物業管理服務

『壹』 什麼是物業管理服務

所謂的物業管理服務，主要是指業主對小區內部的所有公共設施、及建築進行共同的管理，或者是由開發商委託物業公司幫忙管理小區，而物業公司會安排工作人員對小區內的公共設施設備進行定期的維護及維修，保障公共設施正常使用。

『貳』 物業管理 服務流程

小區物業管理工作流程及內容
（一）管理構架
1、組織機構圖
2、各部門職能及各崗位職責
3、員工情況
1）員工構成，其中管理人員占；學歷構成（特別是管理人員）
2）各部門骨幹基本情況
（二）內部管理制度
1、公司管理形式（總經理負責制？；總公司與各管理處關系，自負盈虧？）
2、行政人事制度
1）員工培訓制度（察看年度培訓計劃，了解公司培訓重點）
2）員工考核、獎懲制度
3）員工檔案的管理
3、檔案管理
1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案）
2）小區基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）
3）檔案借閱制度
4）業主資料的管理（保密性）
5、財務制度
1）收費標準的制定、申報、審批
2）押金的處理
3）財務收支預算、決算、分析
4）日常財務帳務處理
5）定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況
6、采購及庫存管理
1）采購內容的制定和審批
2）庫存的有效控制及及時補充
3）庫存的帳務處理
4）庫房安全管理制度
7、公文管理制度
1）外來文件管理
2）內部文件往來
3）收發登記
4）通告管理制度
8、工程管理制度
1）分包方的評選標准管理（資質、工程款預算、信譽等）
2）簽訂合同
3）工程進度及質量檢查及其記錄
4）工程驗收制度
5）整改制度
9、辦公設備的管理
1）台帳
2）領用
3）報廢
10、合同管理
11、形象識別系統的使用辦法
12、公司工會設置、福利制度及企業文化建
（三）公眾管理制度
1、 業委會章程
2、 管理維修公約
3、 衛生公約
4、 裝修管理規定
5、 停車場管理規定
6、 治安管理規定
7、 園林、綠化管理規定
小區基本概況（組織小區接管驗收工作）
（一）概況
1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業主構成等
2、設備設施情況
1）消防設施
2）配電設備
3）電梯設備
4）給排水設備
5）計量設備
6）人防設施
7）有無智能化設施
3、竣工驗收情況（有無影響物業服務質量的設計問題）
（二）物業管理方式
（三）業主委員會概況
1、章程、成立時間、人員構成、與業主委員會的關系
2、業主委員會曾行使過的權利（是否能有效的行使其權力）
3、業主委員會的建立、換屆、選舉制度
4、與業主委員會簽訂的《物業服務協議》的內容、時限
（四）小區內部環境
1、綠化率
2、停車場位情況及其管理
3、公共設施的養護、維修情況
4、業主對小區環境的滿意度
5、管理用房的使用情況
6、經營用房的使用情況
1）合同
2）月租
3）經營內容
7、小區配套設施是否齊全
（五）小區外部環境
1、與地方各管理部門的關系
2、周邊交通、環境、可持續發展情況
3、周邊物業及其物業管理情況（未來是否存在競爭）
（一）入住管理
1、入住手續
2、房屋檔案的建立（一戶一檔）
3、空房管理（定期檢查制度）
4、空房的使用制度
5、空房鑰匙管理
（二）收費管理
1、物業費的收取
1）繳費通知單的發放
2）收費期
3）費用明細
4）業主費用查詢
2、代收代繳費用的收取（水、電、煤氣、電視等）
1）繳費通知單的發放
2）收費期
3）費用明細
4）業主費用查詢
（三）清潔消殺管理
1、清潔消殺設備、用料管理
2、清潔消殺操作規程及服務標准
3、檢查制度
1）檢查頻率、方式（抽查？）
2）檢查記錄
3）整改
（四）保安管理
1、保安員情況
2、排班制度
3、巡視頻次及其記錄
1）公共區域巡視
2）樓內巡視
4、保安隊員文明服務、著裝要求
5、檢查制度
1）檢查頻率、方式（抽查？）
2）檢查記錄
3）整改
6、監控中心管理
1）監控記錄
2）錄像帶管理
7、訪客管理
1）出入登記記錄
（五）綠化管理
1、小區綠化美化標准
2、花木養護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）
3、檢查制度
1）檢查頻率、方式（抽查？）
2）檢查記錄
3）整改
（六）業主投訴處理
1、投訴的界定
2、投訴登記制度
3、投訴的處理
1）及時性
2）准確性
3）向業主反饋結果
4、投訴率的統計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果）
1）及時率
2）處理率
（七）業主意見調查
1、調查頻率、比例、范圍、內容
2、《意見調查表》的發放與回收制度
3、意見調查統計
1）圖表統計
2）調查報告
3）向全體業主公布調查結果
4）預防與糾正措施
（八）社區文化管理
1、與業主委員會的定期溝通制度
2、專人負責
3、定期舉辦社區文化活動
（九）消防制度
1、消防設備設施的維修、養護制度及其檢查記錄
2、消防器材配置的管理
1）台帳
2）更新記錄
3）檢測記錄
3、定期消防演習制度
4、消防宣傳標識的安放
（十）裝修管理
1、裝修手續的辦理
1）裝修備案申請表
2）裝修協議
3）裝修保證金制度
2、施工人員登記制度、出入管理
3、裝修的巡視檢查及其記錄
4、裝修工程的驗收
5、違章的處罰及整改制度
（十一）停車場（位）的管理
1、停車場管理制度
2、停車場進出記錄
3、臨時停車收費制度
（十二）維修服務制度
1、24小時值班制度
2、接受報修，填寫《報修維修單》
3、維修到場時限
4、維修服務收費標準的制定
5、業主確認制度
6、維修回訪制度
1）頻率
2）比例
3）整改
7、維修及時率、返修率的統計制度
（十三）便民服務項目
（一）質量手冊
（二）程序文件
（三）作業指導書
（四）質量體系運作狀況
（五）質量體系動態發展狀況

