業主監管清單

① 請問我買的二手房，前業主把傢具清單上的傢具都搬走了，我們要求她賠償損失，請問這個錢應該怎麼算呢

想多了，這個事情看起來很復雜但是在法律關繫上卻是很簡單的

1.買賣合同上寫專有的款項，對方應該屬一個都不能少，少一個就是違約，而違約就是需要承擔責任的。根據合同法107條你可以要求對方賠償損失或者實際履行，而實際履行在本案中就是要求對方把搬走的傢具原封不動搬回來。放心，根據法律規定你完全可以提出這樣的要求

2.如果你不想要傢具或者對方把傢具弄壞了，那根據合同法107條你也可以要求對方賠償損失，那麼賠償損失是怎麼計算呢，是根據你新買傢具的價格計算，但是你買的不能是奢侈豪華傢具否則對方可以不按你買的價格算，最好就是買和他帶走的傢具檔次相當的，這樣依法就可以讓對方承擔你買新傢具的損失了，依據是合同法113條

3.都說打官司容易執行難，執行之所以難是因為對方可以賴賬不給錢，但是你這情況不屬於難的，因為對方在中介有押金，打贏了官司不給錢就直接從押金扣即可

建議你先和對方協商傢具的回搬事宜，不同意就的話就起訴吧，打官司的話對方損失絕對不止3000元
希望對你有幫助！

② 工程量清單計價 業主需承擔什麼風險

工程量清單計價，業主承擔量（數量）的風險，承包人承擔價的風險。
工程量項目經濟管理、工程造價控制是基本建設的核心任務，正確、快速的計算工程量是這一核心任務的首要工作，工程量計算是編制工程預算的基礎工作，具有工作量較大、繁瑣、費時、細致等特點，約占編制整份工程預算工作量的50～70%，而且其精確度和快慢程度將直接影響預算的質量與速度。改進工程量計算方法，對於提高概預算質量，加速概預算速度，減輕概預算人員的工作量，增強審核、審定透明度都具有十分重要的意義。
工程量即工程的實物數量，是以物理計量單位或自然計量單位所表示各個分項或子分項工程和構配件的數量。
工程量是以自然計量單位或物理計量單位表示的各分項工程或結構構件的工程數量。

③ 水電准備進場裝修業主需提供什麼清單

雖然說家裝時有專業的裝修師傅去做這些事情，但業主除了事前准備好水電材料以外，也要學會一些水電裝修的基本知識，不論是為了防止被坑還是避免留下安全隱患。

空氣開關基礎知識

一般小區的入戶電線都是10平方線，如果全屋都用這根線也是可以的，但是如果有一處有問題，出現了比如過載燒壞電線的情況，這樣全家的電路都有可能斷了，或者一起都壞掉了。所以我們要有一個叫空氣開關（斷路器）的東西，作用就是在電線過載前就把電路斷開，保護埋在管子里的電線。類似以前的保險絲，只是這個「保險絲」可以反復使用。

空氣開關的作用？

通過判斷電流，保護電線在過載燒斷之前斷電。根據這個原理，空開的最大載流量應該小於電線的載流量。簡單說就是在電線過載燒壞前空開就讓它罷工了

如何分路？

分路的方式有很多種，下面是有點誇張的分路方法了，大家可以根據實際情況合並一部分。例如兩個衛生間合並，廚房只用一路，等等。

2個衛生間迴路（主衛、公衛）、2個廚房迴路（功率太大，多個迴路）、2個房間插座迴路（每2個房間共用一個迴路）、2個公共插座迴路（客廳、飯廳、走道）、4個空調迴路（四個房間的空調嘛）、2個照明迴路（分房間照明、公共區域照明）、1個冰箱常駐迴路、1個備用迴路。上面共計16個迴路。

水電准備進場時業主需做好的准備：

前期：電線、網線、電視線、空開、漏電保護、PVC穿線管，PPR給水管及連接件，UPVC排水管及連接件、UPVC專用膠水、電工膠布、生料帶（水工膠布）、礦泉水一箱（給師傅）。

