住宅物業服務收費管理實施辦法

㈠ 求物業服務質量、服務收費等企業管理制度和標准

選用本《標准》時,應充分考慮住宅小區的建設標准、配套設施設備、服務功能及業主（使用人）的居住消費能力等因素,選擇相應的服務等級. 普通住宅小區物業管理服務等級標准（試行） 二級 項目 內 容 與 標 准 （一） 基 本 要 求 ：
1 、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確.
2 、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全.
3 、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書. 4 、有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全.
5 、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情. 、
6 、公示 16 小時服務電話.急修 1 小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有報修、維修和回訪記錄.
7 、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目.
8 、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況.
9 、按合同約定規范使用住房專項維修資金.、
10 、每年至少 1 次征詢業主對物業服務的意見,滿意率 75% 以上.
（二） 房 屋 管 理
1 、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全.
2 、根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬於小修范圍的,及時組織修復；屬於大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修.
3 、每 3 日巡查 1 次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,並及時維修養護.
4 、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度.裝修前,依規定審核業主（使用人）的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項.每 3 日巡查 1 次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門. 5 、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,並報告業主委員會和有關主管部門.

㈡ 山東省住宅物業服務收費管理辦法

從2012年1月1日起，《山東省住宅物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將正式實施。按照規定：普通住宅物業服務收費實行政府指導價，物業小區的車位租賃費也實行政府指導價，物業服務收費按法定房屋產權面積計收，儲藏室不收取物業服務費，業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

【關鍵詞政府指導價】

普通住宅前期物業費價格政府指導

《辦法》規定，住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。其中，普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，並根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。具體收費標准，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。非普通住宅以及業主委員會成立後的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

【關鍵詞小區停車費】

小區停車費將分三大類

《辦法》對小區停車費、車位費等問題作了明確的界定。小區車位租賃費、停車服務費、看管費並不是一回事兒，在小區內道路上停放汽車的，應當交納車位場地使用費，所收費用屬全體業主共有。

車位租賃費實行政府指導價，具體收費標准由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。普通住宅前期停車服務費可按有關程序單獨核定。業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，看管費用應當與物業服務企業另行約定。已購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

佔用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標准由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。

此外，物業服務企業可對本小區車輛實行出入證管理，除為本小區業主或物業提供服務的車輛外，外來車輛停放超過2個小時的，可以收取一定的費用。

【關鍵詞收費面積】

物業費按法定房屋產權面積計收

《辦法》明確，物業服務收費按法定房屋產權面積計收，與住宅配套的儲藏室不收取物業服務費。改變設計用途用於經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標准收取。房屋交付後空置一年以上的，物業服務費按實際運行費用適當減收。業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。已購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建築垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，並承擔清運費用，具體收費標准由雙方協商確定。

【關鍵詞代收費】

物業代收費不得加收手續費

《辦法》還規定，供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。業主或物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建築垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，並承擔清運費用，具體收費標准由雙方協商確定。

【關鍵詞違規處罰】

六種情況物業將受處罰

《辦法》明確規定，有6種情況物業服務企業將受到處罰。

這6種情況分別是：超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;低於服務等級要求提供服務並收費的;採取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;強制服務並收費的;不按規定實行明碼標價的;其他違反價格法律、法規規定的行為。