『叄』 物業管理與物業管理服務的區別

1、物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。
2、物業管理服務是指受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

3、法律性質不同：眾所周知，物業管理是派生於建築物區分所有權的一種准物權(在區分所有權中叫成員權)，是購買了不動產的業主們的法定權利，是業主們一定區域內的共有物業的使用與管理的自治權，它因不動產的存在而存在，因不動產的滅失、買賣、贈送而消失。而物業管理服務產生於服務提供者(物業管理企業)與業主或業主大會的合意而簽訂的物業服務合同，依合同的生效而取得。

4、權利主體不同：新條例規定，物業管理活動中的一切權利屬於業主，也就是說物業管理的權利主體是業主和由其組成的業主大會，即使選聘了物業管理服務企業，物業管理服務企業也不過是一個義務主體罷了，物業管理服務企業處於被管理、被監督的地位。而物業管理服務活動中的權利主體是物業管理服務企業，業主和物業服務企業的員工則成了義務主體，業主承擔的是支付服務費的義務。

5、參與主體不同：物業管理活動的參與主體有建設開發商、政府房地產主管部門、業主、房屋認購人、租戶、居民委員會等單位和個人，如果有聘請物業管理服務企業或專業服務企業，則兩者也屬於參與主體之列。而物業管理服務活動的參與主體主要是物業管理服務企業及員工，如有單項業務外包，專業服務企業及其員工也屬此列。

(3)物業管理服務擴展閱讀

基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委託性的特約服務三大類。

基本原則

（一）權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。

（二）業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置於首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

（三）服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。

（四）統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

（五）專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，並不等於所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。

（六）收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受並感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

（七）公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委託方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。

（八）依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規範文書，是物業管理的基本依據。

『肆』 物業管理服務范圍有哪些

，這是房屋物業管理的主要方面。房屋及其設備的維護管理保證房屋及設備在正常狀態下適用，不因不合理設施、不正確的使用造成損害，保持房屋及設備的完好。通過房屋及設備、設施的修繕延長房屋及設備、設施的使用年限，減少自然淘汰。充分發揮房屋及設備的效用，做到維護產權人、使用人的合法權益。
2、綠化管理
。制定和實施管區內的綠化管理條例，為產權人、使用人提供一個溫馨、優雅的生活環境。
3、衛生管理
。為產權人、使用人提供一個高品質的衛生環境區域，滿足產權人、使用人的居住需求。
4、治安管理
。包括對房屋建築及其設備設施的安全管理、產權人和使用人的人身安全、財產安全管理，制定並落實防火防盜等安全措施。
5、車輛交通管理
。對小區的主要通道，停放車場地及設施的管理。
6、公用市政設施管理
。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設施的委託管理，包括代收代交有關費用。
7、違章建築的管理
。配合違章建築主管部門，對違章建築進行舉報監督管理。
8、多種生活服務
。進行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運等常規性服務；開辟夜間收費停車場、收費農貿市場、旅遊服務、養花種苗出售等經營性服務。為產權人、使用人提供方便，增加收入，彌補管理經費的不足。

『伍』 物業管理服務具體事項包括哪些

(1、水泵、電視監控系統、有線對講系統、電視接受系統、避雷、消防內、、方式、定期容對房屋設備進行保養，保證設備的完好和正常運行。電梯維修保養時，應保證每幢房屋有一台電梯正常運行。

