銀行金融機構或個人，預售人還應當與抵押權人和監管銀行共同簽訂三方協議，明確各方的權利、義務和責任。 第十五條 在監管項目竣工備案、辦理房地產初始登記前，商品房預售款可以支付本項目的工程、建築材料、配套設施、設備等款項，以及法定稅費、本項目到期的銀行貸款和有關的工程建設費用。 預售人可以在預售資金中提取一定比例的辦公和管理經費，具體標准由各市、縣商品房預售許可部門制定。
望採納

C. 開發商什麼時候可以取得商品房預售許可證

開發商在已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，並且已經取得開工和建設許可的，才可以辦理取得商品房預售許可證。只要有了商品房預售許可證，在房屋沒有完全建成之前，是可以銷售的。

根據《城市商品房預售管理辦法》第五條 商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

(3)商品房預售款監管辦法擴展閱讀：

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件:

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。

D. 浙江省商品房預售資金監管暫行辦法的具體內容是什麼

10月1日起我省計劃實行商品房預售款監管制度 未簽訂資金監管協議的項目不得開盤銷售

近日，一份《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》(徵求意見修改稿)在杭州眾多開發商中掀起波瀾。在這份由中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行監督管理委員會浙江監管局聯合下發的文件中規定，自今年10月1日起，開發商收存商品房預售款將全部納入資金監管賬戶，預售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據項目節點完工證明，分批次向開發商支付資金。

業內人士表示，對預售資金進行監管，無疑對購房者來說更加安全，而對於開發企業來說，將會使資金流動減慢，開發速度放緩。

優先用於項目建設

所謂「商品房預售資金監管」，就是開發商根據建設項目的實際情況，按照商品房預售許可規模或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象，在當地商業銀行申請開立商品房預售資金專用存款賬號。購房者按合同約定支付的預購房款(含商品房按揭貸款、住房公積金貸款)，將全部納入該賬戶，由銀行進行封閉式監管，開發商將不得挪用該筆資金。若開發商申請使用監管項目預售資金，需向監管銀行提出申請，並提交監管項目監理單位出具的建設項目分部分項工程完成證明或者監管項目其他有效的資金支付證明。

其目的不言而喻。根據《暫行辦法》的表述：為規范商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金用於相關工程建設，防止商品房交易風險，保障預售商品房當事人的合法權益，維護房地產市場正常秩序。

為保證預售資金用於項目建設，《暫行辦法》中規定，商品房預售資金在項目竣工驗收備案前，優先用於項目工程建設投資，其中包括支付項目工程款、建築材料、配套設施、設備等款項和法定稅收，以及歸還本項目房地產開發企業貸款。

在保證本項目工程建設資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預售資金累計總額，只有超出該監管項目工程預算清冊總額的110%時，房地產開發企業才可以調用其中超出部分資金。

無資金監管不得開賣

根據《暫行辦法》中規定，在10月1日以後批准預售的商品房項目(含經濟適用房、限價商品房)將全部納入預售資金監管對象范圍。

對於未簽訂商品房預售資金監管協議的項目，房地產行政主管部門不得發放《商品房預售許可證》。房地產開發企業申請辦理《商品房買賣合同》預售備案登記時，也需要提供商品房預售資金存在資金賬戶的證明。

若開發商提供虛假申報材料申請開立資金賬戶，騙取工程建設資金、擅自截留挪用購房人房款或不將購房人房款存入所設定的資金賬戶，房地產行政主管部門將立即停止該項目的銷售，並勒令其限期改正。同時，將其行為記入企業的誠信檔案和人民銀行的企業徵信系統。

大型房企影響有限

記者了解到，目前在杭的絕大多數開發商手中，都已經拿到了這份《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》(徵求意見修改稿)。

大華集團營銷總監賴勁松表示，預售資金一旦納入監管賬戶後，對於行業內的很多不規范的小企業將會很難發展，「資金的放大效應沒有了，有多少錢就只能幹多少事。」賴勁松認為。

