物業服務合同

① 什麼是物業服務合同簽訂物業合同時有什麼注意事項

您好！物業服務合同也稱「物業管理服務合同」，是委託方和物業服務企業在根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自願、協商一致的基礎上簽訂的合同。
簽訂物業服務合同時要注意以下事項：
一、明確委託物業服務的內容、范圍和期限
在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。
二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定
三、明確物業公司的權利和義務
本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，並且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄並向業主委員會公開賬目等。
四、對違約責任的約定
要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。
如能提供更多信息，則可給出更為周詳的法律意見。

② 物業服務合同應當包括哪些內容

現實問題

某小區業主委員會擬與一家物業管理公司訂立物業服務合同，但該合同是由物業管理公司提供的，合同內容只規定了相關物業管理費，但是對於專項維修資金的管理和使用等均未在合同中約定，業主委員會看了後感到很困惑。那麼，物業服務合同究竟應該包括哪些內容呢？

律師解答

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，具體內容應當包括：

第一，物業管理事項，主要包括物業共用部位的維護與管理，物業共用設備設施及其運行的維護和管理，環境衛生、綠地綠化管理服務，物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務，物業裝飾裝修管理服務，專項維修資金的代管服務，物業檔案資料的管理；

第二，服務質量，即對物業服務企業提供的服務的質量上的具體要求；

第三，服務費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方米多少元來計算，二是按照每戶多少元來計算；

第四，雙方的權利義務；

第五，專項維修資金的管理和使用；

第六，物業管理用房；

第七，合同期限，期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法；

第八，違約責任，即物業服務合同當事人一方或者雙方不履行合同或者不適當履行合同，依照法律的規定或者按照當事人的約定應當承擔的法律責任。

除此之外，物業服務合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業管理區域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內容。