後期（貼完瓷磚後）：角閥、水嘴、開關插座面板、防水蓋、不銹鋼編織管等。

註：大部分都用了開發商預留的線管，所以省下了部分開槽和PVC穿線管的費用，（主要是開槽工錢，穿線管買不了多少錢）。

④ 請問物業公司所收的這些費用合理嗎（見清單），商品房小區的物業費中必須包含的是哪些費用

我的個人看法如下，如果有不妥當的地方請多包涵：
第一個問題，物業公司的這些收費，部分合理，部分不合理；
第二個問題，這個不好回答，因為看不到你的物業服務合同，無法確定詳細的物業服務范圍和標准檔次，沒法界定你所在項目樓盤物業管理費必須包含哪些費用；
第三個問題，該清單中哪些項目屬不合理收費或重復性收費？
1。物業管理費，收費名目合理，但作為業主有權利查看物業管理企業針對本項目樓盤的收費許可證等物價局認可收費額度的憑證，物業管理企業資質證明以及該物業費的包含與構成，無法出具相關部門收費許可憑證的是違規的。
2.電梯費，國家據我了解還沒有相關法律規定，個人覺得要看你房屋交付的時候，所簽訂的物業服務合同中有沒有相關約定了~
但我仔細看了一下，理論上你的這個電梯費的構成是有問題的，裡面說：電梯保養維護、年檢，必要時還需要業主均攤追加繳費，這基本是個無底洞，因為隨著電梯使用年限的推移，故障率可能逐漸增多，比如日後大修，貴重配件的維修或者更換的監管不完善，打個比較不恰當的比方，比如電梯主板出現故障，但不影響安全可以小修繼續使用的，若是物業公司完全更換，中間吃了回扣，費用不夠還跟業主追加的話，你簽了這個收費協議豈不是讓此舉動有理有據？當然這是咱以小人之心想的。但是根據【廣西物業管理條例】中
第三章第二十三條中部分條款規定：
物業管理企業可同業主約定下列服務：
（一）物業共用部位的日常維護和管理；
（二）物業共用設備、設施及其運行、使用的日常維護和管理；
（三）環境衛生、綠化管理服務；
（四）物業管理區域內交通秩序與車輛停放的管理服務；
（五）物業管理區域內治安、消防等協助管理事項的服務；
（六）物業裝飾裝修管理服務；
（七）物業資料的管理；
（八）物業管理服務的費用及其收繳方式；
（九）其他事項。
上面說明了，正常情況下的物業服務是包含共用部位的日常維護管理，共用設備、設施運行、使用的日常維護和管理的，此條要留意一下，以後房屋交付簽訂物業服務協議的時候，你要看清楚他們的物業服務包括什麼具體內容，個人經驗應該包括這些。