「現在的開發商都是兩個鍋蓋蓋三口鍋。」中天集團副總裁金偉成一針見血地地指出，很多小開發商，都是將一個項目回籠的銷售資金投入到下一個項目中，「這些銷售資金原本應該是來償還銀行貸款或者支付工程款，但是很多開發商卻拿去買地、放貸等等，而開發商自己卻並不用多少資金實力就可以運作一個大項目。」金偉成表示，倘若不能保證足額的建設資金，就很容易出現開發商資金斷裂，導致樓盤爛尾等情況。

「我們的預售款都是進總部的一個專門的賬戶的。」金地·自在城的營銷負責人沈鋒明告訴記者，上市公司有專門的資金管理部門，「上市公司的資金和相關制度是非常透明的，所以即便沒有將預售資金打進監管賬戶里，也都有明確的用途。」

做到極限將現房銷售

開發商預售資金被嚴格監管無疑會對市場產生深遠的影響。

賴勁松表示，對於正好處在這個節點上要開盤的樓盤來說，會相應的趕在10月1日之前領出預售證，樓市的供應量可能會在這段時間內放大。

「但這只是短期現象。」著名房產評論員丁建剛指出，「長期來看，樓市的供應節奏會放緩，畢竟開發商不可能像現在這樣，把A項目的銷售資金用到B項目的開發去。《暫行辦法》的出台會客觀上提高資金的使用成本。」

對開發商的要求更高，對購房者來說則會更加安全。丁建剛表示，在這種情況下，會減少爛尾項目的產生，「這個事情做到極致的話就是現房銷售。」丁建剛表示，從目前的政策來看開發商還可以有條件地支取這部分資金作為工程款等用途，如果今後要求更加嚴格，連工程款等資金都不能支取的話，開發商就沒有預先銷售的熱情，轉而會選擇現房銷售了。「不過在短期內這也是不現實的，實現現房銷售會將供應量放緩，供應減少，對目前這么大的需求市場來說不是件好事。」

E. 《商品房預售資金監管辦法》適用於商業地產項目嗎購買商鋪適用嗎

商品房的概念，包含了不同的業態：可以是住宅，也可以是商鋪、廠房、倉庫、車庫，等等。既然如此，針對其中某一種業態，監管辦法當然是一樣的。

F. 房子交完首付後，一般要多久能辦下來貸款

出具《不動產登記證明》之日起5個工作日內辦理放款手續。

依據《岳陽市住房公積金個人住房貸款管理辦法》第十六條合同簽訂和貸款發放規定：管理中心同意貸款的，由管理中心、借款人、抵押人簽訂《岳陽市住房公積金管理中心個人住房抵押借款合同》；借款人到不動產登記機構辦理不動產抵押登記手續，再到管理中心辦理借款手續。

根據《借款合同》，管理中心將資金劃轉到房地產主管部門設立的商品房預售款監管賬戶或借款人個人賬戶。管理中心應當自受理貸款申請之日起10個工作日內作出准予貸款或不準貸款的決定，並通知借款人；准予貸款的，應自不動產登記機構辦結不動產抵押登記手續，出具《不動產登記證明》之日起5個工作日內辦理放款手續。

(6)商品房預售款監管辦法擴展閱讀：

住房公積金個人住房貸款的相關要求規定：

1、借款人授權管理中心和發卡銀行，按《借款合同》約定，管理中心先於每月20日從借款人住房公積金賬戶內存儲余額中劃扣資金，不足資金再由發卡銀行從借款人個人銀行卡中劃扣，一並用於償還貸款本息。

2、借款人在貸款發放6個月以後，可以選擇提前歸還部分貸款或全部貸款。

3、借款人要求變更《借款合同》，須書面通知其他當事人。在未達成一致意見之前，原《借款合同》繼續有效。經管理中心、借款人、抵押人、第三方擔保人等有關各方協商一致同意變更的，應當依法簽訂變更合同。