（以上回答發布於2014-06-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 物業管理費收取標准

第一條為規范物業服務收費行為，保障物業管理企業和業主、物業使用人的合法權益，促進我省物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《甘肅省價格管理條例》，國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》和《甘肅省物業管理暫行辦法》，結合我省實際，制定本實施辦法。第二條凡在我省行政區域內從事物業服務並收費的物業管理企業,業主和物業使用人以及對物業服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產行政主管部門,均應遵守本實施辦法。第三條本實施辦法所稱物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。第四條政府提倡業主或業主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐等不正當價格行為，促進物業服務收費通過市場競爭形成。第五條物業服務收費實行分級管理。省政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作,並具體負責對持有一、二級資質證書的物業管理企業物業服務收費的監督管理工作。市(州)政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責本市(州)各區(市)持有三級資質證書的物業管理企業物業服務收費的監督管理工作，並接受省政府價格主管部門和房地產行政主管部門的指導和監督。縣級（不含縣級市、區）政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責所在地持有三級資質證書的物業管理企業物業服務收費的監督管理工作，並接受市(州)政府價格主管部門和房地產行政主管部門的指導和監督。第六條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。第七條物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅及同一物業管理區域內的非住宅物業服務收費實行政府指導價；其他商業、工業、辦公寫字樓、別墅等物業服務收費實行市場調節價，價格主管部門應給予規范指導。第八條實行政府指導價的物業服務收費，由省政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定物業服務等級標准、基準價和浮動幅度等，並定期公布。成立了業主委員會的物業小區物業服務收費實行備案制。物業管理企業與業主委員會按照物業服務等級標准和基準價，結合小區的物業服務實際情況，在政府價格主管部門會同房地產行政主管部門規定的幅度內協商確定收費標准，並在物業服務合同中約定，同時，自簽訂物業服務合同之日起30個工作日內按管理許可權到政府價格主管部門備案。確因特殊情況雙方協商不一致的，可由物業管理企業或業主委員會提請價格主管部門協調仲裁。未成立業主委員會的物業小區和物業管理企業提供的前期物業服務收費標准，物業管理企業應按管理許可權向政府價格主管部門申請核定指導價。申請核定時應提交物業服務收費的申請報告、企業法人營業執照、物業管理企業資質證書、物業服務合同、小區物業管理的具體實施方案、服務內容及成本核算等資料。第九條實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。第十條物業服務收費按房屋建築面積計費,按月收取。經業主同意，也可按季收取。第十一條物業服務收費實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，按照政府價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標准、收費依據、服務內容等進行公示。各物業管理企業的公示內容應按管理許可權報經政府價格主管部門審查監制。第十二條業主與物業管理企業可以採取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。第十三條建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當按本實施辦法相關規定約定物業管理的服務內容、服務標准、收費標准、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。第十四條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的大修、中修和設備更換，應由原開發建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業主承擔。第十五條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。第十六條物業服務收費採取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。第十七條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。第十八條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。第十九條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。已交付給物業買受人的物業，物業服務費用自物業交付次月起計收。業主或者物業使用人未入住的或入住後不使用期連續超過三個月的房屋，經物業管理企業登記確認後，從第四個月開始，其物業服務費用按收費標準的70%交納。第二十條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委託代收費用的，雙方應當簽訂委託協議，可向委託單位收取代辦手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。未收費到戶產生的損耗由供應單位承擔。第二十一條物業小區二次供電管理費、二次供水設施運行費等按省政府價格主管部門規定加價標准核定。第二十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第二十三條物業管理企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第二十四條對住宅小區實施物業管理過程中涉及的裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門規定執行，政府價格主管部門未作規定的，由委託雙方協商確定，並在委託協議中約定。第二十五條各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的收費項目、收費標准和服務內容、服務標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《甘肅省價格管理條例》和《價格違法行為行政處罰規定》等予以處罰。第二十六條本辦法由省物價局會同省建設廳負責解釋。第二十七條本實施辦法自2007年1月1日起執行。第二十八條原甘肅省物價局、甘肅省建設委員會《關於印發〈城市住宅小區物業管理服務收費實施辦法（試行）〉的通知》（甘價房地[1996]200號）自本實施辦法執行之日起廢止。

㈣ 物業服務收費管理辦法的通知

【頒布部門】國家發展改革委/建設部

【發文字型大小】發改價格〔2003〕1864號

【頒布時間】2003-11-13

【實施時間】2004-01-01

【效力屬性】有效

【正文】

國家發展改革委、建設部關於印發物業服務收費管理辦法的通知

各省、自治區、直轄市計委(發展改革委)、物價局、建設廳、房地局：

為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，我們制定了《物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請按照執行。

發展改革委

建設部

二○○三年十一月十三日

物業服務收費管理辦法

第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

第七條物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標准由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第八條物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標准以及收費項目、收費標准等有關情況進行公示。

第九條業主與物業管理企業可以採取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標准、收費標准、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3.物業管理區域清潔衛生費用;

4.物業管理區域綠化養護費用;

5.物業管理區域秩序維護費用;

6.辦公費用;

7.物業管理企業固定資產折舊;

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9.經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十二條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十三條物業服務收費採取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十四條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第十六條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十八條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十九條物業管理企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十條物業管理企業根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十一條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標准和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十二條各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門可以依據本辦法制定具體實施辦法，並報國家發展和改革委員會、建設部備案。

第二十三條本辦法由國家發展和改革委員會會同建設部負責解釋。

第二十四條本辦法自2004年1月1日起執行，原國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費〔1996〕266號)同時廢止。

（以上回答發布於2014-06-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈤ 內蒙古包頭市物業服務收費管理實施辦法

2015物業費收取是沒有明確的收費標準的，物業費都是由物業以及開發商進行決定的，物業費包括了這裡麵包含2個概念，一個是物業費的組成，另一個是服務內容與服務標准

《物業管理條例》中華人民共和國國務院 第504號
第二條 。本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照合同約定，對房屋機配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境和相關秩序的活動。
關鍵詞：按照合同約定
費用通常包括9大項！具體收費標准商品房和經濟適房又有區分，通常情況下，商品房收費為市場調節價，而經適房多為政府指導價（比如關於發布北京市物業服務收費管理辦法（試行）和北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準的通告

發文單位：北京市發展和改革委員會
文號：京發改〔2005〕2662號）這類就是地方性政策法規。

國家發展改革委、建設部關於印發物業
服務收費管理辦法的通知
（發改價格[2003]1864號）中提出
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。
關鍵詞：共用設施，設備 業主同意的