所以，上述物業管理公司所提供的格式合同顯然內容不完整。

法條鏈接

《物業管理條例》

第三十四條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

③ 物業管理服務協議

前期物業管理服務協議(示範文本)
本協議當事人
甲方：
乙方：
甲方是指：1、房地產開發單位或其委託的物業管理企業；2、公房出售單位或其委託的物業管理企業。
乙方是指：購房人(業主)。
前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。
本物業名稱：
乙方所購房屋銷售(預售)合同編號：
乙方所購房屋基本情況：
類 型
座落位置
建築面積 平方米
根據有關法律、法規，在自願、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣(預售)合同＞時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：
第一條 雙方的權利和義務
一、甲方的權利義務
l、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；
2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《物業使用守則》並書面告知乙方；
3、建立健全本物業的物業管理檔案資料；
4、制止違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則＞的行為；
5、物業管理企業可委託專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；
6、依據本協議向乙方收取物業管理費用；
7、編制物業管理服務及財務年度計劃；
8、每 個月向乙方公布物業管理費用收支帳目；
9、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，並與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協議》；
10、不得佔用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；
11、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；
12、自本協議終止時起5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，物業管理移交手續須經業主委員會確認；
13、 。
二、乙方的權利義務
1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；
2、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議；
3、遵守本物業的物業管理制度和＜物業使用守則》；
4、依據本協議向甲方交納物業管理費用；
5、裝飾裝修房屋時，遵守＜房屋裝飾裝修管理協議＞；
6、不得佔用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，並在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；
7、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議；
8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》等造成的損失、損害承擔民事責任；
9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、採光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。
10、 。
第二條 物業管理服務內容
一、房屋共用部位的維護和管理共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道、 等。
二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理 共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、 等。
三、環境衛生
1、
2、
3、
四、保安
1、內容
(1)協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；
(2)
(3)
2、責任
(1)
(2)
(3)
五、交通秩序與車輛停放
1、內容
(1)
(2)
(3)
2、責任
(1)
(2)
(3)
六、房屋裝飾裝修管理
見附件：《房屋裝飾裝修管理協議》。
第三條 物業管理服務質量
一、房屋外觀：
1、
2、
二、設備運行：
1、
2、
三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：
1、
2、
四、環境衛生：
1、
五、綠 化：
1、
六、交通秩序與車輛停放：
1、
七、保安
l、
八、消 防：
1、
九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修 ：
小 修
1、
急 修
1、
第四條 物業管理服務費用(不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用)
一、乙方交納費用時間：
二、住宅按建築面積每月每平方米 元；
三、非住宅按建築面積每月每平方米 元；
四、因乙方原因空置房屋按建築面積每月每方米 元；
五、乙方出租物業的，物業管理服務費由乙方交納；
六、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用；
七、物業管理服務費用標准按 調整；
八、每次交納費用時間： 。
第五條 其他有償服務費用
一、車位及其使用管理服務費用：
機動車 1、
2、
非機動車1、
2、
二、有線電視：
1、
三、
四、
第六條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委託，甲方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬於物業管理服務費用)，收費標准執行政府規定。
第七條 維修基金的管理與使用
一、根據 規定，本物業建立共用部位共用設施設備保修期滿後大中修、更新、改造的維修基金。乙方在購房時已向 交納維修基金 元。
二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核後劃撥。
三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批准，按乙方佔有的房屋建築面積比例續籌。
四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
五、
第八條 保險
一、房屋共用部位、共用設施設備的保險由甲方代行辦理，保險費用由全體業主按各自所佔有的房屋建築面積比例分攤。
二、乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理；
三、
第九條 廣告牌設置及權益
一、
二、
三、
第十條 其它約定事項
一、
二、
三、
第十一條 違約責任
一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；
二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；
三、甲方違反協議，擅自提高收費標准或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息並支付違約金；
四、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標准和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交並從逾期之日起按每天 交納違約金，或 。
五、
第十二條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、水災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因採取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。
第十三條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。
第十四條 本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。
第十五條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向 仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。
第十六條 本協議正本連同附件共 頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份。具有同等法律效力。
第十七條 在簽訂本協議前，甲方已將協議樣本送 (物業管理行政主管部門)備案。
第十八條 本協議自簽字之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
年 月 日

④ 物業服務合同是什麼，該怎麼簽訂

物業服務合同簡單解釋就是物業管理企業與業主（業主委員會）之間就物業管理服務及相關的物業管理活動所達成的權利義務關系的協議。物業服務合同簽訂需要注意以下事項：
①明確業主和物業管理企業的權利和義務，開發商及物業管理企業的口頭承諾應當落實到協議上，要有據為憑;
②明確物業管理企業提供的物業服務的具體內容包含哪些，其責任是否界定清楚，物管服務質量標準是否細化、量化且可供考核;
③明確物業管理服務費的標准和繳納方式以及相關費用的支取是否合理;
④明確協議中約定業主在物業使用過程中應遵守的事項;
⑤協議終止和解除的約定是否明確、合理;
⑥雙方違約責任的界定是否明確、合理;
⑦確定物業管理企業是否具有相應的資質等級，一般而言資質等級越高，其專業人員越多，資本實力越雄厚，服務水平越高，管理規模越大;
⑧未取得資質證書的物業管理企業是無權從事物業管理服務的。
希望以上內容對你有所幫助。

⑤ 物業服務合同補充協議範本

物業管理補充協議提要：委託丙方進行物業管理，在雙方業已簽定的《租賃及物業管理合同》、《物業管理委託合同》、《業主公約》等文件基礎上，現乙方就物業管理相關事宜達成如下協議：

物業管理補充協議

甲方將所屬z投資廣場C座1F、3F租賃給乙方用做中西餐廳、KTV營業場所，並委託丙方進行物業管理，在雙方業已簽定的《租賃及物業管理合同》、《物業管理委託合同》、《業主公約》等文件基礎上，現乙方就物業管理相關事宜達成如下協議：

