房地產企業監管紅線

A. 房企融資監管「三條紅線」體現房地產調控新思路

日前住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。據悉，此次明確的房企融資管理新規是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。這也是此前在業內多次傳聞的「三條紅線」。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

這次會議透露的房企融資監管新規，體現了房地產調控的新思路。

首先，以往房地產調控從需求端入手，比如通過政策性限購、調整房地產首付貸款比例、調整房貸利息和房產交易環節稅收等方式，調節房地產市場的買方市場。但作為市場化較高的房地產行業，有賣才有買，賣買雙方決定了市場的穩定發展。如果只從買方市場進行調節，而對賣方市場放鬆調節，讓調控效果大打折扣，同時增加了房企的負債率和整個房地產行業產能過剩等問題，也不利於形成房地產調控的長效機制。因此，房地產調控需要從主要調節買方市場轉為買賣雙方都進行調控，務求調控實效。

其次，房地產市場在堅持「房住不炒」的前提下，從供給端入手調控，更有助於實現房地產市場調控「穩地價、穩房價、穩預期」目的，特別是監管新規劃出的 「三條紅線」，既是監管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。

天風證券根據2019年財務數據，按照三條標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到「三條紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

顯然，這些踩紅線的房企將要對照新規要求，逐步降低自身的財務杠桿，以達到合規經營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。從目前透露的信息來看，如果有的房企上述三項指標全部「踩線」，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

對於已經符合融資新規條件的房企，今後就會按照新規要求融資拿地開發房產，體現了「三條紅線」預期引導作用。更進一步，在監管紅線指標約束和預期引導下，一些房企以後不能拿銀行貸款或者負債取得的資金不加約束地到處「攻城略地」，防止以所謂「新地王」為炒作噱頭等影響購房行為和預期，約束意味強烈。

最後，在房企融資監管「三條紅線」的約束下，還倒逼一些房企將房地產商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發和銷售產品的「實體」功能，實現降杠桿的同時，增加市場供給。特別是對財務杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進商品房銷售以增加企業現金流。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，特別是首套剛需購房者將首先嘗鮮，這正符合房地產調控的目的。

當然，供給端對房企融資行為進行監管的同時，消費端的調控措施仍需同步跟進，雙管齊下，形成調控合力。比如對擁有多套住房的購房者嚴格執行限購等政策，防止買方市場的炒作行為。

B. 什麼是房地產開發建設年度規模批復、紅線圖、預售動態圖、物價審批書、房屋注銷證

銷售部構架及工作流程
一、 銷售部人員構架圖：

二、銷售部工作流程：

時雨

二、 崗位職責

（一）、銷售部工作職責：
1、 負責營銷計劃的制定工作。
2、 負責公司公司開發物業的銷售、租賃、招商、應收款回收工作。
3、 負責項目客戶從來訪至交房後的聯絡，維護工作。
4、 負責公司新項目的前期調研工作。
5、 負責向公司傳遞市場動向，市場信息。
6、 負責公司開發產品的功能修正工作。
7、 負責協助物業公司、工程項目部(公司)處理客戶糾紛。
8、 負責協助總經辦辦理產權證測繪、按揭貸款工作。
9、 負責與公司各部門配合、協調完成公司銷售承諾。
10、 負責銷售現場及銷售道具的維護管理。
11、 協助舉辦公司的大型促銷活動及各種慶典活動。
12、 負責銷售廣場的日常保潔工作

（二）、銷售經理工作職責：
1、 負責銷售案場的全面工作。
2、 負責銷售許可證、物價審批文件等的辦法工作。
3、 負責銷售部的裝修組織、驗收及現場布置（策劃部協助）。
4、 對銷售人員的接待、電話接聽、下定簽約、回款、按揭辦理等工作進行
規范、管理。
5、 對銷售人員進行日度業務、紀律評估。
6、 組織、編寫案場培訓教材與銷售資料，做好對銷售人培訓，解決銷售人
員在工作中遇到的問題。
7、 組織召開日會、周會、月底總結會。
8、 組織案場的市場調查工作及對制度與法規的學習。
9、 協調與工程、物業公司、財務部及總經辦的工作關系，以完成銷售承諾。
10、 協助工程、物業公司解決好客戶的投訴。
11、 辦理合同備案，協助總經辦辦理產權證及土地證。
12、 參與項目前期工作，包括市調、項目定位、樓書及其他宣傳等，並對開盤後的廣告賣點提出建議。
13、 小工簡介、戶型圖、價格表、內部表格的製作及填寫。
14、 對提供給其他部門的資料進行審核。
15、 審核日報表，負責編寫每周案場總結和月底銷售總結。
16、 宣傳貫徹公司的各項規章制度並組織實施。

(三)、案場經理工作標准
1 、能夠完成公司下達的年度、月度銷售進度計劃。
2、 能夠嚴格執行各種案場制度和業務規定，流程。
3 、能夠控制案場氣氛，激勵團隊進取精神。
4 、能夠隨時督促、定時核對、付款、按揭進度。
5 、能夠每月組織二次以上的業務學習。
6 、能夠嚴格審核購房合同，抽檢合格率不低於95％。
7、 能夠完成公司下達的其他任務。
8、 能夠堅持每日晨會，並填寫晨會記錄。完成率不低於95％。
9、 能夠保障每周在銷售案場時間不低於35個小時。
（四）、置業顧問工作流程

；

A、普通置業顧問
1、 負責對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。
2、 負責每日各自衛生責任區。
3、 負責每日查看銷控表，對每天的銷售情況准確把握。
4、 負責按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉入辦公室，對一次性
客戶資料及時轉入財務部。
5、 負責與未成交客戶保持聯系、追蹤。
6、 負責填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。
7、 負責對已成交客戶做好售後服務，客戶反饋的問題及時向公司各部門反
應並與客戶保持友好關系。
8、 負責提醒應付款客戶及時回款。
負責對公司下發的新任務按時完成。