(2、一般包括樓道、走道、門廳、屋頂、天台等部位的定時清掃，內牆壁的除塵，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建築垃圾的管理明確保潔內容、要求及收費標准。

(3、值班明確保安的內容及收費標准。

(4)物業維修、是指本物業管理區域內所涉及的物業維修、、按戶核算的帳務管理。

(5)物業檔案資料的保管，是指物業管理區域內各類物業、設施的驗收、接管檔案（圖、卡、冊），物業分戶產權清冊，租賃清冊，業主、使用人情況表，共用設備、公共設施運行、保養、維修記錄，帳務等資料的保管。

『陸』 物業管理主要有哪些服務

很多網友買了房子後簽訂了物業委託合同，入住後也按月繳交物業費，有什麼問題也去找物業，但是並不清楚物業管理都包含了哪些服務，哪些算在物業的管理范圍內，更不清楚每月繳納的物業費都包含哪些詳細分類，有時候交了錢拿到繳費清單還是雲里霧里就不管了，有時候有什麼問題也知道是不是物業失責。

小區業主既然和物業公司簽訂了物業合同，也交了物業管理費，就意味著可以享受物業管理服務。如果物業失責導致自己的財產受到損失，就有權利要求物業進行賠償。那物業管理事項都包括哪些內容呢？

一、建築物本體建築的維修養護與更新改造。

二、物業公用設備、設施(如公用照明、中央空調的使用管理、維修、養護和更新。

三、物業區域內市政公用設施和附屬建築物、構築物的使用管理、維修、養護與更新。

四、附屬配套建築和設施，包括商業網點等的維修、養護與管理。

五、環境衛生管理與服務。（小區清潔衛生沒有做好，到處都垃圾成堆，水溝發出惡臭，業主們就不要默默忍受啦！找物業解決還自己一個干凈衛生的居住環境是物業的義務）

六、安全管理與服務(如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等)。（有老人和小孩的家庭里，最擔心的就是小區的安全。尤其是小孩，玩耍時活蹦亂跳，如果小區內存在車輛逆行、飈車酒駕等不安全因素，家長就有必要讓物業出面處理，制定嚴格的機動車通行條例，保護小區業主們的人身安全）

七、物業檔案資料管理。

八、環境的美化與綠化管理，如公共綠地、花木、建築小品等的養護、營造與管理。

九、供暖管理。

十、社區文化建設。（小區內一般都會有公告欄、廣告欄甚至教育宣傳欄，但是由於很難避免一些小廣告的入侵，有時候廣告欄和宣傳欄如果沒有很好的管理就會導致各種不雅廣告橫行，業主們就有權利要求物業做好小區文化建設，做好宣傳工作，尤其是對未成年人的文化保護。）

現在一般小區的物業管理費都從業主的指定的銀行卡里直接扣錢，物業再將收費單發給業主或者提供網站給業主查詢。而部分業主也許已經交了幾年物業費，卻從來都不知道物業費包括哪些費用。物業費就是管理服務費用，通常情況下物業服務合同中會對物業費進行詳細的說明，如果不清楚物業費包括什麼內容的業主可以找出物業合同來看看，一般來說，管理合同里關於物業服務費方面會包括如下內容：

①管理費用的構成，即物業管理服務費用包括哪些項目。

②管理費用的標准，即每個收費項目收費的標准。

③管理費用的總額，即合計每建築面積或每戶每月(或每年)應繳納的費用總計。

④管理費用的繳納方式與時間，即是按年繳納，按季繳納，還是按月繳納；是分別還是匯總繳納；繳納的日期等。

⑤管理費用的結算，即繳納的費用以人民幣結算，還是以某一種外幣結算。

⑥管理費標準的調整規定，即管理費調整的辦法與依據等。

⑦逾期繳納管理費用的處理辦法，如處罰標准與額度等。

⑧專項服務和特約服務收費的標准。

⑨公共設備維修基金的管理辦法等。

（以上回答發布於2015-08-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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『柒』 小區物業管理服務內容應該包括哪些

從全國范圍來看，物管對小區停車提供的服務主要分為以下三類。

第一類是管理服務。即提供停車場清潔、燈光、消防設施等管理服務，不提供車輛保管服務，對車輛安全不負責任，收費相對較低。

第二類是保管服務。對車輛具有保管義務，車輛發生安全責任，有賠償義務，收費高。

第三類是管理和保管兼顧服務。即兼顧一定的保管義務，車輛失竊、損壞有一定的賠償責任。

(7)物業管理服務擴展閱讀：

物業公共服務是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：

（1）房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督；

（2）房屋設備、設施的管理；

（3）環境衛生的管理；

（4）綠化管理；

（5）配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作；

（6）車輛秩序管理；

（7）公眾代辦性質的服務；

（8）物業檔案資料的管理