一、三方關系

1、甲方做為乙方所租賃物業的產權擁有者，下稱"業主"。

2、乙方做為本物業的承租方，有權按與甲方的租賃契約約定使用本物業，為本物業使用人。

3、丙方受甲方（本物業業主）委託負責本物業的管理，下稱"物業管理公司"，丙方下設專門部門具體負責本物業的管理，下稱"物業管理處"。

4、乙方作為物業使用人，有權接受和監督丙方按《物業管理委託合同》提供服務，但無權直接行使只能由業主方能行使的權利。

5、丙方依據《物業管理委託合同》及國家關於物業管理的法律法規為業主及物業使用人提供服務，接受業主監督，執行業主合理合法的指令。

二、考慮到乙方所租用物業為公共營業性質的場所，以及在投資廣場整體環境中的影響，為避免對其他業主、租戶或物業使用人的利益的影響，三方約定，由丙方按下述方案對乙方營業區域的人員出入進行管理：

1、乙方在試營業前必須在本物業的如下位置安裝控制人員出入的通道門：

①裙樓1F-3F主樓梯處位於乙方所租區域內的引梯連接位置需加裝門，共一處；

②上述主樓梯的各層通往A座的出入口均需加裝門，共三處；

③3F乙方租用區域的KTV東向出入口需加裝門，共一處；

以上敘述共需安裝門共五處，全部由乙方負責安裝到位，並由丙方驗收合格投入使用後乙方方可營業，否則丙方有權採取措施禁止乙方營業。

2、丙方負責對上述通道門按以下方案進行控制：

①每日正常下班時間以後（暫定為下午6：00），由物業公司保安負責將1F至3F主樓梯各層出入口所加裝的門全部鎖閉，然後開啟1F引梯連接位置的門及3FKTV東向出入口的門，乙方賓客可自由使用主樓梯通行，此時主樓梯間與KTV及中西餐廳成為封閉的獨立整體，只供乙方使用。

②每日早上（暫定為上午7：00）物業公司保安鎖閉1F引梯連接處門及3F的KTV東向出入口門，同時開啟1F至3F出入口的門，此時主樓間與乙方營業區域隔離，不供乙方使用，而供其他各層租戶正常使用。

③上述各門鎖鑰匙全部由物業公司控制，乙方應予配合，不得私自更換、加裝鎖具或擁有鑰匙，否則一切後果由乙承擔。

④現寫字樓1F大堂西側與乙方租用區域連接的通道門亦由物業公司負責控制，具體控制方案由丙方制定。

⑤上述控制方案丙方擁有修改權，但需預先書面通知甲、乙方並得到甲方允許。乙方如有異議，則需書面提出後三方協商一致方可修改。http://www.fdcew.com/未正式修改前，丙方有權嚴格按此方案執行，包括各緊急或特殊情況下。

三、乙方所聘用的工作人員除應遵守《業主公約》及甲、丙方制定的物業管理規定以外，還需按以下約定接受丙方管理：

1、乙方應在聘用員工後立即將員工個人資料全部如實向物業管理處申報，不實或不及時申報的一切後果由乙方承擔。

2、乙方應為所有員工配發統一有效的工作證件做為證明其身份的標識，並將證件式樣報物業管理處備案。

3、乙方員工應統一由固定的專用通道進入乙方租用區域，丙方有權拒絕乙方員工從非專用通道進入投資廣場（包括乙方租用區域）。

4、乙方員工進入投資廣場應佩帶證明其為乙方員工的標識，否則丙方有權按封閉式管理中的臨時出入人員對其進行管理，包括禁止其出入。

5、乙方員工未經物業管理處允許，不得擅自到乙方租用區域以外的任何區域滯留。

6、乙方員工出現在投資廣場各公共區域時應注意行為舉止得當，丙方有權對其進行管理，對於明顯影響投資廣場形象的有權禁止其進入或強行驅離。

7、乙方應對其員工在投資廣場物業范圍內的一切行為負全部責任，凡由乙方員工造成或引發的事故或損失，乙方均應無條件予以賠償。

四、乙方在使用所租用的物業時應避免對毗連物業使用人造成任何影響，包括：

1、不得佔用任何公共區域（凡不屬乙方租用的區域）堆放任何物品，或在非租用和公共區域做其他影響投資廣場整體形象的事情，絕對禁止利用租用區域以外的公共區域和周邊室外做半成品分揀、臨時堆物、垃圾堆放等。