B、主管工作職責
1、 業務主管對案場經理負責。
2、 負責填制各項報表，對銷售進程進行數字化管理。
3、 監管銷售員日常工作並維持銷售大廳工作秩序。
4、 安排並協調小組內各組員業務分工、輪序並監督執行。
5、 編排以組為單位的組員市調或集體義務勞動……等工作，並對市調工作進行考核。
6、 負責對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。並對組員客戶接待、電話接聽、下定、進行修正管理。
7、 每月對組員工作情況進行評定並填寫《銷售員月專項考核》表，登記組員違紀情況並請示案場經理罰款。
8、 負責對新員工引導和教育。
9、 協助銷售員解決工作中遇到的銷售難題。
10、
很高興回答樓主的問題 如有錯誤請見諒

C. 房地產三條紅線指的是什麼

房地產三條紅線的具體內容為：

（1）剔除預收款後的資產負債率不超內過百分之七十；

（2）凈容負債率不超過百分之百；

（3）現金短債比不小於一。

三條紅線房地產指的是這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長，並設置了三條紅線。紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，紅線二是凈負債率不得大於100%，紅線三是現金短債比不得小於1倍。

三條紅線主要是為了剔除資本金因素，基建投資中包含預算內資金，地產投資中包括公司自有資金和預收款。

(3)房地產企業監管紅線擴展閱讀：

房地產三條紅線的意義：

1、融資管理規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為。

2、矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

D. 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出

一，房企融資再度收緊短期內會導致房地產企業資金緊張而加快現在住房銷售，從而會對住房價格起到抑製作用

實際上，我國房企融資收緊和政策的調控一直在進行，並不是從今天開始的，也不會在今天結束，這一次不過是再一次繼續收緊的政策體現。

今年以來，雖然在房地產調控政策上起起伏伏，受到各種救市政策、斷供潮、房住不炒不等於房價不漲等的過程，但對房地產融資的控制一直沒有松動。

二，房企融資再度收緊會影響到房地產企業拿地熱情，從而從長期看會由於減弱住房供給而助推房價

房地產企業融資的“三道紅線”是分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業財務風險，目的是整體上控制房地產企業融資的高杠桿風險，短期內可能會通過加快房地產銷售回籠現金對沖融資的收縮，但從長期看，無論是對龍頭房企還是中小房企都將有深遠影響，特別是對房地產企業的拿地將產生較大的影響，無論是房地產企業的激進拿地擴張，還是房地產企業的正常拿地儲備都將受到非常大的沖擊和影響。

三，堅持房住不炒和不以房地產政策作為短期刺激經濟的手段不會改變，房價的大漲和大跌都不符合未來的房地產預期調控目標

這次的房地產企業融資再一次收緊，應該與7月份公布的住房價格變動有關，雖然說住房價格上漲的態勢有所得到抑制。但從目前已知的7月份房價漲幅看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅都呈現回落的態勢，但價格漲幅回落與房價下降是兩碼事。

E. 房地產用語「紅線」是什麼意思

所謂「三條紅線」：

1、是指房地產企業剔除預收款後的資產負債率版不得超過70%；

2、是凈權負債率不得超過100%；

3、是房企「現金短債比」小於1。

監管部門根據開發商的觸線情況限制融資增速，未觸線者有息負債年增速不得超過15%，每多踩一條線降5%，依次類推，「三條紅線」全部觸及的房企不得增加有息負債。

(5)房地產企業監管紅線擴展閱讀：

四個檔次

通過這「三道紅線」，房企將被劃分為四個檔次，分別是紅-橙-黃-綠。

紅色檔：「三線」均超出閾值，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；

橙色檔：「二線」均超出閾值，有息負債規模年增速不得超過5%；

黃色檔：「一線」超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%；

綠色檔：「三線」均未超出閾值，有息負債規模年增速不得超過15%。

這就意味著中小型房企今後想通過加杠桿來實現階層跨越的路徑已經被完全封堵了。沒有杠桿的助力，區域型房企要躋身到行業頭部，註定是一條漫漫長路。

如此一來，「三條紅線」新規實際上宣告了地產行業的梯隊格局在未來較長一段時間里會相對固化，頭部開發商利用先發優勢獲取的行業地位和市場佔有率都會得到保持。房地產行業還是那個頭部的市場，贏家可能還是我們熟悉的那些贏家。

F. 房地產項目中的紅線指什麼

紅線一般是指各種用地的邊界線。

有時也把確定沿街建築位置的一條建築線謂之版紅線，即權建築紅線。它可與道路紅線重合，也可退於道路紅線之後，但絕不許超越道路紅線，在建築紅線以外不允許建任何建築物。

房地產項目牽涉的紅線有用地紅線和建築紅線，用地紅線是指規劃部門審批的用地位置和范圍線，建築紅線指建築物的基地位置控制線。

(6)房地產企業監管紅線擴展閱讀：

房地產項目中的紅線作用：

城市道路系統規劃確定的道路紅線是道路用地和兩側建築用地的分界。

一般來說，道路紅線就是建築紅線。然而，在一些城市，建築紅線被單獨畫在主幹道紅線之外，以將道路的上部空間延伸到兩側，使道路更加開放。

一些公共建築和居住建築應當適當地留出，這有利於人或交通的分布，以及綠化和美化環境。

在建築紅線的控制下，沿街建築前後交錯，既能滿足不同的功能需求，又能避免城市景觀的單調，使城市建築的形態和街景富於變化。