服務內容與標准
按照物業服務合同分，您所享受的物業服務標准要看合同是如何約定的。
中國物業管理協會（簡稱中物協）2004年印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標准（試行）》
從物業管理服務的基本要求、房屋管理、公用設施設備維修養護，協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六個方面界定物業管理服務內容。制定了三個等級標准
你所繳納的物業服務費的基本服務費用不同的標准，測算出的費用也不同。
比如一級服務標准，
一 級

項 目 內 容 與 標 准

（一）基本要求
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。

（二）房屋管理
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備台帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低於95%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防範措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）協助維護公共秩序
1、小區主出入口24小時站崗值勤。

2、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，並協助採取相應措施。

（五）保潔服務
1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養護管理
1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和鬆土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑葯物，預防病蟲害。
你好12017-3-18 17:45:32z廢

㈥ 廣州市物業服務收費管理規定實施細則

廣州市物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范我市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》以及省物價局、建設廳《關於貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知》、《廣州市物業管理辦法》，結合實際，制定本實施細則。
第二條 物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條 市和區、縣級市政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理工作。
第六條 業主與物業管理企業可以採取包干制、酬金制、組合制等形式約定計費方式。
包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
組合制是指業主根據物業服務需要，分服務項目聘請管理企業並支付費用的管理模式和計費方式。
第七條 實行包干制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價。
政府指導價由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，並定期公布。具體收費標准由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
第八條 實行組合制的普通住宅物業服務收費和高檔住宅、別墅物業服務收費以及非住宅物業服務收費實行市場調節價。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第九條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標准、收費標准、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
買賣合同約定的物業管理服務時間終止時，應當通過業主大會決定，由業主與物業管理企業按同類同一服務收費標准在物業服務合同中重新約定。
第十條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。酬金由雙方在物業服務合同中約定比例或數額。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1．管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2．物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3．物業管理區域清潔衛生費用；
4．物業管理區域綠化養護費用；
5．物業管理區域秩序維護費用；
6．物業管理企業所管物業支付的辦公費用；
7．物業管理企業所管物業發生的固定資產折舊；
8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9．經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十一條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十二條 物業服務收費採取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。若一方對對方聘請的專業機構有異議的，應當雙方共同聘請同一專業機構對物業服務資金度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十三條 物業服務收費按法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建築面積為准，包括套內建築面積和分攤的共有建築面積；未辦產權證的，以物業買售合同中建築面積為准。另有約定的除外。
物業服務收費按月計收。除業主自願外，不得預收。
第十四條 住宅小區教育、醫療衛生配套設施的物業服務收費，按低於該住宅物業和同期公布的廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價最高浮動上限收費標准，由物業管理企業與業主或物業使用人在物業服務合同中約定。
第十五條 住宅小區內的商業用途、辦公用途的物業，其收費標准可在該住宅小區物業服務收費標準的基礎上浮，具體收費標准由物業管理企業與商業、辦公用房的業主或物業使用人按同類同一服務收費標准在物業服務合同中約定。
第十六條 住宅小區的機動車停車場停放保管服務收費標准按《廣州市機動車停放保管服務收費管理辦法》執行。
第十七條 裝修管理服務費用和裝修保證金由業主與物業管理企業約定，並應以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。
在業主裝修完畢後，經物業管理企業檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業主。除此以外，物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人收取佔用超過3個月的押金、保證金。
裝修產生的垃圾余泥由業主或物業使用人自行處理的，物業管理企業不得收費；委託物業管理企業處理的，清運費標准由業主與物業管理企業協商確定。
第十八條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十九條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標准以及收費項目、收費標准等情況進行公示。
第二十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第二十一條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第二十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可按不超過委託收取總額3％或按戶定額收取的方式向委託單位收取手續費，具體標准在雙方的委託合同中約定。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。
供水單位對未實行「一戶一表」的住宅小區，在「一戶一表」改造過渡期實行躉售水價，具體水價在不超過政府定價的范圍內由供水單位與物業管理企業在委託合同中約定。
住宅物業管理區域內走廊、樓梯、公共設施的公共水電費用和路燈用電費用以及電梯運行電費根據供電、供水企業制定的分攤辦法合理分攤，另行收取。經業主大會同意，公共水電費用可納入物業服務收費統一收取。
第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十四條 物業管理企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 物業管理企業接受業主的委託，提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十六條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標准和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十七條 本實施細則由市物價局負責解釋。
第二十八條 本實施細則從2004年11月1日起執行。原市政府價格主管部門和物業管理行政主管部門印發的相關物業收費政策以及原市和區、縣級市政府價格主管部門核發的商場、辦公樓有關物業收費標准批文和《廣東省經營服務性收費許可證》同時停止執行。為保證新舊政策順利銜接，原市和區、縣級市政府價格主管部門核發的住宅物業收費標准批文和《廣東省經營服務性收費許可證》從2005年1月1日起停止執行。