第三章第二十四條 物業管理服務應當符合下列要求：
（一）根據國家和自治區規定的技術標准、規范和物業管理服務合同以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施物業管理服務；
（二）在業主、使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護和方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；
（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對物業的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；
（四）發現物業的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，應當立即採取保護措施，並按照物業管理服務合同約定進行維修；
（五）做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；
上面說明了物業服務范圍的底線，其中第三條說明了【廣西物業管理條例】對於物業公司物業服務的內容要求：要對物業管理區域進行全面巡視、檢查、定期對物業的共用部位、共用設備設施進行養護，發現損壞應立即採取措施，並按照管理服務合同約定進行維修。
此條款繼續說明了你所簽的物業服務合同關於服務范圍和內容約定的重要性。
意思就是說，電梯費國家沒有法律禁止收取，但物業公司想要單獨收取你要是較真的話就要讓物業公司出具憑證，你可以問一下，如果物業管理費不包括電梯費，那麼物業管理費具體包括了什麼，這個不包括電梯費的物業管理費的收費依據和收費價碼是什麼，有沒有相關收費許可。
3。500元的水電費周轉金，這個沒有明文規定，通常情況下，你在接收房屋的同時，地產公司與物業公司會派專人陪同你驗收房屋的水暖土建電氣，室內設備設施門窗牆體等等繁多的東西，完事兒後應該讓你看一下水表讀數以及電表讀數，然後把你反應的需要維修的問題和水電表讀數記錄下來，如果是施工單位當時在你家用水用電了，地產和物業會根據表的讀數結合水電價格給你相應的費用作為補償，所以不存在你需要交錢給他們作為所謂什麼"周轉金"。
有一種特殊情況，有的城市水電費是刷卡計費的，如果他們把這500元錢存到你的賬戶里或者卡里，那是可以的因為也許是自來水公司電力公司開戶需要，反正錢存預存給你個人了，就不必太糾結，但要注意保留物業給你開的這幾百元錢的收據或者發票。
4.公共水費分攤，我覺得是扯淡，比如園區內的景觀循環水噴泉，人工瀑布這些公共景觀設備設施的正常使用是為了保證園區的良好形象及正常運轉，保潔員清理樓道用水是屬於共用部位的清潔維護管理等等都是包含在物業管理費裡面的，可以要求物業出具此項收費的依據證明及收費許可，另外可查看物業管理費收費許可證中有無包含此項（這些用水是物業運作正常的用水消耗，原則上由物業承擔，物業公司不想從物業費中出這筆錢，就需要證明收取的物業管理費中不包括這些，但他們應該出具不了這些東西，因為屬不合理收費）。
5，垃圾處理費，有的城市是有收的，既然說是市政局收，很定有下發的蓋章文件，怎麼做你懂的。
6，裝修保證金，沒有法律明文禁止這個，原則上來說屬於不合理收費，因為物業公司屬於一般性服務企業，不屬於有相關資質的專業施工單位或者裝修企業，沒有資質資格來判斷業主裝修是否違規違法違反規定。還有物業公司不是執法單位，法律沒有賦予它執法權力沒收罰款或者押金，物業也沒法衡量業主的違規裝修違規施工的扣款處罰額度和量。
7.裝修垃圾清運費，我買的房子我是交了，因為建築垃圾需要用排渣的貨車運到當地制定的排渣點傾倒以便統一處理的，雇車和司機需要錢，排渣的地方也是要收費的，但是如果你沒有傾倒大規模砸牆或者為了鋪地熱砸地面並且自己有車自己排渣排走了，理論上可以試著協商不交，裝修完成後在物業工作人員的監督下把建築裝修垃圾自己排走，具體情況自己定，反正我交了。
8.裝修出入證，這個算合理，因為是針對裝修工人的，畢竟是外來人員非本小區內的人，物業統一登記統一管理是對的，而且工本費5元還可以，何況押金返還，這部分費用你可以讓裝修公司出，他們的人可能還要在本園區內別人家幹活，辦證是為了他們的人出入方便。
9.管道煤氣初裝費，這個不好說，個地方規定不一樣，煤氣公司，電業局，自來水公司基本都屬於國家的，金口玉言，讓交就交了吧，但你打聽清楚再交，打聽一下煤氣公司電話，問問有沒有這事兒。
10。門禁卡不算個事兒，我們知道很多小區都是配發3張，後來如果丟了或者想加辦，30元錢是正常的，畢竟卡也是需要物業公司聯系第三方公司來做的，是有成本的，不說物業就是門禁系統做卡的廠家也是要收費的。
11.通郵及信報箱費，通郵是中國郵政的正常業務范圍，不存在什麼物業代收的事情，比如新小區剛竣工完畢通過驗收並投入使用開始居住了，需要房地產開發公司和物業提前到郵政部門辦理相關手續（提交本項目小區行政樓牌號，行政地址等等一下其他郵政部門需要的詳細資料），原則上據我了解，物業公司不需要為此出費用，屬於不合理收費！
信報箱的問題，就要看你當時買房子的簽訂的商品房買賣合同房屋交付標准裡面有沒有規定安裝報箱了，如果有，就說明這是屬於開發商承諾的設備配套，購房款已包含了這個費用，再收費是沒有道理的；如果沒有約定，他們單方面在沒有知會業主並取得業主允許的情況下侵佔公共面積私自安裝信報箱並收取費用屬於不合理收費，並侵犯了業主權益，你可以回絕此費用。
12.關於車位停放，我看上面說由物價局文件，那就需要繳納費用，基本沒有爭議。

嘮嘮叨叨說了一大堆，估計你也看煩了，總之大家都是血汗錢，如果有相關部門機關的收費許可或者收費憑證，基本可以認定是合理收費，咱們該交就交，如果無憑無據無名無實信口雌黃的巧立名目，堅決抵制。