2、乙方因營業需要在非租用區域和公共區域做任何類型的廣告宣傳、粘貼散發或懸掛宣傳物，進行較大規模的活動等均應當事先24小時前書面通知物業管理公司，獲得書面同意後方可進行，否則物業管理公司有權禁止。未經甲方書面允許，丙方有權禁止乙方利用非租用區域做攝像、照相背景、臨時營業場所或其他用途等。

3、乙方營業所產生的雜訊、油煙、氣味等如對廣場其他使用人造成影響，物業公司有權要求其暫停營業進行整改，此間所產生的任何損失由乙方自行責任。

4、乙方直接或間接產生的各種垃圾、以及因乙方原因對投資廣場物業的其他部分造成的污損均由乙方負責清理。

五、按甲乙雙方約定，乙方有權使用指定的停車場，但需接受丙方管理，遵守以下約定：

1、乙方員工或乙方賓客應將車輛停放在丙方指定的位置，否則丙方有權採取措施拒絕或清離指定位置以外的車輛。

2、甲方、丙方均不在任何情況下對乙方及乙方賓客所停放的車輛的損毀等負任何責任。

3、因乙方或乙方賓客所停放車輛對物業設施或第三方人身財產造成的任何損失，乙方均應無條件予以賠償。

4、乙方應遵守《業主公約》或甲、丙方關於停車及停車場管理的其他規定。

六、丙方按《物業管理委託合同》等文件約定，為乙方租用區域和公共區域提供物業管理服務，雙方就相關事宜另約定如下：

1、乙方應按《物業管理委託合同》約定，在入駐時向丙方交納水電押金。

2、乙方應按時向丙方交納水電費，否則丙方有權催收並停止水、電供給。其他由丙方直接或間接提供的有償服務均可按此原則處理。

3、按《物業管理委託合同》約定，丙方為乙方提供公共區域的保潔、維修、保安等物業管理費所含服務，現三方明確約定，此服務不含以下范圍：

①乙方租用區域內的保潔、保安、維修及其他物業管理服務內容。

②不屬乙方租用，但事實上由乙方獨自使用或佔用的公共區域的保潔、保安、維修及其他物業管理服務內容。比如：C座西向弧形消防通道。

③雙方在其他約定及本約定、後續補充約定文件中的其他項目。

（以上回答發布於2015-11-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑥ 物業服務合同

簽訂物業管理合同與是否有業主委員會沒有必然的聯系，小區如果成立了業主回委員會比較容易答與物業公司進行溝通和協調，但並不是說一定要求業主委員會才行。

物業服務合同通俗一點來說，就像我們自己家請的保姆，你和保姆之間可以有書面的協議，也可以有口頭（事實）協議，協議的內容由你們雙方來確定，目前只有參考，沒有標准。

一個正規的物業公司，在對業主提供服務的同時，會對所有服務進行測算，經過測算得出管理費應該是多少，然後和業主進行溝通，如果雙方認可，則按照這個價格收取物業管理費。就像保姆，只給你做飯收多少錢，又做飯又帶孩子收多少錢，這個雙方自行約定。如果要說約束的話，只能監督他到底做了這些事情沒有。

就樓主的情況來看，主要問題表現在提供服務項目不明確導致的，如果現在不能成立業主委員會，樓主可以多約一些業主和物業公司明確服務項目到底是什麼，每種服務項目價格如何，例如：綠化做了要收多少錢，保潔做了要收多少錢等等。

如果依然不滿意，你可以向本地房地產部門的物業管理科或者本地的物業管理協會進行投訴，或許能夠幫你解決問題。另外，你也可以找本小區的社區工作站要求他們組織成立業主委員會，這樣也是解決問題的一個辦法。