⑤ 工程合同簽定後發現業主提供的工程量清單漏項怎麼辦

根據《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2008）中關於工程價款的調整有規定如下：
1、如因施工中出現施工圖紙（含設計變更）與工程量清單項目特徵描述不一致是，發、承包雙方應按新的項目特徵，即實際施工項目的項目特徵重新確定相應工程量清單項目的綜合單價。
2、如因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因引起的工程變更，造成增加新的工程清單項目時，其對應的綜合單價應按下列方法確定：
1）合同中已有適用的綜合單價，按合同中已有的綜合單價；
2）合同中有類似的綜合單價，參照類似的綜合單價;
3）合同中沒有適用或類似的綜合單價，有承包人提出綜合單價，經發包人確認後執行。
3、如因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因引起的工程變更，需要增加新的分部分項工程量清單項目，引起措施項目發生變化，造成施工組織設計或施工方案變更，則：
1）原有措施費中已有的措施項目，按原有措施項目費的組價方法調整；
2）原有措施費中沒有的措施項目，有承包人根據措施項目變更情況，提出適當的措施費變更，經發包人確認後調整。

按以上條款的話，漏項的部分，可以進行雙方調整的。一般甲方都能確認的，如雙方不能達成一致意見，雙方可提請工程所在地工程造價管理機構進行咨詢或按合同約定的爭議或糾紛解決程序辦理。

⑥ 裝修半包需要業主購買的主材清單

牆磚 地磚 木門 地板 潔具（龍頭 花灑 臉盆 座便器） 整體櫥櫃 五金件 開關面板 燈具 傢具 家電 窗簾桿

一般公司輕功輔料包含的有 牆頂地面的高級處理
鋪地面磚人工和輔料
貼牆面磚人工輔料
防水
改水改電
地面找平
燈具安裝
包立管
造型吊頂
防水石膏板
平頂
牆漆 。。。。。。
輕功輔料也要看你的具體需求，要不要造型吊頂，或者電視背景牆，要電視背景牆的話，電視背景牆的比如壁紙啊，或者其他材質都需要自己購買
談輕功輔料，你要明確多少錢，包含多少東西，輔料都是用的什麼牌子，一定都要在合同里明確了。祝你裝修愉快哦！

⑦ 工程量造價清單應該由業主提供還是招標代理提供

首先，你需要確定這個項目是什麼類型的項目。如果是財政資金或者需要上級審批才能解決資金來源問題的項目，那麼在最初的上報階段，就會有個初級估算結果。這個初級估算價格對後期的詳細造價部分，也就是工程量清單有很重要的基礎作用哦~因為超預算，是不行滴~~~
再來，當資金問題解決之後，會涉及到出圖。這個基本上都是設計院或者甲方有自己的設計部門，來做的。工程量清單是根據設計院出的圖紙來完成的。
圖紙在誰手裡呢？如果是在甲方手裡，也就是業主自己的手裡，而業主單位又有專業的自己的造價部門或者造價工程師，完全可以完成造價預算的，那麼他們絕對會自己做造價和預算，然後出標底。這種可能性很小。如果甲方也就是業主單位，在設計、預算造價、招標、監理這些都自己可以做的話，那麼 施工隊伍也絕對會有。那就沒有大家什麼事啦~還招標干什麼呢？？所以這樣的事情不太可能發生。
再來是其他情況。
1、業主沒有自己的設計部門
在業主沒有自己的設計單位情況下，勢必要找個設計單位來設計，然後出圖。不然規證拿不到。
規證的辦理，幾乎所有的條件就限定死了。多少平米，幾個單體，工程大概齊情況也就那樣了。然後是再招標設計單位。這個其實國家建委弄的本身就很矛盾。一般情況下，是初步設計的單位也會參加詳細設計的招標。（因為規證的圖是初步設計單位出的，所以初步設計的單位很有優勢~大家心裡都明白~你也明白的~~）
設計招標結束後，是監理招標，然後才是工程總包。一般也有先總包再監理的。但是這樣的傻程序，如果在招標代理手裡，除非有特別原因，不然不會這樣的。浪費時間啊~監理一般都是插空招的~~~這個你知道的~時間越短越節省人力物力財力~對於工程，時間就是錢啊~~~
當圖紙出來之後，就需要出工程量清單了~
這個很關鍵。一般業主單位不會吧這個重要的任務給不信任的單位。因為圖是設計院出的。清單90%不會在委託設計院的~業主不怕花錢的情況下，很可能自己去找一家專門做清單的單位來出清單。這樣涉及到的單位，誰也占不到便宜。清單里的材料，標號，可是有很大水分空間的。
如果業主怕花錢，又怕麻煩，一般會照招標代理來做。招標，順便出清單。兩塊費用加一起，可以省很多錢。
我不知道外地怎麼做，但就北京市場而言。一般情況下，70%的項目都是業主委託招標代理，然後招標代理全管了~當然，並不是所有的招標代理都有造價資格。因此基本上招標代理都有合作的比較好的造價單位來配合工作。
工程量清單並沒有強硬的規定應該甲方出，或者招標代理出。因為造價部分也是要花錢的，而且費用也不少，因此，在項目委託和項目執行過程中，一定要前期就溝通好。這樣對雙方都比較好。也比較有利於項目在操作上的雙方的成本控制。
希望我的回答對你有所幫助。。^_^!
PS:
還有哦~造價可比招標代理費貴的多了~~~
我好像記得造價處有專門文件規定取費標准哦~
大概是工程總額的0.3%吧~你算算，0.3%啊！那可是30萬~~
當然，這個價格是可以商量地。不管是甲方還是招標代理，如果委託全程，那就打個折~招標服務費沒多少錢，就造價貴點，業主單位也不會太難為人的~賠本的買賣誰都不會做的~有商有量才是王道~不管專門樣，協議上白紙黑字才算數，所以好好談吧~~~

⑧ 業主提供的工程量清單中沒有零星工作項目清單，也有同行對零星工作項目清單作用不理解，能給一些解釋嗎

零星項目是指工程施工過程中必須發生的未行成工程實體的項目。零星項目的專種類應依據工程項目的具屬體情況列出，投標人在報價時可按一個單位報價，招標人可設置零星項目的報價上限值，同時評標計分方法中考慮零星項目的權數。
零星項目一般提供人工、機械單價，主要作用是在施工過程，甲方可能委託施工單位做一些零星工作（不在合同范圍內），以此計價，從而避免造價控制中出現漏洞。

⑨ 業主發布的清單限價嚴重低於市場價，中標後怎麼辦

這種情況其實在投標的時候是可以預見的 如果限價太低 可以考慮不參與這個項目版的投標 很多工作是權需要在投標前做好決策的 既然是你自己公司報的價格 那麼你自己就需要自行承擔
在項目實施階段 可以結合項目情況盡量降低成本 同時認真核對清單工程量 詳細核算工程量 對於超出清單量較多的情況盡量爭取對增加的工程量進行簽證 可以通過簽證挽回一些損失
如果項目中還有可能有清單以外的一些工程量 就更需要詳細記錄並也一定在簽證中爭取利益
在審計的環節也要認真爭取利益 避免被審核掉一部分工程量和被調整單價

⑩ 業主提供的工程量清單有漏項，會給哪方造成什麼損失

對每一方都會造成影響甚至損失，這也就是審計存在的原因。
1、對業專主照成影響
工程屬質量是業主對於工程關注的重點，如果工程量遺漏，可能導致工程存在隱患和缺陷，直接影響了工程質量，雖然業主在一定程度上節約了成本，但是這種節約是不可取的。
2、對施工方利益的損失
工程量清單有漏項可能有兩種情況：一是工程單未計列但是實際施工實施了，這時，施工方多投入了工日但未收回成本和收益；而是工程量清單未計列而且實施未實施，這種情況下，如果一旦工程出現問題，施工方將被追究連帶責任。
3、對設計方的影響
可想而知，如果工程出現問題，工程量清單的直接負責方就是設計院將負主要責任。
4、監理方的影響
監理單位對施工方的監督作用正是體現在這里。如果監理沒有發現這個錯誤，就是監理方的責任了。
各方的工作都是為了將工程做好。所以應該盡量避免出現這個問題。